浅谈房地产开发企业会计核算

财经与管理　Ｃｈｉｎａ　Ｎｅｗ　Ｔｅｃｈｎｏ１ｌｏ　ｉｇｉｅｓ￣ｓ　Ｐｒｏｄｕｃｔｓ●嘎■　■瞄■　■－■■■■　瞄国团图　囫　盈　浅谈房地产开发企业会计核算　石善女　（哈尔滨正大房地产开发有限责任公司，黑龙江哈尔滨１５００００）　摘要：本文从房地产开发企业的主要业务及房地产开发企业的经营特点入手，详细阐述了房地产开发项目投资费用的估算，最后总结出　房地产开发企业会计核算特点。　关键词：房地产开发；会计核算　ｌ房地产开发企业经营活动的主要业务　房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将　土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开　开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营　的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产　将造成３ｖＲ开发产品积压，使企业资金周转不灵，　导致企业陷入困境。　３房地产开发项目投资费用估算　经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规　划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的　及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气　管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修　工程费等。在可行陛研究阶段，建安工程费可采用　单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、　概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估　商品的经营者。进行的主要业务有：　估算，以便作出经济效益评价、投资决策。　１．１土地的开发与经营。　由于房地产开发项目的投资过程就是房地产　企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿　商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算　转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其　不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资　他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地　与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开　出稠业务。　发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务　１２房屋的开发与经营。　费用及开发期问的税费等全部投资。　房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋　房地产建设项ｆｊ各项费用的构成复杂，变化因　的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续　素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其　开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出　自身的特．　，冈此不同类型的建设项目，其投资和　租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租　费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目　房、周转房、安置房和代建房等。　而苦，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大　ｌ３城市基础设施和公共配套设施的开发。　部分组成。　１４代建工程的开发。　３．１开发成本　代建工程的开发是企业接受政府和其他单位　共有八项：　委托，代为开发的工程。　３．１．１土地使用权出让金。　２房地产开发企业的经营特点　国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地　房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。　使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土　其经营特点主要有以下几点：　地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块　２１开发经营的计划性。　的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、　企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及　建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地　其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照　现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政　规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和　府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目　企业的建设计划、销售计划进行开发经营　所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正　２．２开发产品的商品性。　得到。　房地产开发企业的产品全部都作为商品进人　３．１－２土地征用及拆迁安置补偿费。　市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价　（１）土地征用费　、国家建设征用农村土地发生的　格作价转让或销售。　费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利　２３开发经营业务的复杂性　没施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复　所谓复杂性包括两个方面：（１蟮　营业务内容复　基金、征地管理费等　农村土地征用费的估算可参　杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相位的　照国家和地　＃　ｍ定进行。（２坼迁安置补偿费。　基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征　在城镇地Ｉ×ｌ　ｆ—ｌ家釉也方政府可以依据法定程序，　地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过　将国有储备、上地或已由企、事业单位或个＾艘用的　程。（２）涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销　土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。　关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，　因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新　而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单　用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分　位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租　费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。　开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往　３．１－３前期工程费　来。　前期工程费主要包括：（１顾目的规划、谢｛‘、可　２４开发建设周期长，投资数额大　行性研究所需费用。—般可以按项目总投资额的一　开发产品要从规划设计开始，经过可行性研　定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的　究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套　３％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合　工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多　有关收费标准估算。圆“三通—平”等土地开发费　则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段　用。主要包括地｝：原有建筑物、构筑物拆除费用、场　都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很　地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可　高，需要不断地投人大量的资金。　以根据实际工作晟，参照有荧计费标准估算。　２５经营风险大　３．１．４建安工程费　开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营　它是指直接用于建安工程建没的总成本费用　、　程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路　畅，　主要包括缱筑工程费　筑、特殊装修工程赀）、设备　算。　３．１５基础设施费　它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、　道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通　常采用单位指标估算法来计算。　３．１．６公共配套＇嫂　蛾　它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共　配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”　的估算方法。　３．１．７不可预见费　它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的　复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述　１　项之和为基数，按３９　一５　干算。　３．１．８开发期问税费。　开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中　所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的　费用。在—些大中城市，这部分费用在开发建设项　目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标　准估箅。　３＿２开发费用　开发费用是指与房地产开发项目有关的管理　费用、销售费用和财务费用。　３．２．１管理费用。　可按项目开发成本构成中前１＿６项之和为基　数。按３％左右计算。　．　３．　销售费用　它指开发建设项目在销售产品过程中发生的　各项费用以及专设销售　项费用　，主要包括以　三项：（１）广肯宣传费。约为　销售收人的２％一３％；（２）销售代理费。约为销售收　入的ｌ５９　—２％：（３　弛销售费用。约为销售收入　的０．５９　一ｌ％。以上各项合计，销售费用约占销售收　人的粥　６％。　３．２．３财务费用。　它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借　款利息和其他财务费用（立日汇兑损失等）。　３３投资与成本费用估算结果的汇总　为了便于对房地产建设项目各项支出进行分　析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格　式略。　４房地产开发项目投资估算的作用：是筹集建　设资金和金融部门批准贷款依据；是确定设｝卜臼Ｅ务　书的投资额和控制初步没汁概算的依据；是可行性　研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。　５、房地产开发企业会计核算牦点　由于其经营活动的特殊隋况和管理要求，房地　产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊　情况：产成品的种类多，核算方法不同；产品成本的　核算复杂；经营收入及其相关税金的核算不同。　中国新技术新产品　一１４９—