土地收储

土地收储

概念

指国家土地储备机构动用国家优先购买权力，对流入土地市场的土地使用权进行购买，通过土地整理后作为储备用地的过程。

土地收储就是土地收购储备制度的简称。土地收购储备制度是地方政府和国土部门顺应“经营城市，经营土地”的需要所进行的我国土地制度创新的一个重要成果。 应该说，这几年来，通过实施土地收储及招拍挂，在增加地方财政收入，改善城市基础设施建设，提高土地市场的公平性和透明性方面起到了积极的作用。但是，我们也要看到，任何一种制度的变迁，都需要相关的制度予以相应的完善和匹配。否则，这个新的制度在推进过程中的所产生的负面作用就会随着时间的推移和改革的深入而日渐显现出来。 土地收储制度也同样面临这样一个棘手的问题。在当前我国的经济环境、土地制度和房地产开发制度的安排下，这些问题正以各种各样的方式存在着，并以不同的方式表现出来。

表现

首先，土地收储成为房价上涨的重要推手。由于土地收储制度最为重要的特征，就是要由地方政府高度垄断土地的一级市场。实践证明，当一个地方的土地一级市场被高度垄断的情况下，土地价格就极有可能出现飞速上涨。特别是当收储还来不及供的时候，地价的飙升已成为必然。因为，在土地一级市场被高度垄断的前提下，当土地供应量不足时，带来的最为直接的后果就是地价的上涨。地价上涨，房价必然随之上涨。当然，这种房价的上涨是建立在市场存在需求的前提之下。

其次，土地收储成为金融风险的关键环节。由于在土地收储过程中，需要动用大量的资金，而这种资金如果单纯依靠有限的财政资金是不现实。再加上，当前我国的金融产品极其单一，土地银行、土地债券、土地信托等新型的金融产品至今仍待字闺中。于是在地方政府及其财政背书的情况下，土地收储机构往往大量利用银行的授信贷款、抵押贷款等各种渠道的信贷资金收储土地。而这些资金在土地市场活跃向好的情况下，风险不易显现。而当土地市场疲软之时，极易因所收储的土地无法变现而导致金融风险的集中暴发。

第三，土地收储成为破坏社会公平的反面典型。所谓的土地收储，其所收储的土地无非有几种来源，一种是征收农民的土地再行出让，一种是征收原行政划拨的土地再行出让，还有一种是征收原出让的土地再行出让。由于目前土地收储机构是代表政府统筹征地事宜，而且征收的标准并非按照市场价格进行操作的，因此，在征收过程中，由于低价征收，高价售出，用公权力剥夺了原土地使用者的合法权益，使得土地收储制度的合理性备受置疑。

第四，土地收储成为地方政府对抗中央调控的重要工具。通过土地收储，地方政府掌握了大量的土地资产。对于地方政府来说，土地不仅是财政权力，而且也是货币权力。由于批出的土地几乎立即就可以用作从银行抵押贷款，所以，土地权力实际上就演变成了地方政府的某种货币发行权力。土地由财政而货币，实际上标志着地方政府从中央政府手上重新夺回了两项最主要的权力，因而也重新取得了推动地方经济增长的主动权。至此，朱鎔基在1990年代中期以个人政治威信为赌注所取得的所谓宏观调控成果流失大半。

土地收储

一、申请收购

符合本办法规定的土地收购条件的土地，其土地使用权人应持有关资料，向市土地行

政主管部门提出收购申请。

二、权属核查

市土地收购储备中心对申请人提供的土地和地上物权属、土地面积、地上物面积、四至范围、土地用途等情况进行实地核查，并到有关权属登记管理部门进行核实。

三、征询意见

市土地收购储备中心根据申请人提出的申请和实地核查的情况，向城市规划行政主管部门征求意见。

四、费用测算

市土地收购储备中心根据调查和征询意见结果，会同财政等有关部门进行土地收购补偿费用测算，实行土地置换的，进行相应的土地费用测算。

五、方案报批

市土地收购储备中心根据土地权属调查、收购费用测算的结果，提出土地收购的具体方案，报市土地收购储备委员会批准。

六、签订合同

收购方案经批准后，由市土地收购储备中心与土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。

七、收购补偿

市土地收购储备中心根据《国有土地使用权收购合同》约定的金额、期限和方式，向原土地使用人支付土地收购补偿费用。

八、权属变更

原土地使用权人与市土地收购储备中心依法申请办理土地权属变更登记手续；涉及地上建筑物的，依法办理权属登记手续。

九、交付土地

根据《国有土地使用权收购合同》约定的期限和方式，原土地使用权人向市土地收购储备中心交付被收购的土地和地上建筑物。被收购的土地使用权一经交付，即纳入土地储备。

目前遇到的问题

土地收储制度也同样面临这样一个棘手的问题。在当前我国的经济环境、土地制度和房地产开发制度的安排下，这些问题正以各种各样的方式存在着，并以不同的方式表现出来。

首先，土地收储成为房价上涨的重要推手。由于土地收储制度最为重要的特征，就是要由地方政府高度垄断土地的一级市场。实践证明，当一个地方的土地一级市场被高度垄断的情况下，土地价格就极有可能出现飞速上涨。特别是当收储还来不及供的时候，地价的飙升已成为必然。因为，在土地一级市场被高度垄断的前提下，当土地供应量不足时，

带来的最为直接的后果就是地价的上涨。地价上涨，房价必然随之上涨。当然，这种房价的上涨是建立在市场存在需求的前提之下。

其次，土地收储成为金融风险的关键环节。由于在土地收储过程中，需要动用大量的资金，而这种资金如果单纯依靠有限的财政资金是不现实。再加上，当前我国的金融产品极其单一，土地银行、土地债券、土地信托等新型的金融产品至今仍待字闰中。于是在地方政府及其财政背书的情况下，土地收储机构往往大量利用银行的授信贷款、抵押贷款等各种渠道的信贷资金收储土地。而这些资金在土地市场活跃向好的情况下，风险不易显现。而当土地市场疲软之时，极易因所收储的土地无法变现而导致金融风险的集中暴发。

第三，土地收储成为破坏社会公平的反面典型。所谓的土地收储，其所收储的土地无非有几种来源，一种是征收农民的土地再行出让，一种是征收原行政划拨的土地再行出让，还有一种是征收原出让的土地再行出让。由于目前土地收储机构是代表政府统筹征地事宜，而且征收的标准并非按照市场价格进行操作的，因此，在征收过程中，由于低价征收，高价售出，用公权力剥夺了原土地使用者的合法权益，使得土地收储制度的合理性备受置疑。

第四，土地收储成为地方政府对抗中央调控的重要工具。通过土地收储，地方政府掌握了大量的土地资产。对于地方政府来说，土地不仅是财政权力，而且也是货币权力。由于批出的土地几乎立即就可以用作从银行抵押贷款，所以，土地权力实际上就演变成了地方政府的某种货币发行权力。土地由财政而货币，实际上标志着地方政府从中央政府手上重新夺回了两项最主要的权力，因而也重新取得了推动地方经济增长的主动权。至此，朱鎔基在1990年代中期以个人政治威信为赌注所取得的所谓宏观调控成果流失大半。

第五，土地收储成为地方政府追求政绩GDP的最好帮凶。由于相对于其它实业和产业而言，地方政府的卖地收入可以更直接、更便捷、更快地拉动当地GDP的增长。特别是作

为号称“经济寒暑表”的地产业，对地方GDP增长的贡献更是立杆见影。但是由于卖地、房地产业均是不可持续发展的产业，因此，过分依赖于所谓的土地财政，就会使国家极易陷入过分依赖房地产业的境地，从而陷入经济发展的“东南亚模式”。而这种的经济发展模式已被东南亚金融危机证明是一种失败的经济发展模式。

第六，土地收储为开发商大面积圈地提供了捷径。由于实行土地收储制度之后，使得以前被国家叫停的所谓预征成为一种可能。特别是当银行介入之后，土地收储更是如虎添翼，可以动辄一次性征用几千、上万亩的土地。更有甚者，一些地方的地方政府和土地收储机构以收储资金不足为由，把土地一级开发的权利拱手让给了开发商，引狼入室，使得一些开发商空手套白狼，以极小的代价获得了成片的土地开发权。因此，有人曾在博文里抨击土地收储制造了土地市场的垄断。

第七，土地收储为强化城乡二元结构提供了助力。由于土地收储的很多对象都是集体土地，而集体土地大多都位于农村，农民农村的土地被征收，意味着农民丧失了最基本的生产和生活要素。由于目前征收集体土地采用的仍然是法定最高价补偿方式，而非市场化的补偿，再加上原集体土地上的农村居民无论是学历、技能上都相对欠缺，这些种种因素都造成了土地收储机构征地后，根本无法解决被征地区域的城乡二元结构问题。相反，这种低价征收、高价出让、不负责农民就业安置的模式，无形中是更加拉大和强化了不合理的城乡二元结构。

当然，我们说土地收储制度所存在的上述问题，并非要取消或消灭这个制度。只是我们在推行这个制度过程中，有必要加快征地、社会保障、金融、财政等与之相关的诸多配套制度的改革。