房地产评估专业的实习报告(实习报告).doc

首先，让我谈谈房地产的理论认识。房地产是一种稀缺资源、一种重要的生产要素和生活必需品。这是人们最珍视的最具体的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对它的需求日益增加。在市场经济中，房地产仍然是一种商品，已经成为人们投资自己住房的好目标。房地产业是国民经济中的一个重要行业，由房地产投资与开发、咨询、估价、经纪、物业管理组成。房地产是一种特殊的商品，房地产是一种特殊的产业。虽然现代房地产业在我国的兴起已经有近十几二十年的时间，但它的发展势头强劲，充满活力，吸引着全世界的目光。特别是1992年和1993年我国出现了“房地产热”，1993年后开始实施“宏观调控”。1998年，有人提出把住宅建设作为新的经济增长点等。房地产业在中国社会主义市场经济发展中的地位越来越重要。从表面上看，房地产估价似乎是估价人员在给房地产定价--估价人员会按照他们认为的价值支付。但实际上，房地产估价不应是估价人员主观随意的定价，而是估价人员模拟市场价格形成，揭示客观存在的房地产价格或价值、的机制和过程，是科学与艺术的有机结合。做好房地产估价，不仅需要熟悉房地产估价理论、的方法和技巧， 还需要具备房地产系统政策、开发与管理、经济、建设、城市规划、法律等方面的知识，并需要理论与实践的高度结合。 实习期间，通过与万隆相关评估师的接触，可以了解到他们原本学习的是建筑设计、建筑经济，甚至会计，但在实践中他们必须具备各方面的综合知识。只有这样，评估工作才能尽可能地做好。房地产、房地产、

土地和建筑有不同的含义。其中，房地产可以指土地、建筑物以及土地和建筑物的组合。房屋是指土地和建筑物的结合。土地仅指土地的一部分。例如，当提到土地价格时，价格不包括地面建筑的价格。建筑物仅指建筑物的一部分。我国有些人习惯称房地产估价为房地产估价，但这还不够确切。由于评价一词的含义过于宽泛，它不仅可以包括房地产价值评价，还可以包括房地产质量、等级评价，甚至房地产系统政策评价、房地产企业信用评价等。，所以更准确的说法是称之为房地产价值评估、房地产价格评估，简称房地产评估。从专业的角度来看，房地产估价是指专业估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序、选择合适的估价方法以及对影响房地产价格因素的综合分析，在估价时点对客观合理的房地产价格或价值进行估计和判断的活动。房地产估价应依靠科学的估价方法，不能仅仅依靠估价人员的经验。房地产估价有三种基本方法，即:比较法、成本法、收益法。此外，还有一些主要的估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价格法、基准地价修正法等。然而，在实习期间，通过一些案例和与评估师的交谈，我们可以看到，无论哪种方法最终由市场决定，任何房地产估价案例都受到市场的极大影响。影响房地产价格的因素很多，也很复杂。评估人员必须掌握影响房地产价格的各种因素，以及这些因素如何以及在多大程度上影响房地产价格。目前，影响房地产价格的因素主要包括以下9类:1、自身因素；2、环境因素；3、人口因素；4、经济因素；5、社会因素；6、管理因素；7、心理因素；8、国际因素；9、其他因素。房地产估价程序是指房地产估价全过程中各具

体工作按照其内在联系的顺序。一般来说，房地产估价活动的全过程和步骤如下:1、从取得估价业务开始到估价资料归档完成，取得估价业务；2、接受评估委托，明确基本评估事项；3、制定考核操作计划；4、收集评估所需的数据；5、估价对象现场调查；6、计算选定的估价方法；7、确定评估结果；8、写评估报告；9、交付评估报告；10、评估数据归档。虽然房地产估价应该按照上述程序进行，但实际估价中的各个步骤并没有分开，会有一些交叉甚至重复。房地产估价的一般要求是独立性、客观性、公正性。具体评估工作应遵循以下五个原则:1、法律原则；2、最高和最佳使用原则；3、替代原则；4、考核时间原则；5、公平原则。房地产估价的原则是使不同的估价人员在估价的基本前提下有相同的理解，同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的估价结果是近似的。专业估价师是指通过房地产估价师资格考试，并经相关主体部门核准登记，取得房地产估价资格证书的人员。要成为一名合格的房地产专业估价师，不仅要满足一定的要求，还要遵循一定的职业道德。因为鉴定人的鉴定结果是否客观公正，不仅取决于他对鉴定理论和方法的掌握程度、鉴定实践经验，还取决于他的职业道德。在实习期间，我了解到万隆的评估人员不仅具有注册房地产估价师的资格，有些还具有土地估价师的资格，有些还具有注册会计师、注册资产评估师的资格。在与他们短暂的两周接触中，我发现他们工作非常认真，非常认真。只有这样，他们才能对估价对象负责。其次，让我谈谈房地产估价的感性认识。虽然我和蒋先生只去了两个星期，但万隆的评估师说，我们正好赶上，因为这一阶段是他

们一年中生意最忙的时期，每年夏天他们都“又热又干”每当他们有评估项目时，我们都会和他们一起去参观、理解。通过实际接触，我对房地产估价有了更深的了解。以下是我在实习期间遇到的一些案例。案例一:2004年7月6日8: 30，我们与项目经理凌涛和他的助手小昭一起去了莘庄的一家工厂进行评估。这是万隆闵行区法院委托的司法评估项目。工厂最初租用了新庄x村的土地。由于土地的征收和管理，在工厂与x村和土地管理办公室就厂房、办公楼的价值达成共识之前，对方拆除了厂房、办公楼、宿舍等。因此，双方发生了纠纷，工厂将x村和土地管理处告上法庭。万隆房地产评估有限公司受闵行法院委托，对拆除的厂房进行价值评估。当我们一行人来到工厂的原址时，评估师们立即开始取证。由于厂房、办公楼等已被拆除，一方面他们拍照取证，另一方面他们要求工厂和x村相关人员到场，进行相关询问，并按司法程序签字作证。在获得证据时，他们非常仔细地询问了建筑物的高度、建筑面积，建筑物是红砖还是空心砖，以及地基是如何铺设的。工厂的双方发生了争执。为此，我们开车到离工厂原址12公里的新地点收集证据，并得到了原厂的照片。当我们回到万隆时，已经是12: 30了。案例二:2004年7月8日13:00，我们与项目经理向海等四人一起到位于嘉定的上海永靖纺织有限公司进行了评估。公司拥有一栋办公楼、三栋厂房和接待处，委托XX装饰公司进行装修。XX装饰公司因业务繁忙，将装修工程分包给其他公司，并预付10万元。工程进行一段时间后，承包商提出资金不足，要求XX装饰公司支付20万元。双方发生了争执。万隆房地产评估有

限公司受XX装饰公司委托对装修部分进行评估。我们到达后，评估人员首先对三个地方的装修情况做了大致了解，并进行了现场调查。他们对用于装饰的建筑材料类型有信心、规格、数量等。然后，我向对方索要这三个地方的图纸。由于测量工作非常复杂、耗时，双方同意重新安排测量。案例三:2004年7月9日12点，我们和助理会计师赵文安等三人一起去了宝山市月浦镇的一处住宅进行评估。这是万隆宝山区法院委托的司法评估项目。这是一栋住宅，建筑面积57平方米，总建筑面积6层。这栋房子位于六楼，1993年底翻修过。从那以后大约十年了。由于离婚，当事人要求分割财产。万隆房地产评估有限公司受宝山法院委托，对该房屋的房屋价值及装修进行评估。当我们来到6楼时，评估人员首先查看了房屋产权证等相关文件，然后测量了房屋的面积，记录了装修的新旧程度、使用的材料、装修中的物品，最后请当事人过目并签字。我原以为这个评估项目很简单，但是当我们回到鲁家浜路的时候，已经是16点了。案例4:实习的第一周，我们主要和万隆的评估师一起出去做项目。实习的第二周，由于天气炎热，公司的评估人员没有出去做项目。我和姜先生也在公司了解了一些情况，看了他们对评估项目的评估报告。在此期间，我看到这样一份评估报告:万隆房地产评估有限公司接受金山区法院的委托，对位于红梅路269号的宝成大厦806 、807 、808进行拍卖底价评估。宝成大厦位于红梅路，是一个相对成熟的区域，周边环境也相对成熟，因此本次评估项目采用市场比较法。估价人员选择位于红梅路263号的宝成大厦150X 、40X与金美公寓160X作为对比。这三栋

房子都在6月份售出。前两者分别以2房1厅的价格出售，成交价格分别为7008.10元/平方米和6477.30元/平方米。后一套为3房1厅，成交价格为6248.90元/平方米。估价人员以宝成大厦806室为基数，通过与这三栋房屋、修正的一系列因素对比，估价对象即宝成大厦806室、807 、808的公平市场单价于2004年6月29日为6374元/平方米。考虑到这是一个待拍卖的房子，需要速度、时间，另一个拍卖实现系数确定为80%，即6374×80%=5099(四舍五入)。这样，最终确定宝成大厦806室、807室、808室的单元楼拍卖底价为5099元/平方米。最后，我想谈谈我对房地产评估行业的感受。人们常说，“每一排都像一座山。”本来，我一直认为我们在课堂上很难相处，但通过这次短暂的实习，我意识到其实每一行和每一个职业都很难，只是形式不同而已。就像他们这次接触的房地产评估行业一样，他们经常不得不外出工作，要么在户外工作，要么爬上爬下测量、进行观察。例如，在案例一中，我们到达了新庄x厂的原址。由于它已经被拆除，我们只能站着观察和接受长时间的“日光浴”。在案例2中，从出门到回来花了六个小时，当我回到学校时，天已经黑了。另一个例子是案例3和案例4。对于看似简单的项目，在整个评估项目完成之前，需要花费大量的时间和精力来做好前期、中期和后期的工作。同时，我也非常感谢万隆房地产有限公司的全体员工，在实习期间，他们热情地接待了我和姜老师，并回答了我提出的所有问题，使我们的实习真正达到了预期的目的。