房地产卖点类型
简介：主卖点是指在两个或两个以上的卖点中最为重要的卖点.主卖点的影响力是指主卖点对消费者的心理所产生的影响力.如果主卖点对消费者的影响力非常大,则其它辅助性卖点（或称次卖点）则可相应地减少到最少的限度。主卖点的影响力。
关键字：房地产，卖点
全面梳理房地产市场,可将所有的卖点分为
第一大类型卖点
楼盘硬件：产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子毕竟是决定购买行为的最终要素。楼盘的硬件价值体现于每个细节当中，我们要从中发现最有打动力的一个。
卖点构成： 户型卖点、配套设施、交通卖点、精装修卖点、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新工艺新材料、使用率卖点、楼间距卖点、会所卖点、泳池卖点、户口卖点、大型超市进驻、规划卖点、专业组合、大规模卖点、创新技术、绿化率卖点
第二大类型卖点
建筑风格：如果说两年前大家还在讨论建筑风格是否可以当作产品的核心要素，那么今天建筑风格几乎是影响住宅魅力的第一元素.风格有很多种，哪些适合于我们的项目？哪些具有更强的杀伤力?
卖点构成:建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、和式筑居、
新加坡风格
第三大类型卖点
空间价值：空间与时间，构成了我们的生命。年华似水，不可扭转。好在人类对空间还有发言权,于是我们的时间里存放过去的记忆，在空间里自由打造未来的设想。
卖点构成:错层卖点、跃式卖点、复式卖点、空中花园、大露台卖点
第四大类型卖点
园林主题：环境作为居住空间的重要组成，与住宅一起肩负了\"天人合一\"的使命。也许没有卖点的环境是最好的,可是为了让房子卖得更好，我们非得要很多说法，但愿买房子的人民多年以后可以继续感觉那么好。
卖点构成:中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式园林、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林
第五大类型卖点
自然景观:拥有自然景观资源的房子，本身便构成了一道风景。在风景与风景的对话中,我们渴望发现一种源自梦想的最大价值。江、河、山、水、房子、以及人，将构成一幅完美图景.
卖点构成：全海景卖点、一线江景、二线江景、园景卖点、人工湖景、山水景观、山景卖点、河景卖点、一线江景、二线江景、自然湖景
第六大类型卖点
区位价值：对于区位价值的争论其实没有意义,区位对不同定位的居所来说，影响各有不同，但都是决定性的。有些项目的核心价值正是体现于区位之上的，尽管显而易见，却需要更具创造性的发挥.
卖点构成:繁华路段、CBD概念、中心区概念、奥运村概念、地铁概念、商业地段
第七大类型卖点
产品类别:人以群分，房以类聚。某些特殊类型产品定位，往往可以更加精确的捕捉特定的目标客户群。这是一次对产品定位与卖点宣传的双重考验。
卖点构成:小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房
第八大类型卖点
人以群分：不同买家对住宅品质的要求也不同。所谓好的产品，就是最适合某种类型的人的楼盘，社会是有阶层的，楼盘也是有阶层的。
卖点构成：豪宅卖点、白领卖点、单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区
第九大类型卖点
原创概念：白纸上可以有许多发挥.地产商们为购房创造了许多概念，有些牵强附会，有些动人
心扉。在这个资讯过剩的时代，我们总是需要一些简洁而强大的词汇.
卖点构成：居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游戏规则
第十大类型卖点
功能提升：为购房者创造剩余价值,往往要通过功能提升来实现,这些价值提升、或者是超越了楼盘的先天资源,但是同时也对开发商的操作提出了更高的要求。
卖点构成:健康概念、投资概念、绿色概念、e概念卖点、环保概念、生态概念
第十一大类型卖点
产品嫁接：在另外一个领域找寻灵感，已经成为地产界聪明人士的秘密。不管是叫产品嫁接，还是叫复合地产，这种创造都将更好地激发人们对美好生活的向往。然而，找到成功的嫁接点绝非拍脑即可.
卖点构成：教育概念、音乐概念、艺术概念、运动概念、旅游概念
第十二大类型卖点
楼盘软性：附加值生活是无形的，发展商在为人们提供有形的居住空间的同时,还应该为住户们构筑一个无形空间。看不见的东西更难做到，这是区别一个杰出地产商与平庸地产商的关键所在。
卖点构成：服务卖点、文化卖点、物业管理、口碑卖点
第十三大类型卖点
产品可感受价值:居住者对生活空间的感受是多元化的。这与人类的价值观有紧密关联，在不同时代，不同地域，会有不同的侧重点,这类卖点平和厚实，直奔关键主题。
卖点构成：品质卖点、成熟社区、身份地位、安全卖点
第十四大类型卖点
楼盘及发展商形象：好蛋未必一定是好鸡下的，但好鸡总是可以下好蛋的.在信息不对称的环境下,善良的中国人民喜欢用一个开发商的声誉来判断该买谁的房子。
卖点构成：荣誉卖点、发展商品牌、知情权卖点、自我标榜、张扬个性
第十五大类型卖点
居住文化与生活方式:在几十年的时间里，中国人几乎忘记了自己该怎样生活。人们一方面试图去延续几乎遗忘了的传统居住文化,一方面又充满渴望地期待着来自异域的生活方式。
卖点构成：生活方式、品味卖点、文脉卖点
第十六大类型卖点
情感：人类是脆弱的，情感即为明证。然而人类最伟大的力量也来自情感。可以说情感是我们这个社会最与众不同的魔杆之一,我们可以用它来撬起许多比地球更沉重的东西。
卖点构成:孩子卖点、情缘卖点、亲恩卖点
第十七大类型卖点
销售与工程进度：购房者最直接的信心来自楼盘的工程进度，发展商巧妙利用施工过程中的几个重要阶段，将能营造出一系列气氛热烈的庆典时刻，中国人总是信任这种一本正经的形式。
卖点构成:奠基卖点、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、最后一期公开发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房开放、外立面呈现、封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现房卖点、答谢卖点
第十八大类型卖点
创意促销：如果能吸引买家的眼球，并且进一步将他们带到楼盘现场，可以说已经成功了一半。随着楼市竞争不断白热化，搭台唱戏促销吆喝将成为考验发展商想象力的一道难题。
卖点构成：价格卖点、付款方式、竞卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、开放日促销、业主联谊促销、音乐会促销、表演活动促销、艺术活动促销、新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法 — 大胆设问,小心求证！
房地产市场八个卖点回顾
卖点之一：概念销售
“ＳＯＨＯ概念”亮相，曾在楼市和传媒上引起激烈的争论，以“ＳＯＨＯ你蒙谁”为代表的
声音质疑房地产商胡乱推出洋名词的做法。也许舆论是过苛了，有概念总比没概念好吧。
卖点之二：数字化社区
智能化一直是房地产项目的热卖点之一,更流行的说法是数字化社区,或ｅ社区。社区智能化到底应该什么样?这个问题连专家也说不太清楚,但这正提供了广阔的想象空间，宽频入网、三表远程抄送、社区监控都是智能化的表现，但谁又能说有了这真正“智能化”、“数字化”了。
卖点之三：境外设计
不少楼盘的设计都请国际著名设计大师,香港的贝尔高林、新加坡的雅科本、加拿大的Ｂ＋Ｈ，都成了买房人熟悉的名字。
楼盘的竞争终于由简单的价位竞争进化为规划设计的竞争，是市场走向成熟的表现。
卖点之四：户型
板式小高层、塔楼、多层住宅……这些建筑专业用语渐渐为买房人熟知。从完全不顾日照与通风要求的高密度塔楼,到大面积采光的蝶型塔楼，从只要求正南正北的狭长板楼，到对进深有具体要求的板式小高层,人们越来越来会挑剔户型设计，房地产商也越来越舍得牺牲宝贵的面积,以换取真正人性化的户型设计。
卖点之五：高使用率
一样的价钱，使用率越低的房子等于越贵,这帐人人会算。很多开发商都把超过８０%的使用率打在广告上，按常规，塔楼的使用率不应该超过７５%，为了吸引斤斤计较的消费者，有的开发商
甚至不惜把本来该算在分摊面积中的部分去掉，等于是变相降了价。
卖点之六：阳光、空气、水
有个名词叫“双景住宅\"，是指既在社区内做园景规划,又借助社区周边的公园、河流、绿化带.当空气指数、环境质量成为都市人越来越关心的话题时，环境也成为诸多楼盘的重卖点。
卖点之七:社区
有了社区的概念，人们不再斤斤计较于远近,很多眼下在一片荒地上的房子就这样卖出去了。因为“计划中的６０万平方米大社区\让人充满了想象。
卖点之八:升值潜力
靠近地铁站,加分；在城市中心商圈内，加分;在计划中的轻轨沿线上，加分；在市政规划关注的地段，加分。房地产商挖空心思找寻升值的理由.于是，离地铁站两公里被称为“有地铁经过”，离中心商圈四公里被称为“处于两大商圈并汇处”。而在多如牛毛的房子中找出具升值潜力者，真得有一双慧眼才行。
房地产广告策划卖点大解码
第一大类卖点 楼盘品质
在一个购房排队的年代,楼盘的品质与服务,成了发展商的恩赐，房地产的热潮下，从未有建筑与地产教育和经验的策划大师，被我们的发展商当神崇拜,在崇拜中迷失了方向,市场经济的本质就是过剩经济，产品时代与营销时代似乎是一个循环，当一切回归本然时，产品品质就是决定购买行为的
最终要素。
卖点构成：
地段优势:地理区位、公共设施、交通方便、自然景观
建筑设计：户型特点、建筑风格、高实用率、空中花园、错层跃式、超宽阳台、飘窗
园林配套：主题园林、配套设施、联办名校、大型超市、车位比例、会所、泳池、户口
规划设计:小区规模、低密度、楼间距、绿化率、阳光车库、超高楼层
创新技术：小区智能、隐型梁柱、净水系统、生态环保（绿色社区）、抗震技术、预应力
装修建材：豪华装修、进口电梯、新型建材、优质厨柜、名牌洁具、附送家电
一、地理区位
“房地产第一是地段，房地产第二是地段,房地产第三还是地段.\"这句名言据说出于华人首富李嘉诚.风花雪月的短暂之后，是日复一日柴米油盐的生活，工作生活的便利，是人民群众购房的首要条件。
卖点构成：
老城新生活、CBD社区、奥运村、地铁口、商业街
二、户型特点
“去不去、位置处，看不看、看环境，行不行，在户型，定不定、看价格\多年来，户型因素一直占据国人购房因素第一位。
卖点构成：
动静分区、厅房方正、开间合理、一梯两户、南北对流、阳光梯间、户户有景
三、自然景观
自然景观资源永远是人类最稀缺的资源，高楼大厦、车水马龙、灯红酒绿，曾经的都市繁华之梦，梦醒之后，是石屎森林的围城之困，与在车中坐等时光流失的心痛，都市的小资在不远千山万水的疲惫中旅游时,先富起来的人们，在自己的院子里享受湖光山色、临江闻涛。
卖点构成：
海景别墅、临江豪宅、半山社区、湖景洋房
四、 主题园林
从古人的”天人合一”到今天的“生态住宅”、“绿色社区”，建筑与环境、人类与自然的和谐之美，永远是最美的画卷，当社区园林成为城市中的风景之后，每一个人都希望自我成为这风景中最美的风景。
卖点构成：
人工湖、中心花园、园林规模、
主题园林、艺术园林、自然园林、树木卖点、
欧陆园林、澳洲风情、英伦风情、荷兰农庄、加拿大风情园林、新加坡式园林、苏格兰牧场、
岭南园林、江南园林、
亚热带园、海滨风情、热带园林
五、建筑风格
经典的建筑，不同的流派,留给后人丰富的知识财富；乱世的黄金、盛世的古玩，建筑也是一种艺术。当欧美富人把名建筑师设计的别墅作为收藏品时，我们的楼盘也在让客户在居住中感受艺术,在艺术品中享受生活.
卖点构成：
异国风情:欧陆风格、威尼斯水乡、德国建筑、法式浪漫、欧洲城堡哥特式、意大利巴洛克式、拜占庭式、和式、东南亚风格
民族建筑：江南民居、岭南建筑、新四合院、水乡风情、徽派建筑、建筑风水
流行风格:古典风格、现代主义、 后现代主义 、 新古典主义 、新理性主义 、解构主义及反
构成主义、白派建筑、简约主义、流线造型、
六、建筑布局
卖点构成：板楼、点式、蝶型、Y型、塔式、风车型、品字局、星座型、
第二大类卖点 文化社区
人与自然的和谐必然促进人与人和谐，社会和谐包含着尊重自然的基本诉求；社会和谐是工业文明向生态文明的转型，是一种自我超越的生活方式。
一 人以群分
昔日孟母为了选择一个好的生活和教育环境,不惜“三迁”。 为居民提供适合他们的文化、娱乐、休闲场所、设施与平台,满足居民的精神需求，就是社区文化建设。
卖点构成:儿童兴趣班（舞蹈、音乐、外语、钢琴、电脑等)、妇女会、老年书法协会、棋牌乐、自助游、雀友、青年山鹰社、车友会、音乐发烧友、球迷协会、垂钓会、私家农庄、美食街、名犬俱乐部、小鸟天堂、海归园、外语班、电脑培训、创业会
二 楼以类聚
不同买家对住宅品质的要求也不同。所谓好的产品,就是最适合某种类型的人的楼盘，社会是有阶层的，楼盘也是有阶层的,居住社区往往是身份象征。今天，对于普通购房者而言，有权选择整洁、优美、文明、安全的居住环境。
卖点构成：
Townhouse、独立别墅、大户人家、空中别墅、金领社区、叠加别墅
白领公寓、小户型、
国际化社区、国际公寓、领事社区、外销楼盘、
酒店式公寓、商务公寓、产权式酒店、
商住两用、经济适用房
三 生活方式
本来买的是一座房子，却给了我梦想的生活，地产改变的不仅仅是居住。
卖点构成：
新住宅运动、居住郊区化、新都市主义、生态住宅、绿色住宅、健康住宅、5+2度假、**生活宣言、
第三大类卖点 品牌服务 一 企业品牌
交易在信息的不对称，决定了房地产是一个垄断竞争的市场，在这个缺乏诚信的社会中，烂尾
楼、假按揭、面积缺水、豆腐渣工程泛滥的年代，善良的中国人愿意高价购买品牌企业的楼房实属无奈抉择.
卖点构成：
发展商规模、公司荣誉、政府支持、已交付楼盘、资金实力、公司管理
二 物业服务
房地产与建筑业交付的产品都是建筑,建筑业属生产部门，第二产业；房地产属服务产业，第三产业。“产品就是服务，服务就是产品”，地产公司的口号虽然动听，要真正提升服务水平，首先还得将“物业管理公司”更名为“物业服务公司”。
卖点构成：
五星级服务、酒店式管理、英伦管家、公寓式管理、香港＊＊公司物业管理顾问
三 复合地产
“体育产业+房地产业\"让奥林匹克花园一夜成名,“跳出地产做地产”是碧桂园的聪明绝招，将体育、教育、旅游与地产结合的楼盘比比皆是，是非成败皆有之,不过成功背后又有大师指点，他山之石，可以攻玉，非常符合国人审美观点。
卖点构成：
名校教育、国外学分、旅游地产、体育健康、音乐艺术、建筑风水、民族传统、时代科技
四 产品升级
以前的房子已经很好,现在和将来的更好,就象电脑软件升级一样，谁会否认XP版不好过WINDOWS98。
卖点构成：
＊*小区升级版
五 产品的感受价值
卖点构成：
身份地位、成熟社区、社区安全、国际大师（公司）设计、
第四大类卖点 媒介策略
“王婆卖瓜、自卖自夸”，何况夸你的是人民最信赖的媒体。
卖点构成：
报纸广告、电视广告、网络广告、广告杂志、电台广告
新闻报道、广告软文、电视论坛、专题节目、名人专访
第五大类卖点 促销活动
卖点构成:
庆典活动：奠基仪式、内部认购、公开发售（分期）、热销加推、样板房开放、外立面呈现、封顶、竣工、交楼、节假日、公司或楼盘周年
折扣让利:庆典折扣、尾房折扣、价格卖点、付款方式、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、竞价拍卖、送花园、巨奖促销、送物业管理费
名人效应：名星汇演、名人推介、官员视察
社会活动：模特选美、文艺表演、各类比赛、公益活动
借势促销：奥运会、世博会、电影首演
联合促销：车房互动、英语教材、移民、招生、儿童活动、鹊桥联议、
第六大类卖点 情感关联
卖点构成：
天伦之乐、夫妻情深、父母之恩、
业主介绍、关系客户、全员营销
第七大类型点 投资价值
卖点构成:
租金回报、升值潜力、规划前景、
第八大类型点 现场包装与户外广告
卖点构成:
工地围墙、引导罗马旗、平板广告牌、灯箱、条幅彩旗、气球、拱门、高炮
户型结构设计讲义
第一:户型的发展简史
中国传统宅院:坐北朝南，四四方方，北屋为上房，东西带厢房,条件好点,再加个跨院，居住主次有分，功能有别。景观无所谓就是院内石榴红枣，院后榆桑相伴。中国人传统住宅不过如此，
建国初期的筒子楼是一大中国特色 ：动辄10几户人挤在一起住，共用一个卫生间，一个厨房（或在房门口放个炉子 )里里外外，来来往往说不尽的尴尬与羞涩。
改革开放以来，中国经济发展迅速的同时住房也有了突破性的变化.子女有各自的房间,大家 不用挤一起了.自己家有了独立的卫生间，在阳台可以养些花花草草，晚上可以吹晚风数星星了。
再往后发展，电视机屏幕进化太快，客厅宽度跟不上了，卫生间太少,早上争着往厕所跑，冰箱买了，厨房太小，朋友来多了 ，客厅太小。就这样大客厅的房子出现了,两头带上了阳台,餐厅跟厨房一体的同时面积也更大了，房子里设计两个卫生间,也不用因为卫生间少而尴尬了。
单身贵族们寻找自己独立生活可以买单身公寓。
经常公干住腻了酒店的人可以买酒店式公寓。
有赏景情趣的人可以买景观户型。
现在户型可以说是样式繁多，琳琅满目,人们不尽要问:什么才是好的户型呢?
第二 区分住宅的基本功能
一套住宅应具备六大基本功能,即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活动特点可以分为动、静两区.
公共区：供起居、会客使用,如客厅、厨房、餐厅、门厅等。
私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。
动区:活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。
静区：要求安静,活动相对比较少，比如卧室、书房。
这些分区，各有明确的专门使用功能.在平面设计上，应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。
图1-1户型图示例
起居室（客厅）：两个基本原则是，其一，起居室的独立性;其二，起居室的空间效率。现在，有的户型中起居室也仍然保留着过去“过厅”的角色;有的户型设计了独立的起居室和交通空间分离，但也因此相对增加了户型面积。此外，要考察起居室四周的墙面是否好用，开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当，否则会影响家具的摆放与使用，降低空间使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，会影响室内采光,使起居厅较暗。
厨房:购房者应当首先考虑自己的烹饪、餐饮习惯。在空间布局方面,开放式厨房有着很好的空间效果,可以充分展示个性化装修的魅力，也适应现代化的生活时尚,但对于我国的传统烹饪方式其排油烟功能就有所欠缺。在面积标准方面,厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，必备的设备需要足够的面积。根据建设部的住宅性能指标体系，3A级住宅要求厨房面积不小于8平方米,净宽不小于2．1米，厨具的可操作面净长不小于3米；2A级面积不小于6平方米，净宽不小于1．8米，可操作面不小于2．7米，1A级则分别是5平方米、1．8米和2．4米。
卫生间：满足三个基本功能，即洗面化妆、淋浴和便溺，而且最好能有所分离，可以避免使用冲突.从卫生间的位置来说，单卫的户型应该注意和各个卧室尤其是主卧的联系，双卫或多卫时，公用卫生间应设在公共使用方便的位置,但入口不宜对着入户门和起居室。从面积角度来看，带浴缸的卫生间净宽度不应小于1．6米,淋浴的净宽度不宜小于1．2米。
卧室：一般来说主卧室的面宽不应小于3．6米,面积在14至17平方米左右，次卧的面宽不应小于3米,面积在10至13平方米左右；其次，应注意卧室的私密性，和起居室之间最好能有空间过渡，直接朝向起居室开门也应避免通视。
辅助空间：包括阳台、储藏间等。这部分面积虽小，但在日常生活中的地位非常重要。比如储藏空间，包括杂物间、进入式衣柜等多种形式，可以很有效地节省户内的家具空间.
总之，根据户型面积不同,小户型经济住宅强调基本生活要求；普通型住宅强调主要功能齐全和空间的灵活适应性；豪华型住宅强调创造高质量的生活环境，注重细节突出个性.
第三：什么是科学户型的户型设计？
我们经常谈到好户型，什么是好的概念呢？
就我个人认为:只有最科学的设计，没有最好的户型。好的户型必然要以市场为走向,适合顾客需要的才是最好的。我曾经负责泰安宁阳的一个项目,当地房屋均价在1200元左右,当时我们在最初设计户型的时候最主要问题是如何做好2室跟3室的设计工作。
当地情况：2室2厅，两室朝阳，客厅在北面,餐厅在中间设计.
3室2厅：三室朝阳，客厅在北面,餐厅在中间设计。
三室朝阳图例1-2
这跟淄博4-5年前的大部分房型设计差不多，当时我们考虑把淄博当地的客厅朝阳，落地窗，餐厨一体的设计嫁接到当地，但是通过问卷我们发现,当地顾客根本不接受这样的设计。他们对三室朝阳情有独钟，最后我们50%的房型设计为107平方三室朝阳,30%设计了2室朝阳的房型，销售中心公开销售后3个月卖掉了290多套，这也说明我们的策略是对的.
由此可见好户型的理念是建立在满足市场需要的基础上的。
好户型的标准
选择一种户型，选择一个生活空间。不同的生活经历、生活状态、生活习惯会带来对户型的不同理解，而户型则不管人们过去如何，只是以它难以更改的刚性改变、重塑人们的生活方式。因此，所谓好户型,就是能充分尊重人们居家生活天伦本质、亲情本质的户型；是能带给人们身体的、心理的舒适享受的户型；是能满足现在与未来生活变化的需要的户型;是与室外自然、人文环境协调且将好环境引入室内的户型;是能最充分考虑建筑材料与环保的户型。
一套好的户型，首先必须是每一个房间都间隔方正，少点“金角银边”，谨防多边多角的“钻石房”的出现,如此不仅利于家具摆放提高实用面积，也符合中国人的消费心理。
如何进行户型评判
整体而言:（1）景观;（2）朝向；（3）单元户数;（4）人文环境；（5)方正实用.
具体而言:(1）生理分居和功能分区；（2）动静分离;(3）通风与采光；(4）厨房要按操作流程设计；（5)卫生间面积要适宜；（6）注重私密性;(7）空间分布科学。
我们通常所说的一室一厅、两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅，就是最为普通的平层户型，此外还有跃式房屋、复式房屋、高档的花园别墅等。在对户型进行评判时可从以下几方面入手：
看居室的功能分区是否合理，应避免斜角空间，尽可能减少不必要的“死角”面积和交通面积。从习惯上看，居住的空间应给人以稳定、宽阔感，所以房屋要方正，这样不但有利于家具的摆设，对于居住者来说也有个良好的居室活动空间。
图例1—2
房门的开向是否合理,要不影响使用的空间和居室的私密性。
户型的节能要求，他可以减少不必要的日常生活开支。起居室、卧室、书房等人们经常活动的空间采用直接采光,可以节约能源.
单元内不同空间要有相对合理的面积。通常人们购房时所说的“三大一小”，就是“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室，被认为是较能满足人们日常生活的需要.从居室功能分析，厨房合理的面积一般为4平方米至5平方米之间，厨房不能过于狭小，应有最小宽度.现今房屋设计中推崇的是大卫生间,三居以上居室应设有两个卫生间,—个封闭的设浴盆和大便器，一个开敞的设洗澡盆和摆放洗衣机，解决使用高峰期相互干扰等问题。卧室的合理面积一般应为13至14平方米之间,卧室要有私密性,安静舒适并通风良好。
阳台，好的阳台设计是将大客厅与宽阔的落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗的视线总是能给居住者一份清新、爽快的心情。
房间的内部净高要合适,现在，绝大部分商品房的内层净高在2.7米到3.1米之间。需要注意的是:扩大居住面积是相对容易的,而对层高的不满意，确是无法改变的。
另外，除了房间布置，好的户型设计还会充分考虑现有备种家用电器如冰箱、电视、洗衣机、空调、电话的设置，还要考虑将来不断涌入家庭的各种新的家用电器如电脑网络、新的电炊具、新的保健娱乐设施、新的安全防卫设施、救生设施等等的配置，有合理的空间安排和电气设计。建筑材料也是质量较好的新材料、新技术,如50年不变形的隔热隔音的塑钢门窗、防漏防腐易疏通的给排水煤气管道、安全钢化玻璃等等，以确保房屋的舒适与耐用。
换言之：
一套好的户型,必须做到以下几个分开：
1、动静分开。客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力,而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开,确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。
2、公私分开.家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室)进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。
3、主次分开。买房通常是人们事业奋斗有成，生活质量迈上台阶的体现.为了彰显业主的成功，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气,而且应单独设立卫生间，应与父母房略有距离分隔。如设有工人（保姆）房，则又应与主要家庭成员的房间有所分离.
4、干湿分开。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。
一套好的户型，必须做好“通\"、“透”工作.
如果客餐厅相连，最好能有开放式阳台与大玻璃窗遥相呼应,既能保证客厅的采光充分，春、夏天的“穿堂风”更是一种极为舒服的享受。
厨房当然也应有良好的采光、通风条件,闷在一角的厨房将时不时降低下厨人的工作热情，影响一家人的食欲。
卫生间不应脏兮兮、臭哄哄，它不应成为天然的藏污纳垢、繁殖细菌的场所,它也应该有良好的通风透光条件，应该窗明几静,无异味,不长霉。
卧室，自然更不能成为黑屋暗房了.
一套好的户型，应安排尽可能多的房间朝向南面，以确保灿烂的阳光能照耀房间，如有不便之处，则首先满足的应是客厅与主卧。
当小区周边有着极为突出的景观时，户型设计可能会打破传统朝向布局而以景观为中心，这时首要的也是安排客厅与主卧朝向景观。
好的户型中厨房应远离卧室，以杜绝油烟污染。而卫生间则应靠近卧室以方便家人.
好的户型中供水、排污、电、煤气、供热、光纤等管网布线应尽量集中，既方便业主装修，又方便维修检查,还节省材料。
立体户型面面观
目前市场上的立体户型主要有两种:跃层式（深圳叫复式)和错层式。
所谓复式,就是在一套房子内拥有两个楼层面,而且这两个楼层面的竖直投影面一般是重合的，两个楼层之间有户内楼梯作垂直交通联系。最浅显地说就是相当于将一幢住宅内的“502”号房和“602”号房通过一座户内楼梯连结为一套（当然也可以是更多层）。
很显然,复式住宅给予住户的空间层次感十分强,功能分区也能做得十分到位,其隐秘效果远非平面户型和错层式所能比拟。
一般说来，复式住宅的入户门均设在低层，这一点非常重要，因为从人们的居住心理来看，进门应该是第一层，若再往下走则
有进地下室的感觉.所以复式的中、下层应集中设置会客厅、商务间、餐厅、厨房、公共卫生间、贮藏室、客房或为行动不太方便的家庭成员设置的卧室；而上层则宜设置对隐秘性要求较高的主人卧室、次卧室、家庭起居室等，复式上层并非是一般客人可以进入的.
复式房的室内楼梯是不容忽视的重要内容。户内楼梯梯段宽度不宜小于80厘米,否则不仅行走不方便，家具也难以搬上去。楼梯的位置安排也颇有讲究，一般设于厅堂的角落，以避免占用过多的空间。在下层,楼梯应与过道空间重合而不能占有房间面积,在上层出口处以设置卫生间入口为宜，可不另设平台面积.
显而易见,复式住宅面积一般都很大，动辄200㎡以上，而且其单价通常也比同一幢楼或同一小区的平面住宅要高，因而其总价非同小可，不是一般人所能承受。但它所提供的居住质量，它所带来的如影视剧里西方“资产阶级”生活方式的尊贵感受、它带给业主与众不同的心理优越感，又多么让人心动！
而“错层式”则是平面户型与复式户型之间的折衷主义者。它并没有两个完全不同的平面，而是通过将同一层面中的部分抬高一米半米，从而有效地实现日常生活中所涉及的起居、饮食、休闲、娱乐、社交、学习，都可在不同的功能层面上进行，较好地满足了人们对现代家居的需求。
错层式户型的带给人们错落有致的新鲜感、各层之间高差的不大和室内楼梯高度的缩短、平缓，既增加了乐趣,又不太影响交流沟通,其面积也与平面户型相差不大，因而近年来在各地尤其是上海大行其道大受欢迎。今年以来一些地方又先后推出了不少三错层户型:进门的第一层面为公共活动区,南面是大开间客厅，北面是餐厅、厨房和公共卫生间,向里上数级楼梯形成第二区域，可作为老人房儿童房或客房，继续向里上几级楼梯是第三区即主人活动区，同样是大受欢迎甚至出现抢购。
1999年，深圳一家公司推出了一种获得国家专利的“跃复一体”的户型即将复式房的下层做
成错层式：进门为客厅、公共卫生间、餐厅等公共活动空间，往下走为厨房和工人房，顶层为主要家庭成员起居活动空间。发展商在广告中不仅宣称该户型“领先30年”，而且“使用面积大于建筑面积”，凭借这一创新户型,很快就将一位于大马路边立交桥旁的房子卖出80％以上，不少眼光独到的炒家也因大胆投资而获得颇丰！
第四 关注住宅流线设计：
流线俗称动线，是指日常活动的路线
人们对流线的概念可能还不太熟悉，其实这是在房型设计中经常要用到的一个基本概念。流线俗称动线,是指人们活动的路线，它根据人的行为方式把一定的空间组织起来，通过流线设计分割空间，从而达到划分不同功能区域的目的。而且随着居民住房由满足需求型向改善型过渡,一百平方米以上的大套型住宅逐渐成为目前房型的主流。这么大的空间如何规划便成为房型设计中的关键,于是流线的概念尤显重要。
据天津大学建筑设计研究院杨昌鸣教授介绍,一般来说,居室中的流线可划分为家务流线、家人流线和访客流线，三条线不能交叉，这是流线设计中的基本原则。如果一个居室中流线设计不合理,流线交叉，就说明空间的功能区域混乱，动静不分，有限的空间会被零散分割,居室面积被浪费,家具的布置也会受到极大的限制。
家务流线
储藏柜、冰箱、水槽、炉具的顺序安排，决定了下厨流线。由储存、清洗、料理这三道程序进行规划，就不会有多绕几圈浪费时间、体力，或在忙乱中打翻碗碟的现象。除思考自己下厨的习惯外，充分的考虑流线，比如以L型流线安排设计厨房用品的摆设，会是女主人最轻松的下厨流线。
一般人家中的厨房可能较狭窄，流线通常排成一直线，即使如此,顺序不当还是会引起使用上的不便.举例来说，假使料理台的流线规划是先冰箱、炉具，然后是水槽清洗,再走回炉具进行烹调，感觉流线并不顺畅，如果一开始的安排就是冰箱、水槽、炉具，使用起来会更流畅.
家人流线
家人流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间。这种流线设计要充分尊重主人的生活格调，满足主人的生活习惯。目前流行的在卧室里面设计一个独立的浴室和卫生间，就是明确了家人流线要求私密的性质，为人们夜间起居提供了便利。此外，床、梳妆台、衣柜的摆放要适当，不要形成空间死角,让主人感觉无所适从。
访客流线
访客流线主要指由入口进入客厅区域的行动路线。访客流线不应与家人流线和家务流线交叉,以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。客厅周边的门是保证流线合理的关键,一般的做法是客厅只有两扇门。而流线作为功能分区的分隔线划分出主人的接待区和休息区。目前大多数的流线设计中把起居室和客厅混为一谈。这样一来，如果来访者只是家庭中某个成员的客人，那么若大的客厅就只属于这两个人，其他家人就得回避,浪费空间不说，还影响其他家庭成员正常的活动。杨教授认为，在起居室中划分出单独会客室是必要的.单纯大面积的客厅效果并不佳，通过流线的细分，从而科学的分割空间,这才是房型设计的根本。
复式住宅中的流线
谈到复式及跃层住宅的流线设计，杨教授说，由于空间较大，如果单纯在平面上设计流线，实现功能区域的最佳组合是有一定困难的，因此,流线设计中利用高低区分动静分解空间是可行的。这
就产生了错层、跃层以及复式住宅中比较丰富的流线设计和空间感受。这本是无可厚非的，但是目前存在这样一种现象：开发商设计房型不是从人的需求、活动规律和心理状态考虑，而是追求一种“时尚\"，似乎房间里没有楼梯就是落伍。本来只有一百多平方米的房子,偏要设计成三层的复式住宅，平均下来每层不到50平方米，显得华而不实.其实，人的活动在水平面上是最舒服的.流线的设计要“以人为本\"一切以人的舒适方便为出发点，而生硬的人为的流线设计是不可取的。
流线就是把人的活动串联起来，使空间的格局满足人的需要。设计者通过流线设计可以有意识地以人们的行为方式加以科学的组织和引导，向人们传达动静分区的概念,改变不良的生活习惯，为业主提供人性化的房型设计。
第五、项目户型配比的科学
从整栋楼或整个项目的来说，大小户型的配置比例也是一个必须仔细研究、谨慎对待的问题。户型单一则由于客源供给面狭窄,抗风险性相对也就较差，但“人以群分”，单一户型所带来的客户基本素质面的同一，可大大提高物业形象档次进而卖出好价钱。正因为如此，因而采取此一户型配置需要精确、深入的前期市场研究,但一旦定位准确,其收益也非同一般。而一些项目由于对目标消费者界定不清或希望将所有类别消费者一网打尽，于是从3、40㎡的单身公寓到二房、三房、四房直至200㎡以上的复式一应俱全。看起来不同需求的客户均能得到满足，实际上由于定位混杂，各种层次的客户均难以找到感觉——开奔驰的当然不想与踩单车的为邻，踩单车的看邻居开着奔驰进进出出心里也别扭。因此大、小户型相互比例配置合适，户型既有层次又有相对同一性，既错落有致又充实丰富，则客户挑选余地大，市场抗风险性也好。究竟是多少的比例才恰当，这并不能凭主观的臆想，只能是通过对市场的深入了解才能得出。
户型的配置决定了项目的整体定位,因此户型策划首要的是进行土地价值分析判断：景观丰富、交通便利的地块当然应以大户型为主；土地各方面均普通既无突出优点又无特别缺点的，则以中等
户型为主;而地块较差时则应以总价较低的中、小户型为主；至于在商务中心区的小幅土地,最适宜的当然是小面积公寓甚至酒店式公寓。
面积多大才合适?
在所有涉及户型的问题中,最令发展商头疼、让人最难下定决心的当属以下两点:各户型类别在项目中的配置比例、每一种户型的面积大小。因为前者将决定项目主要卖给谁，而后者则将决定项目是否真正能满足这些人.
不同的消费对象有着截然不同的需求，那么我们又如何知道所确定的户型面积是正合目标消费者心意的呢？我们认为，必须从以下三个方面综合权衡。
消费者对应性。我们知道，一房一厅的小户型是只能作过渡之用的，其购买者将主要是年龄在30岁以下、未婚或刚刚结婚的年轻人，其购买动因主要是工作时间不长，积蓄不多而又渴望拥有一片自己的小天地.从功能上说，虽然也需要厅、房、厨、卫、阳台五脏俱全，但对每一部分面积的要求却应该都是小字号的,而且需要布局紧凑，因此总面积也不应超过50㎡。否则就失去了过渡房的本意。二房二厅、三房二厅所面对的则是最复杂的消费群。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足够，但他们生活可能较为宽裕，因而偏好面积宽松布局更合理的大面积二房；而有的工薪家庭人口较多却资金不多，当然更希望购买房间较多而面积偏小的三房；还有部分成功人士或高级白领，虽然购买力强劲但较为实用主义，认为布局合理、面积略偏大的三房就已足够。二房是做70㎡还是100㎡？三房是做100㎡还是130㎡？需要我们精确区分目标消费者并与其购买力、生活状态、居住习惯高度对应。四房以上或150㎡以上的房子,其面积敏感度相对较差，但也只有深入分析目标消费者才能做得恰到好处，才能使销售一路畅旺.
舒适性。房子是为人服务的,房子是为家庭天伦生活服务的，而户型分割的目的就是为人们提供
一温馨、亲切、舒适的家居空间。舒适性就是从人体工程学和家居生活基本规律出发，决定户型的开间、进深及面积.
房子越大则舒适度越高被不少人认为是理所当然，事实并非如此。以普通家庭的客厅为例,这里陈设的是沙发、电视、音响、金鱼缸、花木等，是迎客、家人闲聚的空间，谈话、看电视是这里的主要节目，太小让人有压抑感，过于空阔则又易于让人有四边不着、相互有隔阂的感觉。因此客厅的开间以4.5米为宜最大不应超过5米最小不应小于3.5米.同样的道理，主卧、次卧、卫生间、厨房等都有这样从人居活动出发的辩证关系。
除人的视角、人的活动外，舒适性还应考虑利用率问题。如果一套房子中有部分面积既不能用于摆设家具电器、又无助于人的活动、亦不能增添艺术情趣,则只能增加购买费用、增加主妇打扫卫生的时间与难度，舒适性自然也就大打折扣.
地域性。地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型面积有着不同的要求，其实是舒适性的延伸.这也是户型设计中必须高度重视的问题。比如大连人大多认为二房二厅应该有个90㎡甚至100㎡，而在深圳,恐怕就很少有人能理解90㎡以上的房子为什么不做成三房，为什么要如此浪费。多数深圳人眼里的三房应该在105-115㎡之间，而北方则显然认为这样的房子太小。
第六 关于住宅房型设计的技术指标
1、住宅应按套型设计，并应有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室或壁橱、阳台或阳光室等基本空间。
2、小套、中套至少应有一个，大套至少应有两个居住空间向南或南偏东35度至南偏西35度。
3、套内功能分区设计应明确合理,做好洁污分离、动静分离.套内应预留洗衣机位置。
4、卧室与卫生间之间不应设计错层。
5、卧室的使用面积主卧不应小于12平方米、双人卧室不应小于10平方米、单人卧室不应小于6平方米.卧室应有直接采光、自然通风.主卧室的短边轴宽度，小套、中套不应小于3．3米；大套不应小于3．6米。
6、起居室的使用面积，小套、中套不应小于12平方米，大套不应小于14平方米。起居室应有直接采光、自然通风.起居室的短边轴宽度,小套、中套不宜小于3．6米,大套不宜小于3．9米。起居室至少一侧的墙面直线长度不宜小于3米。
7、厨房必须独立可封闭。使用面积小套、中套、大套分别不能小于4．5、5、5．5平方米.低层、多层住宅的厨房应有直接采光,中高层、高层住宅的厨房有可开向公共走廊的窗户.厨房应设排油烟道。厨房的净宽度单排布置设备的，不应小于1．5米，双排布置设备的，不应小于2．1米。厨房宜配服务阳台，并设污洗池。
8、卫生间至少应有一间,其使用面积不小于4平方米。卫生间应直接采光、自然通风；有多个卫生间的至少有一间必须直接采光和通风。卫生间的门，不应直接开向起居室、餐厅或厨房。
9、小套、中套的壁橱，净深不宜小于60公分,净宽不宜小于80公分。大套储藏使用面积不应小于1．5平方米.
10、套内出入口净宽不宜小于1．2米.主要阳台净深不小于1．3米，阳光室的净深不小于1．5米.
第七 户型将来发展趋势:
市场是鲜活的、不断变化的，因此户型设计需要不断调整创新;市场变化是渐进的，有规律可循的，因此所有调整创新都必须紧扣市场发展趋势.
1、住宅户型日益多样性
除了面积大小的多档次外，为不同家庭结构、不同消费阶段而设计的户型应有区别：服务于“核心家庭\"的户型应该精致小巧,服务于“两代居”家庭的户型应该优雅浪漫，为三代同堂家庭提供的住宅则应该温馨亲切。
以“错层\"为代表的立体住宅是近期全国性的热点，但错层的牢固性、抗震能力如何尚有疑问.
在结构上，大开间、轻型框架结构、支撑体住宅等适应性开放式住宅是大势所趋。
2、扩大住宅的适应性和选择性
最新模式是“两次设计”，即第一次由建筑师设计带外墙、分户墙、固定厨房、卫生间和阳台的框架住宅，第二次是由住户根据各自不同的生活习惯和各时期不同的生活需要参与设计，主要内容为室内装修与选用不同类型尺寸的定型产品，如轻质隔墙、推拉门、窗、组合家具及折叠门等进行灵活空间分隔。
3、改善厨房、卫生间功能质量
厨房、卫生间面积小、设计粗糙、设备简陋是目前住宅的普遍性问题。从发展趋势来看,在小面积的住宅中，提倡餐厨式（DK型）厨房，并以此作为住宅空间组织的中心重叠使用，可充分利用
空间，改善厨房环境，增加家庭团聚的气氛.而在大面积住宅中，开放性厨房应该前景看好。
户型设计中极重要的一条原则是清污分离。主要指用水和非用水空间的分离，提倡用水空间的相对集中。目前,卫生间、厨房已从只有上下水道发展到了给水、排水、热水、煤气、通风管道和暖气管道六种设备管线，随着节水需要，还可能增设中水管道。因此应尽量集中。此外明管道改暗管道、表具不入户，力争让住户自己能不费力且安全地接上水、排水等,并顺应家庭使用卫生洁具功能（如按摩浴缸、家庭桑拿浴器、净身盆），厨房设备如洗碗机、消毒柜、微波炉的要求，提高人们的居住水平。
4、最大限度利用面积空间
目前在一些地区,为了实现功能分区，有单纯将住宅面积放大的问题，我们认为并不可取,一是增加面积必然增加购房者的负担，二是浪费土地资源.理想的做法应是通过精心设计争取更高更多有用空间，如立体化，如在墙体上为家具预留嵌入式空间等,从而在不增加每户建筑面积或容积量的前提下，通过精心构思，巧妙利用空间。
5、通过多种途径节能、节水
从节能途径来看，设计不但要考虑屋面、墙体,还要涉及门窗等以往很少考虑的薄弱环节。结合改善居住环境条件,解决隔热、保温和自然通风的问题.具体技术上可以采用节水型设备和利用太阳能技术,如节水型便器中水的利用等；配置适用于住宅的节电照明灯具等。
在户型处理过程中即缜密地考虑节能是目前被广泛忽略的，但必将是今后的大趋势。
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