梅州市凤尾园老旧小区改造规划设计研究

尾园老旧小区作为研究对象，通过对小区的调查分析，梳理内部存在的问题，查找成因，并提出相应的改造规划设计方 案，力求为凤尾园改造提供技术支撑。关键词：城镇化；老旧小区改造;规划设计随着我国城镇化的发展，城市老旧小区大多存在建筑外

观老化损毁、内外部设施不完善、物业管理不规范等问题，既 不适应新时代居民高质量生活需要，又不符合当今社会文明

发展需要叫2019年4月，住建部、发改委、财政部联合发布 10号《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》提出城镇老旧

11号小区改造的内容和标准;同年6月，国务院召开常务会议，指 厂跆号出加快改造城镇老旧小区,群众愿望强烈，是重大民生工程和 4-1发展工程。随后，各省、市密集出台关于老旧小区改造的相关

I宅间停车政策文件，老旧小区改造序幕全面拉开。2019年7月，梅州市梅江区在江南街道办举行老旧小区

15号改造提升暨推广座谈交流会，提出力争在3 ~ 5年内完成梅江

7号区老旧小区环境综合整治工作;同年8月，江南街道凤尾园老

8号I非机动乍停乍厕］旧小区改造项目正式启动，组织成立老旧小区改造工作领导 17号小组，制定工作方案，组建调查小组，逐户走访调查小区基本

18号情况、住户信息、住户改造意向和小区存在问题等，明晰凤尾 园小区改造方向，并对凤尾园小区改造项目进行规划设计。*一儿仃迫哪誇 —=>n 健）k\\身器械场地变压器I杂物间停车1凤尾园现状分析图1凤尾园道路及设施现状1.1小区概况凤尾园老旧小区位于梅州市梅江区百花洲片区，始建于 2） 设施 小区内现状设施主要包括1处志愿者服务站、1

20世纪70年代末至80年代初，至今有30多年历史,隶属于

处健身器械场地和1处10kV变压器。小区内随处可见“蜘

梅江区江南街道凤尾社区，现有住户320户，为无物业管理状 蛛网”线路.且部分电网、电力或电信箱设施已经老化.照明

态,现状产权较为复杂。设施也较为简陋，存在安全隐患。现状排水为雨污合流，管

凤尾园东临凤尾苑二巷，南靠美凤路，西接现状居民区， 网直接裸露在外，且部分管网破旧，自来水管渗漏、水压不

北至实验路,用地总面积约2.15万n?,包括18栋居民楼及4

足问题突出。现状环卫设施缺乏，垃圾随处堆放，影响居民 栋附属楼，以砖混结构建筑为主,距曾经的城市购物中心百花

生活环境。洲市场约60m,区位条件较好。3） 环境凤尾园小区内部现在基本无宅旁绿化,部分树

1.2现状及问题池破坏损毁严重,缺乏座椅、亭廊等供居民休憩、交流的空间，

通过现状调査和分析，凤尾园在小区道路、设施、环境和

已无法满足居民美好生活的需要。建筑等方面存在突出问题’4） 建筑凤尾园内部建筑布局整体为南北平行规整排

1）道路 凤尾园现状主干路为凤尾苑三巷，路面宽约10m,

列，建筑间距小，日照、通风条件差;建筑功能以住宅为主，局 人车混行，通行能力良好。其余东西向的生活性道路均为人

部点缀小型店铺.多为小区内居民服务;建筑结构大多为砖混

车混行，且部分路面破损严重。小区内部道路通达性较差，消

结构，部分为框架结构;建筑高度包括1 ~9层,大多为5层建 防车道未覆盖所有建筑，局部存在消防安全隐患。现状机动

筑;建筑质量一般，多栋建筑岀现外墙面脱落、钢筋外露、建筑

车停车多为路边停车或空地停车，现状非机动车停车处主要 物风貌破旧、乱搭建、空调机位摆放杂乱、外窗防盗网形式不

是4处杂物间和1处停车棚（见图1 ）。统一、新旧窗户材质不统一等现象，使建筑立面和形态较为混

乱，缺少地方特色。凤尾园存在年久失修、交通组织不畅、停车矛盾突岀、基础

［作者简介］刘伟乔.城乡规划师.E-mail ： ****************C8H 一 157秫陵顶划设计/Technology设施老化、环境秩序较差、物业管理欠缺、信息智能化服务水平 落后等问题，亟待更新建设以凝聚小区活力，整合社会、市场资

源以提升公共服务水平的公共空间及服务设施叫1.3原因分析楼门一个方案、一栋楼一个方案”，做细群众工作，要确保居住

小区的基本功能，努力拓展公共空间和配套服务功能。4）坚持创新机制、长效管理引导多方参与确定长效改

造管理方案,让人民群众和相关单位深度参与全过程,一揽子 解决改造中的相关难题,提高制度化、专业化管理水平,构建

通过现状调查发现，导致凤尾园现状问题的主要原因

如下。1） 规划建设标准低由于早期的居住小区规划建设缺少

\"一次改造、长期保持”的管理机制。2.3改造要素完善的技术规范,导致凤尾园规划建设标准低，在采光、通风、

消防、绿化、停车、户型等方面存在一定问题，难以适应新时代

立足居民基本生活要求,优先满足小区基础民生内容，有

条件改造的可以增加优化提升类改造内容。根据凤尾园实际

情况，将本次改造内容划分为\"4大类、13中类、34小类”（见

居民的生活要求。2） 建设时间长凤尾园建设已近30年，初期建设受技术

表1）。表1凤尾园改造要素基础完善类优化提升类规范和建筑材料的限制，不仅对电力、电信、网络、消防、给

排水等综合管网缺乏统一规划，且多数管网因建设时间久

而老化、破损。如给水管因年久失修经常性爆管或漏损，合

流制排水体制在雨季造成内涝、污水横流等，严重影响小区

小区道路小区主路小区设施公共环境小区建筑商业整治（广告店招、内部装饰）居住环境。3） 日常管理维修差凤尾园作为早期建设的小区，一直

公共服务设施（公共管理及服务设施）活动场所（中心广场、入口广场、老年人活动场地）处于“失管”状态,小区缺少相应的物业管理制度和物业管理

小区支路团队，也没有专门的日常管理维修经费.且近年来房屋出租现

象普遍.外来流动人口增多，加大了管理难度。这些因素直接 或间接导致小区内部的公共卫生、居住环境、设施老化、安全

步行道市政公用设施（环卫设施、三线整治、消防设施、照明设施、给排 水设施）绿化环境（地被、灌木、乔木、垂直绿化、屋顶菜园）建筑构件（阳台、门窗、楼道、屋顶搭建、临时建筑）防盗等系列问题的产生。4） 社区邻里联系弱随着时间推移，原住民逐渐搬离.新

停车设施其他服务设施（标识、宣传格栏等）

景观小区（雕塑、文化小品）外立面整饬（墙体、色彩、材料、外挂空调、外加雨蓬）的产权人或租赁人不断更替.导致原有稳定的社会邻里关系

逐渐解体，小区内部居民间的联系日益减弱。同时小区落后 的设施、卫生条件和缺乏管理加剧居民流失,使小区逐渐丧失

活力。2凤尾园改造思路2.1改造目标3凤尾园改造方案3.1空间结构规划结合现状排列规整的建筑布局,采用轴线对称手法,利用 住宅半围合而成的较大公共开敞空间为小区的景观中心，局

部点缀小型空间节点，形成“一轴一带一心多节点”的空间布

规划遵循创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念.通过 局。一轴是指南北向的主要交通主轴;一带是指小区中央景观

改造提升改善小区人居环境、提升公共服务水平,打造宜居生 带;一心是指拆除14号建筑形成的中心广场;多节点是包括

入口展示节点及其他组团中心节点。3.2总平面改造规划活空间；延续凤尾园街区特有文化,塑造特色空间，提升小区

整体风貌;充分考虑居民活动需求，营造多样化的活力场所，

提升小区活力，建设具有传统文化与多元文化相融的魅力凤 尾园和谐社区。2.2改造原则规划改造内空主要包括:新建1处中心广场、1处入口广

场.增设1处老年人活动场地，整合11处院落休憩空间.保留

乔木43棵。规划总平面如图2所示。1） 规划在拆除临时搭建的构筑物及破败的杂物间、围墙

1） 坚持党建引领、共建共享 加强基层党组织建设、发挥

党员带头作用，构建共建共享共治联动机制,凝聚居民共识， 前提下，尝试通过拆除现状结构较差的14号住宅建筑，预留

较大户外活动空间，同时考虑不同年龄段、不同时段的需求，

在改造过程中开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动。2） 坚持以人为本、居民自愿充分尊重居民意愿,凝聚居

注重公共活动空间的功能多样性，规划新建1栋2层活动中

心，丰富居民的公共活动。2） 规划在3号楼与4号楼之间设置儿童主题活动区，在4

民共识，变“要我改”为“我要改”，由居民决定“改不改”“改什 么”“怎么改”“如何管”，从居民最关心的事情做起，从居民呼

声最高的事情改起。3） 坚持因地制宜、突出重点按照“保基础、促提升、拓空

号楼与5号楼之间设置老年人主题活动区，在18号楼侧设置

南门入口广场，增加小区的可识别度和文化氛围。3） 规划在各栋居民楼之间的空地上设置停车位、乒乓球台、

间、增设施”要求，优化小区内部及周边区域的空间资源利用，

明确菜单式改造内容和基本要求,强化设计引领,做到“一个

移动花箱、花架、休闲场地等，以满足居民的停车与运动需求。一 15810号25F4Fi3号5F.5F5fI'L-[14^16号15 ^4?5Fi16号5F.8 号 5F]'17号号6F其中24()m‘ZT图2规划总平面3.3小区道路提升规划设计规划沿小区组团内部设置绿化停车位及非机动车停车

位。其中，主路为凤尾苑三巷,改造后道路断面为2m+6m+2m; 支路为组团内部道路，改造后道路宽度为5.5 ~ 6.0m;步行道

主要沿小区景观通廊布置，改造后道路宽度为2.0-3.5m;规 划共设置非机动车停车位320个、机动车停车位96个。3.4小区设施提升规划设计1） 公共服务设施 规划在小区中部新建1处活动中心，含

老年人活动室、图书室等,并设置邮件及快递送达设施;保留

现状志愿者服务站;整治提升现状小卖部、理发室等商业配套

设施水平;设置儿童游乐设施、羽毛球场、小游园及老年人健 身活动场地。2） 环卫设施 规划按服务半径不超过70m设置2处垃圾

收集点，位于方便居民使用和垃圾车通行的小区主路两侧，并 设置生活垃圾分类公示牌，宣传垃圾分类的意义;统一规范垃

圾收集点围蔽设施建设。3） 市政设施规划将主要道路的架空线路进行埋地处理， 通过“三线”下地和“三线”规整，优化和改善小区环境，建设 智能用电小区。规划对小区排水系统进行维修，疏通或更换

（含更换管网井盖），保证在强降雨期间，小区内的雨水及时

排出。4） 消防设施规划根据需增设市政消防设施.满足小区

消防安全需求。①地上式室外消防栓应沿建筑周围均匀布置.

室外消防栓的保护半径不应超过150m,间距不应超过120m;

②室外消防栓应设置在便于消防车使用的地点，距路边不应 超过2m,距房屋外墙不宜小于5m。科It规划设计/T echnology5）其他设施规划完善小区标识系统，包括道路交通标

识牌、入□处形象标识牌、楼栋系列标识牌、洗手间标识牌、警

示类标识牌等。3.5公共环境提升规划设计规划针对现状缺少公共活动空间，对小区内部空间进行梳

理，在小区中部设置中心广场;在东南角新建入口文化广场，包 括入口广场、道路、景墙等，是小区向城市进行展示的名片;在

现状院落空间合理规划停车位、增设院落休闲空间;规划保留

现状乔木43棵，同时增设宅旁绿化、道路绿化等;在南门入口

广场及中心广场增设景观小品，对小区空间起点缀作用。3.6小区建筑改造提升设计建筑立面改造设计中对小区历史面貌有所保留，不论从

色彩方案还是立面形体方案，都要充分考虑建筑本身的固有

形象.延续历史文脉，与城市主题色调主旋律一致。规划对商业广告牌、内部装饰等进行统一整治，保留原有

业态形式;对建筑结构主体外的局部户外构件，包括阳台、楼

道、屋顶搭建、电梯加建和临时建筑等进行统一修缮整治；对

老化严重的建筑外墙进行修缮（见表2）。表2建筑改造要素及措施建筑构件

要素分析

改造措施

阳台封闭与敞开形式不统一.历史阳台仍式统一.保留现状阳台形 痕迹较明显.立面不萦齐式，以修缮和恢复原貌为主屋顶搭建乱搭乱建较普遍，多为铁皮瓦. 拆除原搭建铁皮瓦，增加保温隔

女儿墙无安全防护措施.安全 热防水面层，增加顶构架，丰富 隐患大造型临时建筑临时建筑多，以后期加建为主. 拆除后期违法加建的临时建筑.

占用公共空间.影响建筑退距统一规划停车.增加室外活动场 地门窗客家传统元素大面积窗花，强 保留窗花元素，并强调竖向线 调竖向线条的窗户形式条.丰富立面形式楼道 传统老式楼道为主，缺少入户增加楼道门禁.修缮踏步，增加 门禁，隐私性、安全性不足，不 照明和门禁设施 利于识别和管理4结语在城市化高速发展中,人们对居住环境的要求越来越高，

老旧小区改造意义重大，是改变城市面貌、改善居民生活条件

的民生工程。本文以梅州市凤尾园老旧小区为研究对象，从道

路、设施、环境、建筑等方面进行改造规划设计,以期为梅州市

老旧小区改造项目推广提供普适性经验,助推城市发展,增强

人民群众的获得感、幸福感和安全感。老旧小区改造是系统

性、复合性的工程,规划设计只是老旧小区改造工作的一个环 节,要真正推动项目落地,还需对组织领导、资金筹措、居民参 与、考核验收等全过程进行创新。参考文献：［1］

李新宇,郭灿.城市老旧小区环境改造升级研究与实践—— 以安徽省宿州市南环小区为例［J］城市住宅,2020,27（3）： 78-80.［2］ 罗灿，郑雪，王杰上海市老旧小区综合治理研究报告［J］.

地产,2019（12）:43-44.C6H 一 159