房地产分析报告

班级：国际贸易一班

姓名：钟迪 学号： 27

一、宏观形势分析....................................................

二、房地产开发投资..................................................

三、土地市场情况...................................................

四、商品房销售情况.................................................

五、存量房市场交易情况.............................................

六、趋势分析......................................................

经济经济

经济增长下半年不乐观

增长下半年不乐观增长下半年不乐观

增长下半年不乐观

GDP增速

当前最明确的信息是，2010年下半年的经济增长不乐观，一些高层的正面强调恰好暴露出高层存在尖锐不同意见。经济增速有所放缓，经济运行基本面依然良好。从季节调整后的环比分析来看，GDP增速也有所放缓。据人民银行企业家问卷调查显示，二季度企业家信心指数结束了自去年二季度以来连续攀升的势头，出现高位小幅回落，较上季下降0.5个百分点，达到83.4%。宏观经济热度指数持续回升至48.4%，但增幅较上季回落0.3个百分点，其中小企业宏观经济

度指数出现下滑。宏观经济热度预期指数自2008年底以来首次低于宏观经济热度指数0.1个百分点，宏观经济出现降温迹象。因此在这样的环境下，最终政策不可能不顾及就业、金融、财政以及钢铁等重要基础产业对房地产的依赖程度的。受下半年宏观经济总体态势影响，房价下降窗口已经打开，后续房地产调控将以贯彻落实现有政策为主，不太可能进一步加力。

全球经济

从全球经济形势来看，欧债危机直接影响了欧元区经济复苏步伐，给全球经济复苏带来了一些不确定性，但对我国经济总体产生较大冲击的可能性不大。对于美国经济则不要小看美国经济的自我修复能力。坚决对四季度及此后美国经济的复苏抱乐观看法。 信贷结构进一步改善

信贷结构

信贷结构进一步改善信贷结构进一步改善货币信贷增幅继续稳定回落，信贷结构进一步改善。截至6月末，M1同比增长24.6%，增幅比上年末回落7.8个百分点，比历史最高值（2010年1月）回落14.4个百分点；M2同比增长18.5%，增幅比上年末回落9.2个百分点，比历 史最高值（2009年11月）回落11.2个百分点。M2增速已连续7个月回落，M1基本回落至上年同期水平（24.8%）。M1回落幅度加大主要是由上年同期企业活期存款增加较多使基数较高所致。月度信贷投放逐渐回落。

5款累计新增4.63万亿元，比上年同期少增加2.74万亿元。其中，人民币贷款一季度新增2.6万亿元，二季度新增2.03万亿元。6月末，人民币各项贷款同比增长18.2%，比上月下降3.3个百分点，已连续8个月回落，低于2006年以来20%的平均水平。如果2010年人民币贷款余额增速保持6月份18.2%的水平，2010年全年新增人民币贷款将不超过7.5万亿元。

信贷结构进一步改善。一是对中小企业贷款增速高于大型企业贷款，中小企业贷款难问题在一定程度上有所缓解。上半年，中小企业新增贷款占全部新增贷款的40.6%，比上年同期和上年末分别高4.6个和5.0个百分点。二是中、西部地区贷款余额同比增速高于东部地区，经济落后地区与发达地区间信贷资源不平衡的状况继续改善。三是房地产贷款增速回落，购房贷款增速连续二个月下滑，房地产调控措施初见成效。总体看，未来信贷总体需求将呈逐步趋缓态势。 房地产开发投资

房地产开发投资房地产开发投资

房地产开发投资

受一系列宏观调控政策影响，“国房景气指数”自今年3月国房景气指数达到高点以来连续第3个月回落，不过依然连续11个月运行于100点以上的景气区间。继续向好的宏观经济形势增强了房地产开发企业对未来形势的信心，房地产开发投资增速快速增长。资金方面，随着4月份以来一系列遏制房价过快上涨政策的出台，银行总体信贷规模将随之缩小、个人按揭贷款和开发贷款的结构性收紧以及资本市场再融资的难度加大等影响，2010年房地产开发企业资金来源将明显收紧。

受一系列宏观调控政策影响，反映全国房地产开发综合发展水平的“国房景 气指数”环比继续回落。国家统计局发布的统计数据显示：6月份，全国房地产 开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.06，比5月份回落0.01点，比 去年同期提高8.51点。这是继今年3月国房景气指数达到高点以来连续第3个 月回落，不过依然连续11个月运行于100点以上的景气区间。

数据来源：国家统计局 从分类指数看，房地产开发投资分类指数为105.54，比5月份回落0.02点，

比去年同期提高11.94点；本年资金来源分类指数为113.63，比5月份回落3.06 点，比去年同期提高14.90点；土地开发面积分类指数为93.22，比5月份提高 3.08点，比去年同期提高0.83点；商品房空置面积分类指数为104.65，比5 月份提高1.17点，比去年同期提高16.06点；房屋施工面积分类指数为109.39， 比5月份回落1.97点，比去年同期提高15.50点。

今年以来，继续向好的宏观经济形势增强了房地产开发企业对未来形势的

信心，房地产开发投资增速快速增长。国家统计局发布的数据显示：2010年1-6 月全国完成房地产开发投资19747.1亿元，同比增长38.1%，增幅同比提高29.8 个百分点，比今年1-5月降低0.1个百分点，与同期固定资产投资增幅相比高 13.1个百分点，并继续领先于固定资产投资增幅状况，这说明房地产开发企业 投资扩张的意愿较为强烈，但受新政影响，目前处徘徊盘整阶段。

从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行，这主要 是由住宅的特性决定的。但由于受欧洲债务危机和四月中国政府一系列房地产调 控政策的影响，投资者对购买物业持更加谨慎的态度。本报告认为，投资者密切 关注着市场情况，对处于优越地段、有稳定现金流的优质物业青睐有加，为此， 办公楼，商业营业用房投资高速增长。具体来看，在房地产开发投资中，住宅完 成投资13692.3亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.34%。办 公楼投资845.9亿元，同比上涨59.7%，所占比重为4.28%；商业营业用房投资 2271.20亿元，同比增长34.5%，所占比重为11.50%；其他投资2937.7亿元 国家统计局发布的数据显示：2010年1-6月全国房地产开发企业到位资金

33719亿元，同比增长45.6%，增幅同比提高24.9个百分点，比今年1-5月回落 11.6个百分点。其中，国内贷款6572.5亿元，同比增长34.5%，增幅同比提高 14.1个百分点，比今年1-5月回落9.1个百分点；利用外资249.9亿元，同比 增长2.8%，同比增长32.5个百分点，比今年1-5月扩大27.6个百分点；企业 自筹资金12409.6亿元，同比增长50.9%，增幅同比提高40.7个百分点，比今 年1-5月回落3.4个百分点；其他资金14486.9亿元，同比增长47.9%，增幅同 比提高13.8个百分点，比今年1-5月回落21.9个百分点。在其他资金中，定金 及预收款8064.2亿元，同比增长40.1%，增幅同比提高12.4个百分点，比今年 1-5月回落21个百分点；个人按揭贷款4538.3亿元，同比增长60.4%，增幅同 比回落2.7个百分点，比今年1-5月回落28.4个百分点。 表

2009年1-6月

23151.50 4885.30 243.1 196 8226.20 4495.70 9796.90 5757.60

1-7月 27885.90 5831.30 272.6 225.6 9542.50 5161.60 12239.40 7178.50

1-8月 32856.30 6617.40 298.1 247.9 11030.60 6008.00 14910.20 8711.60

1-9月 38121.20 7388.40 358.7 299.7 12771.00 7001.70 17603.20 10268.60

1-10月 43108.80 8267.50 376.6 313.3 14303.50 7857.30 20161.20 11755.10

1-11月 48169.70 8993.60 412.5 335.6 15909.30 8724.90 22854.30 13346.60

1-12月 57127.60 11292.70 469.7 391.8 17906.00 9819.90 27459.20 15913.90

2010年1-2月 10469.30 2488.50 53.4 44.4 3445.60 1866.30 4481.70 2445.70

1-3月 16250.50 3673.60 99.2 81.6 5601.80 3040.00 6875.90 3748.60

1-4月 21602.50 4552.30 136.80 117.10 7459.10 3935.50 9454.20 5239.60

1-5月 27288.50 5549.60 169.00 144.50 9540.60 4954.30 12029.20 6697.40

1-6月 33719.00 6572.50 249.90 203.90 12409.60 6456.40 14486.90 8064.20

比上年同期增长

2009年1-6月 20.7 20.4 -29.7 -31.7 10.2 7.9 34.1 27.7

1-7月 25.3 27.6 -33.1 -34 9.8 5.6 42.6 35.7

1-8月 30.9 31.1 -33.6 -35.7 12.5 8.8 52.2 43.2

1-9月 35.7 32.8 -26.2 -28.5 14.4 10.3 61.9 52

1-10月 40.4 38.7 -29.6 -32.8 16.5 12.8 69 59.2

1-11月 44.2 40.2 -31.4 -36.4 18.3 14.6 76.6 66.5

1-12月 44.2 48.5 -35.5 -38.3 16.9 11 71.9 63.1

2010年1-2月 69.5 46.1 -23.5 -18.5 50.6 45.6 111.9 103.7

1-3月 61.4 44.3 -33.7 -31.3 47.8 43.4 91.8 84.7

1-4月 59.9 39.9 -17.4 -13.8 52.5 42.9 81.9 73.9

1-5月 57.2 43.6 -24.8 -15.8 54.3 43.0 69.8 61.1

1-6月 45.6 34.5 2.8 4.0 50.9 43.6 47.9 40.1 《

中国房地产市场形势分析报告中国房地产市场形势分析报告 中国房地产市场形势分析报告》

11 数据来源：国家统计局 总体来看，各分类资金来源均呈快速增长态势，尤其是定金及预收款和个人

按揭贷款的高速增长为投资增速的回升奠定了较好基础。值得注意的是，与1-5 月相比，各分类资金来源增长幅度（除利用外资和外商投资增长外）其余均呈回 落态势，说明今年以来一系列遏制房价过快上涨的政策效果正在显现。预计随着

银行总体信贷规模的收缩，个人按揭贷款和房地产开发企业贷款将呈明显趋紧态势。 土地市场情况土地市场情况土地市场情况土地市场情况

宏观经济持续向好、房地产市场量价齐升的背景下，今年以来全国房地产开 发企业土地购置面积增幅由负转正，一线城市出现了土地竞拍火爆，土地溢价过 大和地王频现的情况；土地开发面积增幅虽然逐月回升，但依然呈现负增长态势。 国家统计局发布的数据显示：2010年1-6月全国房地产开发企业购置土地面积 18501.2万平方米，同比增长35.6%，增幅与今年1-4月相比提高4.5个百分点， 去年同期为负增长26.5个百分点；完成开发土地面积10517.3万平方米，同比 下降4.5%，降幅同比缩小10.7个百分点，与今年1-5月相比缩小5.9个百分点。 统计数据显示，2010年1-6月全国商品房销售面积39352.5万平方米，同

比增长15.4%，增幅同比回落16.3个百分点，比今年1-5月回落7.1个百分点。 其中商品住宅销售面积35496.6万平方米，同比增长12.7%，增幅同比回落20.7 百分点，比今年1-5月回落7.2个百分点；同期，全国商品房销售额19819.9 亿元，同比增长25.4%，增幅同比回落27.6个百分点，比今年1-5月回落13个 百分点。其中商品住宅销售额16895.2亿元，同比增长20.3%，增幅同比提高36.8

个百分点，比今年1-5月回落13.3百分点。 从统计数据可以看出，今年1-6月全国商品房、商品住宅销售额涨幅大幅

超过全国商品房、商品住宅销售面积涨幅10和7.6个百分点，反映出房价高 速上涨的趋势。但1-6月，全国商品房竣工面积增速超过全国商品房销售面积 增速2.8个百分点，说明在新政下，开发商日益谨慎。但多重政策叠加效应已 经对消费的未来预期产生了显著影响，根据中房研究院的抽样调查数据显示，

36.1%的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心，同时近六成购房者持有房 价下行预期，其中39.2%的购房者认为房价会在一年内有小幅下降。