地铁资源管理模式研究

城市建筑Ｉ学者研究ｌ　ＵＲＢＡＮＩＳＭ　ＡＮＤ　ＡＲＣＨＩＴＥＣＴＵＲＥ　ｆ　ＳＣＨＯＬＡＲＳ’ＳＴＵＤＹ　地铁资源管理模式研究　Ｅｘｐｌｏｒｅ　ｔｈｅ　Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　Ｍｏｄｅｌ　ｏｆ　Ｓｕｂｗａｙ　Ｒｅｓｏｕｒｃｅｓ　一耿立炜■Ｇｅｎｇ　Ｌｉｗｅｉ　【摘要】地铁以其快捷、方便、价格低而受到了人们的欢迎，　而在地铁的资产资源管理过程中，如何有效地进行管理，　从而提高地铁的经济效益呢？本文就主要介绍了国内外地　铁经营现状以及大型的地铁商业模式，阐述了地铁资产及　资源管理的相关模式。　成差异化和个性化的供应。不同站点间的商业规划　这分别占到了未计算折旧前经营开支的５１．１％和　５Ｏ．８％。地铁公司经常的成功因素就是成本控制，地　本身就会有较大的竞争，同时在与其它物业的竞争　中也明显处于劣势，因此也很难从其它商业与物业　中分一勺羹。　商场在地下层开设通道直通地铁站，直接引导　消费者进入商场，有利于商场和地铁站的人流疏导；　商场通过有效利用户外的巴士站，使地面和地下交　铁公司对员工素质的培养也要占很大的支出比重，　因为这是经营管理的重要内容。　４．政策扶持　（１）延交地价，提前预售　［关键词】地铁资产资源模式研究　【Ａｂｓｔｒａｃｔ】Ｔｈｅ　ｓｕｂｗａｙ　ｗｉｔｈ　ｉｔｓ　ｆａｓｔ，ｃｏｎｖｅｎｉｅｎｔ，ｌｏｗ　ｐｒｉｃｅ　ｗｅ—　ｌｏｏｍｅｄ　ｂｙ　ｔｈｅ　ｐｅｏｐｌｅ，ｗｈｉｌｅ　ｉｎ　ｈｅ　ｐｒｏｃｅｓｓ　ｏｆｔｔｈｅ　ａｓｓｅｔ　ｅＳＯ－ｒ　这可以从一定程度上缓解项目发展带来的资金　压力，减少资金运作成本。　（２）获得沿线土地的地价优惠　物业发展权须按市值缴付地价，但其中不包括　通有效互动，从而进行消费人流的运载；沿地铁周　边５００Ｉｌｌ范围内，分布着大量的商务建筑、住宅及　广场景点，能吸引大量人流带有目的性地走向该商　ＬＩＦＣｅ　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　ｏｆ　ｓｕｂｗａｙ，ｈｏｗ　ｔｏ　ｅｆｆｅｃｔｉｖｅｌｙ　ｍａｎａｇｅ　ｔｏ　ｉｍｐｒｏｖｅ　ｔｈｅ　ｅｃｏｎｏｍｉｃ　ｅｆｉｆｃｉｅｎｃｙ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｓｕｂｗａｙ？Ｔｈｉｓ　ａｒｔｉｃｌｅ　业物业。因此，这样的商场更具消费吸引力，并成　为外地游客的主力消费场所。商场规模较大，经营　服务类别范围较广，同类别的经营商户并非都挤在　同一楼层或区域，避免了同类别、同档次商户的直　接经营竞争。使消费者能够带着消费目的走遍整个　商场，形成了整体商场的有效互动体系。　地铁开通后的土地增加的附加值。一方面是政府对　地铁建设的间接出资，一方面也可以降低物业发展　的土地成本，一定程度上增强了发展物业的市场竞　争力。　（３）协调旧城区拆迁工作，行政辅助政策　涉及城市旧区改造的地块，则可用更灵活的拆　迁安排及补偿政策来解决。　（４）融资优惠政策　在为物业发展筹措资金时，可以获得低息贷款。　（５）与政府紧密合作制定运输计划，加强地铁　车站的接通服务　包括泊车以后转乘地铁的停车场及为接通地铁　而改建的公共大、小巴和的士站等设施。使城市的　交通网络更高效，从而吸引更多的地铁乘客和地铁　沿线发展物业的使用者。　５．地铁广告提高地铁运营的经济效益　随着我国轨道交通的迅速发展，不仅扩大了地　铁大发展空间，也使得地铁广告的发展空间更为广　阔，地铁媒体越来越显示出它在传播上的优势性。　地铁广告以其环境相对封闭、．目标受众比较固定、　ｍａｉｎｌｙ　ｄｅｓｃｒｉｂｅｓ　ｔｈｅ　ｓｔａｔｕｓ　ｑｕｏ　ｏｆ　ｓｕｂｗａｙ　ｏｐｅｒａｔｉｎｇ　ａｔ　ｈｏｍｅ　ａｎｄ　ａｂｒｏａｄ　ａｓ　ｗｅｌｌ　ａｓ　ｔｈｅ　ｌａｒｅ—ｇｓｃａｌｅ　ｓｕｂｗａｙ　ｃｏｍｍｅｒｃｉａ１．ａｎ－　ｄ　ｅｌａｂｏｒａｔｅｓ　ｔｈｅ　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　ｍｏｄｅｌ　ｏｆｓｕｂｗａｙ　ｓｓａｅｔ　ｒｅｓｏｕｒｃｅｓ．　１Ｋｅｙｗｏｒｄｓ】ｓｕｂｗａｙ，ａｓｓｅｔ　ｅｓｏｕｒｒｃｅｓ，ｍｏｄｅｌ　ｒｅｓｅａｒｃｈ　三、地铁资源管理模式　１．关键的体制问题是按照市场经济规则进行　筹资和经营　（１）筹资方式——按照市场经济规则进行筹资　项目的启动期，以银行授信融资为主。可以以　地铁沿线物业发展统筹商的地位以及物业发展的利　润预期向银行申请信用贷款。项目发展期，当沿线　物业发展到具有一定的品牌且具有相当的赢利性　时，可采取入干股的方式。即不投入实际资金，以　引言　随着社会经济的不断发展，人们对城市交通的　关注也日益提高，地铁无疑成为城市交通中最重要　的工具。从世界的地铁发展史来看，１８６３年，伦敦　建成了世界第一条地铁。到２０００年，世界己经有　１１５个城市建成了地铁，总长度达到了７０００ｋｍ。地　铁逐渐成为了一个国家经济实力、现代化水平、综　合国力以及人们生活水平高低的重要标志　国内外地铁经营现状　一、项目发展权获得收益分配，这样可以避免资金运作　缠上的各种风险。同时，项目发展形成良性循环后，　物业的经营收入及物业管理收入也可以用于新项目　的发展。　（２）市场化的经营　地铁乘客的车费是地铁公司收益的主要来源。　目前，世界上很多国家的地铁运营都处于亏损　的局面。因此，解决好地铁的亏损局面是很多城市　乃至国家面临的重要课题。但因为地铁公用事业的　性质，机制在建设投资的时候虽然够多，却不能保　证后期的运营。　在很多发达国家的城市地铁运营过程中，乘客　般只需要支付地铁公司成本的２０％，剩余部分都　有政府进行补贴。在莫斯科，政府每年的财政补贴　一根据国家的条例，地铁公司有决定票价的权力。因　此在香港，每年会根据通货膨胀的力度来调整票价，　票价的涨幅要略低于通货膨胀的指标。地铁车票的　收费标准是能够令地铁公司足够支付成本和利息，　因为有条例规定，谁乘地铁谁付钱，不应该通过其　它方式让乘客掏腰包。地铁公司制定的回报率是　１０％，所以地铁公司在不断改善地铁系统和为投资者　提供合理回报的时候，经济压力是比较大的。而且　在政府没有干预地铁公司对票价决定权的情况下，　媒体形式多样以及时间性强等受到了民众以及广告　公司的欢迎。通过地铁广告位的招租，可以提高地　铁资产运营的经济效益。　四、结语　随着我国经济化水平的不断提高，现代化的发　达到了６０％，其城市中的地铁票价折合成人民币只　有０．１９元。目前来讲，世界上地铁规模排名前十的　城市轨道交通系统，往往都是依赖政府的财政补贴　以及投资。　二、大型地铁商业　以南京地铁商业为例，地铁上盖物业，租金明　展程度也在不断增强。交通运输方面，则以地铁为　代表。由于地铁公司在运营的时候还需要政府的扶　持，所以要加强地铁公司的资产资源管理。地铁公　司在进行资产资源管理的时候，不但充分利用了沿　线土地的发展潜力，还把发展的规模控制在公司可　每一次提价都会招致社会的反对，但是地铁公司仍　然有必要检查车票标准的原则。　２．先进的设施产生规模效应　成功的首要条件是物质基础，即设施先进。它　保障了庞大客运流量能够畅通无阻，从而发挥了规　模效应。　３．控制成本是经营成功的重要因素　相对租金而言，员工的工资占有很大的比重。　以香港地铁为例，１９９８年香港地铁开始扭亏为盈，　这一年员工的薪酬以及相关费用达到了１８．７９亿港　以应付的范围之内。可以把对沿线的物业发展分成　若干部分，在招投标过程中分别进行，这样可以减　小地铁的经济压力。　参考文献　［１］江书陆．“国有民营”——符合地铁本质特征的　显高出周边商业物业租金４７％。同时，区域商业的　成熟与繁华程度是决定租金高低的主要因素。看好　投资前景、销售形势较好，地铁概念给商业赋予了　较大的商业前景价值。地铁所带来的人流并没有为　地铁商业带来太多的收益，部分地铁站人流相当大，　但此部分人流仅仅把地铁作为一种交通工具，往往　是出了地铁口便直接前往目的地，很多地铁商业出　现了有人流却没有人气的现象。而地铁周边的成熟　商业却经营良好，因此地铁商业的定位、业态规划　必须充分考虑周边成熟商业的形态，达到互补、共　享成熟的经营模式。经营规划趋于同质化，难以形　运营模式［Ｊ］．都市快轨交通，２００５（０２）．　［２］张晓莉，张泓．国内外城市轨道交通经营模式比　较研究——兼论建立适合我国国情的城市轨道交通　经营模式［Ｊ］．开放导报，２００８（０３）．　［３］于鑫，王富章．城轨交通自动售检票系统的研究　［Ｊ］．铁路计算机应用，２００５（０６）．　元。而１９９９年，虽然整体的经济状况不景气，盈利　也有所下降，但员工的薪酬仍增至ｌ９．１ｌ亿港元，　（作者单位：南京地铁集团有限公司２１０００８）　２７７