1、引言
云南省位于我国西南边陲，素有“彩云之南”的美誉.云南省和四川、贵州、广西、西藏相邻，同时还和缅甸、老挝、越南三国接壤,旅游资源极其丰富.2012年云南省共接待海外旅游者457。8万次，同比增长15。8％；接待国内旅游者1。963亿次，同比增长20。2％，全年实现旅游收入1702。54亿元,同比增长31。2%。此外,从纵向上来看，云南省的旅游业在近些年当中取得了飞速发展。
表1.1 云南省旅游业收入（2008—2012) 项目 计量单位 2008 2009 2010 2011 2012 接待海外万人次 250。22 284.49 329。15 395。38 457。84 旅游者人数 旅游外汇亿美元 10。08 11。72 13.24 16.09 19。47 收入 接待国内万人次 10250。08 12022。85 13836。81 16331.78 19630.28 游客人次 旅游业总亿元 663。28 810.73 1006.83 1300。29 1702.54 收入 从这些数据来看，云南省的旅游市场取得了非常不错的成绩，交出了令人满意的答案.在这样的情况下，也为我们在云南省的旅游行业当中创业提供了良好的宏观经济环境。由于我们打算开家客栈，那么我们可以算算云南省的旅游业对住宿业的贡献度。根据云南省统计局的相关调查，2012年云南省旅游业对住宿业的贡献达268.7亿元,对餐饮业的贡献达239.9亿元。这些数据对我们而言也是利好消息。再加上现在云南省正在开展旅游业的二次创业，这对我们的客栈创业在政策上也是一个利好消息. 2、投资成本分析
总体来看，一间客栈的投资成分包括租金、装修费用、员工工资和日常运营费用(日常运营费用包括水费、电费、生活费、网费、日常维护费用等等）。我们为客栈选择的投资地点包括丽江、大理、西双版纳、腾冲和建水。这五个地方的租金成本为丽江〉大理〉腾冲〉西双版纳〉建水。我们以大理的租金为整体平均值。根据58同城、赶集和豆瓣等相关调查，我们发现大理一栋300平方米，带十件客房的客栈其年租金大约在3万至4万间,我们取中值3.5万作为我们客栈的年租金成本。同时按照3年付一次房租的方式,我们可以计算出首次租金支出为10。5万元。装修费用方面，经过相关咨询，达到通用装修水平需要支出的装修费用每间房间平均为1.5万元,这样10间客房的装修费用总计为15万元。员工工资按聘请两名清洁工，每人1000元每月来计算,一年的工资费用为2万4千元。在日常运营费用方面,水费按1.5元每吨，电费按0。6元每度,生活费按照每月1500元计算,网费按照一年2400元计算，日常维护费用按照一年1万元计算，那么一年的日常运营费用大约为4万元。这样客栈第一年的初始投资总计为24.5万元。 3、投资成本来源
为了控制初始投资的风险，我们可以借鉴目前在投资开客栈领域比较流行的股份合作制。我们客栈的初始筹资对象为10人，我们打算从每位筹资对象处筹集1-2万元，这样我们可以筹集到的资金在10-20万之间，加上我们自身的资金，大约可以筹集资金30-40万元。根据第2部分所做的投资成本分析，这个资金大约
可以满足未来2-3年的经营资金需求。 4、盈亏平衡点分析
通过分析投资的盈亏平衡点,我们可以初步衡量投资的基本风险有多大。我们在第2部分当中分析到客栈的总投资大约在30万左右，每日的满额收入大约为1400元。这样1年在满额的情况下总收入大约为1400*365=511000元，然后1年的日常运营费用大约为75000元（包括房租36000+日常运营费用39000），此外装修费用可以算作固定支出，按照10年的时间进行折旧，这样每年的折旧费用为1.5万元.这样我们可以计算出在不同的入住率情况下的盈亏平衡点(如表2所示)。 入住率 总收入 支出（日常运营亏损/利润 费用+投资折旧) 10% 511000*10%=51100 90000 —38900 18％ 511000＊18%=91980 90000 1980 20% 511000*20%=102200 90000 12200 30% 511000*30%=153000 90000 63000 40％ 511000＊40％90000 114400 =204400 50％ 511000*50％90000 165550 =255500 60% 511000*60%=306600 90000 216600 70% 511000＊70％90000 267700 =357700 80％ 511000*80％90000 318800 =408800 注意:由于从经验来看，所有的客栈都几乎达不到超过80%的入住率,因此表2当中的敏感性分析就没有对超过80％的入住率进行分析。
从表2我们可以看出，按照10年的投资回收期来看，只要客栈当年的入住率可以达到18％,那么就可以如期收回投资。然后随着入住率的提高,每年的利润也在不断增长,当客栈的入住率达到80％左右的时候，利润可以达到318800元。按照市场平均50％的入住率来看,每年的利润也可以达到165500元。
当然，作为小规模投资者，我们可能要去在更短的时间内收回投资.假如我们将装修费用的折旧期限算作5年，那么可以得到的敏感性分析如表3所示。 入住率 总收入 支出（日常运营费亏损/利润 用+投资折旧) 10% 511000*10％=51100 105000 -53900 20% 511000*20％105000 -3800 =102200 25% 511000*25％105000 22750 =127750 30％ 511000＊30％105000 48000 =153000 40％ 511000*40％105000 99400 =204400 50％ 511000*50%=255500 105000 150500 511000＊60％105000 301600 =306600 70％ 511000＊105000 251700 70%=357700 80% 511000*80%=408800 105000 303800 从表3我们可以看出，当客栈的入住率达到25％的时候，那么在5年时间内就可以收回投资成本。当入住率达到30%的时候，在5年内可以收回成本，并可以获得利润48000*5=240000元。当入住率达到50％的时候，每年的利润为150500元。
根据我们上面的敏感性分析，我们发现只要入住率在20%左右的时候,基本可以在不超过5年的时间内收回投资成本。
下面，我们将投资回收期进一步缩短，变更为三年，那么在这种情况下,需要达到多少的入住率才能收回投资成本呢？ 入住率 总收入 支出(日常运营费亏损/利润 用+固定支出） 25% 511000*25％125000 2750 =127750 30％ 511000*30％125000 28000 =153000 40% 511000*40%=204400 125000 79400 50％ 511000*50%=255500 125000 130500 60% 511000*60％125000 181600 =306600 70％ 511000＊70％125000 232770 =357700 80% 511000*80%=408800 125000 283800 从表4我们可以看出，当客栈的入住率达到25％的时候，基本可以在3年内可以收回投资。
从表2、3、4可以看出，在不出现特殊的情况下，我们的投资风险是适中的。在正常情况下,3年内可以收回成本.当然如果要多赚钱，就需要看经营者的市场营销策略和其他经营能力了。 5、市场营销方案(暂略） 6、总体计划 第1步:筹集资金
第2步:1月份-2月份：选址+找房子,和房东商谈房租，签租房合同 第3步：3月份开始装修+办理各种执照(消防、工商、卫生等等） 第4步:4月底争取开张营业
第5步：开始营业后加强营销，创建淘宝网等等
60％
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