易居论坛

以“两会后的政策变化与楼市走向”为主题的易居论坛日前在上海举行。论坛上，来自房企、基金、营销以及研究机构的人士，对楼市政策和市场走向提出了不同的见解。成为共识的是，目前各类看空因素是暂时的，而展望全年楼市，用“谨慎乐观”来概括。

两会前夕，部分城市出现楼盘降价，各大商业银行纷纷收紧信贷。两会《政府工作报告》首提分类调控。在此背景下，如何看待一季度楼市，未来的政策和市场趋势又是如何？

华东师范大学终生教授、上海易居房地产研究院院长张永岳就两会结束时李克强总理答记者问时有关住宅和房地产问题的讲话，谈了自己的认识。他认为，无论从历史、现在还是今后一个阶段看，房地产依然是影响中国经济社会发展的重要产业。新形势下，各类市场主体需要客观认识市场新的动向，解读新的楼市精神，把握未来形势的走向。在满足住房需求、开发方向、商业模式创新等方面积极进取。

一、楼市降温为暂时现象

论坛上，克而瑞研究中心总经理孟音提供的数据显示，今年1-2月份全国整个市场的成交较疲软，其中一线城市成交下降幅度达50%，而二线城市也出现较大的下滑。而根据上海易居房地产研究院提供的市场成交报告，2月份，全国30个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少了34.0%。

易居营销集团总裁助理余成勇根据易居600多个在售项目的数据总结认为，按照认购转化率（每个月的认购量除以可售量）的数据看，2013年全年的平均水平为12%左右，而在2013年9-10月达到了14%的较高值。10月份以后，该数值呈现下滑趋势。而今年2月份的购房愿意达到了最低点。

随着杭州、常州个别项目的降价现象出现，市场上存在这样的疑问：行情是不是要掉头向下了，中国楼市是不是要崩盘了？对此，余成勇解释认为，楼市成交疲软，很大程度上是供应量没有跟上来。通过易居代理的具体楼盘数据看，1月份原本预计新开盘40个盘，但实际上只有23个盘入市。2月份只开了10个盘。一方面，这与开发商较好的心态有关，去年房企的业绩比较好，各类指标超额完成了，所以今年年初的心态是比较平缓和放松的，在推盘上也没有过于急促的心理。二是此前市场需求的消化情况较好，在去年消化过猛的情况下，市场成交的回暖需要恢复和蓄势周期。

孟音则表示，观察3月份1-13日的数据，市场成交并没有明显回升，最大的原因也还是供应没有大幅增加。她认为，从整个楼市的状态看，基本面还是不错的。如2月份月度销售额在10亿元以上的项目，在全国一二线城市将近20个。这些热销项目的个数并不比去年同期的项目少。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，3月份上旬没有出现期待的反弹，说明市场也发生了微妙的变化。尤其是一线城市没有延续强势，将会给此前在一线城市疯狂拿地的房企带来“被套”的风险，这需要房企踩对时间点。

二、两会不谈房价是进步

今年两会《政府工作报告》中，未提“遏制房价过快上涨势头”。而此前2005年至2013年的连续8年中，每一年的《政府工作报告》都提到了“调控”、“遏制房价的上涨”等。今年两会不谈房价，在与会者看来，恰是市场的一种进步。

海富通基金地产研究员石红军博士就此认为，主要和目前市场需求层次所处的阶段有关。如果从“温饱、小康、富裕”三个层次看，目前房地产市场基本上还是处于满足温饱的阶段。尽管有相当多的人希望住得更好，但最大的问题是，仍有好多人没有合适的住房。由于限购、限贷等政策，好多改善型需求也没有得到有效的满足。尽管可以有好多手段绕开目前的政策监管，但这样的“折腾”将加大交易成本。如从户型结构上看，目前基本上80%的产品在满足刚需市场。因此，不谈房价，注重从新的方式做好楼市调控，才符合长效机制的调控思路。

上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁认为，近10年房地产市场发生了新的变化。如此前很多房企关注房价、政策等字眼，但从目前房企拜访小米、邀请马佳佳做演讲等事件看，房企的经营思路发生了转变。过去房企盈利模式很简单，具备土地资源、与地方政府较好的关系，在拿地的情况下就能赚钱。但目前这样的模式发生了变化，尤其在2014年，很多房企开始关注新的转变。很多房企希望整合跨界资源，并实现商业模式的创新。

对此，宝龙地产控股有限公司行政副总裁黄永华认为，地方政府也需要改变过去的楼市发展思路。以商业地产为例，很多三四线城市在商业地产的发展上不切合实际，都希望把当地商圈打造成上海陆家嘴的样子。但现实中却暴露了很多问题。如三四线城市的很多商铺，第一表现为空置率高的特点，第二则表现为虽然商铺没有闲置，但该铺位是以返租的形式运营的，并没有产生真正的市场价值。所以建议地方政府在新一轮的商业地产开发建设中，需要保持谨慎、警惕的心态。

三、市场分化现象值得关注

论坛上，“市场分化”作为老话题又被提了出来。两会后，“市场分化”需要新的解读。随着房地产行业对发展专业要求提高，过去的老话题就变成了实实在在的压力。

与会者认为，在目前楼市下，有必要再强调区域分化的问题。从行业大趋势看，目前中国楼市可以概括为高位盘整、高位震荡的态势，整个行业依然呈现出持续发展的态势。而从市场结构看，也发生了各类分化的现象。市场分化表现为多个形式。

张永岳认为，区域市场的分化是近期最值得重视的情况。除此之外，还应注意到购房者的心态和意愿也发生了变化和分化。对于目前的市场形势，大家各持不同的理解。在市场分化下，购房者和投资者对投资方向、要关注的产品等，都需要具备细腻的思考和准确的判断。

从现实情况看，市场分化的最大表现为城市的分化。上海易居房地产研究院关于库存的数据就显示，三四线城市的库存在近3年一直保持匍匐前进的态势，其上升的动力要强于一二线城市。石红军认为，关于三四线城市的“空城”、“鬼

城”问题频繁出现值得警惕。不过，对于三四线楼市的分化，也没有必要那么持看空的观点，毕竟从新型城镇化的角度看，未来发展中小城市仍是中央政策的导向。

在分化的市场中如何进行投资？石红军表示看好一二线城市。打个比方，三四线城市的投资如同割韭菜一样，在收割完后，三五年或许成长不起来。但一二线城市有比较大的流量，各类要素的补给力度会较大。所以，从证券投资的角度看，建议投资一线城市中贝塔值较高的股票。虽然此类股票或许会下跌，风险很大。但同样的，其反弹力度也会比较大。而此类城市中的高杠杆、高负债、高周转的企业，也完全可以抵消利润率的下滑。对于这中间的很多走轻资产道路的房企，其公司股票值得关注。 四、国际要素需纳入分析的视角

中国楼市越来越多地融入了国际市场的因素。论坛上，对于国际市场的宏观经济和政策、相应投资者的动向等，与会者进行了较深入的讨论。

上海嘉城兆业房地产有限公司副总裁周国平认为，观察整个中国楼市，预计在2015年年底会出现新的变化。中国房价涨的根本原因不在于供需关系，而在于汇率问题，因为汇率走势在很大程度上决定了中国的走向。

周国平表示，从2015年中国承诺完成汇率自由兑换、美国最终退出QE计划等要素看，中国汇率走势会出现较大的变化。那么，当汇率发生变化时，中国的M2就一定会下滑。当市场预期下来的时候，各类资本会撤离，这个时候就是楼市做空的时候。

上海易居臣信房地产经纪有限公司副总经理范迎辉认为，根据其接触的部分国际投资者走向看，目前确实存在一些微妙的变化。如部分成熟的境外投资客，对某些城市的商铺就持慎重购买的态度。不过，尽管目前各地区的投资回报率确实发生了微妙的变化，但观察国际市场，楼市购买要注重区位（Location）要求，这和国内一样，依然是不变的定律。

崔霁认为，如果我国的利率市场化结束、汇率改革加速等环节到位，那么对高端市场的投资需求将发生比较大的变化。很多财富群体不再投资房地产市场，而会选择涉足境外投资。当然，这样一个过程，需要以汇率市场化的金融改革比较顺利为前提。

注重吸收国际市场的经验，成为研究中国楼市的必要条件。范迎辉认为，包括香港在内的各类国际投资者，在此前一轮的楼市震荡中，具备了较好的风险意识。这种意识恰是国内投资者所欠缺的。如前几年，上海房价确实出现了一定的震荡，但很多投资者理所当然地认为上海房价不可能出现震荡现象。前瞻性的风险意识，恰是国内投资者需要弥补的。 五、后市走势谨慎乐观

上海易居房地产研究院最新发布的报告显示，1-2月份全国楼市各项指标纷纷出现下滑。如1-2月份，全国房地产开发投资同比增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。房地产开发企业房屋新开工面积同比下降27.4%，而去年全年为增长13.5%。商品房销售面积同比下降0.1%，而去年全年为增长17.3%。全国商品房成交均价同比下降3.6%，而去年全年则为增长7.7%。

去年1-12月各项指标呈现较好的增长态势，而今年1-2月份突然“跳水”。对于这样的一个数据，杨红旭认为，这和去年基期值较低有很大的关系。不过预计3月份以后此类指标将逐渐反弹，估计3月份后要慢慢往上走。

不仅如此，各类宏观经济数据也将继续向上攀升。如针对CPI数据，杨红旭认为，目前该数据处于低位，在2-3%的水平徘徊，预计未来仍有攀升的可能。而中央对该指标的年度目标定为3.5%，因此从目前看来，这个目标比较容易实现。当然，CPI数值不高，将为货币政策的宽松创造条件。

石红军预计，今年的短周期将是一个V型走势，下半年一定是正增长的态势。1-2月份的数据属于异动现象，随后会出现增长。从绝对量看，2014年房企业绩仍将超过2013年。而从感受上看，2014年的房企可能没有2013年那么轻松。

周国平认为，今年两会上罕见地未提房地产调控，这是好事。所谓的“崩盘论”固然是夸大了。不过这并不意味着房企未来可以高枕无忧。随着中国互联网带来的各种冲击、金融信贷趋于收紧，房企的资金链会变得紧张。从回笼资金的角度看，房企的库存去化压力要加大。

正是在这样一种趋势下，房企需要加快转型力度。黄永华认为，目前房企正加快具备跨界的经营能力。如从商业地产的角度看，单纯的销售商铺或产品的模式将受到冲击，而体验型商业和“出售”服务的模式，将带给消费者新的感觉。这样的转变是今年房企需要做的。

与会者形成共识的是，两会后中国楼市将更注重建立长效的发展机制。尽管目前确实有各类看跌情绪，但整个楼市依然会保持长期、稳定、健康的发展。而在2014年，政府的楼市调控将更尊重市场，注重让市场发挥资源调配的决定性作用。对于房企和其他市场参与主体而言，需要具备谨慎乐观的态度。