北京房价快速上涨的原因分析

基建管理优化　第１８卷２００６年２期总第６７期　北京房价快速上涨的原因分析　华　莺　摘要：最近几年上海、北京房价先后上涨已经超出　原因。　广大百姓的承受能力。房价上涨固然是经济发展的一　１、市场预期　个体现，但是以国内的这种速度增长却是极不正常的，　预期未来房地产价格上升是投机性房地产需求产　其中的泡沫显而易见。本文希望能够深入探讨催生房　生的根本原因。所以根据房地产需求结构状况，可以　产泡沫的因素。分别是：市场预期、低迷、不发达的资本　说，上海、北京房地产价格飘升是因为对这两地房地产　市场、监管制度、畸形的购买力比例、金融漏洞、利益集　价格上升的预期导致的。　团作用等，希望找到目前现象的真正问题所在。　上海的房地产价格上升始于２００２上海ＡＰＥＣ会议　从２０００年开始的上海房价持续上涨到近期北京房　的成功举行、此后由于成功获得２０１０年世博会的举办　价突破新高，国内房地产一片涨声。尽管去年国家出台　权、上海争创国际经济、金融、贸易和航运四个中心和国　了一系列的政策希望能够减缓房价的上涨趋势，但是收　际化大都市等一系列利好因素，促使国际、国内都形成　效似乎尚未达到预期目的。即使是调控最有针对性的　了上海房价必然上涨的预期。　上海，在交易量保持了一段低迷的状态之后，今年３月　北京的房地产价格出现快速上升出现在上海房价　又出现了复苏的迹象；北京的房价则是一路攀升，其均　受到抑制之后的２００５年，由于北京成功获得２００８年奥　价已经超过上海，成为中国楼王。在南方的广州、珠海、　运会的举办权，而且当时炒房大军开始转而北上，造成　深圳，房价也屡次创造当地新高。国内房价再次出现满　了北京房价将会持续上涨的预期。　涨的局面。欲真正控制房价，必须找出房价失控的深层　北京是否会重蹈上海房价疯涨的覆辙主要取决于　１９　维普资讯 http://www.cqvip.com

基建管理优化　第１８卷２００６年２期总第６７期　该预期是否是理性的预期。首先，由于首都的特殊地　位，使得北京是一个全国富人聚集的区域、也是高科技　小政府官员就会失去这个理想的寻租场所。　尽管中央政府明确表示，对于囤积土地的开发商将　严惩，但是事实上，北京至今没有一家囤积土地的开发　商因此受到影响，更没有被收回土地。来自第三届中国　房地产百强企业家峰会组织的数据显示，２００５年，全国　人才汇聚的城市。前者意味着最大的消费能力和对高　端服务的持续性需求，后者则代表着巨大的消费潜力，　因为高科技人才都预期属于中高收入阶层，因此，在北　京中高档住房也成为广大开发商最乐于开发的房产。　但是事实上，这部分消费者只能占到北京总体需求的一　小部分，大多数普通消费者更加倾向于经济型的中低档　住房。央行３．１５发布的调查结果显示，城镇居民购房　意愿降至历史新低。与此相矛盾的消息是３月２３日，　北京四部委联合发布的房地产运行报告显示，１～２月　份，全市商品住宅预售均价同比上涨１７．３％。究其原　因，还是小部分的富人们出于奥运会前北京房价必涨的　市场预期而大量进行投资，其结果是房地产价格背离其　真正的价值被人为地托高。　其次，近几年，我国固定资产投资加大，钢铁、水泥、　电解铝以及能源等都供不应求，投资热很难降下来，这　些本来是由于房地产投资速度过快，房价持续猛涨的结　果，现在却发展成为房地产产业链相关行业紧密联系、　互相推动、并不断内部强化、促使房价上涨偏离理性的　原因。近期，又先后在土地拍卖中出现天价，更直接导　致人们形成房价进一步走高的预期。　２、监管制度不力　地方政府越来越看重房价的上涨。其中既有出自　“公心”，也有自己的私利。政府官员说，房价的下落对　谁都没有好处。在传统的ＧＤＰ考核制度下，没有比房　地产更好的制造ＧＤＰ增长的手段和途径了。房价的下　落，地方经济支柱产业就会失去支撑，经济就会出现衰　退，持有住房的民众纸上的财富就会缩水。这是“公　心”；还有私利：房价一旦下落，地方经济支柱产业就会　消失，地方财政收入就会减少，地方政府官员短期业绩　表现也就没有合适的工具，一些腐败之源就会阻断，大　２０　房地产百强企业共储备土地面积４０２１０．７万平方米，而　北京去年的住宅供地面积不到１０００万平方米；其中土　地储备面积在１００—５００万平方米之间的企业有４３家，　占比最大；土地储备面积超过１０００万平方米的企业有９　家，与去年相比多了近一倍。　开发商通过囤积土地，造成土地资源紧缺、房价上　涨势在必行的假象。而地方政府对此有意或者无意地　表现出监管和处罚力度的软弱，使得中央的宏观调控政　策无法真正地贯彻执行，反而进一步增加了恐慌性购　买。　３、非理性的购买力　房地产作为一种商品，其价格首先是供求关系的反　映。当前房地产市场购买力基本由三方面组成：一方面　是市场上正常的消费力，是真正购房用来安居的，理论　上这股力量应该占绝大多数，但是事实却要少很多；另　一方面是投资性购买，以获取长期稳定的租金回报；最　后一方面，就是所谓的“游资”。他们所信奉的生存法则　是“东方不亮西方亮，炒罢南方炒北方”。当上海的房价　节节攀升的时候，全中国、甚至是全世界的游资都往上　海去，于是房价越炒越高，当房价被打压下来，泡沫一破　裂，他们又转而北上。这部分资金比前两者更庞大，对　房价的走势影响也更大。　但更可怕的是，无论是自住、投资还是投机性购买，　都普遍存在超前购买的倾向。近几年房地产业的价格　一直处于只涨不跌的局面，越来越多的消费者开始失去　理性，担心价格涨幅过快，自己失去购买的最佳时机，因　此导致了愈演愈烈的“供不应求”现象出现。这里的　维普资讯 http://www.cqvip.com

基建管理优化　第１８卷２００６年２期总第６７期　“求”不是正常的间歇性消费，而是几股力量不约而同地　“千军万马挤独木桥”，本应该在１０年甚至是２０年逐渐　释放的购买力现在被压缩在短短的几年里就消化完。　另一方面，由于国家宏观调控之后，北京今年年初的新　盘放量减少，面对如此巨大的供求差距，北京的房价怎　会不飞涨？　４、资本市场不发达　持续低迷的资本市场也是大量资金转战房地产业　的一个原因。一方面，持续走低的股票市场已经无法对　大量社会闲散资金产生吸引力，促使它们转向既能保值　增值、又能投机的房地产市场，从而自觉不自觉地加入　到国际、国内炒房团的行列中；另一方面，国内资本市场　落后，房地产企业缺少直接融资渠道，社会公众无法找　到合适渠道投资发展迅速的房地产业，不能顺利分享房　地产业发展带来的丰厚利润。没有合适渠道。社会“游　资”就只好寻找合法但不“合适”的渠道——炒房地产，　造成房地产泡沫增加。　国内大盘在经历了１年的徘徊之后，终于在今年春　节后再次回到千点以上，但以此为依据说股市复苏还为　时过早，而且相对股市的风险性，投资者更乐意将资金　（甚至是大量的资金）投放在市场预期看涨的房地产中。　５、金融漏洞　９Ｏ年代，基于促进房地产发展、金融管理经验不足　等各种原因，金融体系的漏洞被开发商和炒房者广为利　用。一方面，开发商只需要投入占项目总投资２０％的资　本金，就可运作一个商品房开发项目。并以此为基础滚　动增加开发项目，事实上大部分的投资资金均来源于银　行。另一方面，炒房者利用银行贷款审核制度不严的漏　洞，反复炒房，短期内迅速提升房价后拿走收益立即撤　退，留下银行承担大量贷款。　尽管银行和金融部门已经意识到这些问题，相继发　文严控房地产项目贷款１、提高存款准备金率２、提高房　地产开发资本金比例３、规范房地产贷款管理４、并且也　在上海的调控中取得一定程度的收效，但是前期已经发　生的贷款至今无法完全消化，而且不排除炒房者在北京　也采用类似手段套钱。　６、利益集团左右的结果　对于房地产开发商、银行、地方政府和已购买户而　言，房价的下跌都回严重影响到他们自身的经济利益。　对于后两者而言，可能就是不作为，但前两者则可以通　过各种方式，借助媒体诱导民众在信息不对等的情况下　进入市场，盲目的进行不理智、恐慌性的消费。　综上所述，结论毋庸置疑，北京高涨的房价明显存　在泡沫，尽管业内人士给出了种种理由，并声明待下半　年开盘数增加后房价会稳定，但是，在众多力量的共同　作用下，要在短时间内控制房价并不是简单的增加供给　就能够解决的，要从宏观政策、地方监管、新闻舆论等各　方面进行控制才能收效。　［１］２００３年１２１号文要求对商品房空置量　大、负债率高的开发商，严格审批新增房地产开　发贷款并重点监控；对未取得土地使用权证书、　建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施　工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。　［２］４月２５日央行提高存款准备金率０．５　个百分点；　［３］４月２７日国务院下发通知，将房地产　（不含经济适用住房项目）开发项目资本金比例　由２０％提高到３５％以上；　［４］６月银监会发布＜商业银行房地产贷款　风险管理指引），规范商业银行办理房地产贷款　的业务管理流程。确定控制房地产贷款业务风险　的具体指标．房地产开发公司的自有资本金比例　不得低于３５％；　［５］１０月２９日，央行上调存贷款基准利率。　（本文主审：扈姬优教授）　２１