株洲冶金学院项目土地敏感性分析
一、株洲典型项目价格变化
2010年7月，我司对株洲房地产市场进行了详细的调查分析。2011年2月，我司再次对项目周边在售楼盘进行价格行情摸查，调查发现各项目产品销售价格在近半年的时间内均呈现上浮态势，具体变化如下表所示：
多层销售均价 项目名称 在售产品 2010.7 目前 增幅 高层销售均价 2010.7 目前 增幅 玫瑰名城 130-140㎡电梯房，5月推出80-90㎡产品 嘉盛华府 金色荷塘
在售临马路9层电梯公寓1*1，60㎡ 多层售完，仅剩18层128㎡户型 3850 3800 3900 售完 售完 4600 -- -- +18% 3600 3600 3600 3900 +8% 4300 +19% 3800 +6% 如上表所示，近半年时间株洲房地产市场价格上浮幅度均在6%以上，个别项目产品价格上涨幅度达19%。参照市场行情，保守估算本项目现时销售均价，在2010年7月预估价格基础上取最低涨幅6%预估项目现时价格如下：
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项目 多层 高层 商业 则销售收入为：
项目 多层 高层 商业 合计 2010.7市场价格（元/㎡） 价格增幅 现时估算销售单价（元/㎡） 4500 4000 8000 +6% +6% +6% 4770 4240 8480 单价（元/㎡） 4770 4240 8480 4452 可售面积（㎡） 30440 273960 12000 316400 销售收入（万元 ） 14519.88 116159.04 10176 140854.92 备注：项目单位销售价格则为：总销售收入/总建筑面积=4392元/㎡。 项目总可售面积31.64万平方米，总销售收入140854.92万元，整体销售均价4452元/平方米。此外，本项目可售稀缺商业铺位1.2万平米，仅占项目总建面3.74%，均价8480元/㎡为保守估算价格，未来还存在较大上升空
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间。
二、项目土建建筑成本及其他 项目土建成本及营销费用、税费如下： 序号 1 项目 前期及配套费用 房屋建筑工程费 多层 数量 320700 320700 30440 273960 16300 320700 320700 320700 320700 单价 212 1293 900 1350 1070 80 250 55 130 投资额（万元） 6798.8 41468.3 2739.6 36984.6 1744.1 2565.6 8017.5 1765.5 4169.1 备注 根据株洲一般标准，包括规划、勘察、设计及建设中的相关配套费用 元/平方米 2 其中 高层 商业 3 4 5 6 装修工程费 公共配套设施费 管理费用 财务费用 包含土建工程费、桩基础工程、一般水电安装、消防、煤气管道、电梯等 参考株洲市装修造价水平，取80元/平方米 根据株洲市建筑㎡ 1-4之和的3% 按株洲标准取130元/㎡计 3
7 不可预见费用 部分成本合计 8 9 营销费用 营业税、所得税及附加 总投资 320700 320700 320700 320700 320700 55 2075 88 527 2690 1765.5 66550.4 2817.1 16902.6 86270.0 1-4之和的3% 元/平方米 销售收入的2% 销售收入的12% 不计土地成本总投资 项目不计土地成本情况下，土建成本及营销费用、税费等总投资为86270.0万元，单位投资2690元/平方米。
三、敏感性分析 计算说明：
以土地价格为150万元/亩时为例，项目总成本及利润计算如下： 土地价格=150万元/亩
总投资（不计土地成本）=86270.0
总成本=土地价格+总投资=150*160.35+86270.0=110322.5万元 利润=销售收入-总成本=140854.9-110322.5=30532.4万元
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利润率=利润/总成本=30532.4/110322.5=27.68%
假定项目销售价格不变，地价成本变化时，项目总成本及利润变化情况：
相关指标变化情况 因素变化情况 总投资 （不计土地成本） （万元） 敏感性分析结果 总建筑面积 （m2) 销售收入 （万元） 总成本 （万元） 利润 （万元） 利润率 基本方案 地价150万元/亩 容积率=3.0 180万元/亩 200万元/亩 地价变化 250万元/亩 280万元/亩 300万元/亩 320700 320700 320700 320700 320700 320700 140854.9 140854.9 140854.9 140854.9 140854.9 140854.9 86270.0 86270.0 86270.0 86270.0 86270.0 86270.0 110322.5 30532.4 115133.0 25721.9 118340.0 22514.9 126357.5 14497.4 131168.0 134375.0 9686.9 6479.9 27.68% 22.34% 19.03% 11.47% 7.39% 4.82%
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