农用地征收补偿价值评估问题研究

农用地征收补偿价值评估问题研究

潘美虹 孟威云南大学发展研究院

随同城市化步伐加速，越发多农用地被征收转用为建设用地。但现今普遍存在着农用地征收补偿价值被低摘 要：

估情况。对此，本文将从农用地价值作用因素及价值构成两方面进行分析。征收补偿 农用地 价值 价值构成关键词：

一、农用地征收补偿价值评估

问题提出

经济在发展，城镇化历程在加速。政府对很多农村集体所有土地大量征收并给予补偿。而从中却显现出一些不容忽视的问题。

强制性为土地征收较为突出特点。征收主体与被征农民之间在法律上并不存在一种讨价还价的对等关系。它们是一种命令及服从的行政关系。这种强制性还体现在国家的征收行为不用经由被征农民的同意。另一方面，它还以承担法律责任的形式来对妨碍国家建设征收土地的行为进行制止。被征地一方十足位于一个被动处境。

然而，如今评估农用地转用价值及征收补偿的方法存在不少缺陷，政府对被征地农民的补偿亦过于低下，补偿的价值构成也不合理。不少地方还屡屡出现农民土地被违法强征现象。农民作为弱势人群，面对强征甚多是望洋兴叹。他们土地被征而生活却没了应有保障。再加上土地征收补偿分配存在混乱，被征地农民安置困难等等，这都是土地征收所涌现的诸多急需解决的问题。土地征收制度改革迫在眉睫。

为此，文章给出两种重要探究。一种为农用地价值评估因素有哪些。另一种则为研究国家征收土地给予的补偿额应该包含的价值构成部分。

如上面所述的众多自然因素所制约。一个区域内土地所处自然环境越有利，自然而然它的价值就会越大。

社会环境因素纷繁交错（二）

农用地的评估价值除了受到自然因素影响外，还受到社会环境因素的综合作用。

区位要素影响。对于农用地价值而（1）

言，区位条件不容忽视。不一样的区域有不一样的土地利用方式，这就使得它们会有一个较大差异。以城市为中心对外辐射，土地与城市之间的距离也会影响到其评估价值。远郊农村农用地价值就比近郊的要低。而更为偏僻的就会更低。其次，交通便利程度与农用地价值也存在着正相关关系。基础（2）设施完善程度。基础设施与农用地的生产有着直接或间接的关联，也是一个区域内的日常生活保障。基础设施完善性对一区域发展作用显而易见。各种水电等设施都相对完善的农村土地比一个没有铺设下水系统的农村土地价值大。即农用地价值会随基础设施的完善而增大。土地供求关系。供求决定（3）了价格。区域经济发展状况、人们的生活（4）保障水平。一个地区经济发展乐观与否往往会牵涉着其周边地区的农用地价值高低。

城市规划及当地政策因素，等等。（5）

影响农用地价值因素相互交织，作用程度也不尽相同。在对征收补偿农用地的价值实行评估时，应根据实际情况来考虑各种影响因素的权重问题。

征地补偿应囊括的价值构成部分（三）

农用地征收补偿额是重要问题。它是公平正义的表现，同时也关系着生活是否得以保证的问题。据现行法规，土地征收补偿费由3部分构成，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。另，计算土地补偿费是该地被征收前三年平均产值6到10倍，每人安置补助费为4到6倍。地上青苗按当季作物产值计算。地上建筑等按其实际价值计算……[1]

按照这种计算得出的补偿额，并不是一种合理的评估计算方法。农用地对于农民而言是一种持久的生活保障，不会说过了三五七年农民就不再耕地去自动选择饿肚

子。而现行的所给予的补偿在“产值倍数法”

实质上可以说只是一段时期的价值补偿，并不是未来持续收益流的现存价值。更何况农民一生以农务为生，当其农用地被征收时，让其转换生存技能有一定困难。人道主义来讲，此补偿也是有待完善。在农用地征收补偿价值评估中，应更加关注社会保障问题。

其次，这种农用地征收价值评估方法，它只考虑到生产产值单方面的因素，却忽略了很多其它土地价值构成成分。农用地是具有选择价值的。当一片土地被征收转用为建设用地时，这种选择价值就会灭失。它在将来也就不再具有其它用途的选择可能性。一定程度上违背了人与自然可持续发展的要求。农用地除了自身土地价值外，它还拥有诸如生态功能等正外部性价值。这种生态环境是人们所共有的。宪法第十条指出：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。即农用地以公共利益为需”

要转用为建设用地时，它付出了其农用地正外部性的代价。这种代价应当由人们所缴纳税收来承担，即政府的补偿当中应当考虑到诸如生态功能这部分的价值及意义。

总的来说，农用地征收补偿价值评估中，土地本身的自然质量价格只是基础部分。它还应囊括社会保障价值、生态价值等诸多方面的构成。以至于不会使得农用地本身所具有的价值被低估，农民得不到应有的补偿及生活保障。

二、农用地征收价值评估影响因素分析

农用地价值除了具有诸如地域性等土地一般特性外，还拥有一些自身特性。例如它们受自然环境作用较为明显。又如在同一区域内，它们的价值远远小于商业用地等等。评估农用地价值，大体可从以下两方面入手。

自然环境影响土地价值（一）

农用地肥沃程度不仅跟土地自身息息相关，还与它本身所处的环境有着直接关联。例如水文、气候、地质地貌等要素，都不同程度地作用于农物生长。土地生产力是价值评估所考虑的重要因素。而它又受到着诸

参考文献：

[1]张卫华主编，吴向荣、龚洁婷编著.征地补偿索赔指南[M].北京.中国法制出版社，2008

[2]朱奉圭.土地经济学[M].法律出版社，1991

[3]单胜道.农地价格评估影响因素研究[J].地球科学与环境学报，2002年第2期

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消费导刊· 2015年10月刊