房屋估价报告
估价项目名称: 新乡市牧野区二机床家属院周边区域棚户区
改造项目房地产拆迁补偿成本及收益情况估算报告
估价委托人：新乡市牧野区房屋征收服务中心 房地产估价机构：河南利安达信隆房地产估价有限公司 注册房地产估价师：钱亚军 王振军 估价报告出具日期：二○一五年七月三十日
估价报告编号：豫郑利安达评字[2015]070215号
目 录
一、致估价委托人函…………………………………………3页 二、估价师声明………………………………………………6页 三、估价的假设和限制条件…………………………………8页 （一）估价报告结论成立的假设前提………………………8页 （二）估价报告使用的限制条件……………………………9页 四、房地产估价结果报告……………………………………10页 （一）估价委托人……………………………………………10页 （二）房地产估价机构………………………………………10页 （三）估价目的………………………………………………10页 （四）估价对象………………………………………………10页 （五）价值时点………………………………………………12页 （六）价值类型………………………………………………12页 （七）估价依据………………………………………………12页 （八）估价原则………………………………………………14页 （九）估价方法………………………………………………13页 （十）估价结果………………………………………………15页 （十一）估价人员……………………………………………16页 （十二）估价作业期…………………………………………16页 （十三）估价报告应用有效期………………………………16页 五、估价技术报告 …………………………………………17页 （一）个别因素描述与分析…………………………………17页
（二）区位因素描述与分析分析………………………… 19页 （三）市场背景描述与分析……………………………… 21页 （四）最高最佳利用分析………………………………… 22页 （五）估价方法选用……………………………………… 23页 （六）估价测算过程……………………………………… 24页 （七）估价结果的确定…………………………………… 36页 六、附件………………………………………………………37页 （一）估价对象区域位置图 （二）估价对象外部照片 （三）评估委托书 （四）地块修建性详细规划 （五）房屋征收补偿安置方案 （六）估价机构营业执照副本复印件 （七）估价机构资质证书复印件 （八）估价人员注册证书复印件
一、致估价委托人函
新乡市牧野区房屋征收服务中心：
承蒙委托，我们对新乡市牧野区二机床家属院周边区域棚户区改造《北辰悦府》项目按设定的规划条件进行了项目评估。
估价目的：测算项目在设定规划条件下的征收补偿成本及收益情况，为估价委托人项目决策提供参考依据。
估价对象：新乡市牧野区二机床家属院周边区域棚户区改造《北辰悦府》项目东至二机床厂大门，西至二机床家属院，南至二机床南自然边界，北至宏力大道，项目建设用地面积37771.78㎡，约合土地56.66亩（具体出让面积以土地部门实测为准）。
被征收房屋基本情况表
序号 一 1 1.1 1.2 2 3 二 1 2 3 名称 二机床生活区 住宅 成套住宅 非成套住宅 商业 附属物 二机床厂区 厂房及配套用房 构筑物 厂区配套用房（国资） 合计 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 指标 17725.14 1149.18 2788.63 1106.74 28846.00 30786.00 37771.78 46.18 56.66 6985.78 10.48 土地面积（㎡） 折合亩数 用途 住宅 住宅 商业 工业 工业 规划情况：根据新乡市规划设计条件通知书（编号：新规条件2013-301号），本项目所涉及地块为居住用地（R2）兼容商业用地（B）【按《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）为07住宅用地及05
商服用地】，其中商业用地占总面积的5%。
评估设定条件：根据本项目为棚户区改造的实际情况，按牧野区人民政府二机床厂棚户区改造修建性详细规划中的规划控制指标对本项目进行评估。
主要经济技术指标表
项目 总用地面积（㎡） 净建设用地面积（㎡） 总基底面积（㎡） 地上总建筑面积（㎡） 住宅建筑面积（㎡） 公建建筑面积（㎡） 幼儿园面积（㎡） 其中 商业面积（㎡） 其中 社区服务中心（㎡） 未成年人活动室（㎡） 公厕（㎡） 地下总建筑面积（㎡） 总户数（户） 停车位数量（个） 地面停车位数量（个） 其中 商业停车位（个） 住宅停车位（个） 数量 46288.94 37815 5866.56 94296.38 89913.99 4382.39 1624.61 2197.56 450 65.22 45 29864 841 865 173 24 149 692 15.51 2.494 4960 35.1 地下停车位数量（个） 建筑密度（%） 容积率 集中公共绿地面积（㎡） 绿地率（%） 价值时点：根据估价委托人提供的委托书，本次价值时点确定为
二○一五年三月二十五日。 估价结果：估价人员经过实地查勘及市场调查，遵照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产
估价规范》、《房地产估价基本术语标准》等法律法规和技术标准，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素基础上，产权调换房面积按其合法、有效的房屋建筑面积1:1.5置换等的前提下，进行了周密的分析、测算和判断，结合估价经验，最终确定委估对象在规划综合技术经济指标条件下的项目评估结果为：
土地用途 规划容积率 总用地面积（㎡） 规划控制指标 规划地上建筑面积（㎡） 规划地下建筑面积（㎡） 征收补偿成本（元） 开发利润（元） 成本利润率 居住用地（R2）兼容商业用地（B） 2.494 46288.94 94296.38 29864 158299864 -59860280 -16.7%
本报告应用有效期自出具之日起为壹年。
法定代表人（签章）：
河南利安达信隆房地产估价有限公司
二○一五年一月十一日
二、估 价 师 声 明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利害关系，也与当事人没有个人利害关系或者偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》和中华人民共和国国家标准GB/T50899-2013《房地产估价基本术语规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我公司估价人员钱亚军、王振军已于2015年07月20日-2015年07月25日对本估价报告中的估价对象范围内房屋进行了实地查勘记录和现状拍照，本估价报告仅限于估价对象现时状况。注册房地产估价师不承担对估价对象建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。。
6、本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。
7、本估价报告所依据的有关资料由估价委托人提供，估价委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
注册房地产估价师 注册号 签字盖章
钱亚军 4119980020
王振军 4120110089
三、估价的假设与限制条件
（一）估价报告结论成立的假设前提：
1、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：
（1）交易双方自愿地进行交易； （2）交易双方处于利己动机进行交易；
（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情； （4）交易双方有较充裕的时间进行交易； （5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价；
2、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让； 3、估计对象的基本信息、控制性详细规划及规划综合技术经济指标均来源于估价委托人提供的相关资料，估价师未向有关部门核实，本次估价以其合法、真实、准确、完整为估价前提，因资料不实造成估价结果有误的，估价师及估价机构不承担责任；
4、根据估价委托人的委托及新乡广源置业有限公司征收安置补偿的实际情况，本次估价中的安置补偿状况设定如下：工业用房全部采用货币补偿，按货币补偿额实际情况测算其征收补偿成本；住宅房屋及附属物全部选择产权调换；商业由于规划条件限制50%选择产权调换，50%选择货币补偿，产权调换房建成后均为1-2层商业。
5、根据本项目征收补偿安置方案的规定，被征收人选择货币补偿的，货币补偿金额在被被征收房屋类似房地产市场评估价格基础上奖励10%的补偿款；选择产权调换的，产权调换房面积按其合法、有效的房屋建筑面积1:1.5置换。评估过程中，依此为估价前提。
6、任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家和地方法律、法规。
（二）估价报告使用的限制条件：
1、本估价报告按照既定目的提供给估价委托人使用，若改变估价
目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要修正甚至重新估价；
2、房地产投资是一种流动性较低、占用资金量较大的长期投资，房地产市场与宏观经济形势密切相关，对经济波动的反应十分敏感。本次估价未考虑经济形势、国家宏观调控政策等发生重大变化对房地产价格的影响；
3、本估价报告的有效期限为壹年。如超过有效期，或价值时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，估价委托人应及时委托房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价；
4、本估价报告专为估价委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供；
5、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表；
6、本报告数据全部采用电算化连续计算得出，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终估价结论的准确性；
7、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正；
四、房地产估价结果报告
（一）估价委托人：
新乡市牧野区房屋征收服务中心 （二）房地产估价机构：
机构名称：河南利安达信隆房地产估价有限公司 法定代表人：钱亚军
营业执照注册号：410192100013382
地址：郑州市金水区经三北路32号财富广场1号楼13层西南户 资质等级：二级 证书编号：41010332号 （三）估价目的
测算项目在设定规划条件下的征收补偿成本及收益情况，为估价委托人项目决策提供参考依据。
（四）估价对象： 1、被征收房屋情况
区域范围：东至二机床厂大门，西至二机床家属院，南至二机床南自然边界，北至宏力大道，项目建设用地面积37771.78㎡，约合土地56.66亩（具体出让面积以土地部门实测为准）。
被征收房屋基本情况表
序号 一 1 1.1 1.2 2 3 二 1 2 名称 二机床生活区 住宅 成套住宅 非成套住宅 商业 附属物 二机床厂区 厂房及配套用房 构筑物 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ m³ 指标 17725.14 1149.18 2788.63 1106.74 28846.00 30786.00 46.18 6985.78 10.48 土地面积（㎡） 折合亩数 用途 住宅 住宅 商业 工业 工业 3 厂区配套用房（国资） 合计 ㎡ 37771.78 56.66 规划情况：根据新乡市规划设计条件通知书（编号：新规条件2013-301号），本项目所涉及地块为居住用地（R2）兼容商业用地（B）【按《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）为07住宅用地及05商服用地】，其中商业用地占总面积的5%。
评估设定条件：根据本项目为棚户区改造的实际情况，按牧野区人民政府二机床厂棚户区改造修建性详细规划中的规划控制指标对本项目进行评估。
主要经济技术指标表
项目 总用地面积（㎡） 净建设用地面积（㎡） 总基底面积（㎡） 地上总建筑面积（㎡） 住宅建筑面积（㎡） 公建建筑面积（㎡） 幼儿园面积（㎡） 其中 商业面积（㎡） 其中 社区服务中心（㎡） 未成年人活动室（㎡） 公厕（㎡） 地下总建筑面积（㎡） 总户数（户） 停车位数量（个） 地面停车位数量（个） 其中 商业停车位（个） 住宅停车位（个） 数量 46288.94 37815 5866.56 94296.38 89913.99 4382.39 1624.61 2197.56 450 65.22 45 29864 841 865 173 24 149 692 15.51 2.494 4960 地下停车位数量（个） 建筑密度（%） 容积率 集中公共绿地面积（㎡） 绿地率（%） 35.1 3、项目背景
城市棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。
新乡市牧野区二机床厂棚户区改造《北辰悦府》项目包括新乡市二机床原厂区和二机床厂家属院。该区域建（构）筑物多建于上世纪八、九十年代，房龄较长，区域内基础设施不完善，排水设施老化，消防通道不达标，存在严重安全隐患，符合豫政 〔2014〕17号、新政办[2011]号和新政办[2011]97号文件规定的棚户区改造条件，被列入新乡市城市和工矿棚户区改造范围。
（五）价值时点
根据估价委托人提供的委托书，本次价值时点确定为二○一五年三月二十五日。
（六）价值类型
房地产市场价值，即假定房地产在进行了适当的营销之后，由懂行、审慎且无被迫的自愿买者和自愿卖者，以公平交易方式在价值时点进行交易的估计金额。
（七）估价依据
1、本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章 （1）《中华人民共和国物权法》；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （3）《中华人民共和国土地管理法》；
（4）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）； （5）河南省人民政府关于印发《国有土地上房屋征收与补偿条例》
若干规定的通知（豫政【2012】39号；
（6）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）。 2、本次估价采用的技术规程
（1）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）；
（2）《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）； （3）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）
（4）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房【2011】77号） 3、估价委托人提供的有关资料 （1）委托书；
（2）地块修建性详细规划
（3）新乡市二机床家属院周边区域棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案
4、估价机构及估价人员掌握和收集的有关资料。 （1）估价人员现场勘查资料； （2）估价人员市场调查资料； （3）省市有关工程造价管理文件；
（4）新乡市二机床家属院周边区域棚户区改造项目相关资料； （5）新乡市人民政府《关于印发新乡市推进棚户区改造实施方案的通知》（新政文【2010】29号）；
（6）新乡市人民政府办公室关于《印发关于加快城中村（棚户区）改造建设的会议纪要的通知》（新政办【2011】97号）；
（7）新乡市人民政府办公室《关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》（【2014】125号）。
（八）估价原则：
本次估价遵守独立、客观、公正、合法的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。
1、独立、客观、公正原则
要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
2、合法原则
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
3、价值时点原则
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
4、替代原则
要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
5、最高最佳利用原则
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。
（九）估价方法：
根据《房地产估价规范》，在房地产估价中，应根据估价目的及估价对象的特点，分别采取不同的估价方法，估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法四种。比较法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价；收益法适用于有收益或潜在收益性的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分且不适宜采用比较法、
收益法进行估价的情况下；假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价。
本项目为棚户区改造项目的征收成本及收益情况估算，其不同于房地产价值的个案评估。本次参照成本法的估价技术思路，根据估价委托人的委托，按项目主要经济技术指标及被征收房屋的实际情况对估价对象的征收成本及收益情况进行估算。
计算公式为：
项目征收补偿成本=项目征收补偿费用+货币补偿费用+产权调换及廉租房屋建设成本+投资利息
项目利润=项目总销售收入-项目征收补偿成本-项目开发成本-取得土地尚需缴纳的费用
（十）估价结果：
估价人员遵循科学客观、独立公正、公平合理的工作原则，按照国家规定的技术规范和估价程序，在现场勘察核实、市场行情调查的基础上，对估价资料进行了深入分析研究，采用合理估价方法，产权调换房面积按其合法、有效的房屋建筑面积1:1.5置换等的前提下，经过认真分析和测算，最终确定委估对象在规划综合技术经济指标条件下的项目评估结果为：
土地用途 规划控制规划容积率 总用地面积（㎡） 居住用地（R2）兼容商业用地（B） 2.494 46288.94 94296.38 29864 指标 规划地上建筑面积（㎡） 规划地下建筑面积（㎡） 征收补偿成本（元） 开发利润（元） 成本利润率 158299864 -59860280 -16.7% （十一）估价人员
注册房地产估价师 注册号 签字盖章
钱亚军 4119980020
王振军 4120110089 （十二）估价作业期：
二○一五年一月四日至二○一五年一月十一日。 （十三）估价报告应用有效期：
自本报告出具之日起一年内有效(即从2015年01月11日至2016年01月10日)。
河南利安达信隆房地产估价有限公司
二○一五年一月十一日
五、估价技术报告
（一）个别因素描述与分析
区域范围：东至二机床厂大门，西至二机床家属院，南至二机床南自然边界，北至宏力大道，项目建设用地面积37771.78㎡，约合土
地56.66亩（具体出让面积以土地部门实测为准）。
被征收房屋基本情况表
序号 一 1 1.1 1.2 2 3 二 1 2 3 名称 二机床生活区 住宅 成套住宅 非成套住宅 商业 附属物 二机床厂区 厂房及配套用房 构筑物 厂区配套用房（国资） 合计 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ m³ ㎡ 指标 17725.14 1149.18 2788.63 1106.74 28846.00 30786.00 37771.78 46.18 56.66 6985.78 10.48 土地面积（㎡） 折合亩数 用途 住宅 住宅 商业 工业 工业 规划情况：根据新乡市规划设计条件通知书（编号：新规条件2013-301号），本项目所涉及地块为居住用地（R2）兼容商业用地（B）【按《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）为07住宅用地及05商服用地】，其中商业用地占总面积的5%。
评估设定条件：根据本项目为棚户区改造的实际情况，按牧野区人民政府二机床厂棚户区改造修建性详细规划中的规划控制指标对本项目进行评估。
主要经济技术指标表
项目 总用地面积（㎡） 净建设用地面积（㎡） 总基底面积（㎡） 地上总建筑面积（㎡） 其中 住宅建筑面积（㎡） 数量 46288.94 37815 5866.56 94296.38 89913.99 公建建筑面积（㎡） 幼儿园面积（㎡） 商业面积（㎡） 其中 社区服务中心（㎡） 未成年人活动室（㎡） 公厕（㎡） 地下总建筑面积（㎡） 总户数（户） 停车位数量（个） 地面停车位数量（个） 其中 商业停车位（个） 住宅停车位（个） 4382.39 1624.61 2197.56 450 65.22 45 29864 841 865 173 24 149 692 15.51 2.494 4960 35.1 地下停车位数量（个） 建筑密度（%） 容积率 集中公共绿地面积（㎡） 绿地率（%） 3、项目背景
城市棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。
新乡市牧野区二机床厂棚户区改造《北辰悦府》项目包括新乡市二机床原厂区和二机床厂家属院。该区域建（构）筑物多建于上世纪八、九十年代，房龄较长，区域内基础设施不完善，排水设施老化，消防通道不达标，存在严重安全隐患，符合豫政 〔2014〕17号、新政办[2011]号和新政办[2011]97号文件规定的棚户区改造条件，被列入新乡市城市和工矿棚户区改造范围。
（二）区位因素描述与分析：
新乡市地处河南省北部，南临黄河，与省会郑州、古都开封隔河相望；北依太行，与鹤壁、安阳毗邻；西连煤城焦作，与晋东南接壤；
东接油城濮阳，与鲁西相连，是河南第三大城市，豫北的经济、文化和交通中心，中原城市群城市之一。新乡新乡市区人口120万，建成区114平方千米，辖四区两市六县，拥有中国最佳生态宜居城市、中国国家森林城市、中国优秀旅游城市、国家卫生城市、中国可持续发展城市等多项荣誉
新乡地处中原大地，河南北部，是豫北地区唯一的国家级交通运输枢纽城市，铁路南北大动脉京广铁路和太石铁路在此交汇，京港高铁客运专线石武段、新月二线正在建设，107国道及京港澳、大广、济东高速穿境而过。新晋高速、鹤辉高速正在修建。
新乡与省会郑州隔黄河为邻，新郑国际机场至新乡新乡市区80公里。平原新区作为全省6大新区之一，是对接郑州、建设“复核”城市的桥头堡，目前已初具规模。主城区到“三区五城”8条快速路（双向六车道一级公路）和新乡大外环（双向六车道，全长112Km）建成通车，30分钟同城经济圈初步形成。全市公路总里程达到12735公里，高速公路通车里程达306公里，市内市、县基本上实行一级公路连接，乡镇基本实现二级以上公路连接。开通了新乡市内到各县城际公交和新乡-郑州、新乡-开封、新乡-许昌、新乡-鹤壁、新乡-安阳、新乡-焦作市际公交。各县公路客运站均达到了二级以上。
牧野区位于新乡市市区中北部，东西横穿整个新乡市区。现辖王村镇、牧野镇2个镇和新辉路、卫北、北干道、花园、荣校路、东干道、和平路7个办事处，共58个行政村和31个社区居委会。全区总面积100平方公里，总人口32.9万人。。
经过近几年来的快速发展，牧野区已形成自己的特色产业、行业优势，成为豫北地区全方位开放的经济强区。以项目带动加速工业，
逐步形成了电池电源、车辆及汽车零部件两大特色产业和轻钢结构及新型建材、食品加工、包装印刷、白色家电四大支柱产业。2014年，全区地区生产总值完成68.7亿元（区本级），增长11%；固定资产投资完成138.6亿元，增长17%；公共财政预算收入完成5亿元；规模以上工业增加值完成39.9亿元，增长14.7%，其中高新技术企业增加值完成20.5亿元，增长20%；社会消费品零售总额完成67.6亿元，增长12.7%。
估价对象为位于东至二机床厂大门，西至二机床家属院，南至二机床南自然边界，北至宏力大道，其具体区域状况如下：
交通条件：估价对象北至宏力大道、南有中原路、西至和平大道、东至畅岗路，交通通达度高；附近有15路、23路、31路等公交线路停靠点，公共交通便捷；
生活服务设施：估价对象周边有新飞大酒店、天然居烤鸭店、新亚手机连锁、中国银行、新乡银行、超市、中国移动、中国联通等商服网点，生活较方便；
教育配套设施：估价对象所在区域内分布有新乡市AAA实验幼儿园、新飞大道小学、新乡市第二中学等学校，就近入学方便，教育配套设施较齐全；
环境质量：估价对象所在区域建筑密度一般，绿化率低，噪音污染程度一般，卫生条件一般。
（三）市场背景描述与分析
市区内现有棚户区72片，建筑面积531万㎡，其中，城市棚户区47片，建筑面积377.6万㎡，工矿棚户区25片，建筑面积153.8万㎡。从2011年起，计划用五年时间，基本完成全部工矿棚户区和城市棚户
区的改造任务。其中：至2013年完成拆迁改造任务的50%，2015年完成拆迁改造的全部任务。
1、城中村及棚户区规划原则 （1）统筹规划，分步实施。
坚持以人为本，以建设和谐新乡、促进经济社会协调发展为目的，改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件，提高城市土地节约集约利用水平，提升城市形象。
（2）市场运作，政府支持。
充分发挥个人、企业等多方面的积极性，以棚户区居民为主，多渠道筹措资金，政府在政策与资金上给予必要的支持。
（3）多方结合，综合开发。
棚户区改造要与廉租房建设、经济适用住房建设、城市危旧房改造、城中村改造、城市建设用地挖潜结合起来，注重改善城市发展环境，注重提升城市形象，充分调动各方面积极性，鼓励综合开发。
（4） 整体推进，配套建设。
按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，将棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。道路、供排水、供电、供暖、供气、通讯、消防等基础设施和学校、商业等公共服务设施要同步规划建设，同步交付使用。
2、城中村及棚户区改造标准
城中村及棚户区改造要按照国家建筑节能的有关规定，建设节能省地型住宅。改造项目户型建筑面积原则上控制在80㎡以内，高层建筑可适当放宽到90㎡。安置回迁居民的户型面积结合当地居民住房实
际情况和居民收入水平确定，以中小套型为主。
3、改造目标
根据郭省长在全省推进城乡建设加快城镇化进程工作会议上的讲话精神和省政府《关于推进城乡建设加快城镇化进程的指导意见》的要求，结合新乡市实际，至2015年完成现状所有城中村的改造任务。
预计在2015年底，基本完成全市工矿棚户区和城市棚户区改造任务，即完成拆迁改造531万㎡。
4、城中村及棚户区改造计划
“十二五”期间，新乡市将继续启动市区内未改造的城中村，具体计划如下：
2012年已启动改造城中村20个，其中红旗区2个，牧野区11个，高新区2个，凤泉区5个。
2013年计划改造城中村23个，其中卫滨区4个，红旗区5个，牧野区11个，高新区2个，凤泉区1个。
2015年计划改造城中村19个，其中卫滨区10个，红旗区3个，牧野区6个。
（四）最高最佳利用分析
在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。
最高最佳使用必须同时满足以下4个条件：①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。估价中在判断估价对象的最高最佳使用时，往往容易忽视“法律上许可”这个前提条件，甚至误以为最高最佳使用原则与合法原则有时是冲突的。实际上，最高最
佳使用是在法律（包括法律、法规、政策、土地使用权出让合同等）允许范围内的最高最佳使用。因此，最高最佳使用原则与合法原则之间的关系是：遵守了合法原则，不一定符合最高最佳使用原则的全部要求；遵守了最高最佳使用原则，必然遵守了合法原则中对合法使用方面的要求，但不一定符合合法原则对合法产权、合法处分等方面的要求。
根据本次估价目的，拟被征收房屋以现状利用为最高最佳使用，拟开发房屋按设定的规划综合技术经济指标进行开发建设为最高最佳使用。
（五）估价方法选用
根据《房地产估价规范》，在房地产估价中，应根据估价目的及估价对象的特点，分别采取不同的估价方法，估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法四种。比较法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价；收益法适用于有收益或潜在收益性的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分且不适宜采用比较法、收益法进行估价的情况下；假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价。
本次估价的技术路线为：本项目为棚户区改造项目的征收成本及收益情况估算，根据估价委托人的委托，按规划综合技术经济指标对项目及被征收房屋的实际情况对项目进行评估，首先采用成本法估价理论，测算棚户区改造项目征收补偿成本（土地取得成本），再测算项目可销售部分的销售收入，最后测算项目利润情况。
计算公式为：
项目征收补偿成本=项目征收补偿费用+货币补偿费用+产权调换
及廉租房屋成本+投资利息
项目利润=项目总销售收入-项目征收补偿成本-项目开发成本-取得土地尚需缴纳的费用
（六）估价测算过程 方案1：规划控制指标测算
根据估价委托人评估设定条件，按照规划综合技术经济指标指标对本项目进行评估。
根据估价委托人提供的有关资料，本项目拆迁范围内有住宅、商业、工业等房地产，住宅建筑面积为18874.32㎡（成套住宅建筑面积为17725.14㎡，非成套住宅建筑面积为1149.18㎡），附属物1106.74㎡，商业建筑面积为2788.63㎡，二机床生活区占地面积6985.78㎡；工业厂房及配套用房建筑面积为28846㎡，厂区占地面积为30786㎡。
A、项目征收补偿成本测算 1、征收补偿费用 （1）搬迁补助费
根据估价人员调查，新乡市房屋征收时，被征收人选择货币补偿较少，选择产权调换较多。根据新乡市广源置业有限公司对该项目补偿的实际情况，本次估价按生活区住宅、附属物建筑面积100%全部选择产权调换；商业由于规划条件限制，50%选择产权调换，50%选择货币补偿；二机床厂区厂房及配套用房100%全部选择货币补偿。搬迁补助费住宅、商业、附属物按被征收房屋认定的建筑面积以10元/㎡发放，工业按被征收房屋认定的建筑面积以10元/㎡发放。货币补偿的补助一次，产权调换的补助两次。
（2）临时安置补助费
临时安置补助费按被征收房屋认定的建筑面积以10元/㎡/月发放。选择货币补偿的，征收人不支付临时安置补助费；选择产权调换的，给予30个月的临时安置补助费。
（3）积极搬迁奖励
根据征收补偿安置方案规定：凡在征收公告下发后，安置时对被征收人一次性奖励10000元；此次征收涉及住宅与商业总户数为235户，工业由于已经拆除不涉及该奖励。
（4）室内装饰装修补偿
本次评估生活区住宅、商业及附属物总建筑面积22769.69 ㎡，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，应对室内装饰装修进行补偿。
根据新乡市广源置业有限公司对该项目补偿的实际情况，本次装饰装修补偿标准按450元/㎡计。
（5）停产停业损失补偿
根据《河南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定》，停产停业损失补偿标准以被征收人的月平均利润值确定。月平均利润值依据被征收人提供的近3年纳税证明推算确定,不足3年的以全部生产经营期间纳税证明为依据推算确定。停产停业损失补偿期限,工业生产行业不低于6个月。
本次测算的补偿安置方案，对临街门面按实际产权房屋的建筑面积补助10元/㎡/月；办公房或生产用房，按实际产权房屋的建筑面积补助10元/㎡/月；补偿周期为30个月。
（6）征收劳务费
征收劳务费包括谈判、签订协议、拆除房屋等工作内容，根据新乡市实际情况，按50元/㎡估算。
（7）征收评估费
被征收房屋及附属物总建筑面积48827.06㎡，评估均价按1750元/㎡估算，被征收商业总建筑面积为2788.63㎡，评估均价按8500元/㎡估算，以河南省房地产评估收费标准按评估价的4‰计算。
2、货币补偿费用
根据新乡市房屋征收的实际情况，征收开始后，被征收人选择货币补偿的，对选择货币补偿的，货币补偿金额在被征收房屋类似房地产评估价值的基础上奖励10%的补偿款。
本次拟征收项目，二机床生活区的住宅及附属物全部选择产权调换不涉及货币补偿；商业由于规划条件限制50%选择产权调换，50%选择货币补偿；工业建筑面积为28846㎡，全部为货币补偿，根据新乡市广源置业有限公司对该项目补偿的实际情况，货币补偿金额为37000000元。
3、产权调换房开发成本
根据新乡市以往房屋征收的征收补偿安置方案，结合本次拟征收项目的实际情况，本次估价补偿安置方案设定如下：
征收开始后，选择产权调换的，凡15日内完成搬迁的，被征收房屋合法建筑面积小于100㎡（含100㎡）的，奖励10㎡安置房建筑面积；被征收房屋合法建筑面积大于100㎡的，奖励被征收房屋合法建筑面积的10%的安置房建筑面积；凡30日内完成搬迁的，被征收房屋合法建筑面积小于100㎡（含100㎡）的，奖励5㎡安置房建筑面积；被征收房屋合法建筑面积大于100㎡的，奖励被征收房屋合法建筑面积的5%的安置房建筑面积。
根据估价委托人提供资料的详实情况，本次评估不再考虑被征收
房屋合法建筑面积的大小及搬迁期限，生活区产权调换建筑面积为：住宅建筑面积为18874.32㎡（成套住宅建筑面积为17725.14㎡，非成套住宅建筑面积为1149.18㎡），附属物1106.74㎡，商业建筑面积为1394.32㎡，二机床生活区占地面积8550.15㎡。根据新乡市广源置业有限公司对该项目补偿的实际情况，按建筑面积的1：1.5的比例调换。
（1）开发前期费用
开发前期费用主要包括三通一平费、契税、地质勘探费、地下文物勘探费、蓝图审核（建规证之前）、防雷装置检测费、地震安全性评价、日照分析、人防设计费、图纸设计费、图纸审核费、环境评价费、市政配套费、供电费用、建筑垃圾处理费、墙改费、散装水泥费、价格调节基金等。
（2）基础设施建设费
基础设施建设费是指小区内的电力工程费、给水工程费、排水工程费、燃气工程费、热力工程费、围墙大门安防建设费、绿化景观费、小区道路及游乐、停车设施等工程的建设费用。
（3）建安工程费
建安工程费包括住宅、商业用房建安工程费和附属用房建安工程费等。
（4）间接费用
间接费用包括监理费、管理费、测绘费、印花税、不可预见费等。 （5）产权调换成本
产权调换成本=开发前期费用+基础设施建设费+建安工程费+间接费用
4、贷款利息
贷款利息指资金投入应计算的时间成本。拆迁期限以6个月进行估算，建设期以30个月进行估算，假设资金均匀投入。
5、项目征收补偿成本=征收补偿费用+货币补偿费用+产权调换成本+贷款利息
以上计算过程和参数选取详见《项目征收成本测算表》。
项目征收成本测算表
序项目名称 号 一 征收补偿费用 搬迁补助费 住宅 1 附属物 商业：产权调换 货币补偿 工业 临时安置补助费 2 住宅 商业：产权调换 积极搬迁现金奖励 3 住宅与商业 工业 4 装饰装修补偿 停产停业损失补偿 5 商业 工业 征收劳务费 6 住宅、厂房及附属物 商业 7 征收评估费 住宅、厂房及附属物 48827.06 ㎡ 48827.06 2788.63 ㎡ m3 2788.63 28846.00 ㎡ ㎡ 18874.32 2788.63 235 0 22769.69 ㎡ ㎡ 户 户 ㎡ 18874.32 1106.74 2788.63 2788.63 28846.00 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 数量 单位 测算比率 100% 100% 50% 50% 100% 100% 50% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 4‰ 1750 元/㎡ 50 50 元/㎡ 元/m3 10 10 元/㎡ 元/㎡ 10 10 0 450 元/㎡ 元/㎡ 元/户 元/㎡ 10 10 10 10 10 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 指标 指标单位 测算结果（元） 31914638 729910 377486 22135 27886 13943 288460 6080591 5662296 418295 2350000 2350000 0 10246361 9490389 836589 8653800 2580785 2441353 139432 436602 341789 100% 10000 元/户 商业 二 货币补偿费用 商业 工业 三 产权调换房开发成本 产权调换房占地面 积 产权调换房建筑面 积 开发前期费 土地契税 三通一平费 地质勘探费 文物勘探费 蓝图审核费 防雷装置检测费 地震安全性评价费 日照分析费 1 人防设计费 图纸设计费 图纸审核费 环境评价费用 市政配套费 供电费用 建筑垃圾处理费 墙改费 散装水泥费 价格调节基金 基础设施建设费 电力工程费 2 给水工程费 排水工程费 燃气工程费 热力工程费 2788.63 2788.63 28846.00 ㎡ ㎡ ㎡ 4‰ 50% 100% 8500 8500 1283 元/m3 元/㎡ 元/㎡ 94813 50036845 13036845 37000000 58487161 12856.08 32063.06 ㎡ ㎡ 5916901 10.48 12856.08 12856.08 12856.08 32063.06 32063.06 32063.06 32063.06 0 32063.06 32063.06 32063.06 32063.06 32063.06 32063.06 32063.06 32063.06 32063.06 32063.06 32063.06 32063.06 32063.06 32063.06 亩 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 4% 15 5 1.5 1.5 2.5 2.5 1 40 15 1.5 1 50 80 0 0 0 0 40 20 30 10 40 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 670720 192841 64280 19284 48095 80158 80158 32063 0 480946 48095 32063 1603153 2565045 0 0 0 0 6252296 1282522 641261 961892 320631 1282522 围墙大门安防 绿化景观费 小区配套设施费 建安工程费 住宅、商业产权调换3 建筑建安工程费 附属物产权调换建安工程费 间接费 监理费 4 管理费 测绘费 印花税 不可预见费 四 投资利息 五 项目征收补偿成本 32063.06 32063.06 32063.06 ㎡ ㎡ ㎡ 20 15 20 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 641261 480946 641261 44058229 30402.95 1660.11 ㎡ ㎡ 1400 900 元/㎡ 元/㎡ 42564130 1494099 2259735 44058229 44058229 32063.06 44058229 44058229 元 元 ㎡ 元 元 0.50% 2.50% 1.36 2% 0.03% 5.25% 元/㎡ 220291 1101456 43606 13217 881165 17861220 158299864 B、项目销售收入估算
根据估价委托人提供的资料，项目规划地上建筑面积94296.38㎡，地下建筑面积29864㎡。
项目 总用地面积（㎡） 净建设用地面积（㎡） 总基底面积（㎡） 地上总建筑面积（㎡） 住宅建筑面积（㎡） 公建建筑面积（㎡） 幼儿园面积（㎡） 其中 商业面积（㎡） 其中 社区服务中心（㎡） 未成年人活动室（㎡） 公厕（㎡） 地下总建筑面积（㎡） 总户数（户） 停车位数量（个） 地面停车位数量（个） 数量 46288.94 37815 5866.56 94296.38 89913.99 4382.39 1624.61 2197.56 450 65.22 45 29864 841 865 173 其中 商业停车位（个） 住宅停车位（个） 24 149 692 15.51 2.494 4960 35.1 地下停车位数量（个） 建筑密度（%） 容积率 集中公共绿地面积（㎡） 绿地率（%） 住宅产权调换房建筑面积28311.48㎡，则住宅可销售建筑面积为61602.51㎡；商业产权调换房建筑面积2091.47㎡，则商业房可销售面积为106.09 ㎡（商业均为1-2层商业)。地下建筑面积29864㎡，则地下车库可销售数量为692个。
根据估价师调查，本拟征收项目周边在售小区住宅售价在3900元/㎡-4200元/㎡之间；纯一层商业房售价在9000元/㎡左右，地下停车位7-8万元/个。考虑到本项目的具体情况，在综合分析影响房地产价值诸因素的基础上，确定本项目住宅单价为4000元/㎡；1-2层商业用房单价为7200元/㎡；地下停车位为75000元/个。
1、住宅销售收入
61602.51×4000=24641004元 2、商业房销售收入
1-2层商业：106.09×7200=763848元 3、地下车库可销售收入 692×75000=51900000元 4、项目销售收入
24641004+763848+51900000=299073888元 C、项目开发利润测算
1、可销售房屋及公共配套用房开发成本 （1）开发前期费用
开发前期费用主要包括三通一平费、契税、地质勘探费、地下文物勘探费、蓝图审核（建规证之前）、防雷装置检测费、地震安全性评价、日照分析、人防设计费、图纸设计费、图纸审核费、环境评价费、市政配套费、供电费用、建筑垃圾处理费、墙改费、散装水泥费、价格调节基金等。
（2）基础设施建设费
基础设施建设费是指小区内的电力工程费、给水工程费、排水工程费、燃气工程费、热力工程费、围墙大门安防建设费、绿化景观费、小区道路及游乐、停车设施等工程的建设费用。
（3）建安工程费
建安工程费包括地上建筑建安工程费、地下车库建安工程费和人防设施建安工程费。
（4）间接费用
间接费用包括监理费、管理费、测绘费、印花税、不可预见费等。 （5）可销售房屋开发成本
可销售房屋开发成本=开发前期费用+基础设施建设费+建安工程费+间接费用
2、贷款利息
贷款利息指资金投入应计算的时间成本。建设期以30个月进行估算，假设资金均匀投入。
3、销售费用
销售费用是指房地产营销推广费用和日常费用。 4、销售税金
销售税金是指房地产开发企业主要涉及的营业税、教育费附加、
城建税附加、印花税等。
5、征收补偿成本
征收补偿成本指在征收过程中发生的征收补偿费用、货币补偿费用、产权调换成本和贷款利息等
6、开发利润
开发利润是指销售收入减去各种成本、费用和税金后的余额。 开发利润=销售收入-征收补偿成本（土地取得费）-可销售房屋及人防工程、公共配套用房开发成本-投资利息-管理费-取得土地尚需缴纳的费用-销售费用-销售税金
7、成本利润率
成本利润率是指开发利润占总开发成本的比率。
成本利润率=开发利润/[征收补偿成本（土地取得费）+可销售房屋及人防工程、公共配套用房开发成本+投资利息+取得土地尚需缴纳的费用+销售费用+管理费]
以上计算过程和参数选取详见《项目开发利润测算表》。
项目开发利润测算表
序项目名称 号 规划总用地地面积 数量 46288.94 89913.99 2197.56 2184.83 124160.38 94296.38 841 29864.00 692 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 户 ㎡ 个 指标 指标单测算结果（元） 位 住宅建筑面积 商业建筑面积 公共服务配套用房 规划总建筑面积 地上总建筑面积 总户数 地下总建筑面积 其中：地下停车位 可销售房屋及公一 共配套房开发成本 可销售房屋及剩 余公共配套用房占地面积 可销售房屋建筑 面积 其中：居住用房 商业 可销售地下停车位 剩余公共配套房 建筑面积 开发前期费 土地契税 三通一平费 地质勘探费 文物勘探费 蓝图审核费 防雷装置检测费 地震安全性评价费 日照分析费 1 人防设计费 图纸设计费 图纸审核费 环境评价费用 市政配套费 供电费用 建筑垃圾处理费 墙改费 散装水泥费 价格调节基金 基础设施建设费 2 电力工程费 给水工程费 166988428 24953.22 61708.60 61602.51 106.09 692 524.72 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 个 ㎡ 12578178 37.43 24953.22 24953.22 24953.22 62233.32 62233.32 62233.32 62233.32 0 62233.32 62233.32 62233.32 62233.32 62233.32 62233.32 62233.32 62233.32 62233.32 62233.32 62233.32 亩 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 4% 15 5 1.5 1.5 2.5 2.5 1 40 15 1.5 1 50 80 0 0 0 0 40 20 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 2395520 374298 124766 37430 93350 155583 155583 62233 0 933500 93350 62233 3111666 4978666 0 0 0 0 12135497 2489333 1244666 排水工程费 燃气工程费 热力工程费 围墙大门安防 绿化景观费 小区配套设施费 建安工程费 地上建筑建安工程费 人防设施建安工3 程费 地下工程建安工程费 公共配套房建安工程费 间接费 监理费 管理费 4 住宅测绘费 商业房测绘费 印花税 不可预见费 二 投资利息 三 销售费用 四 销售税金 营业税 教育费附加 城建税附加 印花税 五 征收补偿成本 六 销售收入 七 开发利润 八 成本利润率 62233.32 62233.32 62233.32 62233.32 62233.32 62233.32 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 30 10 40 20 15 20 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 1867000 622333 2489333 1244666 933500 1244666 135381296 62233.32 0 29864.00 524.72 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 1400 0 1600 900 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 87126648 0 47782400 472248 6893457 135381296.00 元 135381296.00 元 61602.51 106.09 ㎡ ㎡ 0.50% 2.5% 1.36 2.4 0.03% 2% 2% 5% 0.25% 0.15% 0.03% 元/㎡ 元/㎡ 676906 3384532 83779 255 40614 2707626 11424686 5981478 16239712 14953694 747685 448611 89722 158299864 299073888 -59860280 -16.7% 135381296.00 元 135381296.00 元 166988428.00 299073888.00 元 299073888.00 元 299073888.00 元 299073888.00 元 299073888.00 元 5.25% （七）估价结果确定
估价人员经过实地查勘及市场调查，遵照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》等法律法规和技术标准，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素基础上，产权调换房面积按其合法、有效的房屋建筑面积1:1.5置换等的前提下，进行了周密的分析、测算和判断，结合估价经验，最终确定委估对象在规划综合技术经济指标条件下的项目评估结果为：
土地用途 规划容积率 总用地面积（㎡） 规划控制指标 规划地上建筑面积（㎡） 规划地下建筑面积（㎡） 征收补偿成本（元） 开发利润（元） 成本利润率 居住用地（R2）兼容商业用地（B） 2.494 46288.94 94296.38 29864 158299864 -59860280 -16.7%
河南利安达信隆房地产估价有限公司
二○一五年一月十一日
六、附 件
（一）估价对象区域位置图 （二）估价对象外部照片 （三）评估委托书
（四）地块修建性详细规划 （五）房屋征收补偿安置方案 （六）估价机构营业执照副本复印件 （七）估价机构资质证书复印件 （八）估价人员注册证书复印件
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（2012·福州学业考）31.（9分）大雄的某一天是这样开始的：
（1）闹钟响起，大雄匆匆起床。这属于 反射。
（2）经过了一夜，他感到了尿急了。储存在膀胱中的尿液是由 产生的。 （3）洗漱时，他从镜子里发现自己长出了胡子。这是男孩生殖系统中的 产生出雄性激素让身
体发生了变化。
（4）大雄吃完牛奶和面包，背上书包出门。这些动作是由骨骼肌牵动骨绕者 活动完成的；
早餐中的营养物质将主要在大雄消化道的 里被消化，并吸收进入血液。 （5）一路小跑，他大口喘气，吸入的空气迅速在他呼吸系统的 中发生了气体交换。交换的结
果，使血液中氧的含量 。
（6）到校时，大雄心跳加速。肺循环和 循环正忙碌着，有机物和氧随血液源源不断地运往组
织细胞，在细胞内的 中完成呼吸作用，释放出的能量供应大雄的学习
生活。
【解析】选。本题综合考查人体生理卫生的知识。（1）闹钟响，忙起床，是后天形成的复杂反射。
（2）尿液是血液流经肾脏形成的。（3）男性最主要的生殖器官是睾丸，能够分泌雄性激素（4）人体运动是骨骼肌牵动骨完成的，人体生命活动的能量来源是有机物，有机物来自营养物质的消化。（5）人体呼吸时，气体交换的场所是肺，气体交换的结果是静脉血变成动脉血，血液中的氧含量增加。（6）人体的体循环和肺循环首尾相接，是同时进行的。人体呼吸过程中，分解有机物是在细胞中的线粒体内完成的。
答案： （1）复杂（条件） （2）肾 （3）睾丸 （4）关节 小肠
（5）肺 增加 （6）体 线粒体 4
32. （2012·滨州学业考）
【解析】本题考查反射的知识。
（1）从题干中“他想，小鸡能不能做出复杂的反射活动呢”可以看出，小明提出的问题是：小鸡能做出复杂的反射活动吗？
（2）反射分为非条件反射和条件反射，小鸡听到哨声到指定地点取食，是小鸡经过多次训练后，在生活过程中逐渐形成的，属于条件反射。条件反射是在非条件反射的基础上，经过一定的过程，在大脑皮层的参与下形成的。完成反射活动的神经结构是反射弧，由感受器、传入神经、神经中枢、传出神经和效应器五部分组成。
（3）动物对某种无关刺激建立条件反射后，如果总是只给无关刺激，不用食物加以强化，原来已经建立起来的条件反射就会消退，说明条件反射可以建立，也可以消退。
答案：（1）小鸡能做出复杂的反射活动吗？ （2）条件反射 大脑皮层 非条件反射 反射弧 （3）小鸡听到哨声取食的反射活动逐渐消退 条件反射既可以建立也可以消退
（2012·梅州学业考）
【解析】本题考查人体内分泌腺的功能。（1）垂体能够分泌生长激素，促进人体的生长发育，但是人体在幼年时如果生长激素分泌过多，会得巨人病，成年人生长激素分泌过多，会得肢端肥大症；（2）胰腺中的胰岛能够分泌腺岛素，胰岛素具有调节体内血糖的作用，如果胰岛素分泌不足，人体会得糖尿病，可以通过注射胰岛素制剂来治疗；（3）甲状腺能够分泌甲状腺激素，甲状腺激素可以调节人体的新陈代谢，婴幼儿期体内甲状腺激素分泌过少，会得呆小症。（4）睾丸能分泌雄性激素，雄性激素可以促进生殖器官生长并维持其功能，也是维持雄性副性征所不可少的激素，如青春期开始后，男性表现为长胡须、喉结突出、声调变低等。 答案：（1）垂体（2）胰岛素（3）甲状腺（4）睾丸
（2012·株洲学业考）26．（7分）我们有很多童年趣事。例如，打水漂时，石头击在水
面上，水面泛起层层涟漪；放鞭炮时，鞭炮一响，伙伴们被吓得捂住耳朵。可见，非
生物和生物对外界刺激均能作出反应。非生物作出的反应是被动的，而生物作出反应是主动适应环境的表现，是通过自身调节实现的。 （1）生物主动适应环境是长期 的结果。
（2）“听到鞭炮声捂住耳朵”这种通过神经系统对刺激所发生的有规律的反应被称为
。以下流程图解释了这种现象，请你将下列结构名称的代号填入该流程图中。 ①听觉神经 ②大脑中的听觉中枢 ③脊髓 ④鼓膜 ⑤耳蜗 ⑥听小骨 ⑦支配肌肉的神经 ⑧躯体运动中枢
鞭炮声波 ④ ⑥ ② ⑧ ③ 与捂耳有关的肌肉交替收缩与舒张 （3）请在答题卡上耳的结构图中标注“鼓膜”和
“耳蜗”。
【解析】（1）生物与环境的关系有生物适应环境，生物影响环境，环境影响生物；其中
生物主动适应环境是长期自然选择的结果，只有适应环境的生物才能生存与繁衍，不适应环境的生物被淘汰。
（2）通过神经系统对刺激所发生的有规律的反应被称为反射，听到鞭炮声捂住耳朵包
括听觉的形成和运动的产生。听觉感受器是耳蜗，能够接受听小骨传来的振动，产生神经冲动，并沿着听觉神经传递给听觉中枢，产生听觉。然后躯体运动中枢通过脊髓支配肌肉的神经将神经冲动传到支配捂耳有关的肌肉神经处，肌肉接受刺激后，收缩和舒张，完成动作。 （3）见答案图
答案：（1）自然选择
（2）反射 ⑤ ① ⑦（不能颠倒）
鼓膜 耳蜗
（3）（见右图，每结构1分）
（2012·济南学业考）
【解析】本题综合考查消化、呼吸、血液循环、、和人体调节的知识。
解读图示可获取以下信息：⑴空气通过管道进入A，A是肺的基本结构单位肺泡，肺泡与肺泡处的毛细血管之间的气体交换过程叫肺泡内的所体交换，图中方框代表心脏④血管将心脏中的血液输送到肺泡处的毛细血管因此④是肺动脉；食物进入管道F，F是消化道，⑥表示消化好的食物成分进入毛细血管，这一过程叫吸收。
（2）图中方框代表心脏。B为右心房，D为右心室，C为左心房，E为左心室。心脏的左右两侧是完全隔开的，左侧流动脉血，右侧流静脉血；血液循环分为体循环和肺循环，E→⑤→组织处的毛细血管→③→B这一循环途径是心脏和身体各器官的毛细血管间的血液循环叫体循环。
（3）胰岛素分泌后进入胰岛周围的毛细血管，然后通过各级静脉运输到心脏的右心房属于体循环，然后进入右心室，经肺循环进入心脏的左心房，再随血液循环流到左心室，因此胰岛
素经地心脏四个腔的先后次序是B→D→C→E。 答案：（1）肺泡内的气体交换、肺动脉、吸收 （2）左心室、动脉、体循环 （3）B→D→C→E
（2012·济南学业考）
【解析】选D。本题主要考查神经系统的基本单位及反射弧的的相关知识。 （1）神经元又叫神经细胞，是组成神经系统的结构和功能的基本单位。 （2）小李的手被针刺后缩回是一种反射，完成反射活动的神经结构是反射弧；
反射弧由感受器、传入神经、神经中枢、传出神经、效应器五部分组成；神经冲动是沿反射弧传导的。
图中①是感受器，②是传入神经，③是传出神经④是效应器⑤是大脑皮层⑥是脊髓白质⑦是神经中枢；因此神经冲动的传导路线是①→②→⑦→③→④，
图钉扎手后迅速缩手是反射弧中的感受器接受刺激产生神经冲动，神经冲动经传入神经传到脊髓的缩手反射中枢，缩手反射中枢发出神经冲动，神经冲动沿传出神经传到效应器，完成缩手动作。同时脊髓白质的上行神经纤维将缩手反射中枢发出神经冲动传到大脑皮层的躯体感觉中枢；痛觉在大脑皮层的躯体感觉中枢主产生，因此脊髓有反射 、传导的功能。
（3）在反射弧中，感受器、传入神经、神经中枢、传出神经、效应器五部分任何一部分受到损伤，反射都无法完成，但是感受器接受刺激产生的神经冲动可经传入神经传到脊髓，再由脊髓白质的神经纤维传到大脑的躯体感觉中枢，因此传出神经受到损伤，有痛觉无反应。 答案：（1）神经元
（2）①→②→⑦→③→④ 大脑皮层 反射 、传导 （3）有痛觉无反应
（2012·连云港学业考）
【解析】本题考查神经调节的基本方式。（1）膝跳反射的感受器是膝盖下位的韧带，受到刺激产生神经冲动从而产生反射。（2）反射的结构基础是反射弧，包括感受器、传入神经、神经中枢、传出神经、效应器五部分，其神经中枢位于脊髓的灰质内。（3）反射分非条件反射和条件反射两类，非条件反射是生来就有的先天性反射，神经中枢位于大脑皮层以下；条件反射是后天性反射，必须有大脑皮层的参与才能完成。
答案：
（2012·杭州学业考）24（6分）下图表示人的个体发育过程。请据图回答：
（1）丁由甲细胞发育而来。则甲细胞的名称是____________。
（2）由乙形成丙，细胞需要经过分裂、____________和____________的变化。
（3）甲到丁的过程，其同化作用____________（选填“大于”、“小于”或“等于”）异化作用。
（4）丁要完成一系列复杂的生命活动，需要在____________和____________的调节下实现。 【解析】本题考查细胞的生活、人体结构层次和人体生命活动调节的知识。 （1）图甲是受精卵，是人体发育的起点。
（2）图乙是受精卵细胞分裂形成的细胞群，通过细胞分裂、细胞生长和细胞分化，形成了图丙所示的各种组织。
（3）在由受精卵发育为婴儿的个体发育过程中，人体在不断生长，因此同化作用大于异化作用。
（4）人体生命活动是在神经系统和激素的调节下完成的。
答案：（1）受精卵（2）生长 分化（3）大于（4）神经系统 激素
（2012·桐城学业考）
（1）人体排尿不仅可以排出代谢废物，对调节体内水和无机盐的平衡也起着重要作用。 （2） 排尿反射是低级的反射，其中枢位于脊髓，低级中枢受大脑的控制。
（3）肾小球的过滤作用，除血浆中大分子的蛋白质外，其它成分都可过滤到肾小囊中形成原尿，所以原尿中蛋白质极少，如果尿液中检验出红细胞和蛋白质，说明此人的肾小球通透性增大。
（4）当原尿流经肾小管时，全部葡萄糖、大部分水分、部分无机盐进入肾小管周围的毛细血管，被重新吸收会血液。该人尿量大，经常口渴，可能是肾小管的重吸收功能发生障碍。 （5）糖尿病是胰岛素分泌不足造成的，由于胰岛素是一种蛋白质，口服的话易在消化道内被分解而失去药效，因此，糖尿病患者一般采用注射胰岛素的方法进行治疗。
（6）肾衰竭的病人进行血液透析，实际上是模拟肾小球的过滤作用，血液中的水、无机盐、尿素、葡萄糖等小分子物质能通过肾小球的过滤作用，形成原尿。血液向透析液中排出的也是这些物质。大分子的蛋白质和红细胞是不能通过透析膜的。 答案：
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