物业设施设备的使用和维修管理方案

设备使用与维护管理是设备管理的主要内容，其目的是通过对设备使用与维护的科学管理，正确使用和精心维护设备,从而保持设备的良好工作状态,防止发生突发性故障,降低故障发生率，延长设备使用寿命,提高使用效率。

设备使用与维护管理工作的主要内容有：设备资产管理;制定设备的年度保养计划和日常维修计划；制定设备使用完好标准、设备使用管理；设备维护保养管理；设备事故处理；设备使用维护质量考核。 •设备资产管理

设备资产管理的主要内容包括建立设备资产台帐、建立设备资产档案、编制设备资产统计表，从物业管理的自身特点和实际情况岀发，工作重点是设备资产台帐管理。

在翡翠城四期的初期阶段，物业服务中心将在品质部专业口经理的指导下组织专业工程技术人员和技术人员对小区各系统主要设备进行分类、统计、整理、标识、编号和登记,建立一套完整的设备台帐,便于日后维护管理查阅。 •制定设备管理制度和考核指标

在物业接管前,公司组织各有关人员针对翡翠城四期的特点,从各系统主要设备的性能参数、技术规范和运行要求出发，结合我们多年物业管理的经验，制定一套行之有效的有关设备运行、维护、保养和维修的程序文件、操作规程、巡视维护规定等指导性文件，为今后的物业管理具体实施工作提｛共规范化、科学性的指南。同时，还制定各岗位人员的岗位责任制度、各设备机房管理制度等文件，明确划分各岗位人员的职责，规定各设备机房的管理要点。

正式接管翡翠城四期物业后，在整个物业管理的各环节、各阶段，针对各系统设备,我们始终按照《全国物业管理示范大厦(小区)考评标准》的具体要求结合公司的工程管理相关规章制度，分解、量化各项考核指标。

• 制定设备设施完好率标准

设备设施的完好率统计和标准在设备投入使用的初期阶段，我们针对各系统设备的

性能特点,本着保证设备性能良好、工作可靠、能耗正常的原则,着手制定一整套的设备使用完好标准，作为用好、管好和维护好设备的指南。通过每月对设备完好率统计来反映设备的运行状态。 •设备使用管理

设备使用的综合管理目标：

(1)设备设施管理二良好：操作性能良好,标示状态良好。 (2)设施设备管理三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净。 (3)设施设备管理四不漏：不漏电,不漏油、不漏气、不漏水。

•设备的维护保养管理

设备保养与维修,—是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到\"三好“，\"四会\"和\"五定\"O三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。\"四会\"是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定\"是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质;三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。

1）给排水设备WI里

管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏,方便住

用户生活。

供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养,确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理措施,无污染隐患；生活用水的水质符合卫生标准；对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生许可证、水质化验单；停水提前一天通知住用户。

排水管理。每天巡视排水管道等设施,确保J非水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

2）供电设备管理

供配电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。建立

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小时运行和维修值班制度，及时排除故障；每天检查

供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每班巡查一次，每月细查一次,半年大检修一次），并做好运行记录；停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用）户装修制定临时用电管理措施；发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。

配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运行记录,每班巡查1次，每月细查1次,半年大检修1次，查出问题及时处理,并做好记录;室内照明、通风保持良好；操作开头的标志明显,停电拉闸要挂标志牌,检修停电,更应挂牌;操作及检验时,必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。

供配电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值,三相电流是否平衡,对照值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢固,箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活,刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕;导线绝缘是否良好,各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效,接头之间有无腐蚀现象;金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电器具是否牢固;各种地板的接地电阻是否符合规定。

3）

弱电设备管理

每天对门禁可视对讲系统、监控系统、周界报警、一卡通系统进行维护和保养，确保故障能及时排除。

4） 消防管理

消防控制中心

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小时值班，消防系统设施设备齐全,完好无损,可随时起用；制订突发

事件应急方案；消防管理员接受严格正规的培训。

建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用•,在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立义务消防队,制订突发火灾应急方案;每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。 •突发事件的应急处理

突发事件的防范和处理应遵循”三不放过”（事故原因分析不清不放过;事故责任人及

相关人员未受教育不放过；没有防范措施不放过）的原则，分清责任，作岀事故处理结论,完成处理记录。在充分认识设备事故危害严重性的基础上,吸取教训，采取积极有效的管理预防措施，对火灾、设备安全事故、发电机飞车事故、管网爆管、暴雨天气带来的防洪安全事故等制定各中应急预案,明确责任人，针对不同的应急预案定期演练和准备，以便杜绝事故弓I起的重大安全和财产损失。