格的因素考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价专家委员会应当自收到申请之日起日內，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。 A：5 B：7 C：10 D：15
E：房地产估价机构必须加盖公章
2、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是。 A：出租的房地产 B：自用的房地产 C：餐饮的房地产 D：营业的房地产
E：工业用地的监测点评估价格
3、民间个人之间借贷往来作为一种信用形式，存在的局限性主要表现在__。 A．资金供求双方直接形成债权、债务关系，债务人在经营上会产生较大的压力 B．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用少 C．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用多 D．资金供求双方直接联系，这种直接协商方式难以满足各自的需要
4、投资机会研究相当粗略、主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析，该阶段投资估算的精度为。 A：±10％ B：±20％ C：±30％ D：±40％ E：借款合同 5、某房地产开发企业2010年销售收入为8000万元人民币，扣除项目金额为5000万元，应缴土地增值税为万元。 A：500 B：750 C：900 D：950
E：执行层的组织协调
6、一般中长期贷款都选用__。 A．名义利率 B．实际利率
C．固定利率 D．浮动利率 7、某大厦总建筑面积10 000 ㎡，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240 ㎡如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。 A：2．4％ B：3．O％ C：3．8％ D：7．2％
E：工业用地的监测点评估价格
8、房地产投资首先面临的是系统风险。下列风险中哪一个不是系统风险。__ A．通货膨胀风险 B．资本价值风险 C．市场供求风险 D．或然损失风险
9、根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是。
A：有不少于1000万元人民币的注册资本 B：有一定数量的周转住房 C：是非银行性金融机构
D：可要求借款人提供抵押反担保 E：执行层的组织协调
10、下列关于资产的分类及特点的表述，不正确的是。
A：按流动性进行分类，可以分为流动资产、长期资产和非流动资产 B：一般来说，流动资产所占比例越大，说明企业资产的变现能力越弱 C：按资产有无实物形态可以分为有形资产和无形资产
D：将专利、商标这些不具有物质形态，能够给企业带来超额利润的资产称为无形资产
E：执行层的组织协调
11、房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业，__不属于房地产中介服务业。
A．房地产咨询 B．房地产价格评估 C．房地产经纪 D．物业管理
12、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。 A．消费者行为调查 B．市场营销因素调查 C．竞争情况调查
D．市场需求容量调查 13、称为()
A．等额序列支付储存基金系数 B．等额序列支付现值系数 C．等差序列现值系数
D．等比序列现值系数
14、假设某类住宅的价格从3 000元㎡下降到2 800元／㎡，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为．【2005年考题】 A：-1．33 B：-0．66 C：0．66 D：1．53
E：工业用地的监测点评估价格
15、编制会计报表项目对应关系清楚、项目完整、数字准确，这体现了衡量会计信息质量一般原则中的原则。 A：明晰性 B：可比性 C：客观性 D：一贯性
E：执行层的组织协调
16、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）。 A．14140元/m2 B．42421元/m2 C．56561元/m2 D．60000元/m2
17、房产税的课税对象是。 A：房产
B：土地增值额 C：房产人 D：负税人
E：执行层的组织协调
18、市场定义有六个层次，以下排序正确的是。
A：整个市场>有效市场>潜在市场>合格的有效市场>服务市场>渗透市场 B：潜在市场>整个市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场>渗透市场 C：整个市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场>渗透市场>服务市场 D：整个市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场>渗透市场 E：借款合同
19、如果某项目的FNPV等于零，说明该项目的获利能力。 A：达到了基准收益率的要求 B：超过了基准收益率的要求 C：未达到财务内部收益率的要求 D：达到了财务内部收益率的要求 E：借款合同
20、投资基金证券的持有人与发起人的关系是__关系。 A．股权 B．债权 C．契约 D．债务
21、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。 A．房地产平均价格 B．房地产中位数价格 C．房地产价格指数 D．房地产同质价格
22、城市规划的实施管理主要包括两部分内容。 A：报建审批管理和批后管理 B：网络管理和批后管理 C：报建审批管理和人工管理 D：批后管理和微机管理
E：房地产估价机构必须加盖公章
23、在统一采用单价方面，通常为__上的价格。 A．估计面积 B．局域面积 C．总体面积 D．单位面积 24、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于．【2003年考题】 A：自然折旧 B：物质折旧 C：功能折旧 D：经济折旧
E：工业用地的监测点评估价格 25、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，无偿取得划拨建设用地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。 A：市、县人民政府
B：市、县人民政府土地管理部门 C：市、县人民政府建设管理部门 D：市、县人民政府房产管理部门 E：房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有（）。 A．对房地产本身进行投资改良 B．需求增加导致稀缺性增加 C．通货膨胀 D．外部经济 E．提高建造成本
2、下列关于价格弹性的表述中，正确的有__。 A．供给价格弹性一般为正值
B．当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性 C．需求价格弹性永远为负值
D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性
E．一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性
3、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（）。 A．12.55% B．12.68% C．14.75% D．15.01%
4、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。 A．估价师声明
B．估价的假设和限制条件 C．估价方法 D．估价对象
5、下列关于评标、中标管理，表述不正确的是。 A：评标由招标人依法组成的评标委员会负责
B：评标委员会评标时，对设有标底的，应当参考标底
C：招标人应当向中标人发出中标通知书，但不必将中标结果通知所有未中标的投标人
D：中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让 E：中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成
6、市场定位战略主要有几种。 A：产品差别化战略 B：服务差别化战略 C：主题差别化战略 D：人员差别化战略 E：形象差异化战略
7、间接融资的优点在于__。 A．筹资上可以积少成多 B．安全性比直接融资高 C．有利于筹集长期投资资金
D．由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平 E．减少了对筹资者使用资金的压力和约束 8、下列属于房地产中介服务主要特点的是。 A：人员特定 B：委托服务 C：有偿服务 D：无偿服务 E：行政服务
9、按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有。 A：陈某的儿子 B：陈某的经纪人 C：陈某的继母 D：陈某的女儿
E：护理陈某多年的保姆
10、不属于财务分析目的的是。 A：评价企业的偿债能力 B：评价企业的资产管理水平 C：评价企业的获利能力 D：评价企业过去的缺点 E：执行层的组织协调 11、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括__。 A．有效面积系数 B．权益投资比率 C．贷款利率 D．租金水平 E．土地费用
12、下列关于普通混凝土变形性质的表述中，错误的有。
A：混凝土在硬化过程中，水泥水化后的体积大于水化前的体积，致使混凝土产生收缩，这种收缩叫化学收缩
B：干缩变形对混凝土危害较大，它可使混凝土表面开裂，使混凝土的耐久性严重降低
C：影响干湿变形的因素主要有：用水量、水灰比、水泥品种及细度、养护条件 D：在混凝土硬化初期，放出较多的水化热，当混凝土较厚时，散热缓慢，致使内外温差较大，因而变形较小
E：徐变变形初期增长较快，然后逐渐减慢，一般持续2～3个月才逐渐趋于稳定 13、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是__。
A．同质偏好市场 B．分散偏好市场 C．个别偏好市场 D．集群偏好市场 E．弥隙市场
14、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于__。 A．2.50% B．3.5% C．2.38% D．3.25%
15、在房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”的现象，产生这一购买行为的主要因素是。 A：消费者的感觉 B：消费者的生活方式 C：消费者的经济状况 D：消费者的预期 E：借款合同
16、我国现行房地产税包括等。
A：房产税
B：城镇土地使用税 C：土地增值税 D：农业税 E：车购税 17、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费。则对商品乙的消费的边际效用__。 A．减少 B．增加 C．不变
D．可能增加也可能减少
18、已知某城市容积率修正系数表，如下表：容积率修正系数表 A．容积率 B．0.1 C．0.4 D．0.7 E．1.0 F．1.1 F．1.3 F．1.7 F．2.0 F．2.1
F．修正系数 F．0.5 F．0.6 F．0.8 F．1.0 F．1.1 F．1.2 F．1.6 F．1.8 F．1.9 19、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是年。 A：33 B：35 C：38 D：40
E：执行层的组织协调
20、某建筑物共3层，总建筑面积为600㎡，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值为200万元。其中一层房地价值是二层的0．85倍，二层房地价值是三层的1．2倍。关于土地份额的计算，正确的有。 A：按建筑面积分摊，一层占有的土地份额为33．3％
B：一层按房地价值分摊的土地份额低于按土地价值分摊的土地份额 C：按房地价值分摊，二层占有的土地份额为37．3％ D：按土地价值分摊，二层占有的土地份额为45．2％ E：按土地价值分摊，三层占有的土地份额为31．7％ 21、队经济上看，土地利用的一般顺序是：__。 A．商业、办公、工业、居住 B．商业、办公、居住、工业 C．办公、商业、居住、工业 D．商业、居住、办公、工业
22、下列关于我国目前住房公积金利率政策的表述中，正确的是。 A：我国的住房公积金制度实行高存低贷的利率政策
B：职工当年缴存的住房公积金按3个月整存整取存款利率计息
C：个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平
D：遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，按相应利率档次执行新的利率规定
E：执行层的组织协调
23、物业管理的基本特征包括__ A．社会化 B．专业化 C．市场化 D．国际化 E．规模化
24、下列费用中，不属于土地费用的是__。 A．土地使用权出让金 B．城市建设配套费 C．拆迁安置补偿费 D．基础设施建设费
25、最能说明土地价格水平高低的价格是__。 A．土地单价 B．基准地价 C．楼面地价 D．标定地价
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