商业地产工程管理

商业房地产项目开发不同于普通的住宅房屋开发，传统的住宅开发就是根据城市住宅需求的市场调查结果，考虑项目地块价值空间，结合营销策略进行规划设计，在符合城市规划要求的前提下进行施工图设计，通过工程建设达到工程质量验收标准，最终完成销售后实现整个开发的回报率。而商业开发的回报率是通过有效的融资、高效的商务谈判以及招商结合商铺销售和店铺租赁以及后期的商业运营和物业管理，最终获得高额的投资回报。因此，商业地产的工程管理不能按照一般的住宅房地产的工程管理模式搬来套用，那样会给商业开发项目带来大量的工程变更和巨大的经济损失。下面从工程管理五个阶段来进行阐述： 一、规划审批和报建阶段：

根据项目前期的商务谈判或签订的联合发展协议和公司的项目建议书，委托设计部门做好初步方案设计，做好商业经营布局和商业业态的总体布局，商场的楼层和建筑面积、楼梯、机房、前后区的划分等，一定要从建筑立面到建筑内部的多功能性和多种适应出发，做到利于调整和修改以适应今后的商业业态的变化。有别于住宅规划，住宅规划一旦确定之后是不会经常进行调整和修改的。 二、施工图设计阶段：

从建筑、结构、给排水、暖通、电气、智能系统、交通、外环境等全方位统筹考虑，做到建筑节能合理；结构适应多种功能的调改；建筑给排水符合卫生防疫和城市供水要求；暖通的动力站提供多种冷热媒，做到匹配合理、节省资源。电气达到变电所容量合理、用电设备负荷适应商业多用途的要求；智能监控系统和安防系统合理划分集中设置；建筑周边商场出入口、人行道以及停车场的设置要即能满足城市要求又能满足商业小区的人流和车流；外环境要做到既不浪费规划土地又能给将来的商业运营提供足够的空间，并与红线周边的城市环境做好合理的过渡。

三、工程建设施工阶段：

1、工期的控制：由于商业开发项目多数都属于订单式，在商务谈判完成并签订协议后，商场开业时间就已经确定，根据这个节点倒排工期施工是商业地产的常规做法。这个工期是绝对不能突破的，一旦违约将给开发商带来商业索赔和造成极大的经济损失。

2、施工过程控制：在施工过程中会出现很多意想不到的调整与变更，一个大型商场进驻经营是通过招商实现的，尤其一些世界一流或国内一流的大牌子是非常挑剔的，必须满足他们的一切要求才肯进驻经营，比如LV(法国的路易威登)、杰尼亚、古驰等品牌不但对内部有要求，对建筑的外部还有要求（橱窗、角门、泛光等）前后的电梯位置，后方的面积等都要求非常苛刻。因此，在施工中经常会出现大量的改动，有时还需要对结构进行钻孔加固等方式处理。这些大量的变更和调整不仅影响工期还增加造价，同时，要进行大量的内业资料的归档。有些卖出去的商铺被商场反租，原来的独立计量的水、电、暖都要进行调整，这样会给****机房的容量带来很大的压力，以及会影响整个供暖和空调系统的划分。这些工作都必须由设计部和工程部的技术人员共同配合才能完成。 3、外环境和外配套的施工控制：

这两内容非常重要，它也直接关系到商场能否顺利开业。外环境必须在外配套完成后才能进行施工。外配套主要指市政各种管线，比如高压电缆、电视电话宽带电线有线电视电缆、路灯电缆、保安监控电缆、市政进户管、市政排水管网、集中供热管网、城市煤气管网等。这些工程属于专项分包项目，不由开发商控制，所以，必须提前做工作，提前做准备打出余量。这些工作完成后才能做外环境工程铺装地面、建筑景观和绿化。 四、竣工验收阶段：

由于工程进度被商场开业时间的所控制，所以为保证商场开业经常出现分段交工，分段验收

的情况发生。因此，必须做好这个准备，一旦工程不能总体竣工必须做好分段验收的准备。首先从设计上就给予考虑，将各个系统划分出来，可以达到独立使用的条件。然后，从施工上考虑，首先完成商场开业部分的各个专业的分项工程，并能达到独立使用和验收标准。尤其是消防部分必须完成消防控制中心的设备安装与调试任务，并可以切断其他未完工的控制环路。

五、建设工程移交阶段：

在办理完工程验收手续后，要进行两项移交：

1、物业移交：将全部的竣工图和设备质量保修证书移交给物业部门，进行书面交接。 2、城建档案馆移交：将所有的前期资料（五证）、循环图、竣工图备案证等材料移交城建档案馆。