项目经济测算

1. 如何评判项目是否可行

1.1 静态预算：利润预期 利润=收益—成本—税费

反推取地价格=收益—其他成本—预期利润—税费 1.2 动态预算：资金平衡 2. 经济测算的基本步骤 4个步骤，10张表 2.1 指标整理

2.1.1 项目经济技术指标 第一步：整理用地指标

首先，将能手收集的项目经济技术指标进行整理，首先按照地块进行分类。 各地块用地规划要求：用地性质、用地面积（平方米）、容积率、建筑密度、建筑高度、建筑规模、绿地率。 其次，按照是否能够出让进行分类 用地性质、用地面积、建筑规模 2.1.2 规划设计

第二步：根据规划设计方案整理

按照规划设计方案，分产品类型梳理项目指标。 住宅车位数量和面积的确定

地块—项目建设规模表 编号 1 2 2.1 2.2 3 3.1 3.2 4 4.1 4.2 4.3 5 用地性质 总建筑面积 地上可出让建筑面积 商业建筑面积 住宅建筑面积 地下建筑面积 可售地下车位面积 地下人防面积 车位（个） 地上车位 可售地下车位 人防车位 公共配套设施 建筑面积（平方米） 2.1.3 建设标准

第三步：确定建安成本指标 第四步：确定经济参数指标

经济参数主要包括税率、利率和城市基础设施费三项。 2.1.4 开发销售进度 3. 静态估算 3.1 投资估算 土地出让金 土地出让金补交 土地成本 招拍挂成交价格 补交标准：按出让文件规定，未规定的按出让金的⅓计算 土地征用及拆迁安置补偿费 若是招拍挂方式拿地则已包含在成交价款里，不需要单独计算 土地契税 前期工程费 以上三项之和的3-4% 主要包括开发项目前期的策划、规划设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费用支出 可按建筑安装费的8-15%计算 一般约占投资额的2-3% 释义 主体建安费的0.2-0.5% 3元/平方米 主体建安费的1.6% 按建筑设计取费标准收取 详见香满园环境影响咨询收费标准软件计算 按地上面积：1元/平方米 按地上建筑面积3.5元/平方米 概算价格的2-3‰，计算钢筋量16元/吨 中标价格的0.66‰ 20元/平方米 建设前期阶段按主题建安工程的0.1-0.2%收取；施工阶段按取费标准收取 8元/平方米，中标水泥量3元/吨 工程成本 建筑安装费 基础设施建设费 公共配套设施费 开发期间税费 其他开发成本 其他费用 不可预见费 开发间接费 期间费用 前期工程费 前期工作咨询费 地质勘探、测绘费、勘察报告审查费 建筑规划设计费 市政设计费 环境评估费 交通评价费 施工图审查费 标底编制费 工程招投标管理费 招标代理费 三通一平费（土方临时水电） 工程监理费 管理费用 销售费用 财务费用 新材料基金（非砖混结构可退90%）、水泥专项基金（可退） 地下人防工程面积及地下车位面积： 十层以上的建筑，应修建“满堂红”（单体建筑的标准面积）防控地下室，可按其十层标准面积计算；十层（不含十层）一下，基础埋深不超过3米的建筑，应按其面积（含地下）的2%修建，十层（不含十层）以下，基础埋深面积超过3米的建筑，应按其面积（含地下）的3%修建。 在投标过程中，对不同的建筑类型无法精确到没动楼座单体的情况下，狄璇人防面积可按照项目总狄航建筑面积

的3%计算。

根据项目预计规划的总户数记忆结合项目可实现的建筑形式，按照35-40㎡/车位的标准估算地下车位面积。 地下车位比例按照项目规范要求和品质情况确定，地下车位面积40㎡/个。、 红线内小市政：是指建筑2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程各行的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按照工程量估计。

暗箱费用一般范围：150-400元/平方米 普通住宅：250元/平方米 高档住宅（公寓、写字楼）：400元/平方米

销售收入：是指向社会出售、出租房地产商品或者自营时的货币收入。房地产投资项目得劲经营收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施收入和自营收入。 销售收入=售价基数*售价年均涨幅*销售面积 租金收入=租金基数*租金年均涨幅*租金面积 3. 动态估算

3.1 投资估算动态 3.2 现金流量 3.3 资金平衡 4. 敏感性分析 4.1 敏感点一 4.2 敏感点二

1、经济测算的核心思路 利润=收益—成本—税费

反推取土地价格=收益—其他成本—税费—预期利润 2、收集基础指标 3、核算成本和费用

总投资究竟要花多少钱？ 类型 土地成本 1 开发成本 期间费用 4、核算收入和利润

（销售、租赁、自营）收入 经营税费 土地增值税 所得税 净利润

5、生成现金流量表

6、测算内含收益率和净现值 7、形成敏感性分析

工程或费用名称 土地成本 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施建设费 公共配套设施费 开发期间税费 其他费用 不可预见费 开发间接费用 管理费用 销售费用 财务费用 房地产开发项目的不确定因素主要有：土地成本、建安费用、销售价格，对某特定因素设计变动或幅度，观察各项财务指标的变动情况。