法律分析：
民宅商用是归住建局和规划局管。所谓的住改商，就是指将住房改建成商用房，这里主要是分为两种情况:在个人的宅基地上，直接将上面的住房改建成行业用房；个人并未拥有宅基地,然后根据自己的需求直接在宅基地_上建造商业用房。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
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