详细分析住房贷款方式

一、贷款额度

1、住房储蓄贷款：依据储户的住房需求和储蓄能力来确定贷款额度

2、商业贷款：按现在银行的规定，单笔贷款无最高限额，但银行根据借款人每月还款能力进行测算确定最高贷款额度。可贷额度＝家庭月收入减去生活费用等开支后的还款能力相应贷款年限的每万元月还款额。

3、公积金贷款：各城市都有最高贷款额度限制，以北京为例：目前，购买首套自住住房，贷款最高额度调整为120万元；购买第二套普通自住住房的，贷款最高额度仍为80万元。

二、贷款利率

1、住房储蓄贷款：目前住房储蓄贷款3．3％恒定利率

2、商业贷款：商业贷款的基准利率是由央行统一规定的，各大银行可根据实际情况在基准利率的基础上进行调整。最新金融机构贷款年基准利率为：一年以内（含一年）4．85％；一至五年（含五年）5．25％；五年以上5．15％

3、公积金贷款：目前1～5（含）年期限贷款年利率为2．75％，5（不含）～30年期限贷款年利率为3．25％。

三、贷款期限

1、住房储蓄贷：最短为2年，最长为16年

2、商业贷款：借款人的贷款期限最长可以计算到借款人65周岁，同时不得超过30年

3、公积金贷款：借款人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年

四、贷款要求

1、住房储蓄贷：需要提前与银行签订合约性储蓄计划，并一次性存储或每月规律性的存入一定数额，满足相关评价条件后，就可向银行申请购房贷款，同时，还可以将存储的金额取出自用。

2、商业贷款：支付了规定比例的首付款（一般是不低于所购房屋总价的30％）或在贷款银行存入了不低于首付款的存款。

3、公积金贷款：

（一）购买政府部门审批的政策性住房的借款申请人，原则上应建立住房公积金账户12个月（含）以上，申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。

（二）购买非政策性住房的借款申请人，原则上申请贷款前12个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。

（三）借款申请人为在职期间缴存住房公积金的离退休职工。住房公积金缴存情况须满足以上三个条件之一即可从以上四点我们可以看出，由于各地对于住房公积金贷款的最高贷款额度有一定要求，不能满足中低收入者的大额贷款需求，而商业贷款又有满足规定首付比例等要求，住房储蓄贷款相较于其他两种贷款的公益性更强，重点满足居民中远期住房金融需求。目前国内独家试点运营住房储蓄业务的专业性银行为中德住房储蓄银行，在天津、重庆地区提供该项业务。据了解，这一制度今年有望在天津、重庆试点基础上向全国推广，若能将此项住房贷款业务推向全国的话，对于中低收入者和社会夹心层人群来说无疑是一大福音。