2020资产评估师考试教材讲义-有序清算假设的应用

6.有序清算假设的应用

经营期限届满或协议终止经营等。 由经营主体的所有者自主决定的清算。 7.强制清算假设的应用——无法控制

例如：破产清算。完全由债权人或法院指定的清算代理人控制。

【例5-31】某企业破产清算评估项目，清算组制定、并经债权人会议表决通过清算方案，要求在限定时间内处置完可变现资产。对可变现资产评估，可否假设为强制清算？

本案例已经明确企业不再持续经营，并且相关清算是在债权人主导下进行，因此该清算是一个强制清算，可以采用强制清算假设。

如果企业的清算属于结业清算，清算过程完全掌握在企业的股东手中，资产变现有相对宽松的展示和讨价还价时间，则该清算属于有序清算，不能采用强制清算假设。 8.原地使用假设的应用

适用情况：需要较大数额的运输费和安装调试费，或者拆除迁移会明显降低其功能及价值的资产，如钢铁、化工等行业的设备等适用。

经济行为完成后单项资产仍在原地继续使用的适用。

【例5-32】某企业拥有一条生产线，该生产线由若干台设备组成，现拟将该生产线转让给一家新公司。新公司将在原地继续使用该生产线，需要对其进行评估，如何选择评估假设和价值类型？ 该案例是较为典型的选择原地使用假设的案例。

根据介绍，本案例的评估目的是将生产线在原安装地继续使用为目的资产转让，因此，应该选择原地使用假设下的市场价值作为评估价值类型。 9.移地使用假设的应用

1.适用情形 2.拆除、运输及再安装费用 3.评估范围 ·无需在原安装地使用的的设备的转让等评估 ·停产搬迁或进行搬迁补偿目的等的评估 根据评估项目要求和买卖双方约定 ·将设备本体及必要附件列入评估范围 ·根据委托约定的交付条件考虑是否包含费用 【例5-33】前案例中，如果新公司将在一个新地址安装使用这条生产线，并且约定出资方负责将该生产线迁移到新地址并负责安装调试。这时需要如何选择评估假设和价值类型？ 根据该案例的情况，需要选择移地使用假设下的市场价值。

【例5-34】某企业因城市规划建设搬迁，涉及对企业资产补偿和收益损失补偿评估，涉及搬迁资产的评估，如何设置资产评估的相关假设？

企业由于需要搬迁，因此全部资产不会在原地继续使用，需要移地使用，因此对于各单项资产的评估应该采用移地使用假设。

在搬迁评估中，评估专业人员需要关注相关拆除费用和运输费用是否在委托评估范围之内。本案例中，如果约定政府单独支付搬迁的拆除费用和运输费用，相关费用不在此次委托评估范围之内，评估专业人员仅需要评估无法搬迁资产的损失补偿费、可以搬迁资产在新址达到可使用状态的安装调试等费用，以及搬迁所产生的其他损失赔偿费；

如果约定政府部门不单独支付搬迁的拆除费用和运输费用，而是将其计入整体损失补偿费用中，此次委托评估范围包括拆除费用和运输费用，则评估专业人员还需要在评估可以搬迁资产的补偿价值时考虑拆除费用和运输费用。 10.最佳使用假设的应用

→最佳使用状态：可能是改变用途、改变规模、更新改造、重新开发或维持现状，也可能是前述情形的若干组合。

→需满足的条件：必须是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理地论证的使用状态。 11.现状利用假设的应用 ■ 与最佳利用假设相对应。

■是指按照资产目前的利用状态评估其价值，而不管其现状利用是否为最佳。 ■一般在资产只能按照其现实使用状态评估时选用。

【例5-35】某工业企业合法拥有的土地使用权，国有土地使用证载明用途为工业，最佳用途为商业，评估假设可否设定为商业用地用途？

对于该类问题需要分析，如果土地权利人无权改变土地用途，则只能按照现状利用假设评估；如果土地权利人有权利通过履行规定的程序改变土地用途，且能够提供支持按商业用途评估的规划资料，则可以在考虑支付必要变更成本的前提下使用最佳用途评估。

由于实际变更用途时自然资源管理部门还需要依据经备案的土地估价结果核定土地使用权人应补交的地价款，这很可能会与资产评估时采用的变更成本存在差异，资产评估专业人员还应当对此在评估报告中做出必要的提示。

针对资产状态的假设一般会对被评估资产的价值产生影响，因此，评估专业人员需要在评估报告中对所采用的假设进行必要的披露。 12.非真实性假设的应用

《国际评估准则2017》将非真实性假设称为“ 特别假设”。 《房地产估价规范》中使用的“背离事实假设”属于非真实性假设。

【例5-36】在某些业务中，评估师会被要求对已知被污染的不动产按照其未受污染的非真实性假设进行评估。当满足下列条件的情况下，评估师可以采用非真实性假设对已被污染的不动产权益进行评估： （1）最终形成的评估报告不会引起误导； （2）已告知客户此限制条件 ； （3）满足职业道德规则的所有要求。

为避免在市场上引起误导，评估师应当披露关于污染问题可获得的信息，解释使用非真实性假设的原因，明确并显著说明该假设以及使用其会影响业务结论。

在评估已被污染不动产的损失时，评估师需要分别评估该不动产假设未被污染和已被污染后的价值，后者需要考虑为补救受污染不动产而发生的成本、因受到污染对不动产用途产生的影响，以及市场担忧额外的环境风险对不动产价值的影响。

采用非真实性假设评估不动产的例子还包括：

对计划新建或改建的建筑物进行 现时性评估时，假设评估基准日尚未完工的建筑物已经竣工； 评估已知不存在排水设施的土地时，假设排水设施齐全，等等。 13.特别假设的应用

如果【例5-36】中的评估师只是接受委托对疑似受到污染的不动产进行评估，委托人要求评估结论考虑污染的影响，由于评估师未能从污染科技领域的专家和相关管理部门得到该不动产已被污染的信息，为了得到遭受污染可能对该不动产造成损失的评估结论，就只能使用被评估对象已遭受污染的特别假设。 采用特别假设评估不动产的例子还包括：

●对计划新建或改建的建筑物进行 预测性评估时，假设建筑物将在评估基准日竣工；

●在并不知道是否存在排水设施，也没有证据表明没有排水设施情况下，假设排水设施齐全条件下评估土地，等等。