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产业地产专题
前瞻产业研究院 二零一八年六月
张江高科技园规划案例
项目情况
张江高科技园区约36平方公里，园区规划范围内可建设用地约17.1平方公 里，已建用地总面积约12.3平方公里，占可开发建设用地的72%;已建成各类建 筑1350万平方米，其中，办公、研収、商业等公共建筑 430万平方米，工业建 筑440万平方米，居住建筑450万平方米。
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2009年，上海市政府“南汇撤销、并入浦东”的方案正式获国务院批准。
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2011年11月，张江高科技园区抓住两区合并机遇，扩大园区规模为 75.9平方 公里，主要包括上海市张江高科技园区北区和中区、张江南区、康桥工业区、上 海国际医学园区、合庆工业园区、张江光电子产业园和银行卡产业园。其中，核 心区总占地25平方公里，由各功能区组合而成。2014年12月29日，国务院决 定上海市自贸区扩区至张江片区，面积 37.2平方公里，东至外环线、申江路， 南至外环线，西至罗山路，北至龙东大道。
产业情况
以产业链带动园区产业发展，通过设计和制造整合产业链发展，形成设计 + 代工的产业整合发展模式。目前，已经形成了较为完善的生物医药创新链和集成 电路产业链。其中，在集成电路产业方面，目前张江已经成为国内最集中、技术 水平最高、产业能级最优的集成电路研发与制造一体化产业基地。 园区内已经形 成以芯片设计、晶圆制造业为龙头的“设计 +代工”的产业模式，包括设计、制 造、封装测试及设备制造在内的国内最完整的集成电路产业链。 在生物医药产业 方面，园区形成了包括现代中药、化学药、生物制药和医疗器械在内的生物医药 产业体系，探索形成药物研发与临床应用的医药产业发展模式。 已经发展成为国 内医药研发机构最集中、创新服务能力最强、新药创制潜力最大的生物医药基地 之一。
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细分产业区:
生物医药产业区一期：龙东大道以南、科苑路以东、祖冲之路以北、金科路 以西，面积约1.5平方公里。 生物医药产业区二期：背面靠高科路，面积约为 1.5平方公里。 张江集电港一期：龙东大道以南、金科路以东、祖冲之路以北、张江路以西， 面积约为1.5平方公里。 集成电路产业区二期：龙东大道以南、申江路以东、 高科路以北、外环线（环东二大道）以西，面积约2.74平方公里。地铁二号线贯 穿其中。
上海浦东软件园一至三期：金科路两侧，地铁二号线贯穿其中。上海浦东软 件园在张江高科辐射面积内有上海浦东软件园（郭守敬园）和上海浦东软件园（祖 冲之园）。 科研教育区：依靠国家级上海光源工程项目，引进全国一流科研机构、名牌 理工科研究生院和大学复旦大学张江校区（包括上海科技大学、复旦大学软件学 院、复旦大学微电子学专业、复旦大学药学院、复旦大学计算机学院、上海交通 大学和西安交通大学信息安全工程学院、北大微电子研究院、清华微电子研究所， 中国美术学院上海设计艺术分院、 南洋理工大学、美国杜兰大学商学院，中国科 学院上海各研究院，中国科技大学上海研究生院，上海中医药大学等 ；初等教育 包括华师大二附中，上海中学分校，上海外国语大学附属浦东外国语学校等 ）。 居住区：生活服务中心区位于金科路两侧、 祖冲之路地铁线交汇处，另有龙 东大道以南、张江路以西的一期、二期居住区。
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PjjiT 产业业态：信息产业集群，包括独栋高端办公楼、组合式商务中心、花园式 办公;生物医药集群，包括公园式制药园区、集中式中低层研发区；创意产业园区， 包括低层多样化园区、特色化低层办公楼；休闲服务业，包括酒店式公寓、商务 型酒店、分散式
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度假型酒店、主题酒店。
比较先进产业园区的产业结构发现，较为成熟的园区的产业结构都相对均衡， 即二三产比重较协调，三产为区域产业的重要组成，且有较大比重的三产从业人 员。张江科技园的三大产业生产总值比重为 0.1 : 58.6 : 41.3(PS: data might be outdated)，三产比重超过30%第三产业已经成为产业结构的重要组成部分。
以少量强大的带动作用的产业为主导， 并形成横向拓展、纵向延伸的产业链 是先进园区的共同特色。最终形成以主导产业为带动，周边产业协调发展的集群 化、规模化产业发展格局。张江科技园区的两大主导产业之一，生物医药产业， 形成了 “研发 生产 ------------- 销售” 一体的四类产业链发展模式：技工贸一体化模 式、技工贸分离模式、“研发+技术转让”模式以及研发服务外包模式。
同时，张江高科也是园区进行产业投资的先锋。 2006年，张江高科启动了
一个名为“一体两翼产业互动式”的发展战略：除了运营特色房产以外，公司通 过吸引高科技企业入驻并且提供相应的配套服务， 对入驻的高科技企业有比较深 刻的了解以后，选择优质企业进行投资。2006年年报显示，公司当年新增投资 金额为3059万元，比05年增加了 87% 2007年，张江高科出资1.65亿元，成 立了全资控股子公司上海浩成创业投资有限公司。 2010年6月，浩成创投一次
性出资10.2亿，设立上海张江成创投资有限公司，作为其用于投资医药、医疗 器械和金融板块优质项目的专门投资载体。
商业模式
张江园区成立时就确立了以“人才培养-科学研究-技术开发-中试孵化-规模 生产-营销物流”为产业链的招商模式。依托张江几大核心优势：
1、 优越的地理位置；
2、 政店支撑的战略性地位及产业先发优势； 3、 良好的资金融通通道； 4、 强大的产业服务体系
可以说张江对于企业的吸引力是很大的，但问题也很突出， 题：配套跟不上产业；2、发展问题：扩张可能性有限。
1、园区规划问
从商业模式来看，张江高科最早属于一家区域性的城投公司， 成立之初依靠 卖土地的模式回笼资金，2000年左右逐渐过渡到了基建投资为主，房产为辅。 到了 03年房
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产变成了主导性收入，03年至今慢慢的房产销售渐渐弱化，无论产 业办公还是工厂，研发中试都以租金为主。另外产业投资经过了 10年的发展也 已经开花结果，再加上垄断了电信接入端口，每年也有不少服务费入账。
2014 30. 02亿 2015 24. 19 亿 2016 2017 12»阳忆
营业收入 £0. 8813 从年报的营业收入来看，张江高科受销售限制以及投资收益不稳定的影响， 销售额逐年下降。体现了国控园区目前的普遍问题， 开源无方。对于张江高科而 言，产业集聚下如何找到新的盈利模式，对于中国的国控园区而言无疑有着划时 代的意义，对于这个模式的突破，方升（园区大会）团队认为，只有在上海和深圳 的国控园区才有机会率先突破模式的困扰。
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