市场比较法在房地产估价中的应用探讨

市场比较法在房地产估价中的应用探讨　韩钰杨景海　（辽宁对外经贸学院会计学院，辽宁大连１１６０５２）　摘要：如今，我国迈入房地产高速运作的行列中，房地产市场上各种各样的买卖活动时有发生。买卖活动　的盛行代表了待出具报告的实务越来越多，而实务的开展离不开好的估价方法，在众多方法中，市场比较法不仅　便于理解，而且对市场的映射程度高。直至今日，市场比较法成为业内公认的最简单的方法。因此，选用市场比　较法作为阐述对象，运用不同资料和知识，分析应用市场比较法时碰到的问题及相应的处理方法。　关键词：房地产估价；市场比较法；措施　中图分类号：Ｆ８３　文献标识码：Ａ　有把交易实例搜集到位，才有机会建成好的估价起点，　　房地产估价，在我看来是一项专业性活动，是委托　目前我国正在朝这方面努力。人请估价师分析、测算和判断房地产价值，再由估价师　１．２．２选取可比实例　就像饿了买面包一样，在商店买多少个面包和买　出具估价报告的行为。　０前言　随着改革开放，我国房地产领域渐渐有所起色，房　什么牌子的面包，是本质问题。这些普通的问题对应　屋商品化的变革，土改制度的革新，一切新事物散发出　可比实例数量和质量选取的问题。一般情况下，可比　并且质量上忌滥竽充数，不　的勃勃生机，加速了房地产作为一类商品的历史进程。　实例所需数量是３到５个，合适的实例不该选进报告中，以慎重为主。　总之，房地产有着不俗的成长速度，拥有美好的未来。　房地产的估价方法有很多，利用率高的方法也不　少，其中有代表性的就是市场比较法，是本文的核心方　法。另外，较少运用的代表便是基准地价修正法，蕴藏　着中国特色的一个方法。在处理估价实务时，这些方　法各有长处，估价过程也略显不同。不可否认的是，某　种意义上过程比结果更重要，过程告诉我们如何认清　问题，就如本文谈到的市场比较法，通过其详细过程，　可以解决如何逐步走向完善，如何化解潜在的危机等　关键问题。　１．２．３建立比较基础　建立比较基础是统一财产范围、付款方式、税费负　担、计价单位的基础性工作。由于统一换算处理会将　计算变得方便，降低算错的可能性，有利于后续工作的　开展，所以建立比较基础是不可或缺的一步。　１．２．４　因素调整（交易情况修正、房地产状况调整、市　场状况调整）　交易情况、市场状况、房地产状况这三种因素相互　辅助使得房地产市场蓬勃发展，三者都拥有各自的方　法，不停地发挥着作用。　因素一，交易情况修正的方法有：　１对市场比较法的认识　１．１市场比较法的含义　市场比较法，把参照物看作比较对象，将估价对象　（１）总价法和单价法，前者是在总价的基础上做好　后者是在单价的基础上做好修正。　与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对　修正，（２）比率法和数额法，分别调整金额和百分比的比　这些类似房地产的已知价格作适当的修正。　　市场法比较法的适用范围，适用于普通商品住宅、　例，达到修正的目的。房地产有其独特性，易受到多个方面的影响，因而　高档公寓、别墅等交易机会多的房地产类型，不适用于　交易情况修正是重要的一个环节，能将不正常的成交　交易次数少的，如寺庙、纪念馆等房地产。　价修正为正常的成交价。　１．２市场比较法的步骤　因素二，房地产状况调整的方法有：　市场比较法可以概括为五个步骤，一般情况下，估　价师在处理估价实务时会遵循这些步骤。　１．２．１搜集交易实例　（１）总价调整、单价调整。　（２）加法调整、乘法调整。　因素三，市场状况调整的方法有：　近年以来，房地产买卖交易持续火热，意味着交易　（１）价格指数法，价格指数有定基和环比两种价格　实例成倍增长，渠道也增加。有如下几种渠道：可以询　问房地产中介、相关律师，获取消息；可以到国家档案部　指数。　（２）价格变动率法，有两类变动规律不同的选项，每　门咨询房地产买卖的合同内容；可以到当地房地产中　心、大型中介公司打听信息；还可以向同行了解情况。　期递增递减的变动率和一定期间内稳定浮动的变动率。　网络拥有强大的辅助能力，它将房地产行业交易　本步骤是从区位、实物、权益的角度对房地产适当　的渠道扩展了。换而言之，好的开始是成功的一半，只　地调整，让可比实例与估价对象转换状况，更符合实际。　基金项目：本课题是辽宁对外经贸学院校级创新团队“中小企业成本控制与管理”研究方向（批准号：２Ｏ１２）（ＪＴＤＯ。３）的子课题。　作者简介：韩钰（１９９６一），辽宁大连人，辽宁对外经贸学院会计学院２０１４级资产评估专业学生，研究方向：资产评估；杨景海　（１９７Ｏ一），辽宁岫岩人，辽宁对外经贸学院会计学院教授，研究方向：资产评估、财务管理。　现代商贸工业ｌ　２０１７年第１５期　１１３》　办法，让专家们在互不沟通、互不熟悉的情况下对各种　　比较价值的公式是，比较价值一可比实例成交价　因素单独进行挑选，当挑选结束后，专家们再聚集到・倘若一次分　格＊交易情况修正系数＊市场状况调整系数＊房地产　起分析，最终形成一致认定的结果。当然，状况调整系数。此公式是由上述三个修正公式总结整　析过后，专家们没有形成统一的观点，有必要多次重复　理而成，体现了最终的比较价值是如何计算得到的。　这一步直到完成分析。　（５）相较于其他步骤，比准价值的算法不能做较人　２市场比较法在应用中存在的问题　１．２．５计算比较价值　仅仅了解市场比较法在估价中的步骤是不够的，　还需明确在应用市场比较法时碰到了什么问题，这样　才能为房地产估价发展保驾护航。按照步骤的内容，　尝试探索和研究是重中之重。　改动，但可以用更加严谨的计算方法指数平滑法辅助　计算。指数平滑法的目的是求取加权和，用数据的大　小代表权重的多少，权重大的是新数据，权重小的是【｝ｌ　数据，依据不同的权重比例计算价格。　经过不断地探索，发现问题的解决离不开政府的　２．１搜集交易实例　　主要的问题是搜集不到相似的交易实例，尽管原　支持，房地产估价机构的帮助，从建立实例库为起点．则上选取的交易实例与估价对象的时间差异越小越　好，不提倡估价时点相差太久远的（大于等于一年的），　但实际上我国相关机构搜集交易实例的数量较少，市　场上实例的供不应求已成为常态。　２．２选取可比实例　选取实例的过程会不断依赖估价师的思维模式，一　万个人眼中就会有一万个哈姆雷特。假设估价师面对　的估价对象很特殊，用尽所有办法都不能得到与估价对　象相似的可比实例，那么每个估价师会选择属于自己的　哈姆雷特。也就是说，主观的意愿是不可避免的。　２．３建立比较基础　建立的时候多次涉及统一换算，无论计算的过程　多么精确，无论房地产是否“纯粹”，换算的实例总在受　多重因素挤压的状态下，然而微妙的差异也会造成结　果的不准确。　２．４因素修正，交易情况、房地产状况、市场状况的修正　在实务中因素修正是比较主观化的，因为房地产　估价行业起步晚，混乱的局面层出不穷，没有固定的标　准，估价师不得不使用经验估价。此种易变性导致估　价结果不真切，影响了结果的精度。　２．５计算比较价值　现行的市场比较法求解的做法有些笼统，为了简　化计算，将结果求平均数、加权平均数，再保留几位小　数。严格来说，误差是必然存在的，并且范围越广，越　不好控制。　３市场比较法应用问题的解决措施　（１）面对交易实例数量较少的现象，理论上能够从　两方面人手。其一，我国管理部门、管理司要重视房地　产估价交易实例的搜集及发布。其二，房地产估价协会　应组织民间机构帮助国家建立一体化多功能的实例库。　实例库是将各地房地产估价资料汇总，用表格方式展　现，以电脑录入为手段，最终人工整理而成的资料库。　（２）关于可比实例的选取就有赖于实例库的发展　了，如果实例库能将近似于估价对象的可比实例录入　的话，选取就减少了一部分主观因素的影响。　（３）鉴于比较基础的建立工作量较庞大，需要一点　一点慢慢着手。扩展房地产交易信息，实现房地产的　租赁状况、抵押状况等一目了然的目标，得到相关信息　从而了解估价对象的“干净度”、“纯粹度”，便于可比实　例的查找。　（４）有关各类　素的修正，可以采取成立专家组的　１　１４　删　贸工业　～２…０１　象　期　充分运用计算机的功能是发展房地产估价行业的至火　重要的一点。　４市场比较法案例分析　委托人在北京有宗商业用地，委托人意欲｝ｆＪ吲义　急需创业资金，就想知道本宗商业用地能卖出多少钱，　于是聘请了专业人员对宗地估价。　为了评估这宗商业用地当天，也就是２００７年６　ＪＪ　３０日的市场价值，在该宗商业用地附近中选取了三ｔ个　与其相似的商业用地的交易实例作为可比实例。具体　资料如表１。　表ｌ案例的具体资料　估价对象　实例Ａ　实例Ｂ　实例（　。　ｃ　。　ｓ　ｃ，　…　交易　交易日期　月３０日　成交，价格成交，价格成交，价格　区　繁华度　３Ｏ　域　交通　２５　因市政配套　２５　素规划前景　２０　区域因素小计　１００　临街条件　３Ｏ　２　５　形状　１　地质　１５　个别因素小计　１ＯＯ　容积率　２　剩余使用年限　４Ｏ年　成交价格（元　／平方米　土地面积）　企业成本会计发展趋势分析及对策探讨　朱洋洋　（西安培华学院，陕西西安７１００００）　摘要：企业成本会计在快速发展的当代经济社会中被企业所重视，在成本会计的工作范畴的设定中面对知　识消耗型资源、管理理论与方法、制造环境等对经济环境产生了不小的冲击，在网络经济全球化与市场的激烈竞　争造成的影响中，成本会计面临着巨大的挑战。传统成本会计在成本信息上的方法会导致成本信息上的失真效　果，这对企业高层管理者的决策产生了不良的影响，在决策需求中也得不到满足。在企业成本会计的发展趋势中　需要革新与创新。为此，将对企业成本会计的发展趋势进行分析，在企业中应该实施成本法与未来对成本会计发　展的理论依据与技术平台进行有效的支持，在将来企业会计的实际工作中，对计算机应用进行技术上的支持是很　有必要的，在此基础上不断改进培训的方式才能促进成本会计的未来发展。　关键词：企业成本会计；发展趋势；对策探讨　中图分类号：Ｆ８３　文献标识码：Ａ　ｄｏｉ：１０．１９３１１／ｊ．ｃｎｋｉ．１６７２—３１９８．２０１７．１５．０５３　该进行详细的分析与探讨，将分析的结论进行对策研　　在随着社会经济的蓬勃发展当代中国，成本会计　究，从而提升成本会计在企业中的重要作用。的作用与发展也在企业中越受到关注，在企业的经营　１影响企业成本会计的主要因素　与策略的不断完善的过程中，成本会计所能发挥的应　１．１界定成本会计的工作内容　用范围日益扩大并影响深远，但任何事物的发展都有　成本的意义在于它是一种价值范畴，成本会计在　两面性成本会计在扩大范围的同时也受到了市场环境　研究成本的意义在于为单位在盈利状态下多发生各种　因素带来的冲击的。在对企业成本会计发展趋势中应　成本的费用进行核算，在会计的工作性质范围中，成本　０引言　有几点要求不可以忽视：　（１）注意特殊交易；　（２）因素修正按影响大小确定不同权重；　（３）估价结果确定可按不同权重计算。　表２交易情况修正　１００／９７×ｌＯＯ／９５×１．８／１．８×１／０．９８６７—５５３８元／ｍ　实例Ｂ比准价格一５３００×１００／１０５×１０４／１０３×　ｌＯＯ／１１０×１００／１０２×１．８／２．０×１／０．９９３５—４１１５元／　ｎ１２　实例Ｃ比准价格一４９００×１００／１００×］Ｏ４／ｌＯ２×　１００／９９×１００／１０］×１．８／ｅ．０×１／１—４４９７元／ｍ２　４．３确定评估值　交易期日地价指数ｌＯ４　ｌＯＯ　ｌＯ３　ｌＯ２　根据估价对象与实例的位置、相似性确定权重，计　算出结果。经过对比，确定宗地Ａ、Ｂ、Ｃ的比重为０．３、　０．３、０．４。计算过程见表７。　表７地价计算表　实例Ａ实例Ｂ实例Ｃ　比准单价（元／平方米）　权重　５５３８　ｏ．３　４１１５　０．３　４４９７　ｏ．４　个别因素估价对象　ｌＯＯ　实例Ａ　９５　实例Ｂ　ｌＯ２　实例ｃ　ｌＯ１　估价对象评估单价（元／平方米）　估价对象评估值（万元）　４６９５　２３４７．５　表６容积率修正表　（来源于当地国土部门公示的商业用地容积率系数表）　估价对象（２）实例Ａ（１．８）实例Ｂ（２．３）实例Ｃ（２．１）　容积率系数　１．８　１．８　２．ｏ　２．ｏ　４．１剩余使用年限修正　剩余使用年限系数一Ｅ１—１／（１＋ｒ）ｍ］／［１—１／（１　＋ｒ）ｎ］　式中：ｒｎ一剩余使用年限；　ｎ——法定最高出让年限；　ｒ一土地还原利率，本例ｒ取６　；　一待估宗地剩余使用年限；　ｙ——比较实例剩余使用年限。　４．２比准价格　本宗位于北京的商业用地，价值人民币２３４７．５万　元。宗地的商业价值通过与三个可比实例比较得到，　不管是数量上还是质量上都合乎要求。市场比较法有　操作性强的优势，值得注意的一点，在估算本宗商业用　地时尚未涉及国家政策等因素，在其他实务计算过程　里要掌握政策方针，才能科学地运用市场比较法。　参考文献　［１］沈颖，杨雪红．浅议房地产估价行业发展现状趋势及发展对策　＿Ｊ］．广东科技，２００８．　Ｅｅｌ黄剑．房地产估价市场比较法研究与改进ＥＤ］．厦门：厦门大学，　２００８．　［３］李欣然．房地产评估市场法的改进研究［Ｄ］．保定：河北大学，　２０１５．　实例Ａ比准价格＝＝＝４６００×１００／９５×１０４／１００×　［４］柴强．房地产估价［Ｍ］．北京：北京首都经济贸易大学出版社，　２０１６，（１）．　现代商贸工业　２０１７年第１５期　１１５势