房地产市场报告
09年4－5月房地产市场研究报告常德
注：由于长沙房地产交易信息08年2月度数据部分尚未公布，本 次月度监测报告以近期可获取的最新数据为依据分析。5/31
房地产市场报告 成邦视点
不要忽悠，只要现房！
年后常德楼市的井喷式回暖，出乎所有行家与非行家之前的悲观预 测。2022年1-4月，竣工面积18.7万㎡，同比增长65.5%；销售面 积21.56万㎡，同比增长19.12%；销售金额5.45亿元，同比增长 18.22%；销售均价2281元/平米，同比增长1.02%。5月常德楼市， 已然继续看好数字的走高。
没有哪一种忽悠是天荒地老的。也没有一痴到底的消费者。产品与 实景才是王道。大家说，常德的楼市开始回暖。但是一个更鲜明的事实
是，回暖的，是那些真正有竞争力，品质感强，更实在的楼盘。没有卖
不掉的房子，只有卖不掉的产品。由寒还暖的2022年，面对开发商的
见好就涨，我依然无法预测下一刻，是天堂，还是地狱。
但是很显然，出来混迟早要还的，忽悠人者必被人忽悠。房地产项 目“回到产品本身”是必然，而“让产品说话”，以实景以现房呈现给市场的
项目，才是最真实可靠的说服力。 房地产市场报告 湖南房地产市场
1、湖南省房地产市场回暖
1-4月，全省商品住宅的销售均价2483元/平方米，同比上升 11.9%，与1-3月环比上升2.3%。1-4月全省商品房销售面积704.1
万平方米，居中部第二位，全国十位，同比增长12.4%。其中又以商品
住宅增幅最为明显，销售面积和销售额的同比增幅分别高达16.9%、 30.9%。
2、湖南省1－4月开发投资252.6亿
1－4月份，全省完成房地产开发投资252.6亿元，居中部第三位、 全国十二位，同比增长16%。长沙、邵阳、怀化、张家界投资提速，其
中长沙完成投资130.9亿元，同比增长17%；在外资收缩的情况下，内
资释放强大推力，内资企业完成投资238.5亿元，同比增长18.3%，内
资占比进一步提高；销售形势好转，企业资金回笼加快，投资能力增强。
3、《长沙市住房公积金管理条例》开始公示，7月1日起实施 无论是国企、私企、民企和社会团体都要为职工缴纳住房公积金。 使用住房公积金贷款购买经济适用住房、普通商品房后，享受城镇居民
最低生活保障的，可以向管理中心申请住房公积金贷款利息补贴。公积
金贷款额度不能满足的，可以申请住房公积金和商业银行的组合贷款。 4、株洲出台组合新政促房地产市场发展
《株洲市人民政府关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》 的新政自3月5日起至2022年12月31日实施，降低出让土地保证金
比例、购普通住宅可返还1%契税、规定时间内减免开发项目报建费、 调整公积金贷款首付比例和金额等多项优惠政策，以促进该市房地产市
场稳定健康发展。各项政策降低了土地市场入市门槛，缓解用地者资金
压力，减轻企业负担，刺激市民购房欲望。
房地产市场报告 成邦观点：
株洲此次具体新政力度不可谓不大，《意见》推出“合理确定土地价 格”、“合理控制土地规模”、“准予分宗办证”等3大举措，将原来出让土地保
证金占出让起始价50%的比例降至30%以上，开发企业报建时应缴纳 的各项行政事业性收费和服务性收费按50%收取，延期至2022年3月
1日前报建并开工的，报建费减免20%等一系列举措降低自有资金比例
直接针对开发商,可以提高开工和投资的积极性、恢复市场信心；而针对
市民，首付最低可调整为20%，二手住房（不限面积）的契税税率下调
至1%、购房落户等从政府层面推动住房交易。 5、长沙教育地产急剧升温
刚性需求撬动了2022年春天这轮楼市的回暖，而刚性需求的有力 支撑，在于学区房。“名盘+名校”成为长沙楼市的一股汹涌热流。 长沙近六成置业者眼热“名校楼盘”，名盘与名校的整合效应，已成为
影响刚性需求购房者选房的主流因素；而对于有子女家庭的业主，对此
达到了近90%的高关注度。调查发现，教育资源的配套，成为购房者、 尤其是高端物业居住者的强烈需求之一。 6、5月长沙楼市持续回暖
据最新数据统计,5月长沙市商品房成交套数20701套,相比4月的 17103套,环比增长21.04%，商品房成交面积209.57万平方米,环比 增长16.08%;商品房成交均价4130元/平方米；其中住宅19665套, 环比增长22.30%；其中住宅成交均价3968元/平方米,与4月住宅均 价3834元/平方米相比,涨幅3.5%。 5月长沙市商品房成交表
从长沙各区域成交套数来看，天心区同比增幅最大,达190.18%,开 房地产市场报告
福区环比增幅最大,达31.91%。从各区均价来看,芙蓉区成交均价最高,
为4462元/平米；本月商品房均价环比涨幅最高的为天心区,相比4月
商品房均价3604元/平方米，环比增长15.85%，而其它区域成交均价
大多略有回落。
另据长沙市房产局统计，今年前4月全市二手房市场交易量增幅明 显。仅二手住宅成交面积、套数同比即分别增长58.96%、63.23%。 成邦观点：
长沙目前仍有350万平方米以上的市场存量，而市场的回暖也将刺 激新盘上市的步伐，预计下半年内新盘上市量将达到450万平方米以上，
加上目前的市场存量，下半年长沙楼市的供应量将在800万平方米以上。
产品库存的压力依然存在，而相对于市场来说，购房者在经历了一些列
价格风暴后，出手会更加理性。 7、衡阳，前4月销量强势反弹
2022年1—3月，全市共销售住宅319208平方米，同比增长 155.19%；销售金额69637万元，同比增长155.15%；住宅销售均价 2176元。
4月份每周成交套数分别为255套、258套、269套和334套，销 量呈现每周递增势态，并在最后一周创造了2022年以来单周最大成交
量。3月30日至4月26日，衡阳新建商品房总计成交了1116套，成
交总面积为147495平方米，环比3月分别增加了13.5%和16.5%。 其中中房都市村庄、雁栖湖耀江花园、山水华庭、香槟小城、棕榈园 等高性价比楼盘，销售业绩理想。
8、株洲成交量持续回暖，房地产投资仍低位运行
5月株洲商品房住宅销售2234套，成交均价2627元/平方米。1
－4月，房地产业完成投资26亿元，增长10.5％，增幅较上年同期和
一季度分别下降21.8和0.8个百分点，占全市城镇投资的比重为 32.4％，同比比重下降4.5个百分点。其中城镇投资的贡献率为14.8％，
房地产市场报告 同比下降39.6％。
7、株洲夏季房产交易展会将于6月26-28日举行
株洲市政府拟定于6月26日-28日在市体育中心举办2022株洲 夏季房地产交易展示会，初步确定有开幕式、闭幕式、株洲市首届环城
自行车赛等9大活动。
10、湘潭市4月房地产交易市场活跃
4月份，湘潭市商品房和商品住房批准预售面积分别为3.37万㎡、 3.22万㎡，同比均减少了50%，4月末商品住房累计可售套数为11277
套。4月份，商品住宅销售均价为2298元/㎡，同比下降7.3%，销售 套数为780套，同比增长49.4%。二手住房销售均价为1096元/㎡， 同比增长10%，销售套数为426套，同比增长95.4%；08年下半年 以来积蓄的自住型需求在年底系列房产税收优惠政策刺激下得以释放。 11、两天＝半年益阳首届房地产交易会两天成交1.32亿元 成交量447套，成交面积53307平方米，成交金额达1.32亿元。 为吸引长沙人到益阳置业，益阳首届房交会新闻发布会在长沙举行。 “旧房换新房”，只要在益阳有产权房产一套，经过评估过户后，就 可以抵首付，如果高于首付还将退现金给消费者； 12、宁乡房交会开幕外地购房者占比14%
5月29日长沙市宁乡县第三届房地产交易展示会开幕，随着“三洲 一带一湖”的全面建设和县城11条道路绿化提质，宁乡县城品味得以大
幅度提升，现代山水洲城初具雏形，加上去年11月出台的房产新政的
有效刺激，宁乡房产市场逆势飘红；金州大道拉通后，宁乡直接融入了
长沙市，县城张力迅猛扩张，目前宁乡房价不到长沙的60%，鲜明的性
价比吸引了不少外地购房者。
常德房地产市场 房地产市场报告
2.需求情况分析常德市09年4-5月房地产市场研究报告1.供给情况分析2022年一季度市城区共有6个项目投放市场，（以办理预销售许可为准），新投放商品房住宅608套。
成邦观点：2022年楼市低迷，常德市城区房地产市场下滑趋势明显，购房者持续观望，商品房住宅交易量严重萎缩，房地产企业普遍面临很大的资金压力，产业发展信心严重不足。不少开发商也调整了开发节奏，有些延缓开工时间或减少了开工面积，2022年一季度批准预售面积剧减，房地产市场的供给减少，这有利于房地产市场健康稳定的发展。虽然“小阳春”消化了部分存量房源，但是，市场仍然供过于求。目前市城区市场上可供销售的商品房住宅总量为8147套。另外2022年开工预计今年上半年将投放市场的商品房住宅为3500套左右，预计上半年市城区商品房住宅市场总量将接近12000套。而且春节过后楼市成交回暖，有些开发商又开始跃跃欲试，预计后期批准预售面积环比将有所增加。同时从上述表格可以看出，目前供应结构主要以高层为主，比例约占62.83%，多层相对较少。从2022年一季度销售情况分析，多层由于其供应量较少且产品本身符合本土客户购房需求，在销售形势低迷的情况下，依然能保持良好的销售态势（占2022年一季度市城区总体销售的52.27%）。
房地产市场报告 一季度住宅销售情况 成邦观点：
2022年第一季度常德房地产市场销售节节飘红，2022年消费者
翘首企盼常德房价下跌，经过一年的观望，常德市房地产价格并没有出
现大跳水现象。国家与地方2022年出台了不少刺激房地产市场消费的
政策，利率、契税也降到了低点，一些刚性需求按耐不住集中释放。预
计2022年整体的销售量环比稳重有升。
2022年一季度销售商品住宅1020套，2022年一季度市城区销售 住宅1144套，同比上升12.3%；2022年一季度销售面积为11.73万 ㎡，2022年一季度销售面积13.29万㎡，同比上升13.3%；2022年 一季度销售金额为2.55亿元，2022年一季度销售金额2.95亿元，同
比上升15.7%。
4、1-5月最新销售情况，回暖明显
1-5月，市城区共销售商品住宅2006套，同比增长9.98%；商品住 宅销售面积为23.63万平方米，同比增长14.93%；商品住宅销售金额为
5.45亿元，同比增长18.22%；商品住宅销售均价为2306元/平方米，同
比增长2.85%。
从税收情况来看，我市压抑已久的刚性需求在今年四五月份，特别 是5月份得到释放。据统计，5月份入库销售不动产环节营业税2234万
元，比4月份增加890万元，与去年同期相比增长5.5％，增收116万
元，是今年来的首次上扬。这一行情也带动了房屋租赁市场。5月份入
库房屋租赁营业税109万元，同比增长275.9％。 5、1-4月城区土地（房地产开发用地）供应情况 房地产市场报告
1-4月，市城区共招拍挂土地17宗，面积488.63亩。其中房地产 项目土地8宗，总面积304.93亩，成交8宗（其中体育生态园地块5 宗，面积300.07亩，另有364号锦宏地块为自然人竞得，面积为1.39
亩），房地产开发企业共拿地7宗，面积为303.54亩，成交金额8273.00
万元，成交单价27.26万元/亩。
1-4月流拍土地1宗，为商业用地，面积6.27亩。
4月市城区共招拍挂房地产项目土地1宗，成交1宗，成交面积1.30 亩，成交金额213万元，成交单价为163.85万/亩。 5月21市国土挂牌出让土地9宗
9宗土地面积为602.20亩，其中实际用于房地产开发的7宗，总 面积524.12亩，3宗土地起拍价超过1亿元，分别为1亿、1.358亿、 1.558亿。一旦这3宗土地成功出让，将成就常德市的新地王。 6、市城区二手房交易状况（住宅存量房） 市城区房屋租赁状况（住宅） 7、全市房地产税收与办证状况
2022年1-4月全市房地产税收为1.73亿元（指地税收入，不含财 政局契税收入）。1-4月，市城区共发放房屋所有权证7283宗，总面积
房地产市场报告
133.39万平方米，同比增长16.89%。 8、滨湖西路延伸段9月可动工
滨湖西路延伸段施工的前期工作已经开始，其中涉及的审批、拆迁 也正在进行，预计今年9月份可以动工，总投资6000多万元，全长1.4
公里，工期8个月。道路完工后，将与芙蓉路、金丹路连接。 9、朝阳中路开始施工
5月20日，朝阳中路正式施工，预计工期为170天，到年底即可 完工。朝阳中路南起人民路，北至常德大道。预计到明年3月，柳叶路
至洞庭大道路段也将开始施工，届时，柳叶大道以北路段将连成一片。 10、常德市行政文化中心广场征拆工作全面启动
5月22日，常德市国土资源局土地储备中心与武陵区征拆所签署了 “乌龙港白马湖环保综合治理工程（北区）”征地拆迁工作协议，标志着常
德市又一重点工程项目——行政文化中心广场的征拆工作全面启动，该
项目将征用武陵区三岔路社区、富强社区、皂果社区、白马湖村集体土
地930亩。
11、常德市芙蓉文化中心工程建设进度顺利
第一阶段开发五岔片区为芙蓉文化中心项目建设配套的650亩用 地，第二阶段为芙蓉文化中心建设工程。目前，配套工程建设顺利，紫
菱东路、荷花北路已于2月上旬正式开工，南坪和皂果两个安置小区4
月上旬已动工兴建，预计国庆节前可建成。
12、5月26日上午，常德大道改扩建工程开工仪式隆重举行。 常德大道改扩建工程是我市重点工程“一桥三路”项目之一；是今年 我市项目建设年活动中被市委、市政府列为城市基础设施建设重中之重
工程；是我市应对金融危机、扩大内需、实现城市扩容、推进西城新区
建设的重大决策部署。改扩建工程总投资10.88亿元，预计2022年上
半年竣工通车。 房地产市场报告 成邦观点：
加大基础设施建设，扩大内需，常德城市“扩容提质”和推进新型 城市化建设等一系列利好机遇，将提升城市板块的力量，带动道路周边
项目的建设与销售。
13、1-4月，全市完成城镇以上固定资产投资55亿元，增长48.5%； 全市完成城镇以上固定资产投资55亿元，增长48.5%；争取上级 专项资金和项目资金35亿元，将近完成年计划的三分之一；引进内外
资总额69.88亿元，增长26.8%；新开工固定资产投资2000万元以上
的新引进工业项目27个，其中亿元项目7个。
各区县（市）元-4月财政一般预算收入完成情况及排名 2022年5月31日
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