试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。 A．确定调查方式 B．设计问卷 C．收集信息
D．定义市场区域
2、以下不属于物业管理委托方的是__ A．房地产开发企业 B．公房出售单位 C．施工企业 D．业主大会
3、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元／㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元／㎡，开发成本和管理费用为1200元／㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2％，销售税费为销售价格的5.5％，开发期为1.5年，年利率为10％。该幢写字楼的销售利润率为。 A：7.90％ B：11.08％ C：11.83％ D：13.73％
E：工业用地的监测点评估价格
4、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是__。 A．房地产重新购建价格的求取思路 B．土地重新购建价格的求取思路 C．具体价格重新购建价格的求取思路 D．建筑物重新购建价格的求取思路
5、下列关于拍卖标的的交割，表述错误的是。
A：一般物品交割，标的由拍卖人保管的，则由拍卖人直接将标的交给买受人，并开具相关票据
B：一般物品交割，如果标的在委托人手中，委托人在收到拍卖人的付货通知单后直接交给买受人
C：特殊物品交割，如果标的在委托人手中，委托人在收到拍卖人的付货通知单后直接交给拍卖人
D：特殊物品交割，标的只有办理了有关的证照变更、产权过户手续，买受人才能取得拍卖标的的完全所有权、使用权 E：执行层的组织协调 6、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是．【2005
年考题】
A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C：估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D：估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 E：工业用地的监测点评估价格
7、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的__。 A．使用计划 B．出租计划 C．销售计划 D．租售计划
8、某人以复利存储1000元，一年半后本利和为1120元，则年利率为__。 A．12% B．8% C．7.85% D．11.2%
9、房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是__。 A．人身保险 B．责任保险
C．财产损失保险 D．信用保证保险
10、关于债务融资，下列说法不正确的是。
A：信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道
B：债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷 C：企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3—5年 D：利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋” E：借款合同
11、按照，环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。 A：污染物发生的类型 B：污染物排放的时间 C：污染物排放的形式 D：污染源存在的时间 E：执行层的组织协调
12、因土地使用权届满，权利人需要到登记机关办理__。 A．转移登记 B．变更登记 C．初始登记 D．注销登记
13、某房地产开发用地，其土地面积为10 000 ㎡，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1．2，楼面地价为1500元／㎡．后经规划调整，容积率提高到1．6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价．【2007年考题】
A：375万元
B：450万元 C：500万元 D：600万元
E：工业用地的监测点评估价格 14、土地使用税采取__的税率。 A．比例税率 B．地区差别税率
C．分类分级的幅度定额税率 D．超额累进税率
15、下列__不属于申领建筑工程施工许可证的条件。 A．已经办理该建筑工程用地批准手续 B．已经确定施工企业
C．有保证工程质量和安全的具体措施 D．建设单位已支付工程款
16、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，表述正确的是__。 A．若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动
B．若某种商品的需求为单一弹性，即价格升(降)的百分率与需求减(增)的百分率相等
C．若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈反向变动 D．若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈同向变动
17、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款，它的主要还款来源是__。 A．政府的财政收入 B．土地出让收入
C．土地储备所获得的利润 D．土地受让方的投资 18、某宗房地产建成于2000年年底，此后收益年限为48年，2001年年底至2004年年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元，预计2005年年底至2007年年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元．该类房地产的报酬率为9％，则该宗房地产2004年年底的收益价格为。 A：1029．92万元 B：1320．54万元 C：1634．72万元 D：1766．43万元
E：工业用地的监测点评估价格
19、现在条件已成为国际公认的标准合同范本，在国际上被广泛采用。 A：根据法律要求制订，由适宜的管理机构签订并执行的正式合同 B：委托通知单 C：信件式合同 D：FIDIC合同
E：房地产估价机构必须加盖公章
20、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过确定是否进行投资。
A：等待投资型期权估价 B：放弃型期权估价 C：成长型期权估价 D：柔性期权估价 E：借款合同
21、不属于保险合同辅助人的是__。 A．保险受益人 B．保险代理人 C．保险公估人 D．保险经纪人
22、下列不属于我国信托机构开办的业务是。 A：信托业务 B：委托业务 C：代营业务 D：外汇业务
E：执行层的组织协调
23、公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。这是房地产投资的__特性。 A．区位选择异常重要
B．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C．需要适时更新改造投资 D．存在效益外溢和转移
24、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的作为标准深度。 A：中位数 B：众数 C：平均数 D：分位数
E：工业用地的监测点评估价格
25、从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于所有。 A：房地产开发单位 B：公有住房售房单位 C：购房者
D：直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门 E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、银行以开发商的信用向保险人投保，由保险人为银行提供开发商还款保证的保险是__。 A．信用保险 B．无担保保险 C．保证保险 D．财产保险
2、下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是。
A：协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容
B：依法签订的拆迁补偿安置协议，列当事人具有法律约束力 C：协议签订后，可以进行公证
D：协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案 E：执行层的组织协调
3、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（）竞争者。
A．从容不迫型 B．选择型 C．凶猛型 D．随机型
4、房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为（）。
A．临时用地土地使用权
B．农村承包土地使用权(为农民集体土地上的) C．宅基地使用权(为农民集体土地上的)
D．行政划拨土地使用权(为农民集体土地上的) E．出让土地使用权(为国有土地上的)
5、在市场经济条件下，利率的高低主要取决于。 A：资本供求状况 B：GDP指标 C：政策性因素 D：国际经济环境 E：社会平均利润率 6、下列关于房地产抵押权的实现中，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，说法正确的是。
A：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿
B：抵押权已登记的先于未登记的受偿 C：抵押权已登记的后于未登记的受偿 D：抵押权未登记的，按照债权比例清偿 E：抵押权为价值权，也是实体权
7、电磁波对人体的危害程度从大到小排序正确的是。 A：超短波超短波>短波>中波>长波 D：超短波>短波>微波>中波>长波 E：执行层的组织协调 8、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有特性。(2005年试题，有修改) A：区位选择异常重要
B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C：需要适时更新改造投资 D：存在效益外溢和转移
E：借款合同
9、下列关于城市房屋拆迁估价的表述中，不正确的是。 A：拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，并考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响
B：房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额
C：拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日 D：拆迁估价一般应当采用市场比较法 E：执行层的组织协调
10、按贷款的用途，房地产贷款可以划分为。 A：购建房贷款 B：流动资金贷款 C：房地产开发贷款 D：房地产经营贷款 E：固定资产投资贷款
11、若名义利率为10％，通货膨胀率为4％，则实际利率为。 A：5.77％ B：6.00％ C：10.00％ D：14.40％ E：借款合同
12、会计信息质量要求原则包括（）等原则。 A．客观性 B．可比性 C．谨慎性 D．重要性 E．及时性
13、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含等。 A：房地产改扩建费用 B：抵押贷款还本付息额 C：房屋设备折旧费 D：所得税
E：房屋装修折旧费
14、以下不属于销售费用的是__。 A．广告费
B．售楼处建设费 C．销售人员费用 D．交易手续费
15、对土地“征收”和“征用”做出明确区分的是十届人大常委会第__次会议。 A．十 B．十一 C．十二 D．十三
16、在运用成本法时最主要的有__。 A．区分计划成本和实际成本 B．区分实际成本和客观成本 C．结合实际成本来确定评估价值
D．结合实际开发利润来确定评估价值 E．结合市场供求分析来确定评估价值 17、__是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。 A．成本利润率 B．投资利润率 C．资本金利润率 D．偿债备付率
18、某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为__万元。 A．25 B．35 C．40 D．45
19、住宅专项维修资金的依据包括。 A：《土地管理法》
B：《城市房地产管理法》 C：《物业管理条例》
D：《住宅专项维修资金管理办法》
E：1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 20、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是分析。 A：吸纳率
B：房地产市场的商业周期 C：家庭规模与结构
D：投资购买和使用购买的比例 E：借款合同 21、对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为__，也是进行投资分析最重要的基础数据。 ①投资；②成本；③销售或出租收入；④税金；⑤利润 A．①②③ B．①②③④⑤ C．②③⑤ D．①②④
22、路线价法的关键和难点是__。 A．划分路线价区段 B．设定标准深度 C．调查评估路线价 D．制定深度百分率
23、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在__m以上部位计算建筑面积。 A．1.80 B．2.00 C．2.20 D．2.50
24、下列污染类型中，属于辐射污染的有。 A：灯光污染 B：视觉污染
C：高压输电线污染 D：垃圾臭气污染 E：医疗照射
25、城镇基准地价内涵包括。 A：容积率 B：土地使用税 C：土地开发程度 D：土地使用年限 E：征地补偿费
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