——招商地产
【公司概况】
│公司名称│招商局地产控股股份有限公司 │英文全称│CHINA MERCHANTS PROPERTY DEVELOPMENT CO., LTD. │当前行业│房地产开发与经营业
│经营范围│房地产开发经营、科研技术服务、兴办实业(具体项目另行申报) │主营业务│房地产开发与销售、出租物业的经营、园区供电供水、物业管理 │公司背景│招商局地产控股股份有限公司(以下简称\"本公司\")原名\"招商局蛇口控股股份有限公司\系由招商局蛇口工业区有限公司在原蛇口招商港务有限公司基础上改组设立的中外合资股份有限公司,于1990年9月在中国深圳成立. 1．大环境
在竞争日益激烈的情况下，公司顺应市场变化加大了对融资渠道和金融创新产品的研究力度; 在招商局集团新十年征程的开局之年,公司在集团大力发展地产业务目标的指引下,在自身谋求突破,市场激烈竞争的内外力推动下,悄然发生着变化. 2．行业地位
截止到2012-03-31招商地产的总股本高于行业平均值70.7%，招商地产的总资产为840.43亿元，行业平均为153.55亿元，在行业排名第四；它的主营收入为36.06亿元，行业欧平均为4.91排名第三；而净利润增长率排名第七十三。 3．策略
作为经营稳健的公司, 招商地产一贯将财务安全视为公司发展的重要前提.保持
合理的负债率,坚守财务安全底线是公司抵御市场风险的基本原则.此外,拥有合理的
资源优势和区域布局, 均衡的产业结构以及丰富的产品类型,也将进一步增强公司经
受市场考验的能力. 公司将密切关注市场变化,加强对市场走向的研判与分析,灵活调整营销策略,提升市场应变能力,提升周转率,全力实现年度经营目标.
公司将以现有区域管理总部为基础, 大力拓展周边的二三线城市,实现一,二,三
线城市梯度发展和全面开发.发挥综合社区开发经验与绿色地产优势, 并积极依托招
商局集团支持,利用集团产业协同的机会拓展资源.关注政策走向,探索新的发展途径
,把握城市更新改造的机会,继续推进与优秀的企业建立合作关系,争取更多合作获取
项目资源的机会.
财务状况分析
一、 资产负债表水平分析
（一）
从投资或资产角度进行分析评价
根据该公司资产负债表水平分析表，可对其作以下分析评价：
该公司流动资产本期增加了480741.29万元，增长幅度为49.68%，说明招商地产公司本年资产规模有很大幅度的增长。进一步分析可发现：
（1） 流动资产本期增加了2033179.38万元，增长幅度为37.92%，使总资产规
模增长了34%。非流动资产本期减少了48354.02万元，减少的幅度为7.79%，使总资产的规模减少了0.8%，两者合计使总资产增加了194825.36万元，增长幅度为30.13%。
（2） 本期总资产的增长主要体现在流动资产的增加上。如果仅从这一变化上
看，该公司资产的流动性有所增强。尽管流动资产的各项目都有不同程度的增减变动，但其增长主要体现在四个方面：一是货币资金的大幅增长，增长幅度为49.68%，对总资产的影响为8.04；二是存货的增加，增长幅度为32.92%，对总资产的影响为21.29%。应收账款和其他应收款有所减少，但对总资产的影响不大。
（3） 非流动资产的变动主要体现在固定资产的增加，增长幅度为67.18%对总
资产的影响为0.29%，其他非流动资产的增减对总资产影响很小，不做重点分析。 （二）
从筹资或权益角度进行分析评价
根据该公司资产负债表水平分析表，可对其作以下分析评价：
该公司流动资产本期增加了1984825.36万元，增长幅度为33.18%，说明招商地产公司权益总额有较大幅度增长。进一步分析可发现：
（1）负债比前期增加了1671717.63万元，增长幅度为43.22%，使权益总额上升了27.9%。所有者权益增加了313107.73万元，使权益总额上升了5.23%。两者合计是权益总额本期增加了1984825.36万元，增长幅度为48.45%。
（2）本期权益总额增加主要体现在流动负债上（公司无非流动负债）。而且主要由于预收账款的增加。预收账款同期比较增加了561364.72万元，上升幅度为49.81%，使权益总额增加了9.38%。所有者权益中未分配利润增长幅最大，上升幅度分别为33.38%，使权益总额增加分别为3。87%
二、 资产负债表垂直分析
（一）
资产结构的分析评价
从该公司资产负债表垂直分析表可看出：
（1）从静态方面分析。就一般而言，企业流动资产变现能力强，其资产风险较小；非流动资产变现能力较差，其资产风险较大。所以，流动资产比重较大时，企业的流动性强而风险小，非流动资产比重高时，企业资产弹性较差，不利于企业灵活调度资金，风险较大。该公司本期流动资产比重高达92.8%，非流动资产比重仅为7.2%。根据公司结构，可以认为该公司资产的流动性很强，资产风险较小。
（2）从动态方面分析。本期该公司流动资产比重上升了37.92%，非流动资产比重下降了7.79%，结合各资产项目的结构变动来看，除货币资金的比重上升了49.68%，存货比重上升了32.92%，其他项目变动幅度不是很大，说明该公司资产结构相对稳定。 （二） 资本结构分析
（1） 从静态方面看，该公司股东权益比重为24.9%，负债比重为69.5%，资产
负债率还是比较高的，财务风险较大。这样的财务结构是否合适，根据企业的盈利能力分析才能予以说明。
（2） 从动态方面看，该公司的股东权益比重上升了14.81%，负债比重上升了
43.22%。预收账款比重上升了49.81%，资本公积下降了24.9%。企业的财务实力有所下降。 （3） 负债结构分析
从表中可以看出该公司流动负债比重为71.6%，非流动负债比重为28.35%，说明该公司在使用负债资金时均强调长期资金。由于流动负债对企业
资金流动性要求很高，因此公司的负债筹资政策会降低公司的偿债压力，承担较小的财务风险，同时也会增加企业的负债成本。 （4）股东权益分析
从静态方面看，未分配利润占据较大的比重。相对投入资本差距还比较可观。从动态方面分析，因公司未继续投入资本，所以导致投入资本比重进一步下降，内部形成权益资金比重上升。说明该公司股东权益结构的变化主要是利润分配变动的原因引起的。
三、 利润表水平分析
从该公司利润表水平分析表可以做以下分析评价： 营业利润水平分析评价
营业利润分析。招商地产公司2011年实现营业利润438951.08万元，比上年增长了112496.81万元。增长率为34.46%，增长幅度较大。公司营业利润的增长主要是营业成本的减少，减少了110594.16万元，费用的增减变动也是引起营业利润变化的因素。增减相抵，导致营业利润增长了112496.81万元。
四、 利润表垂直分析
从该公司利润表垂直分析表可以做以下分析评价：
净利润、利润总额、营业利润占收入的比重比去年都增大了，费用类的减少了。本年净利润的构成为21.92.%，同比上升了3.9%；利润总额比重为29.72.%，同比上升了5.98%；营业利润为29.0%，同比上升了5.32%。利润总额的构成增长的主要原因还是由于营业成本的比重降低造成的。另外，财务费用的减少也导致净利润的比重小幅上升。
财务指标分析
一、盈利能力分析
指标/报告期 净利润率（%） 总资产收益率(%) 净资产收益率(%) 营业利润率(%) 销售毛利率(%） 销售净利率(%) 2012年 15.7937 0.6777 2.08 23.3119 47.3605 15.7937 2011年 22.4895 2.7696 7.543 29.7319 47.5817 22.4895 差异 -6.6958 -2.0919 -5.463 -6.42 -0.2212 -6.6958 由此表可见，招商地产公司2012年净资产收益率比2011年降低了5.46%净资产收益率的变化手总资产收益率变化的影响，对企业的盈利能力有不利影响。该公司2012年的营业利润率和销售毛利率、销售净利率都有所下降，对其盈利能力有一定的不良影响。
二、经营能力分析
指标/报告期 存货周转率 流动资产周转率 总资产周转率 2012年 0.0368 0.047 0.0441 2011年 0.102 0.143 0.1289 差异 -0.0652 -0.096 -0.0848 0.1748 0.4295 -0.2547 股东权益周转率 由此表可以看出，该公司本年总资产周转率有所下降，主要是流动资产周转率的变化引起，说明该公司流动资产周转速度有所下降；该公司存货周转率也有小幅度下降，对存货周转速度影响不大。
三、偿债能力分析
指标/报告期 流动比率(%) 速动比率(%) 资产负债率（%） 应收账款周转率（%） 2012年 1.8993 1.8581 0.7032 36.2499 2011年 1.8581 0.469 0.6547 差异 0.0412 1.3891 0.0485 -84.5145 48.2646 由上表可看出，该公司今年的流动比率和速动比率较上期都有所增加，增长幅度分别为0.04%，1.39%，该公司变现能力增强；资产负债率也较上年增长行了0.048%，说明该公司负债总额有所增加；应收账款周转率有所下降，说明应收账款收回速度变慢。
四、企业发展能力分析
指标/报告期 营业收入增长率(%) 营业利润增长率(%) 总资产增长率(%) 固定资产增长率(%) 股东权益增长率(%) 净利润增长率(%) 2012年 2011年 27.3019 15.9047 9.4131 31.4718 35.0927 26.8754 65.4453 37.0029 11.0605 13.3258 1.2683 30.0806 差异 11.3972 -22.0587 8.2173 28.4424 -2.2653 -28.8123 从表中可以看出，该公司本年股东权益的增长率为11.06%，较上期下降了2.265%，本年净利润增长率为1.268%，说明该企业收益有所增长，但较上期有大幅下降；该公司营业利润增长率为9.43%，较上期下降了22.05%说明今年企业利润增长有所下降。该公司资产增长率增幅较大，为8.22%，说明该企业资产增长能力得到增强。
五、与同行业企业的比较
2011年12月31日
｜ 代码 ｜ 简称 ｜销售毛利｜排｜销售净利｜排｜净资产收｜排｜每股收｜排｜ ｜ ｜ ｜ 率(％) ｜名｜ 率(％) ｜名｜益率(％)｜名｜益(元)｜名｜ ｜600340｜华夏幸福｜ 41.92｜10｜ 17.43｜ 9｜ 48.74｜ 1｜ 3.28｜ 1｜ ｜000043｜中航地产｜ 37.37｜17｜ 13.95｜16｜ 19.93｜ 7｜ 1.55｜ 2｜ ｜000024｜招商地产｜ 52.39｜ 5｜ 17.15｜10｜ 12.69｜12｜ 1.51｜ 3｜ ｜600325｜华发股份｜ 38.81｜13｜ 12.85｜19｜ 12.35｜13｜ 0.94｜ 4｜ ｜000002｜ 万科Ａ ｜ 39.77｜11｜ 13.40｜17｜ 18.17｜ 8｜ 0.88｜ 5｜ ｜002146｜荣盛发展｜ 37.64｜16｜ 16.12｜14｜ 24.97｜ 5｜ 0.82｜ 6｜ ｜000981｜ ST兰光 ｜ 37.86｜15｜ 12.94｜18｜ 20.85｜ 6｜ 0.79｜ 7｜ ｜000609｜绵世股份｜ 39.35｜12｜ 2089.29｜ 1｜ 16.70｜ 9｜ 0.55｜ 8｜ ｜000979｜中弘股份｜ 54.59｜ 3｜ 30.16｜ 3｜ 25.15｜ 4｜ 0.55｜ 9｜ 与行业指标对比 ｜ 招商地产 ｜ 52.39｜ 5｜ 17.15｜10｜ 12.69｜12｜ 1.51｜ 3｜ ｜ 行业平均 ｜ 36.35｜ ｜ 101.74｜ ｜ 12.04｜ ｜ 0.54｜ ｜ ｜该股相对平均值% ｜ 44.12｜ ｜ -83.14｜ ｜ 5.40｜ ｜180.03｜ ｜ 从以上对比表可以看出，招商地产的销售毛利率、销售净利率、净资产收益率、每股收益均高于行业平均水平，此四个指标招商地产在行业排名分别为5、10、12、3，在行业中各方面排名都比较靠前，其发展前景良好。
总结
对招商地产企业进行杜邦分析
2011年杜邦分析图
净资产收益率12.69%
总资产收益率4.15% * 业主权益乘数3.058
销售净利率21.92% * 总资产周转率0.205
净利润331295.45/营业收入1511136.66 营业收入1511136.66 /平均资产总额7371398.34
总收入1526704.84 - 总成本费用1195409.39 流动资产7394276.45 非流动资产572372.99
营业收入1511136.66 营业成本719443.83 货币资金1448379.8 固定资产
43622.99
投资净收益5334.42 管理费用36289.25 应收账款9155.58 其他非流动
资产
营业外收入10233.76 财务费用-16859.03 其他应收款61650.33 528750
其他费用448645.95 存货5144018.46
所得税117889.39 其他流动资产731000.28
杜邦财务比率分解分析：
净资产收益率指标是衡量企业利用资产获取利润能力的指标，它综合反映了企业筹资、投资、资产运营、产品营销和经营管理、生产组织、成本管理和控制等若干活动的效率。因此，我将从净资产收益率这一有很好综合性的指标入手进行杜邦综合财务分析评价。
盈利能力比率分析
1.销售净利率=净利润÷销售收入=331295.45/1511136.66=21.92% 说明该企业的销售收入扣掉成本后形成的盈利，盈利能力较强。
2.净资产收益率=总资产净利率×权益乘数 2011年净资产收益率=4.15% ×3.058 =12.69%
反映了该企业运用投资者资本获得收益的能力。
3.总资产净利率=销售净利率×总资产周转率 2011年总资产净利率=21.92% ×0.205=4.15%
衡量企业运用全部资产的获利能力
4.净利润=总收入-总成本
2011年净利润=1526704.84-1195409.39 =331295.45 反映了本企业2011年的经营成果。
变现能力比率分析
1.流动比率=流动资产÷流动负债=7394276.45/3968153.11=1.86 2.营运资金=流动资产-流动负债=7394276.45-3968153.11=3426123.34
由此项看出短期偿债能力较强。
3.速动比率=速动资产÷流动负债=2250257.99/3968153.11=0.57
此项小于1说明招商地产公司在2011年12月31日时的运用随时可变现资产偿付到期债务的能力不足。
负债比率分析
1. 资产负债率=负债总额÷资产总额=5538950.07/7966649.44=0.695 2. 产权比率=负债总额÷所有者权益总额=5538950.07/2427699.37=2.28
总结
通过对招商局地产控股股份有限公司的财务状况分析和财务指标的分析，发现该公司正处于良好的状态中，2011年资产、利润、所有者权益的增长大部分都高于2010年，但股东权益有所减少，这是投资者应该关注的问题；但2012年3月的财务指标与2011年相比则企业的盈利能力和经营能力都有所下降，偿债能力和发张能力都有一定幅度的增长。总体来说该企业的盈利能力，偿债能力成长能力都比较稳定，各指标在行业排名也名列前茅，其发展前景值得期待。但通过研究发现该企业2012年投入大量的资金来广告宣传、市场开发，因此投资者也应该关注企业明年的预测收益，最终衡量投资价值。
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