关于进一步加强住宅工程质量分户验收

关于进一步加强住宅工程质量分户验收

管理的实施意见

宁建发[2009]254号

各市（县）建设局、质监站，工程建设各参建单位：

为了进一步加强住宅工程质量管理，落实工程质量责任，深化住宅工程质量分户验收管理工作，使之规范化、标准化、制度化，按照国家住房和城乡建设部对住宅工程质量管理的工作要求，经我厅研究，提出关于进一步加强住宅工程质量分户验收管理的实施意见，现印发给你们，请认真遵照执行。

一、 深刻理解加强住宅工程质量分户验收管理的重要性和必要性

住宅工程质量，关系到人民群众的切身利益和生命财产安全，关系到住有所居，安居乐业政策的有效落实，当前进一步加强住宅工程质量分户验收管理，对克服和消除住宅工程质量通病，促进住宅工程综合与整体质量水平的提高，强化工程质量责任落实；对减少用户投诉，及早化解矛盾纠纷，维护社会稳定，构筑和谐社会，都是一项十分重要和必要的工作。

全区各级建设行政主管部门和工程质量监督机构及各工程参建单位，要牢固树立“百年大计，质量第一”的思想观念，贯彻落实科学发展观、坚持“以人为本”，切实加强组织领导，认真抓好工作落实。

二、 突出重点，明确责任，扎实推进分户验收工作?

（一）建设（开发）单位要认真组织落实住宅工程质量分户验收工作，应在施工单位全数自查合格并提交分户验收记录的基础上，负责组织施工单位、监理单位实施竣工验收阶段的分户验收工作，并按分户验收要求的内容进行检查并及时填写分户验收记录表。经分户验收合格的，方可进行单位工程竣工验收。分户验收合格后，应出具由建设、施工、监理单位负责人分别签字并加盖验收专用章的《住宅工程质量分户验收表》（附件二）（作为住宅工程质量保证书附件向住户提供）和《住宅工程质量分户验收标识牌》（附件一）按要求贴在户内进行公示。建设（开发）单位应及时将住宅工程质量分户验收情况进行汇总，并形成《住宅工程质量分户验收汇总表》。

（二）施工单位是住宅工程施工质量管理的主体，应全面落实施工质量管理的责任和义务。要按规定对住宅工程分户施工质量全数进行检查，在确保自查合格的基础上向建设、监理单位提交分《住宅工程质量分户验收表》。

（三）监理单位要严格履行监理责任，代表建设（开发）单位落实住宅工程质量分户验收工作，要采取旁站、平行、巡视等和有关规定对分户验收工作实施监理，严格执行材料、设备

见证检验制度，要重点检查整治影响使用功能的渗、漏、裂等质量通病，特别要做好屋面防水、外窗淋水、厕浴间蓄水、排水管道通畅实验等重要使用功能的检查验收工作，同时要留置相应的影像资料，确保分户验收工作落到到位。

（四）物业管理单位是住宅工程交付使用后的物业管理者，也是住宅工程质量投诉处理最直接、最基层的管理者。对住宅工程常见质量问题比较了解和熟悉，对因质量问题而引发的质量投诉也特别关注。所以，具备条件的住宅工程在分户验收管理中应提前通知物业管理单位介入，全过程参与，全面调动和充分发挥物业管理单位在分户验收中的力量与作用。有条件的地方也可以邀请业主参加分户验收工作。

三、各级建设行政主管部门及工程质量监督机构切实做好住宅工程质量分户验收监督管理工作

各级建设行政主管部门及级工程质量监督机构要进一步加强对分户验收工作的监督检查和指导，在监督工程竣工验收过程中，要重点核查分户验收的真实性和合格率，杜绝重资料、轻实体、走过场的现象发生；要特别加大对保障性住房工程质量抽查力度，建立抽检分户验收监督记录《住宅工程质量分户验收（竣工）监督抽查复核记录表》，确保验收到户。 （一）各级工程质量监督机构应主要对参建各方的工作质量、质量行为和实体质量进行监督检查，重点监督检查以下内容：

1.核查建设、监理、施工的验收组织形式、人员资格等；

2.抽查工程的实体质量，重点抽查《住宅工程质量分户验收表》和相关记录表，是否对规定要求的分户验收内容及时进行了检查；

3.通过抽查工程实体质量，检查各参建方分户验收工作质量。抽查数量：单位工程应随机抽查总户数的10%，且不少于5户；每户选取应综合考虑楼层、户型、装修特点等情况），保障性住房单位工程应随机抽查总户数的20%以上，且不少于10户。

（二）各级工程质量监督机构对分户验收和竣工验收监督抽查结果的处理办法

1.每单位工程所抽检项目全部相符或所抽检只有一户出现两个不相符项目时，以及每户最多只出现一个不相符项目时，视其验收结果有效；对监督抽查出来的不相符项目，责令建设单位整改，并将整改结果书面报工程质量监督机构复查。

2.每单位工程抽检存在两户以上（含两户）出现同一个项目不符合或抽检存在两户以上（含两户）出现二个及以上项目不符合时，应责令建设（开发）、监理、施工单位对该单位工程重新组织分户验收。

3．对在分户验收中弄虚作假、降低标准，验收记录与工程实体状况不符的，将不合格工程按合格工程验收的，要责令重新组织竣工验收，并对责任单位和责任人记入不良行为记录并上网公示，按照有关法律法规对责任单位和责任人进行处理。 附件一：住宅工程质量分户验收标识牌 附件二：《住宅工程质量分户验收表》

附件三：住宅工程质量分户验收（竣工）监督抽查复核记录表

附件四：住宅工程质量分户验收手册

二○○九年十一月十六日

主题词：加强 住宅工程质量 分户验收 实施意见

抄 送：本厅各厅领导、建管处，质监总站，存挡（2） 附件一：

住宅工程质量分户验收标识牌 工程名称 房（户）号 幢 单元 户 验收 时间 20 年 月 日 已按分户验收要求对该户的主要使用功能和观感质量进行验收，验收结论为： 合 格 验收 人员

工程名称 分户验收 时 间 序号 1 2 3 4 5 6 7 建设单位 施工单位

监理单位 物业公司 房（户）号 开、竣工日期 维修联系电话 验 收 结 论 附件二： 住宅工程质量分户验收表 验收项目 室内空间尺寸 楼地面、墙面 和天棚 门 窗 栏杆、护栏 防水工程 给排水工程 采暖系统工程 验 收内 容 层高、开间净尺寸 裂缝、空鼓、露筋、地面起 砂、墙面爆灰 窗台高度、渗水、门窗开启、 安全玻璃 栏杆高度、竖杆间距、防攀 爬措施、护栏玻璃 屋面渗水、厨卫间、阳台地 面渗水、外墙渗水 管道渗水、管道坡向、安装 固定、地漏水封 管道、散热器安装、 8 9 室内电气工程 建筑节能 综合验收结论 接地、相位、控制箱配置 外窗传热系数、气密性能检 验、保温层 监理单位 施工单位 物业单位 建设单位 单位名称： 验收人员： 单位名称： 单位名称： 单位名称： 验收人员： 验收人员： 验收人员： 年 月 日 年 月 日 年 月 日

年 月 日

附件三：

工程名称 验收时间 住宅工程质量分户验收（竣工）监督抽查复核记录表 结构 层次 有无甩项或 重大变更 单元 户数 总计 单元 户 现场随机抽查确定 户数、公共部位 户号部位 验收内容 公共部分 户号 户号 户号 户号 户号 地面、墙面和顶棚面层质 量 观感门窗安装质 量 和功能质量防水工程质量 采暖系统安装质量 合格率 项给水、排水系 目 统安装质量 室内电气工 程安装质量 建筑节能 偏差项抽查项目部位 目 房间方正 （≤对10m边m 长度误差） 房间层高净高 ±10mm 抽查复核结论 监理单位： 年 月 日 施工单位： 年 月 日 监督人员： 建设单位： 年 年 月 日 月 日

注：1、分户验收抽查，单位工程随机抽查户数的10%，且不少于5户；抽取的每户按要求检查，通过检查核查其相符率，当不一致时，责令重新验收；具体按文件执行；2、分户验收不得代替正常规定的验收行为和要求；3、“其他”栏中应包含对节能工程的质量验收。4、对违反强条、影响使用功能、观感差、尺寸偏差过大等问题，应责令整改，并重新组织分户验收；5、对观感和功能质量项目：符合要求的打√、不符合要求的打×，对偏差项目应填写实测数据，不符合要求的画圈O。 附件四：

住宅工程质量分户验收手册

（验收项目、内容、检查方法及参照标准、条文） 序验收验收内号 项目 容 检查方法及数量 参照标准、条文 楼地GB50209-2002第5.3.4面层与下一层应结合牢固，无空面、楼地面小锤轻鼓、裂纹。 1 墙面空鼓、裂击和观察注：空鼓面积不应大于400C?，且每自然间（标准间）不和天缝、起砂 检查 多于２处可不计。 棚 5.3.6面层表面应洁净，无裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。 GB50210-2001第4.3.5各抹灰层之间及抹灰层与基体之间必须粘接牢固，抹灰层应无脱层、空鼓和裂缝。 GB502010-2001第4.2.6一般抹灰工程的表面质量应符合墙面、天观察检下列规定： 棚脱层、查，距检１普通抹灰表面应光滑、洁净、接槎平整，分格缝应清晰。 空鼓、裂查面1m２高级抹灰表面应光滑、洁净、颜色均匀、无抹纹，分格缝缝、和爆处正视无和灰线应清晰美观。 灰（鱼裂裂缝和爆GB50204-2002第8.2.1现浇结构的外观质量不应有严重除外） 灰 缺陷（设计无找平的楼面）。 对已经出现的严重缺陷,应由施工单位提出技术处理方案,并经监理(建设)单位认可后进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。(强) 厕、浴、阳台地观察和泼GB50209-2002第5.3.5面层表面的坡度应符合设计要求，面表面水检查 不得有倒泛水和积水现象。 坡度 屋面渗漏 厨、卫、阳台防水工程施工 2 防水 卫生间等有防水要求的地面渗漏 外墙渗漏 雨后或蓄GB50207-2002第10.0.5检查屋面有无渗漏、积水和排水水试验检系统是否畅通，应在雨后或持续淋水2ｈ后进行。有可能作查 蓄水检验的屋面，其蓄水时间不应少于24ｈ。 尺量检查 GB50327-2001第6.3.3防水层应从地面延伸到墙面，高出地面100mm；浴室墙面的防水层不得低于1800ｍｍ。 蓄水24h，深度不得小GB50209-2002第4.9.8有防水要求的建筑地面工程的立于管、套管、地漏处严禁渗漏，坡向应正确、无积水。 20mm，观察检查 淋水24h《建筑法》第六十条：建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得有或雨后观渗漏、开裂等质量缺陷；对已经发现的质量缺陷，建筑施工察检查 企业应当修复。 GB50352-2005第6.10.3 窗的设置应符合下列规定： 1 窗扇的开启形式应方便使用，安全和易于维修、清洗； 2 当采用外开窗时应加强牢固窗扇的措施； 3 开向公共走道的窗扇，其底面高度不应低于2m； 5 防火墙上必须开设窗洞时，应按防火规范设置； 钢尺检外6 天窗应采用防破碎伤人的透光材料； 查,每个窗8 天窗应便于开启、关闭、固定、防渗水，并方便清洗。 窗台不少台 注：1 住宅窗台低于0．90m时，应采取防护措施； 于一处 2 低窗台、凸窗等下部有能上人站立的宽窗台面时，贴窗护栏或固定窗的防护高度应从窗台面起计算。 GB50096-1999第3.9.1外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.90m时，应有防护设施，窗外有阳台或平台时可不受此限制。（强） 栏杆高度检查：GB50368-2005第5.1.5……六层及六层以下住宅的阳栏杆净高不应低于1.05m，七层及七层以上住钢尺测宅的阳台栏杆净高不应低于1.10m。阳台栏杆应有防护措量,每片施。防护栏杆垂直间距净距不应大于0.11m 栏杆不少GB50368-2005第5.2.2外廊、内天井及上人屋面等临空处于一处 栏杆净高，六层及六层以下不应低于1.05m；七层及七层以上不应低于1.10m（不得有负偏差）。栏杆应防止攀登，垂直杆件间净距不应大于0.11m。 竖杆间距检查：临空处栏杆净间距不应大于0.11m,正偏差用１ｍ垂不大于3mm 直检测GB50210-2001第12.5.9护栏和扶手安装的允许偏差应下尺、钢尺、列规定： 拉通线检１.护栏垂直度允许偏差３mm。２.栏杆间距允许偏差３查 mm。３.扶手直线度允许偏差４mm。４.扶手高度允许偏差３mm 外窗台或护栏3 门窗 高度 栏杆间距 护栏 防攀爬措施检查：GB50352-2005第6.6.3 阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面及室外楼梯等临空处应设置防护栏杆，并应符合下列规定： 1 栏杆应以坚固、耐久的材料制作，并能承受荷载规范规定的水平荷载； 2 临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m，临空高度在24m及24m以上(包括中高层住宅)时，栏杆高度观察检查 不应低于1.10m； 注：栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。 3 栏杆离楼面或屋面0.10m高度内不宜留空； 4 住宅……的栏杆必须采用防止少年儿童攀登的构造，当采用垂直杆件做栏杆时，其杆件净距不应大于0.11m； 观察检查3C安全标识,卡尺测量 外窗渗漏 护栏玻璃检查：GB50210-2001第12.5.7护栏玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。当护栏一侧距楼地面高度为５m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。 《建筑法》第六十条：建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得有雨后观察渗漏、开裂等质量缺陷；对已经发现的质量缺陷，建筑施工检查 企业应当修复。 GB50210-2001第5.3.9金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡观察，开密封条应安装完好，不得脱槽。 启和关闭GB50210-2001第5.3.4金属门窗扇必须安装牢固，并应开检查,手关灵活、关闭严密，无倒翘。推拉门窗扇必须有防脱落措施。 扳检查 GB50210-2001第5.1.11建筑外门窗的安装必须牢固。在砌体上安装门窗严禁用射钉固定。（强条） 门窗质量 GB50210-2001第5.4.11玻璃密封条与玻璃及玻璃槽口的接缝应平整，不得卷边、脱槽。 GB50210-2001第5.6.2玻璃的品种、规格、尺寸、色彩、图案和涂膜朝向应符合设计要求。单块玻璃大于1.5?时应使用安全玻璃。 发改运行[2003]2116号： 第六条 建筑物需要以玻璃作为建筑材料的下列部位必须观察检查使用安全玻璃：（一）7层及7层以上建筑物外开窗；（二）安全认证面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于标识 500mm的落地窗；（三）幕墙（全玻幕除外）；（四）倾斜装配窗、各类天棚（含天窗、采光顶）、吊顶；（五）观光电梯及其外围护；（六）室内隔断、浴室围护和屏风；（七）楼梯、阳台、平台走廊的栏板和中庭内拦板；（八）用于承受行人行走的地面板；（九）水族馆和游泳池的观察窗、观察孔；（十）公共建筑物的出入口、门厅等部位；（十一）易遭受撞击、冲击而造成人体伤害的其他部位。 管道渗漏 管道堵塞 室内给排4 管道坡水安度 装 GB50242-2002 观察试水第4.2.2给水系统交付使用前必须进行通水试验并做好记检查 录。 GB50242-2002 第5.2.3生活污水塑料管道的坡度必须符合设计或本规范表5.2.3的规定。表5.2.3生活污水塑料管道的坡度：1、管径50mm，标准坡度25‰，最小坡度12‰；观察检查 2、管径75mm，标准坡度15‰，最小坡度8‰；3、管径110mm，标准坡度12‰，最小坡度6‰；4、管径125mm，标准坡度10‰，最小坡度5‰；5、管径160mm，标准坡度7‰，最小坡度4‰。 GB50242-2002 第7.2.1排水栓和地漏的安装应平正、牢尺量检查 固，低于排水表面，周边无渗漏。地漏水封高度不得小于50ｍｍ。 门窗玻璃 地漏水封 “漏电开关测试仪”无接错显示 GB50303-2002第22.1.2插座接线应符合下列规定： １单相两孔插座，面对插座的右孔或上孔与相线连接，左孔或下孔与零线连接；单相三孔插座，面对插座的右孔与相线使用“漏连接，左孔与零线连接； 插座相电开关测２单相三孔、三相四孔及三相五孔插座的接地（ＰＥ）或接序、接地 试仪”逐零（ＰＥＮ）线接在上孔。插座的接地端子不与零线端子连个检查 接。同一场所的三相插座，接线的相序一致。 ３接地（ＰＥ）或接零（ＰＥＮ）线在插座间不串联连接。 第3.1.7接地（ＰＥ）或接零（ＰＥＮ）支线必须单独与接地（ＰＥ）或接零（ＰＥＮ）干线相连接，不得串联连接。（强条） GB50303-2002第6.1.9照明配电箱（盘）安装应符合下列规定： １箱（盘）内配线整齐，无绞接现象。导线连接紧密，不伤芯线，不断股。垫圈下螺丝两侧压的导线截面积相同，同一端子上导线连接不多于２根，防松垫圈等零件齐全； ２箱（盘）内开关动作灵活可靠，带有漏电保护的回路，漏电保护装置动作电流不大于30ｍＡ，动作时间不大于0.1室内观察和ｓ。 5 电气户内配开、关触３照明箱（盘）内，分别设置零线（Ｎ）和保护地线（ＰＥ安装 电箱电保护器（盘） 线）汇流排，零线和保护地线经汇流排配出。 动作 第6.2.8照明配电箱（盘）安装应符合下列规定： １位置正确，部件齐全，箱体开孔与导管管径适配，暗装配电箱箱盖紧贴墙面，箱（盘）涂层完整； ２箱（盘）内接线整齐，回路编号齐全，标识正确； ３箱（盘）不采用可燃材料制作； ４箱（盘）安装牢固，垂直度允许偏差为1.5‰；底边距地面为1.5ｍ，照明配电板底边距地面不小于1.8ｍ。 照明试验 GB50303-2002第23.1.1照明系统通电，灯具回路控制应通电检查 与照明配电箱及回路的标识一致；开关与灯具控制顺序相对应，风扇的转向及调速开关应正常。 GB50303-2002第27.1.1建筑物等电位联结干线应从与接地装置有不少于２处直接连接的接地干线或总等电位箱引出，等电位联结干线或局部等电位箱间的连接线形成环形网等电位 观察检查 路，环形网路应就近与等电位联结干线或局部等电位箱连接。支线间不应串联连接。 第27.2.1等电位联结的可接近裸露导体或其他金属部件、构件与支线连接应可靠，熔焊、钎焊或机械紧固应导通正常。 外窗传建筑节能6 （内保温） 热系数、检查检验符合设计及相关标准要求 气密性报告 能检验 观察检查保温层 或小锤轻无脱层、空鼓、无损伤 击 烟雾或火苗试验观住宅厨房排烟道JG/T3028-1995，无漏风、串风现象 察检查 观察检查 无渗漏、反坡，位置正确，与插座位置协调，孔周边墙面装饰无破坏 烟囱道设置及7 其它 附件 墙面空调孔 ：引用标准、规范目录 建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300－2001) 2、《高层民用建筑设计防火规范》(GB500455) 3、《住宅设计规范》(GB50096－1999 ) 4、《混凝土结构工程施工质量验收规范》(GB50204002 )

屋面工程施工质量验收规范》(GB50207－2002) 6、《地下防水工程施工质量验收规范》(GB50208002) 7、《建筑地面工程施工质量验收规范》(GB50209－2002 ) 8、《建筑装饰装修工程质量验规范》(GB502010－2001) 9、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》(GB50242－2002 ) 、《建筑电气工程施工质量验收规范》(GB50303－2002) 11、《住宅装饰装修工程施工规范》50327－2002) 12、《民用建筑设计通则》(GB50352－2005 ) 13、《住宅建筑规范》(GB50368005)