杭州市住房建设规划(2008—2012年)

杭州市住房建设规划（2008—2012年）

为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房〔2006〕165号）、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（ 国发〔2007〕24号）、《浙江省人民政府关于加快解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（浙政发〔2007〕57号）、《关于请督促做好住房建设计划和住房建设规划制定和公布工作的函》（建办规函〔2007〕740号）、《关于建立住房建设计划(规划)编制公布工作督办制度的通知》(建规函〔2007〕380号)和《转发建设部关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》（建规发〔2008〕64号）等文件精神，加强对我市住房建设的指导和统筹，特制定本规划。

一、总则

（一）本规划以《杭州市国民经济和社会发展第十一个五年规划》、《杭州市近期建设规划（2006—2010年）》、《杭州市居住区发展规划》和《杭州市解决城市低收入家庭住房困难工作发展规划》等为主要依据，按照国家和本市房地产调控的相关政策，结合本市实际进行编制。

（二）本规划是落实城市近期建设规划的重要手段，是对城市近期住房建设进行控制和指导的法定依据，与《杭州市近期建设规划（2006—2010年）》共同承担对全市住房建设的综合调控作用。

（三）本规划的规划区为杭州市城区（不含萧山、余杭区），规划期限为2008年1月—2012年12月。

（四）规划期限内，凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动，应符合本规划及本规划的年度实施计划要求；与住房建设相关的各项政策、计划，应与本规划相协调。

（五）本规划坚持以满足不同收入层次居民住房需求为导向，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。

二、住房现状和需求

（一）规划区内住房现状。至2007年年底，市区居民人均住房建筑面积达28.78平方米。

（二）规划期内住房需求。依据杭州市住房现状和需求预测，立足经济社会的发展和资源、环境、人口等约束条件，按照科学发展观和建立资源节约型、环境友好型城市的要求，综合确定规划期内的住宅建设总量，并与杭州市的国内生产总值、固定资产投资、人口等经济社会发展指标相协调。

规划期内，我市预计年住宅建筑面积需求量（不包括暂住人口）约为500─650万平方米，与目前每年商品房竣工面积基本相符。其中，政府每年将安排保障性住房（含廉租住房、经济适用住房、限价商品房、经济租赁房和危旧房改善工程）约150─200万平方米，市场对普通商品住宅的年需求量约350─450万平方米。

三、规划目标和方针

（一）住房建设的指导思想。

按照坚持科学发展观和建设和谐社会的要求，全面落实国办发〔2006〕37号、建住房〔2006〕165号、 国发〔2007〕24号和浙政发〔2007〕57号等文件精神，结合杭州市住房建设实际，以建设资源节约型和环境友好型城市为基础，进一步完善以市场为导向，加强宏观调控，调整住房结构，坚持规划的科学性和可操作性，建立和优化以重点发展满足中低收入家庭自住需求的中低价位、中小套型保障性住房组成的住房保障体系，建立满足不同需求的住房供应体系。规划要提出科学合理的土地布局规划和供应计划，引导符合国情的住房建设模式和消费模式，促进杭州市经济社会与住房建设的持续、平稳、有序、健康发展。

（二）住房建设的总体目标。

不断满足全市人民日益增长的住房需求，加快解决中低收入家庭的住房问题，初步建立起由普通商品房、廉租住房、经济适用住房、限价商品房（拆迁安置房，下同）、经济租赁房和危旧房改善等组成的满足不同层次居民居住需求的住房供应与保障体系。

保障性住房建设的总体目标。切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，进一步完善住房保障体系。建立以城市廉租住房制度为重点，包括经济租赁房等保障性租赁住房体系，改进和规范经济适用住房制度，加快经济适用住房销售进度，努力破解人民群众住房难问题。

廉租住房、经济适用住房、限价商品房、经济租赁房和危旧房改善等政府保障性住房建设目标：在“十一五”期间，规划政府保障性住房建设总量应占全市住宅建设总量的30%以上。

（三）住房建设总量目标。

保障性住房建设目标：规划期内，具备开工条件的建筑面积约739万平方米，约11.29万套，套型建筑面积均小于90平方米。

其中，廉租住房建筑面积约90万平方米（含配建公建与公共服务设施），共约1.4万套；经济适用住房建筑面积约260万平方米，共约4.17万套；限价商品房建筑面积200万平方米，约2.22万套；经济租赁房85万平方米，约1.7万套；危旧房改善建筑面积104万平方米，约1.8万套。

普通商品房建设目标：在规划期内，总出让商品住宅用地约1000－1350万平方米（约15000－20250亩），总建筑面积2000—2700万平方米，约19.84－26.79万套，其中套型建筑面积小于90平方米的住房约15.55－21万套。

规划期内住房建设套数共约31.13－38.08万套，其中套型建筑面积小于90平方米的住房约26.84－32.29万套，约占85%。

（四）住房建设结构总体要求。

1.总体要求。杭州市年度新审批、新开工的住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须符合国办发〔2006〕37号文件的要求。

2.下列土地应按本规划实施。

商品住房：商品住房以实际供地总量为准，即在2008年1月1日后经公开拍卖及出让的土地。

廉租住房、经济适用住房、限价商品房、经济租赁房：在2008年1月1日后规划期

内项目完成前期各项准备工作、具备开工条件的土地。

危旧房改善：规划期内的危旧房改善。

3. 廉租住房、经济适用住房、限价商品房、经济租赁房和危旧房改善中套型建筑面积比。

廉租住房、经济适用住房、限价商品房、经济租赁房和危旧房改善中套型建筑面积小于90平方米的占100%。

新建廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内。

经济适用住房严格控制为中小套型，建筑面积一般控制在60平方米以下，约占85%。为保证家庭成员4人（含）以上申请家庭的居住面积，部分经济适用住房的建筑面积控制在80平方米以下，约占15%。

4.商品住宅中套型建筑面积比。由于公开拍卖与出让的土地地价成本较高、开发时间固定（在取得土地2年内开工），且需满足不同层次市民的住房需求，因此在综合考虑并在满足杭州市套型建筑面积比总体要求的前提下，本规划的具体单个建设项目可根据其所处位置、总用地规模、开发强度、建设年度、具体定向安置等实际情况，在保证年度总量满足要求的前提下，经可行性分析并由市政府采取“一事一议”的方式研究同意后，进行适当调整，并同时明确具体平衡地块，要求同步实施。原则上，出让地块和平衡地块在同一行政区（区、开发区）内实施。

5.两项强制性指标的确定。住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住

宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标，应作为土地出让的前置条件落实到新开发的住宅项目中。

两项强制性指标的确定必须符合本规划中关于住房套型结构比例的规定。

（五）按照住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则，结合我市土地资源特征和人口增长特点，规划期内住房建设还应符合以下要求：

1.根据“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的城市发展战略，合理引导居住用地发展。以建立资源节约型和环境友好型城市为基础，保护好杭州的自然生态环境。

2.落实科学发展观和建设和谐社会的要求，住宅建设结合近期城市基础设施建设，考虑交通便利、出行方便、可达性好等因素，合理安排居住用地，同步建设各种配套设施。下沙城、滨江区、三墩北地区以及田园、丁桥、长睦等地区将作为新增住房建设重点发展的地区。规划期内，应继续对这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排，为我市其他产业的发展提供居住配套。

3. 确保廉租住房、经济适用住房、限价商品房、经济租赁房等政府保障性住房建设用地。为减轻政府保障性住房供应压力，规划期内在快速交通干道、地铁周边等交通和生活便利地区，重点选址建设一批以满足低收入家庭基本住房需求的中低价位、中小套型为主的大型经济适用住房、廉租住房区块，以及建设一批满足中低收入家庭自住需求的中低价位、中小套型普通商品房为主的限价商品房。

4.根据住房总需求及市场需求控制土地供应总量，确定商品房和政府保障性用房开发建设的合适比例。

四、住房用地供应计划

（一）住房用地供应指导思想。

规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型政府保障性住房用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；坚持区域住房发展合理布局，进一步促进房地产市场发展重心向副城和城市组团转移。

（二）住房用地供应总量。

规划期内，全市住房用地供应总量约1312-1662万平方米。

（三）住房用地供应结构指引。

1.商品住房用地。规划期内商品住房用地总可供应量为1000－1350万平方米（约15000－20250亩）。其中606－851万平方米用于建设中低价位、中小套型的普通商品住房。

2.政府保障性住房用地。规划期内，新供应政府保障性住房用地总量约312万平方米，其中廉租住房用地约40万平方米，经济适用住房用地约130万平方米，限价商品房用地约100万平方米，经济租赁房用地42万平方米。

廉租住房建设用地在经济适用住房用地和普通商品住房用地中统一调配。

3. 新增住房用地中约918－1163万平方米用于建设中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房，达到新增总住房用地的70%左右。

（四）住房建设计划。

1. 2008年—2012年廉租住房、经济适用住房、限价商品房、经济租赁房建设和危旧房改善计划。

2008年—2012年，杭州市开工建设廉租住房建筑面积90万平方米（含调剂收购10万平方米）；经济适用住房建筑面积约260万平方米；危旧房改善建筑面积104万平方米；限价商品房建筑面积约200万平方米；经济租赁房建筑面积85万平方米，其中创业人才（大学毕业生）公寓建筑面积约30万平方米，外来务工人员公寓建筑面积约30万平方米，解决“夹心层”住房困难户租赁房25万平方米。

2.2008年—2012年普通商品房储备土地出让计划。2008年—2012年，杭州市土地储备地块面积约1000－1350万平方米（约15000－20250亩），总建筑面积2000—2700万平方米，其中出让土地（除上城区、下城区用地）设计总住宅建筑面积的2%的90平方米以下的小户型，由政府按成本价回购作为保障性租赁住房（廉租住房、经济租赁房等）。

（五）土地储备地块套型建筑面积结构比例规定必须符合国办发〔2006〕37号文件精神的要求。

五、政策与策略

（一）积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。

1.保障住房用地供应，调整住房供应结构。在规划期内，应按照全市住房发展目标，科学确定并适度增加住房用地的供应规模，优先保证中低价位、中小套型普通商品房、经

济适用住房、限价商品房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。进一步调整住房供应结构，适应新政策的要求。

2.适当提高住房建设开发强度。针对我市土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，在符合各项规划（如历史文化遗产保护规划等）以及各项规划控制原则和规范的前提下，对新区适当提高住房建筑的容积率水平。

3.停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

（二）加强商品住宅开发建设管理。

1.继续加大普通商品房建设。建立并完善土地供应制度，应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续推进中低价位、中小套型普通商品房用地的招标出让。

2.落实住房开发项目中套型结构比例的规定。新建或改建住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度和住宅建筑净密度两项强制性指标的规定，必须符合本规划中相关套型建筑面积结构比例的规定。

（三）加强政策性住房的建设与管理，逐步扩大政府保障性住房的保障范围。

1.继续加强廉租住房、经济适用住房和限价商品房的规划与建设，每年应保证一定的开工建设量，具体建设计划（包括建设规模、套数、户型、面积标准等）由市建委牵头，市发改委、规划局、国土资源局、房管局等部门共同参与制定；其出售、出租、使用管理的相关办法，由市政府另行制定。

2.扩大保障性住房的覆盖面，保障性租赁住房只租不售。扩大廉租住房制度实施覆盖面和受益面，加强各类公共租赁住房、创业人才（大学毕业生）公寓、和外来务工人员公寓的建设，强化保障性住房的保障作用。

3. 近期可试点经济适用租赁房的先租后售，并根据实际情况组织开展有关工作。

4.加强政府保障性住房建设资金管理，建立和落实稳定的住房保障资金筹措渠道。全市年度土地出让净收益的一定比例用于政策性住房（含廉租住房）建设。各级财政要加大支持力度，加强资金监管，促进政策性住房建设资金合理、节约使用。

确保廉租住房资金来源。切实落实廉租住房保障资金，确保廉租住房制度的实施。廉租住房保障资金实行财政专户管理。资金来源主要包括：

（1）按土地出让金净收益的10%以上或土地出让金总额的2%以上提取；

（2）住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后的余额；

（3）市、区财政预算安排资金，特别是保障资金不足的地方，要加大财政预算专项支出；

（4）直管公房出售、出租以及拆迁补偿资金的结余部分；

（5）社会定向捐赠资金及其他渠道筹措的资金。

5.继续完善经济适用住房管理，进一步完善经济适用住房建设和销售管理制度，严格执行国家和杭州市经济适用住房管理的各项政策，加大经济适用住房建设与销售过程的监

管力度。完善廉租住房管理的制度和法规。

（四）加大对闲置土地的处置力度。

市国土资源、规划等部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，依法收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

（五）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。

引导居民通过换购租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位的中小套型住房供应。

（六）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。

建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度，建立和完善市场监测分析工作机制。市统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。

（七）坚持正确的舆论导向。

要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正地报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。

（八）加强住房及房地产发展的战略研究与法制建设。

进一步加强房地产市场的法制建设，建立较为完善的住房与房地产业发展的法制体系。

六、规划实施保障措施

本规划是杭州市近五年对住房建设进行控制和指导的依据，开发企业、建设单位应按规划要求履行义务。在具体实施中，应做到以下几点：

（一）提高认识。实施新建住房结构比例调整的重大决策，是有效解决住房领域存在的各种突出问题、解决好住房问题的关键，是保持经济社会可持续发展的重要举措。

（二）高度重视。住房问题是重要的民生问题。政府通过制定政策、法规和调控管理，解决好居民（特别是低收入居民）的住房问题，是政府应尽的责任。国办发〔2006〕37号文件明确要求：“各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产行业健康发展”。 国发〔2007〕24号也明确要求：“以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善”。市政府各部门必须充分重视并严格执行调整住房供应结构这一重大决策。

（三）组织落实与制度落实。在市政府领导下，明确各部门的岗位责任和相互配合的责任，共同抓好组织落实、制度落实。同时，将规划分解下达到各个开发建设项目，定期或不定期地检查监督其执行情况，处罚违纪违规行为，使各项要求落到实处。

根据建设部文件的规定，市规划局要依法组织完善控制性详细规划编制工作，对拟新

建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度、住宅面积净密度两项强制性指标的要求。指标的确定必须符合本规划关于住房套型结构比例的规定。同时，依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并将其作为土地出让的前置条件，落实到新开工商品房项目中。

（四）严格按规定操作。要认真落实新建商品房项目的规划设计条件，确定套型结构比例要求，且不得擅自突破。对擅自突破的，城市规划主管部门不得核发建设工程规划许可证；对不符合规划许可内容的，施工图设计文件审查机构不得出具审查合格书，建设主管部门不得核发施工许可证，房地产主管部门不得核发预售许可证。

（五）严肃查处违法违规行为。市政府各有关部门要根据有关法律法规的规定，加强市场监管，严肃查处违反或规避套型结构要求的违法违规行为。对情节恶劣、性质严重的违法违规行为，要公开曝光、从严处罚。

本规划由市规划局负责解释。