抚州市房地产市场调研报告
第一部分 抚州城市概况
1、抚州城市概况
抚州市位于江西省东部，东邻福建，南接江西赣州通达广东，西近京九铁路与吉安、宜春相连，北临鄱阳湖，与南昌、鹰潭毗邻，具有承接东南沿海地区产业梯度转移的地缘优势。
随着中央的中部崛起战略推进，江西将成为承接沿海制造产业的重要转移基地，而抚州也面临一次重要的经济转型机遇，将极大推动抚州的工业化发展进程。
2、抚州交通情况
抚州“控带闽粤浙”，交通便利，区位优势明显。东邻福建，南接赣州市达广东，西近京九铁路，北临鄱阳湖，距省会南昌仅90公里。鹰厦、浙赣、向乐铁路，320、316、206三条国道，昌厦一级公路、以及京福、沪瑞高速公路在抚州交汇通过；且向莆铁路、抚吉、济广高速公路陆续开通。随着国家实施中部崛起，抚州承接沿海的区位优势更加明显。 3、辖区与人口
抚州市历史悠久，至今已发展成为地级城市。该市辖10县两区，其中市政府设于临川区。
两区：临川区、金巢经济开发区，抚州市城区人口30万人。
十县：南城县、黎川县、南丰县、崇仁县、乐安县、宜黄县、金溪县、资溪县、东乡县、广昌县，总人口394.8万人，其中，城镇人口1607589人，占全市常住人口的40.71%。
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二、城市经济发展情况
1、整体经济发展
2008-2012年抚州市GDP总值及增幅10008006004002000GDP增长率2008年43414%2009年502.914%2010年63015%2011年742.5112.5%43414%502.914%63015%742.5112.5%30%25%20%15%10.8%10%5%0%2012年825.04825.0410.8%2012年抚州实现地区生产总值825.04亿元，较上年增长10.8%，整体经济环境良好；据抚州历年经济发展情况可以看到， GDP保持在10%以上的持续增长态势。随着中央中部崛起计划，以及城市发展较快，预计未来城市将继续保持上涨趋势。 2、经济结构
根据历年产业结构可以看到，目前抚州以第二、第三产业为主，随着工业、的进一步发展，第二、第三产业将比重逐步提高。第二、三产业迅猛发展，提供了多个就业机会，使得城市居民收入水平进一步提升，为房地产市场发展提供 良好的经济环境。
三大产业解构分析100.00%10.00%第一产业第二产业第三产业200822.20%48%29.80%200921.70%47.30%31%201019%49.90%31.10%201118.40%53.30%28.30%201218.40%52.80%28.80%
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3、人口变化
截止2012年末，抚州常住人口为394.89万，2008年以来人口呈逐年稳定增长，从2011年开始人口的增幅有所放缓。
增长率2008-2012年常住人口走势396394392390388386384200820092010201120120.80%0.70%0.60%0.50%0.40%0.30%0.20%0.10%0.00%常住人口（万人）387.743390.567392.87393.779394.8880.68%0.72%0.59%0.23%0.28%4、社会收入与消费情况
根据抚州历年居民收入与消费品零售总额情况可以看到，城镇人均可支配收入与消费均保持稳定上涨的态势，其中消费增长速度较收入增长速度较快，城市居民的消费习惯更趋于积极，为房地产市场提供了机会。
35030025020015010050精选2008-2012社会消费品零售总额及增长率 50%45%40%35%30%25%20%15%10%
150002008-2012全市城镇居民收入及增长率20000
10000
5000
0
20081229310.70%2009131196.70%20101444510.10%20111663315.20%20121893213.80%50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%全市城镇居民收入（元）增长率5、城市规划
城市空间布局结构：“三轴三片三心”
三轴：赣东大道城市发展主轴，大公路城市发展次轴，迎宾大道发展次轴
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三片：抚北片区，老城区，新城区
三心：老城商业中心、城市行政文化中心、站前商贸中心
三、城市发展特点
根据城市的基本情况与经济发展情况，我们可以看到目前孝感的城市发展特点有以下几点：
➢ 良好的城市发展规划以及城市空间布局规划，为城市更好发展提供基础。 ➢ 拥有较大的人口基数，以及目前城镇化率较低，未来城市房地产发展前景可
观。
➢ 经济发展快速增长，随着城市进一步发展，未来发展面继续向好 ➢ 居民收入保持平稳上升，消费观念有待积极转变
➢ 抚州的未来规划以重点以老城区和城南新区为主，改造老城区升级，打造城
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南新城区。
第二部分 抚州房地产市场概况 一、房地产宏观市场情况
1、固定资产与房地产投资
从抚州历年固定资产投资情况可以看到，该城市固定资产投资保持快速增
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长，但近两年增速有所回落，房地产开发投资占固定资产投资比例较小，有较大提升空间，房地产投资增速缓慢，基本无明显上升态势，随着城市框架及人口框架的不断拉大，预计后续可能会出现明显上升势头。
1000
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社会固定资产投资
增长率
100 80 60 40 20 0 房地产开发投资（亿）增长率2008-2012年社会固定资产投资情况2008336.2748.80%200948243.30%201064834.50%2011595.3415.10%2012782.8731.50%60%50%40%30%20%10%0%2009-2012年房地产开发投资及增幅10.90%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%-15.00%-20.00%-25.00%18.50%74.6310.80%82.7362.9966.092009年62.9910.90%2010年74.6318.50%2011年82.7310.80%-21.40%2012年66.09-21.40% 2、房地产市场供给与需求情况
2009-2012年成交面积走势300250200150100500商品房成交面积（万平米）增长率精选22.40%25.00%20.00% 198.88228.9315.10%248.59264.498.70%15.00%10.00%8.60%5.00%0.00%2009年198.8822.40% 2010年228.9315.10%2011年248.598.70%2012年264.498.60%
160002012-2014年1月份预售面积200.00150.00143.43100.0090.3650.000.00批准预售面积（万平米）37.012012年90.36 2013年143.43 2014年1月37.01 2012-2014年1月份预售套数1400012000100008000600084233518139645.92012年8423 45.946.92013年13450 46.92014年1月3518 139613450 400020000 批准预售套数（套）成交套数（套）
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二、房地产市场项目分析
1、全市在售楼盘基本情况
老城区版块：
项目体量 在售业态 在售价格 户型面积 二房88—92㎡ 中央豪庭 总建面积8万㎡ 小高层、高层 均价4500元/㎡ 三房122—135㎡ 二房88.07—89.39㎡ 公元1959 总建面积8.3万㎡ 小高层、高层 均价4700元/㎡ 三房123.95—134.65㎡ 西湖绿洲（四期） 二房84.15—90.92㎡ 总建面积12万㎡ 高层 均价3700元/㎡ 三房109.26—141㎡ 滨江世纪城 总建面积21万㎡（一期） 二房94.94㎡ 别墅、高层 均价3300元/㎡ 三房129.24—133.38㎡ 奥林假日 总建面积5.9万㎡ 高层 均价3100元/㎡ 三房129.66—147.91㎡ 精选
城南新城区： 项目体量 在售业态 在售价格 户型面积 未来城 总建面积17万㎡ 高层 均价4300元/㎡ 二房90㎡左右 三房118—130㎡ 荟萃中央 总建面积52万㎡ 小高层、高层 均价5800元/㎡ 二房89.2㎡ 三房116.36—140.67㎡ 丰源·宜合 总建面积40万㎡ 高层 均价3000元/㎡（一期） 二房85.74—99.92㎡ 三房113.7—136.35㎡ 伟星·栖凤华都 总建面积42万㎡ 小高层、高层 均价3200元/㎡ 三房109.26—149.15㎡ 城市星座 总建面积7.7万㎡ 高层 均价3300元/㎡ 二房87.3—89㎡ 三房107—142㎡ 星河丹堤 总建面积4.6万㎡ 高层 均价3200元/㎡ 二房92.41—88.59㎡ 三房123.2—139.59㎡
3、在售项目特征分析 （1）板块分析
城南新城区板块：市中心城区迎宾大道两侧及以南区域的新城区。该板块是抚州城市规划中的未来新市行政中心、文化中心等。主要集中在抚州市城南新区（城市未来行政区）——迎宾大道一线。按照抚州市城市整体规划上看：迎宾大道是城市发展的次轴线，其东接金溪、东乡、南丰、南城等县方向进城的主道、西与
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京福高速相通，是抚州市未来城市发展和扩张的主要方向和区域。同时随着未来城、荟萃中央、丰源·宜合、名仕家园等该区域楼盘的推出和临川文化园的建设，以及市新行政中心的乔迁至此，该区域板块将是抚州最具发展前景的楼盘板块。
老城区板块：即主要集中在赣东大道与玉茗大道一域。该板块是抚州老城市中心，具有强的商业和住宅氛围，此区在城市生活配套方面较为完善，人口也相对密集。受地段影响其区域价格较高。其主要表现为中央豪庭在售均价已经达到4500元/㎡、公元1959在售均价已经达到4700元/㎡。
临川区板块：临川区（上顿渡）作为临川一中、临川二中所在地。其发展依托教育，作为经济支出产业的房地产行业同样也不例外，其楼盘大都围绕学校而建，但由于政府规划不合理，临川老城区的发展长期处于自发状态。2000年之前，由于临川市及抚州市区属两地管辖，临川的发展及旧城改造收到限制。2000年10月临川改市设区，开创了临川发展的新纪元。政府着力打造临川，并有意把临川和城区连成一片。临川房地产也顺应其旧城改造、新城发展的潮流，蓬勃发展起来。代表项目清华锦园、泽源华府等。 （2）片区项目分析 城南板块：
价格描述：做为城市的新行政中心，区域未来发展潜力巨大，新近项目在售价格均价已经突破3500元/㎡，其中未来城在售均价为3700元/㎡、荟萃中央在售均价为3800元/㎡。受新近项目影响，区域楼盘价格在不断拉高。 主力面积：90㎡、130㎡
劣势：由于市场的整体定位较高，版块内的楼盘价格都较高；加上开发商蜂拥在此拿地开发，可能会造成局部供应过剩的情况。
优势：自然环境优越；版块内楼盘总体量较大，形成了良好的居住环境；周边有
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法院等政府行政部门，周边客户购买能力较强。
老城区板块：
价格描述：离老城中心繁华区域向周边扩散，价格越低。目前受地段影响，其品质较高，且地段较好区域价格已经突破4000元/㎡，其中中央豪庭在售均价已经达到4500元/㎡、公元1959在售均价已经达到4700元/㎡。 主力面积：90㎡、130㎡
优势：地处抚州最繁华商圈，交通便利、周边配套齐全；由于人流量大，版块内开发的楼盘容易被市民认知，有助于项目宣传。
劣势：和其他版块相比，价格偏高，处于劣势；受空间局限，地块较小，且较难规划。
四、房地产市场整体特征分析
结合以上的分析，可以对楼市特征进行以下归纳
抚州的房地产发展处于快速发展期，宏观面上给抚州的房地产发展和需求提供了较好的空间，也给城南项目提供了较好的发展环境。
抚州整体住宅市场以刚性需求为主，中高端市场具有较强的购买力 抚州市房地产市场客户以财政人口、外出做生意或工作的抚州本地人、周边的乡镇人群等为主
城南新区该板块是目前城市扩张的主要方向，具有强的商业和住宅氛围，此区在城市生活配套方面较为完善，人口也相对密集。受地段影响其区域价格较高。
该板块是抚州老城市中心，具有强的商业和住宅氛围，此区在城市生活配套
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方面较为完善，人口也相对密集。受地段影响其区域价格较高。
目前抚州整体市场建筑业态供应主要以小高层、高层业态为主，小高层、高层业态已经得到当地购房者认知，且在当地市场具有一定的成熟度，小高层、高层业态为抚州市未来房地产市场供应的主要业态。
户型慢慢趋于理性实用，但目前还是以大三房为主，目前功能设计趋于实用性，但还有较大提升空间
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