我国房地产泡沫形成的原因及策略研究

我国房地产泡沫形成的原因及策略研究

（1. 湖南天骄房地产开发有限公司，湖南 长沙 410013；2.安徽大学商学院，安徽 合肥 230601）

目前，我国房地产泡沫化日趋明显，就房地产泡沫化的危害作简要概括，进而分析了我国房地产局部泡沫形成的原因，最后提出了策略建议。

标签：房地产；泡沫；监管

1 引言

近年来，房地产业已成为拉动内需、推动经济增长的支柱产业。同时，在房地产开发经营融资不断社会化、多元化的过程中，房地产项目的成功与否，不仅影响房地产开发商、参与者，还将影响向房地产开发提供各种服务的中介机构、金融机构及相关产业的从业人员，严重时还可能影响整个国民经济的运行或国家经济安全。就我国房地产业而言，虽获得了长足的发展，但由于其市场化的时间较短，对房地产泡沫的研究还没有一个完备的体系，严重阻碍了我国经济的又好又快发展。笔者用自己所掌握的知识以及自己的积累，对我国房地产泡沫问题进行分析，提出自己的一些观点，并提出了对策和建议。

2 房地产泡沫的危害

2.1加大房地产金融风险

房地产业和金融业像是一对连体婴，它们各自所具有特性决定了二者之间有着密不可分、千丝万缕、相辅相成的关系：金融业支持着房地产再生产的整个过程，同时房地产行业大大支持着金融行业的发展。所以，房地产泡沫会破坏金融秩序。在我国，尽管融资渠道日趋多元化，但银行信贷仍是房地产企业最重要的资金来源。房地产建设所需的资金主要来自银行信贷资金。不规范的住房抵押贷款，会导致房地产价格虚高，会加重消费者负担，从而增大购房者的违约风险。一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，将给金融机构带来了大量的呆账和坏账，金融机构无法收回利息甚至本金，从而破坏金融秩序。

2.2造成资源高浪费

判断房地产泡沫的重要指标之一是商品房空置率。由于大量的空置商品房出现，城市房地产价格形成泡沫。这些空置的商品房极大的浪费了社会资源。此外，最近几年，一些地区通过不正当手段取得土地，将其用在不恰当的地方，“建设”大量的形象工程。这一行为致使原来稀缺的土地资源更加无法得到有效的利用，从而造成我国土地资源的极大浪费。

2.3可能引发政治和社会问题

我国的房地产市场尚且处于发育阶段。目前，我国各级政府用各种方式掌控着房地产资源。伴随着社会经济的不断发展，政府所掌握的这些资源的交易价值不断增加，这就会导致政府投机和腐败行为的出现。由于一系列政治因素的加入，房地产价格的变动便受政治因素影响很大，甚至会脱离市场价值规律，不利于我国市场机制的完善以及和谐社会的构建。

尤其需要注意的是，由于房地产业的高风险、高收益特性，使得房地产业具有很强的社会财富再分配能力。简要分析如下：在房地产价格上升时，拥有房产者的资产收入会随之增加，进而其有更大的资金实力去购买房地产，导致富者更富；而无房产者因为刚性需求，而要其原本就不多的资产去购买价不断上涨的房地产，导致其资产相对减少，贫者更贫，房地产便神奇的将贫富差距进一步拉大。

总之，若我国房地产泡沫的长期存在，必然会导致城市地价持续高涨，人们更加确信土地价格会越来越高，一些投机者购买大量的土地囤积居奇，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用。同时，由于房地产价格的持续上涨，房地产持有者与非房地产持有者，城市与农村的贫富差距越来越大，导致新的社会分配不公，严重挫伤社会劳动者的积极性。随着房地产泡沫的破裂，甚至可能引发政治和社会危机，加剧社会动荡。

3 我国房地产泡沫的成因分析

3.1 土地资源的稀缺性是房地产泡沫产生的基础

土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。大都市聚集区产业聚集以及人口扩张的过程必然会带来土地利用的扩张。而土地的有限性，使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当土地需求增加时土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性特点，市场无法在短期内扩大土地的供给量，这将导致需求与供给间的进一步脱节，需求与供给的差距使得土地的价格进一步上涨，促使房地产商品的价格上涨；再加上人们对经济前景看好，再用房地产抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨，最终形成房地产的泡沫。

3.2 房地产投机需求膨胀是引起房地产泡沫的直接诱因

土地资源的稀缺性造成一些城市土地价格狂涨。一些地方政府为了拉动地方经济发展，盲目追逐政绩，通过拍卖拉高土地价格，以期获得更高的土地转让金和地方财政收入的增长，使得房地产开发成本上升。开发商采取种种手段故意制造房源短缺氛围，使购房者盲目从众。众所周知，特定资产的价格要高于其价值，一些投资者相信在未来有更多人以更高的价格购买它们，所以投资者就会持续购买此类资产。这种主观信念所导致的投资使资产价格彻底偏离价值。于是类似多米诺骨牌效应的连锁反应就产生了。跨地区、跨区域投资投机性购房行为比较普遍，房地产投机行为扭曲了房地产市场的健康发展，哄抬了房价。总之，对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产

泡沫随之产生。

3.3 过度放贷是房地产泡沫生成的助燃剂

资金支持是房地产泡沫产生的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。同时，银行部门会太过乐观地估计抵押物的价值，增强了借款人投资于房地产的融资能力，从而进一步加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。

3.4 相关体制不健全致使房地产泡沫生成

在土地出让收入成为地方财政收入的主要来源的情况下，地方政府与房地产开发商的“合谋”、政府未能有效抑制的投机性需求是形成中国房地产泡沫的主要原因。地方政府财权和事权不对等，迫使地方政府“经营城市”，依靠大量出让土地来弥补财政收入缺口，这成为导致房地产泡沫生成的制度基础。而且，在我国房地产业上税收制度不完善，房产持有者环节上的税费少，而开发环节的税费反而较多，这一方面增加了房地产开发成本，另一方面刺激了住房的投机行为。综上，当前制度设计方面的缺失，是我国房地产泡沫生成原因中比较特殊的因素。

4 我国房地产业健康发展的策略建议

4.1 建立全国统一的房地产泡沫预警机制

房地产泡沫的预警，就是要对房地产泡沫的产生发出警告，对泡沫的严重情况作出判断，对泡沫的破裂发出警报。当然，要准确地预警，必须建立一套科学合理的预警系统。通过建立和完善房地产市场信息系统和预警预报体系，就可以加强房地产市场检测，综合运用土地、规划、金融和必要的行政手段，适时、适度、加强宏观调控，实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本平稳，创造良好的消费预期。具体做法，可以通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。

4.2 防控房地产市场的政府腐败行为

目前，在我国的房地产市场中，存在较为严重的政府干预现象。其中，官员与开发商勾结共同牟取暴利，是推动房地产投机高涨的重要原因，间接地推动了房地产泡沫的形成。我国政府应该下大力气治理房地产市场的腐败问题，还房地产业一个公开、公平、公正的市场环境。首先，我们要转变观念，需大力倡导综合取向的发展观，促进经济、社会、环境等各方面协调发展，要改变一直以来以GDP作为考核地方政府政绩的主要指标，深入贯彻落实科学发展观，不断改善人民生活，保障社会公平正义，削弱地方政府与房地产市场之间的利益联系，尽快实现从房地产市场经营者到监管者的转变。坚决铲除政策设计中的“寻租点”；

其次要从监管制度上防止腐败现象的产生，“腐败是最怕阳光的”，政务公开、阳光行政，是制度约束防止腐败最好的方法。

4.3 改善房地产信息系统，提高信息的透明度

政府职能管理部门应根据地区人口、收入等房地产基础价值决定因素制定详细的房地产中长期发展规划，并予以公布。同时，强制开发商对楼盘信息进行公开，避免捂盘、囤积现象的发生。同时也要做到严格控制房地产开发总量和开发、建设结构要严格控制豪宅的审批与建设，避免盲目扩大开发用地，尽力化解集体的盲目和非理性的投机行为，以此来平衡土地、房屋的供给和需求达到稳定房价的目的。

4.4 健全我国房地产税制

在房地产业中，房地产方面的税收是国家控制房地产行业发展的重要杠杆。我们应设计出合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机：征收土地空（闲）置征税，以鼓励持有人积极投资开发，提高囤积投机的成本；征收土地增值税，有效地抑制土地投机，且可以将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还社会，体现社会公正；征收土地保有税，从而提高保有成本，刺激低度利用土地者转让土地或出租土地，以增加土地供给。

4.5 强化金融监管力度

由于房地产泡沫的出现很大程度上依赖于银行存款，所以，金融机构应深化金融体制改革，实施金融创新工程，开发新的金融产品来分散金融风险。笔者建议加强中央银行与金融监管部门、中央银行与商业银行以及商业银行之间的沟通与合作，共同化解房地产泡沫引起的金融风险。要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；严格信贷准入，加强信贷审查，强化贷后管理；有效控制贷款总量，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀；最后，加强个人住房贷款管理，禁购第三套住房，严禁发放“零首付”个人住房贷款。

5 结论

房地产市场供求失衡、金融支持过度、投机炒作、体制缺陷等因素都有可能催生和助长房地产泡沫的生成。通过对房地产泡沫的诸多可能的诱因进行分析，笔者提出了我国对房地产发展的建议：建立全国统一的房地产泡沫预警机制，防控房地产市场的政府腐败行为，改善房地产信息系统，健全我国房地产税制，强化金融监管力度。

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