房屋承租人的优先购买权

房屋承租人的优先购买权

【案例介绍】

1998年6月7日，上海金都制衣有限公司（以下简称“金都公司”）与上海鹏程实业公司（以下简称“鹏程公司”）签定房屋租赁合同一份。合同约定：由金都公司承租鹏程公司享有所有权的仓库一间，用于存放布料和成品。租期一年，从1998年6月15日至1999年6月15日。合同期满后，承租人在同等条件下享有优先承租权。合同还规定了违约责任的承担方式。1999年5月初，在合同即将到期时，金都公司几次向鹏程公司提出商谈续租事宜的请求，但后者一直未给予明确答复。与此同时，鹏程公司正在和其主要客户之一——上海东平经济发展有限公司（以下简称“东平公司”）洽谈转让该仓库产权的有关事宜。金都公司在得知此事后，即向鹏程公司表达了愿意购买所承租的仓库的想法。1999年5月10日鹏程公司告知金都公司，东平公司愿意出价15万元购买仓库。金都公司当即表示愿意以同样的价格和条件买卖仓库。然而，金都公司的负责人考虑到日后联系工作和开展业务的需要，认为既然双方的条件相同，还是愿意将仓库卖给东平公司。为此，鹏程公司与东平公司协商确定，双方按照15万元的价格转让仓库的所有权，但对外一律宣称转让的价值为20万元，双方对此价格必须严格保密。嗣后，鹏程公司向金都公司征询是否愿意以东平公司的出价——20万元买下仓库。金都公司表示价格过高，放弃购买。东平公司遂于10月5日与鹏程公司签定了《房产转让协议书》，并按照法律的规定办理了相关的过户、登记手续。后来，金都公司从鹏程公司内部工作人员处得知仓库转让的真实情况后，即认为鹏程公司和东平公司的行为侵犯了其优先购买权。经与鹏程公司协商无效后，遂向法院提起诉讼，要求确认鹏程公司的转让行为无效并确认其对鹏程公司房产的优先购买权。

【几种观点】

金都公司是否享有对承租房屋的优先购买权？如果有，其放弃购买的意思表示是否意味着它丧失了优先购买权？鹏程公司与东平公司之间的房产转让协议是否有效？围绕这些问题，有以下几种不同意见：

1、金都公司不享有对承租房屋的优先购买权。因为在金都公司与东平公司的房屋租赁协议中仅仅约定“承租人在同等条件下享有优先承租权”，而无关于优先购买权的约定。

2、虽然当事人未就优先购买权事宜作出约定，但依据有关法律的规定，承租人享有优先购买权。然而，金都公司最终还是表示不愿购买其承租的仓库。既然已经作出决定就不得反悔。

3、金都公司依法享有对承租房屋的优先购买权。其放弃购买的行为并非出于真实的意思表示，不发生法律效力。鹏程公司与东平公司之间的房产转让行为依法应认定为无效。

【评析意见】

本案主要的争议在于出租房屋出卖时承租人的优先购买权问题。应当承认，在我国目前的房地产法律体系中，对此的规定还很不完善。主要表现在《城市私有房屋管理条例》第11条的规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”但该条例仅适用于私有房屋即个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房的租赁行为，所以审理本案没有房地产的特别法作为依据，只能参照《最高人

民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条的规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”对出租房屋出卖时承租人的优先购买权作出认定。可见，优先购买权的取得并非源于当事人的约定，而是基于法律的规定。第一种观点的认识显然是错误的。

那么，如何看待金都公司曾作出的放弃购买的行为呢？笔者认为，该行为因其意思表示不真实而无效。在鹏程公司首次向金都公司征询是否愿意以15万元购买仓库时，金都公司即明确表示同意以与东平公司同样的条件接受转让。其第二次放弃购买，是因为出让方鹏程公司为了自己的利益而故意虚假抬高东平公司的报价，诱使金都公司作出放弃购买的决定。换句话讲，如果鹏程公司如实告知东平公司的真实出价，金都公司肯定会接受转让。鹏程公司和东平公司的行为违反了《民法通则》第4条所确立的诚实信用原则。同时，根据该法第58条：“下列民事行为无效：„„（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；„„”以及《合同法》第52条的规定，鹏程公司与东平公司恶意串通，隐瞒事实真相，采用欺诈的手段使金都公司在不明真相的情况下作出了放弃购买仓库这一违背其真实意思的行为。该行为自始不发生法律上的效力。所以，第二种观点的主张也有失偏颇。 本案最终应当如何处理才较为妥当呢？首先，法院应宣告鹏程公司与东平公司所订立的《房产转让协议书》无效，已经实际发生的转让行为也无效。同时判决东平公司交还所取得的仓库，鹏程公司退回收到的购房款，并要求房地产管理部门变更有关房地产权属证明。其次，由三方当事人就房产转让事宜进行协商，如果东平公司与金都公司所提出的购买条件相同，则金都公司享有优先购买权；如果东平公司提出的条件优于金都公司，而后者不愿再作提高，则由东平公司购买该仓库。