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一、项目内容及现状

1.1项目单位：

公司名称：上海XX

英文名称：OCEAN PALACE SHANGHAI 公司性质：内联企业 注册资本：13,552.25万元人民币

股 东：上海AA投资发展有限公司持股8100万股，占股59.77％ 上海XX文化旅游区开发公司持股5452万股，占股40.23％ 地 址：上海市浦东新区XX东路三甲港 通 讯：法定代表人：胡建国

1.2项目内容：

XX是中国第一个以拥抱热带海洋为主题，以天然温泉为水源，在超大型建筑物内人工营造阳光（恒温）、海浪、沙滩、热带园艺景观的全天候运动游乐项目。

XX设有游泳、嬉水、冲浪、划水、探险、漂流、游戏、激光水幕电影、大型水上表演、国际传媒播放、绑紧跳等几十种与海洋文化有关的运动游乐项目。

XX配套宾馆住宿、中西餐饮、购物观赏、商务会议等设施，使之成为一个集娱乐、运动、观赏、疗养、休闲、度假、会议为一体的大众参与型运动游乐项目。

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XX建成后，因其建造规模之大、真空造浪浪峰之高、综合娱乐设置之全、全恒温温泉之宜、室内立式冲浪之奇、以及成千上万名男女游客泳装参与之盛，甚称世界之最。参与型的XX将与参观型的东方明珠电视塔东西呼应，必将成为上海标志性旅游项目。

XX开工之初，被上海市政府列为一号旅游建设项目，受到吴邦国、陈良宇、龚学平、赵启正等同志的亲临指导，现虽因资金短缺而停工，但它的原创思想没过时，并且随着上海申博成功和收购方的介入，XX的项目价值必将更为突现，必将会迎接更多更新的机会。

1.3地理位置：

地址：上海市浦东新区XX东路三甲港(XX文化旅游区)。

位置：东沿东海岸防潮墙，西距机场快速干道2公里、南距浦东国际机场5.3公里，北距三甲港1公里。

交通：XX东路将XX与机场快速干道连接、机场快速干道与与磁悬浮列车、地铁二号线连接。地铁二号线将向东延长到浦东国际机场，原规划设有“海宫站”。

XXXX东路，已开通三条旅游公交车线路。其中外滩线28公里。

1.4天然温泉：

XX地下存有上海唯一的地下古死火山口。日前已打井见水，水温40℃以上，水质甘甜，矿物含量颇多。

XX利用得天独厚的温泉资源而一举多得，既可解决水源水质来源，又可减少恒温成本提高经营利润；既给游客享受温泉带来的润泽肌肤、健体强身的功效，又给投资者因天然资源的独占性带来的经营利润的持久性。

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1.5设计规模：

项目建筑用地：16.67万平方米（250亩）。

扇形主体建筑：占地5万多平方米，总建筑面积14.78万平方米，总高45米总长399.5米，总宽178.5米，屋顶钢网架最大内跨距127.5米。

同类单体建筑规模世界第一。

设计接待规模：静态客容量18,000人；日最大接待54,000人次；财务预算取日均接待10,000人次。

设计消费标准：门票平均55元/人，其他消费45元/人，则： 设计现金收入：2亿元/年。 按(365天×100元×5500人次/天)预算 3亿元/年。 按(365天×100元×8200人次/天)预算 4亿元/年。 按(365天×100元×11000人次/天)预算 5亿元/年。 按(365天×100元×13700人次/天)预算 参照：东方明珠塔：(见：上海证券报2001年8月19日)

设计接待规模：正常接待人数5000人/日，实际最高接待人数25,000人/日。

实际接待人数：1400万人/7年。(1994-2000) 综合现金收入：9.36亿元。 平均接待人数：5500人/天。平均现金收入：260元/人 偿还银行贷款：3.7亿/3年。收回全部投资：8.3亿/6年。

说明：东方明珠电视塔为“参观型”旅游景点，游客为一次参观者。 XX为“参与型”远动、游乐场所，游客为多次参与者。

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1. 6在建投资

总 投 资：9.25亿元人民币。 完成投资：3.10亿元人民币。 开工日期：1996年9月。 停工日期：1998年9月。

续建工期：18个月(全面复工至建成开业) 停工原因：资金短缺。

自用土地：250亩、用地性质：“娱乐用地”，使用期限：40年。 如土地按现价10000万元计算，且负债按已达成的债务减免意向计算，则： 初步评估总资产：4.152亿元， 初步评估净资产：2.695亿元，

根据达成的债务减免协议总债务：1.457亿元， 每股净资产：1.98元/每股， 资产负债率：35%。

1. 7配套工程：

1、

专用公路总投资7000多万元，由XX公司投资已于2001年完工通

车，目前海宫已通一路旅游专线车，两路公交车；

2、 3、 4、

浦东供电局投资的区域变电站已建成使用，(定额3.5万千伏安) 高压天然气管道离XX1.5公里； 地下温泉已打井见水；

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5、东海岸防潮堤墙己建成使用(按千年一遇设计)。

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二、行业背景及项目特点

2.1行业背景

旅游业是永恒的朝阳产业，是实现物质生活和精神需求相结合的最佳产业，是满足人类求新、求知、求乐、求心身健康的永恒产业。

2.1.1国际行业背景

国际旅游市场上，滨海旅游业异军突起。据世界旅游组织统计：滨海旅游业收入已经占到全球旅游业总收入的1/2 ，约为2500 亿美元，比10年前增加了3倍；沿海37个国家的旅游总收入达3572.8 亿美元，占全球旅游总收入的81％。在欧美、澳洲和东南亚一些滨海地区，滨海旅游业早已成为国民经济的重要组成部分。专家认为，滨海旅游不仅投资少、周期短、行业联动性强、就业功能高，还具有需求普遍和重复购买率高等诸多优点。（见《解放日报》2003年4月21日经济版头条）

正因为以上原因，“阳光、海浪、沙滩”被称为世界旅游三要素。

2.1.2国内行业背景

因旅游业具备稳定增长的条件，旅游资源可以永续利用，旅游业已成为我国发展最快的产业之一。国家旅游局2002年6月28日发布公告称：2001年是中国入境旅游、国内旅游、出境旅游全面发展的一年。全年入境旅游人数达8901万人次，旅游外汇收入达178亿美元；国内旅游人数达7.84亿人次，国内旅游收入达3522亿元人民币；旅游业总收入达到4995亿元，相当于当年国内生产总值的5.2%，比上年提高了0.15个百分点。旅游业作为国民经济新的增长点的地位得到了进一步巩固和发展。

加入WTO也会给旅游行业带来新的机遇。加入WTO后，越来越多的外国游

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客将选择中国作为旅游目的地，中国未来的入境旅游市场潜力无限。

北京申奥成功，将给我国旅游业带来巨大的发展机遇。世界各国的游客将由此关注并重新认识中国，入境旅游人数将大有增加。

国家旅游局何局长在一次深圳举行的全国旅游工作会议上说：“过去20年，我国从旅游资源大国发展成为亚洲旅游大国，今后20年，要实现向世界旅游强国的历史性跨越。目前，国家旅游局已经制定出今后20年行业发展目标：到2020年，我国入境旅游人数达1.35亿到1.45亿人次，比1998年增长1.1倍到1.3倍；国际旅游外汇收入520亿到750亿美元，增长3.1倍到4.9倍；国内旅游收入1.9万亿到2.7万亿元人民币，增长6.9倍到10.3倍。据测算，届时旅游业总收入将超过3.3万亿元人民币，相当于国内生产总值的8％，比目前增长近1倍。”

2.1.3上海行业背景

上海市旅游产业连年稳步增长，浦东新区的旅游业近年来呈现飞速发展态势。

从市旅游委起草的滨海旅游规划中看到，崇明东平国家森林公园和东滩林湿地、浦东XX文化旅游区、宝山横沙岛、南汇滨海、奉贤海湾等五大滨海旅游区已赫然在目，滨海旅游业将成为未来上海旅游经济和海洋经济的新亮点。其中，浦东XX文化旅游区则依托空港建设，重点发展海上体育运动、会议休闲、特色餐饮等旅游产品，重点建设三甲港温泉保健疗养基地、水上旅游基地、旅游度假村等项目。（见《解放日报》2003年4月21日经济版头条）

申博申办成功等于给上海做了一个巨大的世界性的广告，国内旅游也会高潮迭起。在今后的8年中，旅游业每年会有较大的收入增量，到举办当年会增加更多，来上海的游客会成倍增加。

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2.2项目特点

2.2.1以回归自然为主题

上海XX的创意源于“崇尚自然”的中国文化；源于“人类起源与发展的历史就是在与大自然搏斗中成长发展起来的历史”的辨证唯物主义思想。她与美国式的卡通、探奇文化有着不可替代的民族特点和地位。她源于自然而高于自然，是让人们回归自然，参与其中与大自然搏斗，从而得到身心健康。

2.2.2以海洋文化为卖点

上海XX，顾名思义就是人工模拟的室内热带海滨，就是再造世界旅游三要素：“阳光、海浪、沙滩”，因此其卖点也可以引申为“泳装进场”。

2.2.3以全民健身为内容

上海XX的市场目标是广大的消费者，其载体为游泳、冲浪、滑水等与海洋文化有关的健康娱乐运动，即符合国家提倡的“全民健身运动”方针，又改善市民特别是双休日的生活质量，提供一个心旷神怡的活动场所。因此XX的建成，将成为一个重要的精神文明阵地，为上海市民的健康娱乐需要做出应有的贡献。

2.2.4以持续经营为基础

上海XX与一些“参观一次就够了” 的观赏型旅游项目有着本质的不同，她集观赏、运动、休闲、健身等功能于一体，为持续经营或向会员制发展创造了条件。其游客的“重复性”、“健康性”所带来的市场潜量、经营方式的拓展，以及超长经营寿命期等优势，都是不可估量的。

2.2.5代表了新一轮都市旅游休闲的发展方向

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上海XX的“超大”克服了一般室内主题乐园空间小的弱点，并使其升华到“恢宏”的境界；又以“室内”解决了室外主题游乐园，特别是水上游乐园易受天气影响的致命弱点，可以一年四季全天候开放营业；上海XX还具备了花园式主题游乐园和健身运动俱乐部的优势。并将世界旅游三要素（阳光、海浪、沙滩）发展到了一个新的领域。因此，上海XX不论是项目本身所具备的健康性、参与性、大众性、观赏性、新颖性，还是游乐的可重复性，都是一般主题游乐园无法相比的。

2.2.6“海派文化”的代表作

上海旅游业欠旺，一个重要的因素就是缺少能代表上海的大型旅游吸引物。集高科技与现代化一体的XX，宏扬的是海洋文化、都市文化，其贝壳式建筑，有明珠之母之称，功能上结束了“上海靠海，无处下海”的历史。

上海XX与上海背靠长江，吸收外来文化，并融入大海的文化底蕴极其相似。她采用高科技手段，将长江黄颜色的水，变成大海蓝颜色的水，正是上海融入世界的缩影。

2.2.7大上海的旅游标志性建筑

上海XX具备了多个“世界第一”和“国内首创”，与上海国际大都市的地位以及上海的海派文化极相匹配，是上海不可多得的旅游标志性建筑。因此，在经营策略上，将上海XX融入“海派文化”，并成为大上海的特色标志，在社会上达到“来上海必到XX”的共识，是战略也是目标。

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三、市场分析

3.1旅游消费现状：

游览大都市标志型新景观是国内来沪游客首选目标

受上海市旅游委员会委托，上海城市社会经济调查队1997年10月对来沪旅游的16,500名国内游客作了一次抽样调查，见下表:

景点 新外滩 南京路 淮海路 东方明珠 豫园 南浦大桥 四川路 到访率（%） 75．1 71．9 41．3 35．1 31．3 30．0 26．4 景点 大世界 杨浦大桥 动物园 上海博物馆 大观园 野生动物园 植物园 到访率（%） 25．4 24．6 14．7 14．4 6．1 5．6 4．9 从以上统计分析，国内游客来沪除了游览大都市标志型新景观外，逛街购物也是主要目的。另一些娱乐场所到访率平平，原因之一是没特色，又不能代表上海新形象，三是路途遥远交通不便，四是布局分散。

3.2游客消费趋势：

A、都市旅游方兴未艾

B、城市居民热衷自费旅游势头连年看涨

C、 住房、子女教育、旅游已成为城市居民三大消费热点。 D、 水上度假将成旅游新概念

E、“新生代”消费群占据消费市场最大份额，旅游成为该消费群三大热点之一。

外地来沪游客职业构成表(单位:%)

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总计 管理人员 技术人员 职员 教师 工人 农民 学生 游览度假 23.1 12.6 12.9 29.3 41.3 24.7 17.1 49.0 探亲访友 16.8 4.5 10.1 17.7 22.9 22.1 23.9 24.0 商务 29.1 64.1 32.7 32.5 3.4 18.7 11.6 0.6 会议 5.3 8.4 7.7 4.0 6.4 0.6 0.4 0 文化交流 4.6 1.9 17.9 1.3 13.7 1.1 0.8 3.6 其他 21.1 8.5 18.7 15.2 12.3 32.8 36.2 22.8 3.3竞争状况

上海市目前主要水上乐园情况一览表

名称 锦江乐园水世界 江湾造波游泳池 花花龙水上世界 南上海水上世界 热带风暴 茜琪世界 佘山漂流世界 太阳岛度假区 开业年 占地面积 1992 1987 1995 1996 1997 1997 1997 1997 1万平米 3万平米 投资额 600万 780万 地址 虹梅路201号 国和路346号 枣阳路525号 奉贤县洪庙镇 号 北侧 佘山沈砖公路 青浦县沈巷镇 交通 沪辛线等 8\\139路 日专线车 人民广场等外有专线车 专线车 \\陆青线 锦江乐团门口有专线车 有专线车 主要项目 世界 世界 道 造波池\\滑道\\水炮 地铁\\徐闵线\\造波池\\滑道\\漂流90\\55\\61\\75\\造波池\\童话水67\\94路\\双休造波池\\戏水池\\滑2.5万平米 3000万 150亩 600亩 600亩 4000万 3.5亿 4亿 七宝新镇路78地铁辛庄站有霹雳河\\海浪池\\潜水艇 冲浪池\\火山爆发 漂流河\\水幕电影 南汇航头商城沪南线\\塘四线18万平米 1.5亿 4公顷 虹口公园等处水上健身池\\沙滩 排球 上海师目前主要水上乐园门票及客流量一览表

名称 佘山锦漂流世界 太阳岛度假区 大康海宫 周一至周五价 成人 40 60 30 儿童 25 45 20 双休日价 成人 40 60 30 25 45 20 全年经60天 60天 365天 年客流量 日均客流量 儿童 营时间 P11

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希尔西海洋世界 江湾造波游泳池 花花龙水上世界 体育场海洋世界 南上海水上世界 热带风暴 茜琪世界 40 35 20 40 40 40 40 20 5 12 20 32 40 40 50 35 30 50 40 60 45 30 5 18 30 32 60 40 60天 60天 60天 365天 60天 60天 60天 80万人次 1.3万人次 备注：团体票7-8折优惠 分析：从以上列表可知，目前上海已有的水上乐园，不论从地理位置，交通状况，项目规模和项目特点都无法与XX相比。

现有的水上乐园除了面积不超过3000平方米的大康海宫和体育场海洋世界是室内型，其他都是露天式，全年经营期为60天。

从经营效果来看，除了远郊的水上乐园收益不太理想外，市区和近郊的水上乐园收益普遍较好。规模较大的热带风暴，日均流量达到1.3万人次，日最大流量超过了3万人次，究其原因是因规模大，上档次，而相对广告成本就比较低，宣传效果就好，占据市场优势。而一些规模小的水上乐园基本已无力量在广告宣传费用高的大上海开展广告宣传攻势，只能吸引周围居民参与，导致市场份额不足。

3.4海宫目标市场定位

随着浦东国际机场的开通和大上海都市旅游热潮的兴起，从2001年起，每年已有超过1亿人次到上海观光旅游、探亲访友和从事商务活动。

从“消费者研究”可知，国内来沪游客首选目标是游览上海大都市标志型新景观。XX作为上海市功能性的标志型旅游吸引物，占据世界第一的位置，理应是中外游客到上海首选目标。

因此，海宫的市场定位主要为国内外来沪人士。

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3.5经营思路

形成游客“到上海必到海宫”的理念

以上海XX“世界第一”为市场卖点，应用大幅度广告的覆盖效应，让外省市到上海的每个游客都知道上海XX，以此满足游客“到上海，看大都市风采”的心理要求，创造最大的市场潜量，从而，形成游客“到上海必到海宫”的理念。推出的品牌是：“海宫，世界最大”。

考虑到海宫规模巨大，日接待1万人与接待5万人，经营成本相差无几的特点和海宫可重复游乐的特点，可考虑大幅让利上海市民，增加人气和边际效益。特别要注意培养“新生代”为海宫固定消费群。

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四、市场预测

4.1上海市旅游市场基数

（根据上海市统计局1998年上海市国民经济和社会发展统计公报）

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 2 3 4 市场目标 总人口 （万人） 1464.00 210.00 313.69 77.59 64.59 104.97 70.00 50.00 消费倾向预测（单位：元） 年均工资 11918.00 12217 9042 18906.00 18906.00 11918 年均收入 8773.00 8923.50 6670 13399.60 13399.60 5407.00 8773 年均消费 6507.72 6628 4825.30 10209.00 10209.00 4207.38 6507.72 旅游消费 642.00 655.25 456.94 1049.14 1049.14 388.97 642.00 一 上海市 学生市场 国有企事业 集体企事业 其他企事业 其他从业人员 企业接待市场 政府市场 动者 其他散客 会议市场 国内旅行社 国际市场 其他散客 合计 农村集个体劳232.92 295.24 5555.00 500.00 200.00 140.00 4715.00 6974.00 二 非上海市 4.2市场目标预测

根据统计分析，近几年来每年外地来沪的游客增长速度均在10%以上，2001年以后，外地来沪人员已超过1亿人次。

仅以纯观赏性的东方明珠电视塔为例，在面对金茂大厦竞争的情况下，年接待游客仍超过300万人次，2002年元旦期间日接待超过3万人次。

浦东新区海洋世界门票110元，2002年开业半年接待人次已超过100万（见新民晚报2002年8月17日二版）。

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取3%作为海宫的市场目标，则当年开业时外地来海宫的游客为295万人次；上海当地人口为1,400多万，按5%作为海宫的市场目标，则当年本地来海宫的游客为70万人次。外来游客为80%，本地游客为20%。

海宫的市场目标为：365万人次/年。

4.3经营规模预测

由于外省市人到海宫游玩不受节假日的约束，因此，295万外省市人按全年平均分布，每天有8,082人次。

上海本地人绝大多数只能在节假日到海宫游玩，70万本地人按全年节假日平均分布，每个节假日将增加6,364人次。

每个节假日的游客为14,446人次。

4.4会员卡市场分析

海宫规模巨大和经营成本相对固定，决定了海宫在经营上可以大规模优惠门票，发行会员卡。

海宫设计静态游客规模最大为18746人，日最大接待能力为5.4万人次，而经营成本则与日接待1000人相差无几。因此，海宫有每年送出1,000万人次的免费门票能力。

如每张门票卡每年享受50张免费门票，则每年可发放20万张门票卡。除发行“个人卡”外，还可发行“家庭卡”、“老年健康卡”、“团体卡”。

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五、财务预测

5.1收入预测

A、经营内容及价格

海宫的门票价格：节假日为60元；非节假日为50元。 门票包括了海宫内全部景点的游乐。 当日门票有效时间范围为9:00－21:00。 B、营业收入测算表

序号 项目 营业额 114天/年14446人/天60元/人=9881万元/年 251天/年8082人/天50元/人=10143万元/ 年 二 更衣柜 三 器材出租 四 商品销售 1 泳装销售 365万人/年90%10元/人=3285万元/年 365万人/年40%15元/人=2190万元/年 外地游客295万人70%=206万人 本地游客70万人35%=24万人 按男女比例3:1计，则： 男泳装172万人/年15元/条=2580万元/年 女泳装58万人/年50元/条=2900万元/年 共计5480万元 2 纪念品 五 快餐 六 饮料 365万人/年25%10元/人均=912万元/年 365万人/年80%20元/人均=5840万元/年 365万人/年80%8元/人均=2336万元/年 1402（40%毛利） 934万元 3504（40%毛利） 2336万元 547（40%毛利） 365万元 2557万元 3288（40%毛利） 2192万元 2190万元 10143万元 3285万元 直接成本 营业收入（毛利） 20024万元 9881万元 一 门票 1 节假日 2 非节假日 P16

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人均消费 109.77元 60个50000元/个=300万元 2000辆次5元365天=365万元 341套300元365天40%=1494万元 各种健身、娱乐场所纯利500万元 纯利500万元 43226万元 23.95元 494万元 9235万元 85.82元 300万元 365万元 1000万元 500万元 500万元 33991万元 七 广告出租 八 停车场 九 宾馆 十 会所 宴会厅 合计 C、发放“海宫门票卡”每年可增加收入1.1亿元

按发放10万份计算，每份收取特惠门票免费加入费500元就可筹资： 10万×500元=5,000万元。

1000万人次的免费门票按60％到访率和每人平均消费20元计算，每年可增加收入1.2亿元：500万×60％×20元＝6000万元

注：以“优惠门票”的形式出现，是让利于市民，特别是让一些收入较低的市民有机会长期到海宫健康心身，是响应国家全民健身运动的倡议。收取的加入费是以开发商先期已投入为前提，并没有承诺以“高额现金回报”为条件，因此完全没有非法集资嫌疑。

5.2成本、费用预测

A、影响成本费用的因素

影响海宫经营成本费用变动的因素主要是季节变化和建筑恒温措施。要保持室内恒温，冬季须供暖，夏季要制冷，春秋季节只需小量的供暖和制冷。因此，海宫的成本费用因素比较单一。

根据气象资料显示，川沙以东地区，7、8月间平均气温27.4摄氏度，1月最冷平均气温3.3摄氏度，全年平均气温高于20摄氏度的有125天。因此，海宫全年完全不需供暖和制冷的约有85天，大负荷供暖的只有70天，其他春秋两季只需少量供暖和客房制冷。室外最高温度达到33摄氏度以上时，也

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只是客房、餐厅制冷，海宫游乐区少量送冷气。

成本、费用估算表

序号 1 成本项目 单位 0.84元/t 0.70元/kwh 1200元/t 2500元/t 1.5万元/t 万元 万元 万元 万元 万吨 万千瓦时 吨 吨 吨 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 单价 年耗量 55 3854 4900 600 20 年成本及费用 占成本比例 1617 612 360 2589 46 2698 621 150 30 50 3595 1217 2045 1000 800 200 4262 7857 10446 24.8% 34.4% 11.6% 19.6% 9.6% 40.8% 75.2% 100% 30年折旧 12年折旧 12年折旧 备注 固定资产折旧 1.1 建筑物 1.2 机械设备 1.3 三电设备 2 小计 燃料及动力等 万元 2.1 水 2.2 电 2.3 重油 2.4 柴油 2.5 水处理药剂 2.6 其他 小计 3.1 维修维护费用 万元 3.2 工资及附加 3.3 管理费 办公费 小计 总成本费用 其中：广告费 万元 2+3 直接成本费用 万元 5.3成本费用构成分析

从上表可知，一般年份总成本费用为10,446万元，除去折旧费，直接费用为7,857万元。其中燃料及动力占总成本费用的34.4%，特别是年用电费用为2,698万元。因此，如何节约用电是降低费用的关键。

工资及附加占总成本费用的19.6％，其份额也不小，如何实行劳动人员的精干高效，避免人员沉淀膨胀是减少开支的课题。

5.4利润预测

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正常经营（不发卡）分年利润预测表（损益表）

单位：万元

序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 项目 营业收入 营业税 总成本费用 利润总额 所得税 税后利润 盈余公积金 应付利润 累计分配利润 营业期 1 33991 1700 10446 21845 21845 2184 19661 19661 2 33991 1700 10446 21845 21845 2184 19661 39322 3 33991 1700 10446 21845 1638 20207 2021 18186 57508 4 33991 1700 10446 21845 1638 20207 2021 18186 75694 5 33991 1700 10446 21845 1638 20207 2021 18186 93880 6 33991 1700 10446 21845 3276 18569 1857 16712 7 33991 1700 10446 21845 3276 18569 1857 16712 8 33991 1700 10446 21845 3276 18569 1857 16712 110592 127304 144016

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六、 财务效益分析

6.1财务现金流量表分析

正常经营（不发卡）时的 现金流量表（全部投资）

序 号 1 年代 项目 现金流入 30000 30000 10446 2.3 营业税及附 加 2.4 所得税 3 4 1700 10446 1700 21845 0 10446 1700 1638 净现金流量 -9000 -11000 -4000-300021840 量 0 0 0 5 5 20207 3 10446 1700 1638 20207 6 10446 1700 1638 20207 14311 10446 1700 3276 18569 32880 10446 1700 3276 18569 51449 18569 70018 3276 10446 1700 33991 1.1 营业收入 2 现金流出 33991 9000 11000 40000 2.1 固定资产投9000 11000 400资 2.2 经营成本 00 12146 33991 33991 12146 33991 33991 13784 33991 33991 13784 33991 33991 13784 33991 33991 15422 33991 33991 15422 33991 33991 15422 建设期 1 2 3 4 5 6 经营期 7 8 9 10 11 12 单位：万元

累计净现流-9000 -20000 -6000-9000-6815-4631-2610-589投资回收期：4.3年（自营业开始）

6.2盈亏平衡分析

海宫固定成本为10,446万元，它随游客数量的变化量很小，可忽略不计。这样，当年游客人数达到122万人次，营业毛利润收入达到10,470万元时，为海宫的盈亏平衡点。也就是说，按人均消费109.77元，人均毛利润收入达到85.82元，日均客流量为3,342人次，日营业收入36.68万元时，为海宫的盈亏点。

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如除去折旧，则海宫年客流量达到91.6万人次，毛利收入达到7,865万元时为海宫的最低盈亏平衡点：日均客流量为2,510人次，营业收入27.55万元。

6.3还款计划

借款还本付息预测表 单位：万元

序 号 1 1.1 项目 借款及还本付息 年初借款累计 本年应计息(6%) 年份 建设期 3 300 4 1 2 营业期 3 4 5 6 0 0 360 2589 35000 65000 50000 35000 20000 5000 3000 2100 1200 300 1.2 本年借款 1.3 35000 30000 0 2118 300 3900 2118 3900 1.4 本年还本 1.5 本年付息 2 还借款来源 2.1 利润 2.2 折旧 偿还本息后余额 未分配利润余额 15000 15000 15000 15000 5000 3900 2589 356 356 3900 2589 356 712 3000 2589 -382 330 2100 2589 518 848 1200 2589 21845 21845 20207 20207 20207 20207 11418 17258 12266 29524 P21

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七、风险因素及对策

7.1汇率因素

目前中国人民币并非自由兑换货币。但升值压力较大，国际信贷对海宫有利无弊，应充分利用。将来宾馆、门票收入会有外币收入，但只要采取及时结算的策略，缩短外汇占用时间，即可避免汇率风险。

7.2行业风险

中国在不断开拓新的旅游项目，以吸引更多的游客。XX虽然是目前最大的人工室内恒温人造海景项目，但仍然不能完全排除其他旅游项目竞相发展而出现的行业竞争给XX形成的竞争压力。

项目优势与回避办法：

1、上海有关部门已经表示，类似XX的项目不会再获立项批准，以免造成重复建设，由此免除了同类项目竞争的后顾之忧。

2、XX毗邻机场，面向大东海，其上海市最近的可供“看海”“玩海”的海岸线独特地理位置，是无法拷贝的。

3、上海市的人口、素质、和经济条件、消费能力，以及海派文化都是国内其他地区所没有，就算搞了同样的项目，也无法与XX竞争。

4、XX将由著名的国际管理公司管理。利用国际管理公司高水平的管理，将给消费者提供非常清洁、幽雅的环境；舒适、温馨的感受。国内一些高 级宾馆由国际管理公司管理的成功例子已经证明了这一管理手段的竞争能力。

5、XX仅仅是以XX为起点的第一个项目。除此外还将陆续兴建“冰雪世界” 等大型项目，形成中国无与伦比的综合性旅游景观，其规模效益将在竞争中保持更大的优势。

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7.3技术风险

XX是迄今为止世界上最大的室内人造海景。大跨度的网架结构、超大空间的恒温技术、大规模热带植物的北移、大能量的人工造浪设施以及大容量的水体净化技术等等在国内乃至世界上都是罕见的。如果未能解决技术问题，也会给经营带来风险。

回避办法：

1、XX的土建工程为一般性建筑，没有特殊的技术要求和技术难度。大跨度网架结构在中国也属于成熟技术，不存在复杂的技术难题。

2、考虑到海边的风力因素，XX的技术部门专门进行了风洞模型试验，为设计施工提供了可靠的技术数据，使XX具有抵抗12级台风的能力。

3、保险公司将为XX提供建筑、财产、人身意外伤害保险。

4、采用国际上现有的先进的水处理技术，加强卫生管理，加速水的净化处理和循环。 使大量的水体始终达到和超过国家卫生标准。 即使儿童不慎饮用了水，也不至于影响身体健康。

5、XX的整体计划都执行了国家标准，只要按质量要求施工，加强施工监督，加强经营管理，就不会出现技术方面的风险。

7.4能源风险

XX的成本构成中的燃料油气和电的价格有上涨风险，会增加经营成本，从而影响XX的经济效益。

回避办法：

1、由于浦东新区实行特殊优惠政策，两年免征、三年减半，开业前五年征收所得税的政策使XX仅从税收优惠政策里得到的好处，足以抵消价格政策放开的不利影响。

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2、由于XX没有原材料消耗，成本与收入有较大的财务空间，另外，成本构成中油气和电的支出也仅占总成本的20％左右。同时，由于政府大力支持能源工业建设，三峡水电和上海市的发电量将会迅速增加，电价将会比较稳定。

3、底下温泉能大大减少以加热为主的XX能源，另外二期投资建设“冰雪世界”项目，根据设计，“冰雪世界”制冷所释放的热能，也可为XX服务，用以提高热能的有效利用率，减轻能源涨价的影响。

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八、原创思想暨XX在整体规划中的作用

在面对太平洋的上海浦东新区XX文化旅游区“931”地块北部，规划面积1000亩，形成巨大的飞碟型建筑群------XX、三极冰宫、东海沙城、竞技广场、健康中心、东海长堤。其构思独特，布局合理，每个项目都无明显的背角、死角，既节约了土地，又便于交通和项目间交流。最重要的是1000亩的巨型飞碟将傲视全世界。

海宫，还有三极冰宫、东海沙城等项目都是源于“崇尚自然”的中国文化；源于“人类起源与发展的历史就是在与大自然搏斗中成长发展起来的历史”的辨证唯物主义思想。她与美国式的卡通、探奇文化有着不可替代的民族特点和地位。她源于自然而高于自然，是让人们回归自然，参与其中与大自然搏斗，从而得到身心健康。这些项目与一些观赏型的旅游项目有着本质的不同，她集观赏、运动、休闲、健身等功能于一体，为持续经营或向会员制发展创造了条件。

XX为第一期项目。她集观赏、娱乐、运动、休闲、探险于一体，充分考虑到游客的广泛性、大众化和参与性。和自然的大海相比，XX有自然大海所拥有的阳光、海浪、沙滩、热带植物，又没有自然大海受季节的限制，大风大浪的危害，鲨鱼的侵袭和海水的苦涩滋味。同时，XX又具有自然大海所不具备的丰富多彩的娱乐设施、各种完美的服务、四季恒温的环境、海水，因而XX有源于自然又超于自然的特点，是人对环境的再创造，是人与环境的天然和谐。

XX项目虽然停工几年，但并未过时，仍然是海派文化的代表，她与上海背靠长江，吸收外来文化，并融入大海的文化底蕴极其相似。她采用高科技手段，将长江黄颜色的水，变成大海蓝颜色的水，正是上海融入世界的缩影。

三极冰宫（原称冰雪世界）是一个大型室内恒温零摄氏度以下的冰雪游乐宫。将营造极地（南极北极）和第三极（喜玛拉雅山）景观，设置寒带动植物观赏景区，展示登山文化、爱斯基莫文化以及各类冰雪体育娱乐项目。内设“三极博物

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馆”。已批准立项。

东海沙城是一个大型室内沙漠娱乐宫，营造沙漠景观文化，设置沙滩、沙雕、沙疗、滑沙、堆沙、沙漠探险、沙滩排球等与沙和沙漠有关内容于一体的沙文化项目。让游客不仅领略到沙漠的各种自然奇观，还可以了解到与沙漠有关的知识及文化。

竞技广场将广泛搜集世界各地的各种丰富多彩的竞技项目。包括人与人之 间，人与物之间，物与物之间的竞技、搏击。既有传统的、古代的、也有现代的 ；既有观赏性又有参与性；既惊奇、刺激又安全愉悦。将与电视台联手。也还可作会展之用。

健康中心将以人类健康为主题，以天然温泉为依托，设置世界各地被民间广泛认可而又行之有效的保健手段。从医学、药学、食品、环境、心理学、哲学、宗教 、运动、气功等各种角度对人的生理和心理健康提供全面服务。使人在轻松愉快的休闲享受中，得到生理和心理的保养。

东海长堤是在XX临海处围海造堤，形成2000亩水面的人工沙滩，可以从事各种室外水上娱乐活动。 同时东海长堤的兴建可以把台风造成的巨浪和海潮阻拦在外。湖里的清水还将成为XX的一部分海水取水源。

苏州河两岸曾经使上海从荒蛮走向文明，黄浦江两岸是上海现代化的缩影，由XX为起点的成片开发， 又将把上海引入海洋文化的新概念，必将昭示上海的未来。

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