农村宅基地使用权如何转让能生效

（一）转让方流转宅基地后仍有住所

“户有所居”是农村宅基地首先要解决的问题，转让、出卖等行为的基础条件之一自然就是转让的一方农民要有地方住，不能在宅基地使用权转让后再伸手找村集体要地。

新修订的《土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。这就是说，能够合法转让的一般都是闲置宅基地上房屋或者因继承等历史遗留原因形成的合法的“一户多宅”房屋。农民是不能将自己唯一的一处居住用房转让出去的。

（二）必须是合法的宅基地上房屋。

（三）宅基地流转必须经村委会或者村集体同意。

（四）仅能在本集体经济组织内部转让。

（五）受让方要符合“一户一宅”原则。

一、宅基地使用权是什么

宅基地使用权是指公民个人在国家或集体所有的宅基地上所享有的建造房屋以使用居住的一种物权。我国《民法典》规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

二、取得宅基地使用权的条件

（一）必须具备村民资格。申请人必须是无宅基地、家庭人口众多确需分户居住的，因国家或乡（镇）建设需要另行安排宅基地的或者在农村落户需建住宅而无宅基地的情况的的村民。

（二）申请人提出申请。村民首先向所在地的农村集体经济组织提出申请，集体经济组织同意后将申请提交乡（镇）土地利用总体规划，尽量利用原有的宅基地和村内空闲地。

（三）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件。宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基使用权消灭。譬如出现地震、海啸、山洪、山体滑坡等自然灾害造成宅基地灭失的，宅基地使用权自然消灭。