贵阳商业地产分析

中投顾问提示：一边是面临严厉的调控政策，一边则要应对市场竞争的战火硝烟，传统住宅销售的“春天”似乎正在远去。与此同时，许多房企正苦苦探索升级、转型及可持续发展之道：摒弃传统住宅销售的短期获利模式，不限贷不限购的商业地产成为了他们的新方向。 一边是面临严厉的调控政策，一边则要应对市场竞争的战火硝烟，传统住宅销售的“春天”似乎正在远去。与此同时，许多房企正苦苦探索升级、转型及可持续发展之道：摒弃传统住宅销售的短期获利模式，不限贷不限购的商业地产成为了他们的新方向。从今年开始，贵阳的商业地产已经呈现出明显的井喷趋势，业内人士分析，限购政策的持续，将刺激商业供应量持续走高，未来伴随着越来越多的商业地产短时间内集中上市，商业地产市场竞争将更加激烈。

1用地计划大增商业地产春天即将到来？

据贵阳市国土局公布的2013年贵阳供地计划显示，今年贵阳计划供应土地面积为3954.5万平方米，同比增长约47%。其中，商服用地（商业与服务业用地）供应530.66万平方米，相比2012年同期商服用地计划推出了约183.5万平方米，同比增长高达189%，而前年的商服用地量与2012年基本持平。

据了解，从近5年来的供地情况看，贵阳市商服用地供应情况可用“U”字形来形容。2009年，贵阳市商服用地计划为442.3万平方米，但2010年这一指标下降到396万平方米，2011年时开始触底，2012年继续徘徊，今年则出现了井喷之势。不仅如此，贵阳今年将重点推进34个城市综合体试点建设。此外，在整个贵州省范围内，100个城市综合体建设也成了当地政府今后五年的重点工程，其中今年内将有五分之一的项目“落地”，预计拉动全省城市化率提升3个百分点。

事实上，由于最新出台的限购政策，部分投资者正在被“逼”出住宅市场，此时，贵阳商业地产也正呈现成扎堆亮相的局面，为此有人猜测贵阳商业地产的春天即将到来。 从目前公开显示的情况来看，在售的中天·未来方舟、花果园项目都有体量巨大的商业部分，而贵阳西南国际商贸城更是投资超600亿元，占地10平方公里的超大商业项目，加之近期将面市的贵阳国际金融中心，以及作为贵阳市首批34个城市综合体试点项目的大川白金城和贵阳俊发城等项目中的城市综合体，还有不少中小项目中配套的写字楼、公寓等商业部分，未来贵阳商业地产的激烈竞争局面可以预见。

另外一个值得注意的是，即将落户观山湖区的万达广场，项目选址在观山西路与云潭南路交叉口西南侧，计划用地面积约220亩，总建筑面积约95万平方米，预计总投资47.8亿元，按照目前的方案设计：商业面积约25万平方米，其中购物中心约17.5万平方米；甲级写字楼约22万平方米；一座400个房间的五星级酒店；公寓约35万平方米；停车位4550个。近期拟启动一期25万平方米商业购物中心建设，投资约12亿元，建设周期一年半，后期还有甲级写字楼、五星级酒店和高级公寓。

虽然近期商业地产项目的动作频繁，但有业内人士坦言，在项目宣传都采取尽可能低调，不刻意去宣传“不限购、不限贷”的字眼。“因为国家政策就在那里，太刻意地去宣传不限购不限贷，反而觉得和政府唱反调。另外，我们都知道，和政策最直接挂钩的就是市场，如果开发商宣传过于高调、商业地产过热势必引起有关部门的注意，这反而不利于我们的市场

推广。”

2商业地产竞争加大

随着贵阳城市化进程的加快，尤其是对住宅市场实施限购调控政策以来，商业地产已经从传统的商铺向城市综合体转变，商业地产格局正在洗牌重组。而限购政策的持续，必然将刺激商业地产供应量持续走高，未来伴随着越来越多的商业地产短时间内集中上市，商业地产的竞争将更加激烈。

在这一波商业地产的开发热潮中，不难发现，除了专注做商业地产的万达等品牌外，包括本土的中天、宏立城和外来的俊发等品牌，都是做住宅产品起家的。该业内人士直言，无论是主动转型还是被动而为，从品牌树立方面，商业开发无疑更容易为开发商积累品牌信誉度，一旦运作成功，将成为品牌标杆。不过，对于传统住宅开发商来说，转型商业地产并不容易。毕竟进入一个全新的领域，从物业管理、商业运营到人才培育都需要时间积累。所以，未来贵阳楼市中关于商业地产的竞争，不只是一场争夺客源的竞争，更是一场关于商业运营专业程度的“赛跑”。

事实上，综览商业地产的开发模式，在全国范围内拥有一套成熟的运营模式的企业几乎没有。虽然万达、世纪金源和万象城是目前国内商业地产中比较成熟的一个业态模式，但是相较于每个企业自身的定位，这种发展模式并不具备参考价值。所以，传统住宅开发商转型做商业地产，必须要搭建商业地产运营团队，还要对市场容量和商业体量的推盘节奏有非常准确判断。同时，还要在商业项目加入文化，在千军万马角逐中，突显个性化主题，避免与其他商业地产同质化，才是能够在竞争中取胜的关键。 3政策逼购房者转向商业地产

一方面是众多事实表明高通胀下房产依旧是最佳的保值增值手段，另一方面新国五条细则下限购的全面收紧和二手房收益20%个税的征收将投资客挤出住宅市场，在此情况下部分购房者或被逼着“倒向”商业地产。而在部分业内人士看来，商业地产高额的买房成本、异于住宅的产品属性以及后期的较高持有成本等都要求购房者在购买时需慎重考虑。 “就商业地产的几类产品而言，商铺和写字楼目前准入门槛较高，总价大多要大几百万，并不是一般人想买就有能力买的；soho介于住宅和写字楼之间，虽然部分小户型的产品价位较低，但由于其商业性质，在居住功能上具有”硬伤“，如无法通油烟管道，无法通水通电，此外后期的物业成本也是按商业标准来计算，这也是一笔不小的费用。”有业内人士分析指出。

为此，不少业内人士都认为购房者在购买商业地产产品时，首先要“量力而行，有多少钱办多少事”；其次，在购买时要充分考虑项目本身的特性，不仅要看项目整体的规划和未来的发展，也要注重产品的自身品质。