新时期不动产权籍调查与地籍调查的关系

作者：吴雪冬

来源：《中国房地产业》 2017年第14期

【摘要】不动产权籍调查作为不动产登记过程中的重要环节，不动产权籍调查过程中技术的规范性与标准性，将直接影响着不动产权籍调查工作的顺利进行。本文通过对不动产权籍调查与地籍调查之间内容进行详细的阐述，并对两者之间的异同点进行深入的分析。

【关键词】新时期；不动产；权籍调查；地籍调查；关系

2014 年我国的国土部门以下文件的形式，建立起了不动产权籍调查的相关工作机制，同时在文件中强调，把不动产登记制度作为不动产登记工作中的重要事项。文章通过对不动产权籍调查与地籍调查内容的介绍，详细的阐述了两者之间的关系。

1、新时期不动产权籍调查的内容

1.1 不动产权籍的定义

新时期下对不动产的定义，指的是不能够动或者经过移动就会影响到其性质、价值受到损害的有形财产，同时还包括土地上的附着物、物质的实体与权益。不动产权籍则指的是对不动产测绘经过整理、加工与分类之后的，以及登记工作中所形成的图纸资料与照片等相关的资料的总称，对于不动产电子的权籍，则是把测绘过程中形成的资料与照片转为数字化处理之后的成果。对不动产实现权籍，其目的与居民必须有户籍是相同的，通过权籍可以实现对不动产的全面、合理的管理。

1.2 不动产权籍的调查方法

不动产权籍调查工作是以地籍或者是地海调查为前提，把宗地与宗海线作为基础，通过对不动产权籍调查的成果资料，对已经存在的土地所有权地籍图、影像图作为工作的底图，通过多种方法进行不动产的权属调查与相关测量的工作。不动产权籍调查的方法分为了很多种，例如常见的有不动产单元的设定与编码、不动产测量以及不动产权属调查。不动产权属调查的方法，通常是采用了外业核实与实地调查相结合的方法，进行不动产权属调查工作，并对不动产单元的权属情况、用途以及界址等内容进行调查，从而有效的确保不动产单元的权属要清晰；不动产测量的方法则是从基础条件、工作的需求以及技术、经济等方面进行综合的考虑，在有效的确保不动产权益安全的情况下，根据不动产的类型、位置等采用科学、合理的测量方法，因地制宜的进行测量，从而达到对不动产单元的界址、面积等信息的准确。通过下面的举例来说明不动产测量的因地制宜，如果是对城镇、村庄或者一些独立的工矿区域等这些的建设用地，应当采用的测量方法是解析法，通过对界址点坐标的测量来计算房屋的面积，并对房屋的边长进行实地的测量，通过几何要素法最终计算出房屋的面积。如果是分散、独立的建设用地时，既可以采用解析法来测量界址的坐标，从而计算出土地的面积，也可以采用图解的方法对界址点的坐标进行测量，并通过对边长的丈量计算出房屋面积；如果是针对海域或者是耕地、园地等这些用地，无论是采用解析法还是图解法，都能够计算出土地的面积，如果在土地上存在着一些附着物，则可以用实地丈量的附着物的边长，用几何要素法计算出房屋的面积。2、新时期地籍调查的内容解析

地籍调查作为土地登记的前期的基础性工作，当资料在经过土地登记之后，便具有了一定的法律效力。地籍调查是在土地登记申请的基础上，通过对土地的权属调查与地籍的测量，从而对掌握互一宗土地的权属、界线、面积、用途以及位置等的具体信息，最终并形成地籍调查的具体数据、图件等资料，并为土地的注册登记、核准发放证书作好技术方面的准备，在实际

的地籍调查工作中具体包括有以下两个方面的工作：即土地权属的调查与地籍的测量。土地权属的调查，其主要目的是为了能够查清楚每一块宗地的权属性质，例如宗地的坐落、范围以及相邻宗地的关系、土地利用的类别等具体的信息内容；地籍测量则主要是采集宗地界址点坐标，以及对界址边长的丈量、宗地面积的计算等，主要是侧重于信息的采集工作。

3、新时期不动产权籍调查与地籍调查的关系

3.1 不动产权籍调查与地籍调查相同点

不动产权籍调查与地籍调查在土地权属的调查方法上都遵循了地籍调查的权属调查要求，同时在地籍测量的技术与方法、以及测量数据的精确度上，两者的要求也是基本相同的，对于耕地的权属调查方法，都是依据《农村土地承包经营权调查规程》（NY/T2537）来执行的，除此之外，对于界址测量的方法与程序都是按照了地籍测量的界址要求来执行的，同时对于软件功能的主体也是遵循了地籍调查的功能。不动产登记的工作核心就是权籍调查，而权籍调查的质量与不动产登记发证的质量有直接的关系，因此，不动产权籍调查与地籍调查都具有对物权稳定的作用，对于依法享有的不动产权利不会因登记结构或者程序的改变而受到影响，同时都需要进行严格的管理，从而有效的增强不动产登记的权威性与公信力。

3.2 不动产权籍调查与地籍调查的差异点

1. 权属调查

在新时期不动产权籍调查的工作中，所采用的权属方式是增加了一项房屋权属调查谅地，通过对调查工作方式的选择，从而满足于《房产测量规范》中所规定的相关要求，对于编码的使用规则，是在不动产权籍的调查中，不动产单元的代码采用的是7 层28 位的层次码结构，由原来地籍调查过程中所涉及到的19 位宗地代码、9位的附着物代码组合而成。在不动产权籍调查的表格中，除了包括有原来的地籍调查表格之外，在地籍调查的规程中还增加了新的内容在地籍调查表中，其中一项是概念的外延，其中包括有对土地承包的经营权、林地的使用权等经过法律所规定的权利，从而有效的确保在不动产中所包括的地类能够达到很好的衔接。其中的第二项是增加了土地权属来源的证明材料内容，在不动产权籍调查、地籍调查的图件成果在土地籍调查的图件上还增加了不动产的单元图，除此之外，对于宗地内部有建筑物如果没有区分所有权的专有部分，应该不表示。

2. 坐标系统

在地籍调查的坐标系统中，应当尽量的选择使用1980 的西安坐标系，与此同时，还可以选择其它的1954 北京坐标系统、独立的坐标系统等，但值得注意的是，在使用1954 北京坐标系统时，需要与1980 西安坐标系统进行联测，或过者在两者之间建立起相应的转换关系。而对于不动产的权籍调查坐标系统，对于过渡阶段的相同县级行政区域的内部有着一定的要求，尽量选择地籍图坐标系统与投影的方式，同时还要在适合的时间内，与2000 国家的大地坐标系统建立起相应的转换关系。

3. 软件功能

对于软件功能，除了增加了所要依据的政策与权属，以及宗地的几何面积等相关的内容之外，在对不动产的权籍调查中面积的计算之外，还增加了与房屋面积的测量相关的内容，并对房屋测量的工作方法进行了明确的规定。

4. 图件方面

不动产权籍调查与地籍调查的图件成果最明显的区别，是在地籍调查的图件的基础上，还又增加了不动产的单元图，而对于不动产单元图中又包括宗地图、房产分户图，对于不动产中单元中的宗地图，用加粗的黑线来表示建筑物的区分所有权专有部分所在房屋轮廓线。

4、新时期进行地籍调查的可行性建议

新时期下的地籍调查，其编码的规则应当根据宗地代码的关联性，建立起一定的新旧代码的对照关系，从而为以后所采集到的数据库存中的数据转换奠定基础；同时在调查档案与图形时应当以地籍调查为基础，并对档案与数据库之间的关系进行梳理，从而为不动产的登记打下扎实的基础。除此之外，还可以推进城乡一体化的地籍调查的技术研究与其相关的规程制定，有效的突破城乡二元的地籍管理模式，从而为新时期的地籍调查提供技术方案，例如在地籍调查过程中可以采用对采集数据的规整，并借助于互联网信息与计算机技术信息化的数据库建设，从而形成外业地籍权属调查、地籍测绘以及内业数据处理等一体化的流程，与此同时，还要推进互联网信息技术下新技术在地籍调查中的应用，以及对现代新时期下地籍管理人才的培养，从而有效的提高我国地籍的管理水平。

不动产权籍的调查其是为了满足于对土地、房屋等这些不动产调查工作的实际需求，同时也是对地籍调查工作的一种扩展，在具体的调查工作中，应当以宗地作为基础，对房屋、土地等实施科学有序的日常权属调查与测量，从而有效的避免出现权利重叠的问题，既要符合不动产的登记要求，又要遵循地籍调查的成果，最终确保调查工作的有序进行。

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