供地政策浅析

供地政策浅析

供地政策浅析

就国有建设用地使用权来说，以下四种情形的土地必须实行招拍挂方式出让：

一、政府供应的工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须采取招拍挂方式。政府供应的建设用地包括新增部分，即农用地转用和征收后形成的用于工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等项目的国有建设用地；还有存量部分，即政府收购或收回的国有建设用地。二、政府供应不属于工业、商业等五类用途的国有建设用地时存在竞争情形的须采取招拍挂方式。三、原划拨土地使用权改变用途有明确规定应当收回土地使用权的，须采取招拍挂方式供应。四、划拨土地使用权转让有明确规定应当收回国有土地使用权后公开出让的，须采取招拍挂方式供应。

实践中，各级国土资源部门严格依照国家规定的产业政策，落实土地供应政策。供地政策涉及的主要内容：

一、限制用地项目和禁止用地项目

关于发布实施《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》的通知（国土资发〔2012〕98号）规定，凡列入《限制目录》的建设项目，必须符合目录规定条件，国土资源管理部门和投资管理部门方可办理相关手续。凡列入《禁止目录》的建设项目或者采用所列工艺技术、装备、规模的建设项目，一律不得办理相关手续。违反通知规定办理相关手续的，依法追究有关部门和有关责任人的责任。

以《限制用地项目目录（2012年本）》为例，党政机关新建办公楼项目被列入《限制用地目录》，明确中央和地方省级党政机关新建办公楼项目须经国务院批准。也就是说，党政机关新建办公楼项目属于限制用地项目，只有经过国务院批准，国土资源管理部门和投资管理部门方可办理相关手续。再如，对于商品住宅项目，宗地出让面积不得超过小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷的标准。

再以《禁止用地项目目录（2012年本）》为例，别墅类房地产开发项目、高尔夫球场项目、赛马场项目、党政机关新建和改扩建培训中心、未依法取得探矿权的矿产资源勘查项目、未依法取得采矿权的矿产资源开采项目等，都被列入禁止用地项目目录，这意味着对这些类型的项目，国土资源管理部门和投资管理部门一律不得办理相关手续。

二、关于“两高一资”

2005年，《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出：“控制高耗能、高污染和资源性产品出口……促进国内产业升级。”即在产业经济、商品贸易等领域，将“高耗能、高污染和资源性”简称为“两高一资”，将相关行业称为“两高一资”行业。对“两高一资”行业有了明确的规定，限制或禁止高污染、高能耗、消耗资源性外资项目准入。

对产能严重过剩行业项目——钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃、船舶等，国家发展改革委、工业和信息化部最近联合下发《关于坚决遏制产能严重过剩行业盲目扩张的通知》（发改产业〔2013〕892号），要求对钢铁等产能严重过剩行业项目不得安排用地计划指标，对新增产能项目，不得受理用地预审，未按国家规定核准的，一律停止报批农用地转用和土地征收，不得供地。

三、关于出让最低价

协议出让最低价。2003年8月1日起施行的《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部21号令）第四条规定：以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第十七条规定，低于协议出让最低价出让国有土地使用权的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

协议出让最低价的确定。《协议出让国有土地使用权规定》第五条规定：协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。

可见，协议出让最低价属于区域控制价格，应分用途、区域确定，并按规定公布，而不是在具体宗地出让时临时评估确定。

工业用地出让最低价。国土资源部2006年发布，2007年1月1日开始实施的《全国工业用地出让最低价标准》，明确要求工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。

低于最低价标准出让工业用地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。