浅议农村房屋建设中存在的问题及对策

作者：宋贞勇

来源：《科技致富向导》2011年第17期

1.农村房屋建设市场存在的问题1.1农村房屋建设从业人员不具备相应的建筑资质。房屋建设活动属危险作业，从业人员应当具备相应的资质条件，既要配备具有相关专业技术的施工人员，也要有相应的安全保障措施。建筑承包商，既缺乏最基本的建筑知识，又不具备保障安全的措施，在利益的驱动下，置施工人员的安全不顾，盲目施工，违章操作，酿出一幕幕惨剧。血的教训是深刻的。1.2房屋的所有人没有尽到严格审查施工方的建筑施工资质的义务，擅自把房屋的建筑施工发包给所谓的承包商，在承包人的选任方面具有一定过错。房屋的所有人都存在这类的过错。在签订房屋承包合同的过程中，房屋的所有人与承包方约定了施工过程中的所有责任由承包方负责的条款。在案件的审理中，房屋的所有人均以此条款作为其免责的抗辩理由，很显然，这类免责条款是不能对抗第三人的，房屋所有人应当承担相应的民事责任。1.3不规范\"开发\"建房、售房，存在极大的隐患。随着农村经济的发展，许多农民富裕了，不满足现存的的居住条件，纷纷向交通便利的地方集中，致使农村乡镇、街道上的房屋需求量大增，一些拥有土地的农民，利用承包的土地，在没有办理任何手续的情况下，违规、违法建房，然后出售给其他求购者，更有甚者自己没有土地，向其他人违法购买土地，\"开发\"建房出售，其中相当大一部分是占用耕地，在农村形成违法的建房、买房卖房市场，而且发展极快，规模越来越大，存在极大隐患。所售的房屋既没有土地使用权，又不能办理房屋产权登记，房屋产权不明，极易产生矛盾纠纷。农村的土地属集体所有，农民的宅基地使用权，要通过申请批准划拨才能取得，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。由于房屋\"开发者\"的\"开发\"行为违反法律规定，其售房行为当然属无效民事活动，不受法律保护。一旦发生纠纷，当事人之间的矛盾不易解决，很容易恶化，既影响农村的稳定，也对农村经济的发展极为不利。 2.存在问题的原因2.1立法滞后纵观我国有关农村房屋建设等方面的法律法规，我们不难发现，在这方面几乎是一片空白。在实践中，无法可依。随着农村经济的发展，农民已经不满足现有的住房条件，纷纷盖起楼房，对房屋建设施工人员的需求迅速增加，许多没有从事建筑行业经验、没有建筑资质的农民变身为建筑工人加入到建筑行业。十几个农民随意组合一个建筑工程队，对外承包建筑房屋的工程。这样的\"施工人员\"建筑的房屋，质量可想而知。现在农村的房屋与城市的房屋没有多大的区别，但是，关于农村房屋建筑施工人员的资质问题，法律没有规定。没有法律法规的约束、规范、指引，农村的房屋建设只能是在畸形繁荣的掩盖下，夯筑着一座座随时可能倒塌的囚笼。2.2政府行政管理部门监管不力农村村民的住房用地是审批制，不依法经过相关审批手续就占用土地建房，就是违法行为，政府行政管理部门应当依法予以制裁，这是法律赋予的权力，是维护法律权威的手段。但是，我们看到的农村建房实际情

况，有几户建房者是通过审批占用土地的？几亩、几十亩甚至几百亩的耕地被违法占用\"开发\"建房出售攫取暴利，一部分人依靠违法使用土地富起来了，一些地方靠违法\"开发\"富起来了，一年前还是良田的土地，被砂石、砖块、钢筋武装起来了，几年前还是丰产的耕地，如今街道如海市蜃楼般冒出来，大片大片的土地在迅速改头换面。但，这一切的代价是什么？眼前的\"繁荣\"换来的是农民失去了赖以生存的土地。2.3农民法律意识淡漠在农村老百姓的眼里，土地是自己的私有财产，如何使用是自己的权利，他人、政府没有权力过问。有的群众敌视政府部门的执法行为，有的是政府来管就停工，执法人员前脚走，后脚他们就热火朝天的开工。总之，想尽一切办法违规违法建房。