房价与地价——以南京市河西地区房地产市场为例

经营管理　ＣｈｌｒＶｏ￣ｃ：ｌｅｎｅ３ｅ　ｏｒ１ｄ　Ｔｔ．－￣ｈｒｌｏｌｏｇｙ　Ｒｅｖｉｅｗ　●Ｉ　房价与地价　～以南京市河西地区房地产市场为例　胡　慧　（滁州学院南校区经济管理系安徽滁州２３９０００）　【摘要】本文通过对南京市河西地区房地产一级市场和二级市场的交易量及价格走势进行详细的数据分析，探索土地市场及新建商品房市场价格变化的深层原　因，从而对房价与地价的关系问题提出个人的一些看法，即在市场占主导地位的情况下，地价上涨与房价上涨是互为因果的关系，但在我国土地公有制经济条件下，政　府的角色错位导致了地价上涨推动了房价上涨，是房价飞涨的一个主要因素。　【关键词】房价地价南京河西房地产市场土地公有制角色错位　文章编号：１００９—９１４Ｘ（２００９）０５（ａ）＿０１１３—０１　中图分类号：Ｆ４０７．９　文献标识码：＾　一直以来，业界及学术界都对这样一个问题争执不休：到底是地价的上升　拉动了房价的高涨，还是房价的上涨带动了地价的上升？本文以２００６及２００７年　一路高涨的南京河西地区房地产市场为例，从土地市场和新建商品房市场两方　面入手进行定量分析，研究土地市场的交易数量及地价的走势，结合河西地区　在这两年间的新建住宅成交量和价格进行比较研究，探究房价与地价之间的关　系问题。　一、河西地区土＝ｌ皇市场运行状况　表卜１历年河西地区土地出让面积　２Ｏ０２照　２００３矩　２００４盎　２００５艇　２００６在　２００７盏　面积土地出让　ｔｉｆ］　）　７７４００　７　１２２６６２８　３９４３９１　７　１　７８９２８　９　１４３８３３３　１６０９６９２　表卜２历年河西地区出让土地成交楼面地价　２００２篷　２００３妊　２００４年　２００５盎　２００６盔　２００７拄　面价（元　土地成交楼　，　２１４０　３３　１６６９　７３　２∞６　７１　２１１４　３９　３３０４　０４　４５７７　６１　２００３年，河西新城中央商务区基础设施建设启动，新城规划中的大量土地　在这一年向市场推出，土地成交量达到一个高峰。随后的两年，由于中国各主要　大城市房价的上涨引起了政府的高度关注，调控手段之～的地根紧缩政策在全　国大力实施，同期的河西土地供应量也随之降到了谷底。进入２００６年后，虽然国　家的调控政策步步紧逼，但房地产市场依旧供需两旺，河西又开始了新一轮的土　地放量供给，版图向南部扩张，同时对南湖片区的旧城改造工作也一步步开展，　土地成交量又创新高。从土地价格上来看，近几年河西地价在政府的规划利好带　动下稳步上涨，２００７年后更是飞速飙升，单次土地成交楼面地价最高达到了　１０４１１．２８元／肝，接近同期河西房价。　＝、河西地区新童住宅商品房市场运行状况　河西地区楼盘价格从ｏ３年年底到至今，经历了此起彼伏的过程。ｏ３年年底　金马郦城开盘入市，到０４年，价格水涨船高，突破了６０００大关。Ｏ５年上半年，随　着河西楼盘放量猛增，加之新政出台，河西楼市一度受挫，Ｏ５年底甚至出现了　４３４４元／ｉｎ＇的谷底价格。随着０６年河西多家楼盘集中交付以及河西地区的政策　利好，从Ｏ６年开始，河西楼盘价格水平呈回暖趋势，价格稳中有升。之后随着河　西楼盘的交付入住、公共配套的不断完善以及建邺区政府及南京市政府部分部、　局的搬迁，河西地区价值开始体现，楼盘的销售价格持续上涨。直到Ｏ７年９月　底，银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提高购买第二套住房　的首付比例及贷款利率，河西楼市再次出现动荡，次月河西商品房成交量大幅下　滑，价格也有所回落，直到ｌ２月河西楼市才有所回暖。　价格上扬期（２０ｏ３年１２月～２００５年５月）　Ｏ３年年底至Ｏ４年，河西地区上市量较少，ｏ３年底金马郦城以４５００元／ｍ＇的　均价开盘，至Ｏ４年９月价格已上扬至６３００元／　。Ｏ４年下半年至Ｏ５年上半年，　多家楼盘集中上市，均价在５８００－８３００元／ＩＩ１２。在此期间，除了朗诗国际街区以高　科技精装修的价格上市以外，其余项目交付标准均为毛坯交付。　价格动荡期（２００５年６月一２００５年１２月）　以奥体板块为代表的河西楼市，价格在短暂冲破６０００大关后纷纷回落。奥　体住宅均价已连续两个月下滑，各家楼盘的降价动作愈演愈烈。分析价格下跌的　原因有三点：其一，自０５年４月开始的政府房地产宏观调控政策开始逐步显示　出政策威力；其二，曾经依托十运会崛起的南京奥体板块，在十运会结束后其未　来的命运像个谜局，遭遇业界以及购房者的集体质疑，配套缺失、空城效应、价值　认同感等诸多问题纷至沓来。购房者信心缺乏，开发商急于提高销售速度走量，　于是价格发生大幅跳水。其三，奥体地块新盘的上市量增长比较快，上市节奏更　快，单个项目体量更大，新盘区域更为集中，而销售增长相对缓慢。　价格回升期（２００６年１月一２００７年９月）　０６年以来河西地区整体价格较之Ｏ５年有着明显的回升，至Ｏ６年底在售的　楼盘价格基本都己突破６０００元／ｍ’，有些甚至达到了８０００元／ｍ。。虽然国家对　房地产业的宏观调控步步紧逼，但是随着板块内楼盘的陆续交付使用，河西的可　居住性大大增强，整个板块的价值逐渐受到市场的认可，因此河西市场依旧是投　资置业的热点片区，价格也不断上扬。　・　价格再次动荡期（２００７年１０月一２００７年１２月）　随着政府宏观调控力度的加强，其成果逐渐显现，９月底“第二套住房，，政策　出台，楼市开始出现逆转，成交量下降，均价有所回落。最为明显的表现就是ｌ０　月份河西楼市出现了大幅度的下滑，“观望、观望、再观望”充分表现了消费者对　于楼市出现“拐点”的欣喜；直到１２月份，成交量开始有所回升，主要是由于开发　商年底急于“落袋为安”，推出了大量房源，伴随着“打折”冲击市场，但是相比上　半年的成交量，１２月成交５３３套的成绩，勉强算是“及格”，全年楼市由此划上了　句号。　三、房价与地价的关系　从上面的分析我们可以看出，２００５—２００７年南京市河西地区的地价一直在高　速上涨，同时房价也一直处于高位运行状态，那么到底是地价拉动房价还是房价　拉动地价呢？　～方面业界及学术界均认为目前房价的主要大头成本就是地价，在许多大　城市楼面地价即单位建筑面积中的地价成本已经远远超过土建成本，并且地价　在房价构成中所占的比例越来越大，房价大涨当然有地价飞涨的拉动因素。　另一方面，目前对房地产的宏观调控，一项主要政策就是严控土地，在主要　城市的热点区域更是采取“挤牙膏，，弋工的供地方式，土地预期供给减少，而房价大　涨又使开发商看到了惊人的利润空间，就要抢地囤地，深怕有炊无米失去赚钱良　机，这样自然会使地价飞涨。　可见房价与地价互相推涨，在价格上涨的过程中互为因果，然而这只是表面　现象。我国的房地产二级市场即商品房市场在一定区域内是完全市场化的，而房　地产一级市场即土地市场却是政府主导下的计划经济，正是这种计划与垄断导　致了土地市场不能按照市场规律来自由配置形成合理的市场价格。政府在土地　市场上具备经营者与管理者的双重身份，但是它一方面没有运用手中的完全垄　断经营权来合理的配置资源，另一方面也没有运用管理权对偏离正轨的土地市　场进行严格调控。前面我们在分析宏观调控失灵的原因时也提到地方政府角色　错位是其中一个重要因素，与土地私有化国家的政府相比，中国政府具有更强　大、更方便的手段对高速飞涨的土地市场进行宏观调控。　由此我们可以得出结论：在市场占主导地位的情况下，地价上涨与房价上涨　是互为因果的关系，但在我国土地公有制经济条件下，政府的角色错位导致了地　价上涨推动了房价上涨，是房价飞涨的一个主要因素。　科技博览ｌ　ｕ３