98年房改

一、1998年城镇住房制度改革的进展

（一)停止住房实物分配，加快推进住房商品化

全国房改与住宅建设工作会议之后，各级党委、政府按照会议精神和《通知》要求，结合各地实际情况，抓紧制订深化房改的实施方案，并积极组织实施。截至1998年底，上海、河北、安徽、山西、吉林、山东、江苏、内蒙古、广西等21个省（区）出台了深化住房制度改革的方案.总的看，各省(区、市）制定的实施方案是积极稳妥的，基本体现了《通知》的有关精神。各省、自治区、直辖市也已陆续停止了住房实物分配。

按照国务院领导关于中央国家机关房改方案要为全国作出榜样，起示范作用的指示。建设部、国家计委、财政部、中国人民银行、国管局、中直管理局、北京市房改办起草的《中央在京党政机关进一步深化住房制度改革实施方案（代拟稿）》，已经国务院原则通过。并分别向全国人大机关、全国政协机关、中共中央和国务院有关部门通报了情况，大家对《方案(代拟稿）》的总体反映较好，认为国务院从年初提出年内停止住房实物分配，到下发《通知》，广大干部职工对停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化已经有了比较明确的认识和心理准备，《方案（代拟稿)》体现了《通知》精神，思路清晰，基本符合国家机关的实际情况。

（二)建立职工住房补贴制度，逐步实行住房分配货币化

《通知》规定停止住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)超过4倍以上的地区,应建立职工住房补贴制度.这是现阶段实行住房分配货币化的一个主要措施。

从各地情况看，住房补贴的发放采取了一次性补贴和按月补贴的方式，个别城市采取了基本补贴加一次性补贴的方式。为更好地处理老人和新人的关系,把现实情况与长远的货币工资分配结合起来,绝大多数省、市采取了一次性补贴和按月补贴相结合的方式，在”老房老办法、新房新办法”的基础上,采取”老人一次性补贴,新人按月补贴”。即对房改方案实施前参加工作的职工（简称\"老人”），采取一次性补贴，可以比较灵活、公平地处理各种不同情况。中央在京党政机关房改初步方案是：老职工申请购买住房得到单位批准后，单位直接将补贴资金划入售房单位，职工住房补贴额计算公式为：（每平方米建筑面积的基准补贴额+年度工龄补贴额×职工工龄）×职工住房补贴面积标准。凡房改方案实施后参加工作的职工（简称”新人\"），直接进入货币工资分配的新体制，采取提高单位住房公积金缴交率的办法，将过去住房分配体制中实行的二次分配直接变为一次分配，提高职工工资中的住房消费含量，纳入工资动态调整管理。这样做，有利于建立规范的住房分配货币化的制度,也有利于工资制度改革.

（三）完善住房公积金制度，加强住房公积金管理

住房公积金是指与国家机关、企业、事业单位、社会团体和其他组织建立劳动关系的,具有城镇常住户口的在职职工及其所在单位，按照职工工资收入总额一定比例缴存的具有保障性、互助性、义务性的一种长期住房储蓄金.职工个人及单位为职工缴存的住房公积金属于职工个人所有。公积金管理按照”房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督\"的原则进行。住房公积金主要用于职工购买、建造、翻建、大修自住住宅，任何单位和个人不得截留或者挪作他用。住房公积金存、贷款利率，由中国人民银行会同国务院建设行政主管部门提出方案，报国务院批准后执行.

经过几年来的努力，全国各地已经普遍建立了住房公积金制度，并积累了一些经验。截止1998年底，全国住房公积金累计归集额已超过1200亿元。为管好、用好这笔基金，

保障其在使用、运行中的安全，保护人民群众的切身利益，国务院有关部门正抓紧起草《住房公积金管理条例》，以进一步规范住房公积金的管理。

（四)调整住房金融政策，支持居民住房消费

为支持城镇居民购买用住房公积金建造的自用普通住宅，中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》。个人住房担保贷款是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，并符合有关贷款条件。银行发放贷款的数额,原则上不高于房地产评估机构评估的住房价值。如申请使用住房公积金贷款购买普通住房的个人，在借款申请得到批准后，将由贷款银行用转帐方式将资金划转到售房单位。住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍;贷款期限最长不超过20年，借款人在贷款期限内，按月归还贷款本息.

1998年，大多数城市调整了住房公积金的贷款方向，加大了支持个人买房的力度，个人住房担保贷款业务在部分地区已得到了较快发展。如上海市自92年开始已经累计向14。57万户家庭发放个人住房贷款98。4亿元.其中98年新增贷款50.71亿元，支持购房面积达468。83万平方米；天津市向4。08万户购房家庭发放住房公积金贷款19。62亿元,利用住房公积金贷款购房面积占商品房销售面积的50％.许多城市利用住房公积金发放的个人购房贷款量与住房公积金的归集量基本持平。各国有商业银行也普遍加大了住房信贷力度，扩大了贷款规模，并适当放宽了贷款条件.截至到98年底，工、农、中、建四家国有商业银行发放的个人住房贷款余额为710亿元，其中利用住房公积金发放的委托贷款余额为220亿元，自营性贷款余额为490亿元。住房公积金贷款和商业银行的组合贷款业务也在很多城市有了较大发展。住房消费信贷的扩大，有力地支持了居民住房消费的提前实现。

（五）改革住房供应方式，加大经济适用住房建设,并逐步过渡到住房供应社会化

过去各单位大多自建住宅,建好后以实物形式分配给职工，在这种体制下，各自为政,自成系统，往往与城市总体规划相矛盾，不仅多占用土地,增加投资成本，也不便于进行集中物业管理。90年代以后，一批按照城市总体规划布局,功能完善的住宅小区相继建成.这些住宅小区在基础设施配套、居住环境和物业管理等方面都为住宅建设起到了很好的示范作用。

改革住房供应方式，可以改变过去分散建房的弊端，统一按照城市总体规划和功能分区，分片开发，集中配套，有利于在住宅建设中引入竞争机制，降低开发建设成本，提高住宅产业化水平。

为将住宅业培育成为国民经济新的增长点，不断满足广大中低收入家庭日益增长的住房需求，国家在实施安居工程的基础上，将发展经济适用住房作为住房供应的主体.在建设经济适用住房时由政府采取行政划拨土地，给予一定税费优惠政策，规范成本价格构成，开发利润控制在3%以下，作为普通微利商品住宅销售，实行政府指导价。

1998年国家分三批下达了经济适用住房建设投资计划，共下达施工面积2.1亿平方米，年度建设总投资1703亿元，其中银行贷款711亿元。为加快计划落实，适当调整了住房信贷条件;并允许近期机关、企事业单位在符合土地利用总体规划和城市规划的前提下，经有关部门批准，利用本单位取得合法使用权的建设用地，自建或职工集资建设经济适用住房。

（六）稳步开放存量住房市场

1998年，在上海市对已购公有住房进行上市出售试点工作取得成功经验的基础上,一些地区也根据本地实际积极稳妥地开展了存量住房上市交易的试点工作，相应出台了已购公有住房和经济适用住房上市交易的办法,按照严格准入控制、先试点后推开、合理调节收益、规范操作程序的原则，稳步开放已购公有住房和经济适用住房再交易市场。目前，开放已购公有住房和经济适用住房再交易市场的有浙江、山东、安徽、贵州以及上海、天津、重庆、成都、沈阳、大连、福州、长沙等30多个省、市.在开放房改住房上市交易市场的同时，天津、上海、武汉等城市还积极开展公有住房使用权上市流通的探索，从而使整个存量住房有了上市流通的渠道.

随着存量住房市场的开放，将扩大房地产市场的规模，促进房地产市场的均衡发展，刺激住房消费,带动了商品房市场的进一步繁荣。

（七）住房制度改革中存在的几个主要问题

党中央、国务院对深化城镇住房制度改革非常关心，各省、区、市党委、政府也十分重视，大部分地方已出台了本地区城镇住房制度改革实施方案，但工作中还存在一些亟待解决的问题。如一些地方在实施细则和停止住房实物分配出台时间上，存在观望和逆向攀比倾向,有意提高经济适用住房基准价格,扩大住房补贴面积标准,扩大测算住房补贴的基础面积标准等。

二、1999年房改工作中的几项主要任务

住房制度改革涉及到广大职工的切身利益,政策性强而又十分敏感，必须按照\"中央放心、人民安心、有利稳定、促进发展\"的方针,加强组织领导，严肃纪律，扎扎实实把工作做好。1999年,城镇住房制度改革的中心任务是全面贯彻落实《通知》精神.在停止住房实

物分配的基础上，加快建立适应各地实际情况的住房分配货币化制度;加快现有公有住房出售，做好新老政策衔接;规范房改住房交易行为，推动住房二、三级市场的发展;继续采取措施，解决目前一些城市高房价、低租金之间的矛盾，鼓励职工购房；制止和纠正房改中的违规违纪行为，建立职工住房档案.

（一)全面出台住房分配货币化方案，建立规范化的住房分配货币化制度

1999年是建立规范化的住房货币化分配制度的关键一年。去年,各省、自治区、直辖市根据《通知》要求以贯彻《通知》的方式或单项文件的方式，已明确了停止住房实物分配的时间和步骤.今年,对尚未出台贯彻《通知》意见的省、自治区、直辖市要尽快出台贯彻《通知》实施意见；在此基础上抓紧完善和出台各市、县进一步深化住房制度改革方案，重点是住房分配货币化实施方案，争取在今年上半年基本建立起适应各地区实际情况的住房分配货币化制度.

住房分配货币化的制定要着眼于新制度的建立;要考虑当前国民经济结构调整时期国有企业的暂时困难，注意处理好党政机关与国有企业职工之间的平衡；要注意研究和发现不同类型企业实行住房分配货币化的好的经验，并加以总结和推广；要继续做好方案实施的宣传、引导工作,保证住房制度改革积极稳妥地向前推进。

(二）加快现有公有住房出售，做好新老房改政策衔接工作

要按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定，继续推进租金改革，租金改革既要充分考虑居民的经济承受能力，也要考虑住房维修管理的实际需要以及与购房职工的平衡，同时应结合建立廉租住房供应体系做好对最低收入居民和特殊群体的租金减免工作。现有公房的出售,重点是售房价格调整和优惠政策的清理,今后公房出售原则上要实

行成本价，并逐步向经济适用住房价格过渡,现行的优惠政策要按照决定进行清理，凡不符合决定的政策一律取消。各省在近期应对本辖区内的公房出售政策进行一次检查清理，各地要认真加以落实。

（三）规范房改住房交易行为，推动住房二、三级市场的发展

为促进住房流通，满足不同层次居民的消费需求，要稳步开放房改住房二、三级市场。要规范交易行为，尽快建立房改房上市交易准入制度。房改房上市出售应具备当地城市政府提出的基本条件。首先，要取得房屋所有权证，共有的房屋要提供共有人同意出售的证明，上市出售后不造成职工家庭新的住房困难。其次，职工出售以标准价购买的住房，应出示原售房单位是否优先购买的证明，设定抵押权的住房，应提供抵押权人同意出售的证明；职工出售按成本价购买的住房，如与原售房单位就调离单位（含辞职）有处置住房的约定的，应提供原售房单位同意出售的证明。第三，如有特殊要求的房改住房，单位可制定上市规定。

关于房改房上市交易后的收益分配问题，由于现有公房地段不同，级差地租差别较大,而职工在购买房改房时,没有考虑地价因素，因此上市收益差别较大，因此，一定要制定收益分配调节政策，解决收入分配中的矛盾。

(四)继续采取措施，解决目前一些城市高房价、低租金、低工资之间的矛盾，鼓励职工购房

我国长期实行低工资、低房租的政策，随着城镇住房制度的改革，职工住房消费的心态也发生了变化。为加快现有公有住房的出售,要进一步缓解租售比差价过大的矛盾，逐步提高公有住房租金标准。

由于我国现阶段经济发展水平不平衡,不同地区、不同行业之间职工收入水平存在差异，特别是一些国有企业效益较差，下岗职工生活还比较困难，在提高职工工资收入和住房租金方面,各地要结合实际情况，着力于建立新机制.当地城市人民政府要确定本地区收入线标准,鼓励职工购买现有公房和经济适用住房。各地要结合实际情况,根据财力的可能，制定切实可行的廉租住房的供应和管理办法。城镇廉租住房的供应,原则上从腾退的旧住房中筹集解决，新建廉租住房的建设标准必须控制，要确保廉租住房的供应对象为最低收入居民，并建立居民收入提高后的迁出机制。

目前，在一些大城市和特大城市，房地产市场管理不规范,商品房质次价高,虚假广告误导消费者的现象普遍存在。1999年要加强房地产市场和价格的监管，引导房地产市场健康发展。对经济适用住房要严格按照建房[1998］154号和计投资[1998]1474号两个文件的要求，做好住宅建设管理工作。

(五）制止和纠正房改中的违规违纪行为，建立职工住房档案.

建立职工个人住房档案，是房改和住房管理中的一项基础性工作，也是保证职工已购公房和经济适用住房交易市场健康发展的重要措施，必须认真抓好。

由于历史的原因,过去在住房实物分配中存在的一些问题会随着住房制度改革而显现。对职工购买现有公有住房，各单位应制定一个面积控制标准,控制标准可有一定幅度，达到下限即为达标，超过上限即为超标。对住房未达标职工的补差问题,可视情况采取多种办法解决，如采取出售公房时减收房价款的办法,也可采取面积差补偿的办法,或者由各部门以面积为基础加一定的地段调节系数作为现住房的计算依据进行补偿等.对超标住房的处理，可以在规定的标准基础上上浮一个档次执行，超过上限的原则应分割退回原产权单位，确实无法分割退回，超标面积按照经济适用住房基准价格处理，对房价低于经济适用住房基准

价格地区按实际价格确定。

要在继续贯彻执行《国务院办公厅关于制止违反规定突击分房和低价出售公有住房问题的紧急通知》和《监察部、建设部、财政部关于制止和纠正城镇住房制度改革中违规违纪行为的通知》规定，对房改中的违规违纪行为进行清查纠正。