商业地产与SHOPPING如何双赢

商业地产与SHOPPING MALL如何合作双赢

商业地产与SHOPPING MALL如何合作双赢“

— —铜锣湾总裁、金源新燕莎MALL副董事长陈智陈智：大家好，非常高兴在这里有机会跟大家做一个交流，对我们也是一个非常好的学习机会。我想今天的招商论坛，商业地产搞的聚会也比较多，今天是招商论坛是非常有针对性，我觉得非常有创意，另外在商业地产的开发里，我想大家知道有一个非常核心的问题，这个招商能不能成功，就会非常大的程度上绝对将来的后劲有没有，有没有长久稳定的经营生存的能力。我在这里讲的话题就是商业地产如何合作双赢的话题。我介绍一下我们公司的情况，我们工资主要是以SHOPPING MALL为主的，也有一些百货公司，现在我们有19家，在广东四家，深圳两家，在外省，有长沙、株洲、大连、天津、武汉、太原、重庆、海口、芜湖、成都、烟台、呼和浩特、乌鲁木齐、库尔勒。除此之外，还有一些单独的百货店。我们公司从1996年开始搞SHOPPING MALL，是比较早的，我们对国外的这些项目进行了很多的研究，我们觉得这种业态对中国是一种新生的业态，也是照样的业态，我们97年就决定干这个事，而且我们定了一个品牌，就是CMALL。我特别介绍一下我们新燕莎，大家知道金源时代购物中心68万平方米，一期是55万平方米，二期是13万平方米，一期内装修已经基本完成了，二期也在封顶，也是有望同期开业的地方。在这个里面，我们跟新燕莎投资的占20万平方米，如果按停车面积分摊的话，我们有23万平方米这样的概念。我想，我们现在说不定在10月1号开业，昨天开了董事会，希望大家有机会在开业的时候，或者是开业的初期来看一下，可以更多的指点。我首先讲讲SHOPPING MALL跟商业地产的关系。

在中国是先有SHOPPING MALL，才有地产的出现，以前大家都搞了商业物业，但是以前由于这样的概念没有出现，所以说没有形成产业，可能会做过商业物业，也做过

综合性的，但是商业地产这个概念，这个产业没有形成，我们得到一个权威的资料，就是2002年的3、4月份才正式在中国出现商业地产这样的概念。SHOPPING MALL在97年首次出现，我们的研究认为，这样早于商业地产，在国外这个发展的也比较早，中国一块一直是处于比较低的水平，这个行业没有大规模的发展。但是由于中国的经济实力不断的增加，中国的国际地位也是非常稳固，中国的国内形势非常稳定，所以经济增长近几年来一直在非常高的增长速度，特别是这几年由于增长的基数比较大，在十与九这样之间，我们增长的额已经非常大了。

那么居民的收入也是大幅度的增长，大家在九几年的时候，还是有很多人没有自己的私家车，或者是自己的住房，那时还处于分房的状态，现在我们大家都看到了，已经是普遍的现象，很多人都会拥有自己的车和房子，这种情况下，他们生活的理念，他们消费的模式，他们的价值观就会变化，就是说，在这种情况下，他们对商业的需求，已经不能停留在那种纯购物纯物质需求的水平，应该是实现一站式的消费。现在我们双休日，中国的地域比较大，如果说双休日又跑到外面去旅游，可能性又不大，一般城市又没有更多的经典，那么可能就是周末带着孩子老婆，去一个相对比较近的，或者郊区的地方，一个综合性的大型购物中心里，可以实现很多的消费了，这样的话，就可以还自己一次愿，这种模式的出现是必然的。

这种购物中心大规模的出现之后，购物中心的出现，对中国现代商贸的流通来说，也是一场革命性的。另外这个出现之后，不仅只满足一般居民的需求，从整个国家的经济来看，他的意义是非常深的，我们以前在中国，哪怕是六七年前，你要看到国内的能称得上品牌的服装、连锁供应商不多，但是近几年涌现出的商业品牌是非常多的，包括各种各样的品牌都在国内大规模出现，我曾经问过连锁协会，他们成立是1996年，到现在为止，这种连锁的发展，已经是惊人的速度在发展，我想我们购物中心的出现，对培育中国本土的商业品牌会起到巨大的作用，从某种意义上讲，极大的推动了中国经济的发展。

如果说我们都停留在一种传统的商场或普通的超市里，那我们有可能培养出这种非常好的服装吗？还有餐饮品牌，这些都是没有可能的。所以说，他们的作用是非常大的，由于SHOPPING MALL的出现，在这时，原有的商业物业已经不能满足这种经营商对物业的需求，作为这种连锁和经营零售的这种公司，他们就不愿意把大规模的基金投放在一个属于地产开发的产业链，所以在这个时候，就给地产商留下了巨大的市场空白，这时就出现商业地产了，商业地产这个名词应该说是在2002年才正式出现，到现在才2年多的时间，但是看到这是一股巨大的潮流，可以看得到这个产业的生命力。

我讲他们之间的合作，首先我们看看他们有什么资本，首先SHOPPING MALL，他自己有什么资本，他怎么跟商业地产进行对接和合作。

我想经过很多年的运作的商业运营商，他们会形成非常多的商业资本的积累，首先是品牌，他有非常强大的一个品牌，这个品牌不仅仅是一个商号，他代表着很多的内容。还有运营商的运营经验，这方面也不是一年两年能够建立的，我想这是他们的经验也是非常的宝贵，经过多年的运作的运营商，他拥有的客户的资源，跟供应商的平台、网络，这点的话也是我们招商最重要最核心的东西。

商业地产商本身的开发，由于他是地产商，他并没有在这个行业里建立起非常强大的供应商的联系网，商家对他们的信心也是不能建立的，所以在号召力上，专业的运营商在这方面也是拥有很大的优势。

SHOPPING MALL在中国是一个新兴的行业，原来也没有人才上的培养，我想这个团队跟人才对他是非常重要的，这方面在中国对人才相对来说比较缺，我们公司也是一边做一面摸索，一边培养，不断的到国外学习、考察，做研究。我们很难说在其他地方挖人，本来是一个很新兴的产业，很难挖人。

还有SHOPPING MALL的管理体系，对主力店的吸引力，可能都是他商业资本重要的组成部分。我们很多时候讲，购物中心可能看起来都是在出租店铺，实际上SHOPPING MALL的运作要求是很高的，他是资金密集型的一个行业，对专业运营商来说，这个也技术比较高的行业，我们在经营购物中心的时候，我们自己也想在超市方面有所发展，但是我们做详细的研究之后，发现技术含量非常高的，不是说做百货就能做超市，并不是那么回事，所以专业很重要。

还有建立一套非常成熟的运营的流程和规章制度，这也是将来购物中心竞争力的很重要的方面，这些都是专业运营商所拥有的资本。

那么商业开发商拥有什么呢？

我想，从刚才讲的这些因素的话，我们都看不到我们商业地产开发商不大会拥有上面的资源，在他们的开发经验，在他们的工程管理，对他们商业项目开发的过程，一个整体的管理，还有他们拥有土地资源，还有他们获得土地的能力，这些都成为他们重要的核心竞争力，开发人才这方面，也是商业地产商所拥有的重要的运作资本。

我曾经听过一个零售商说，想追求一个商家加地产的运作的方式，就是他自己既经营一个零售公司，但是有关他同时有发现商业地产的商机，这样他又搞了一个商业地产的公司，当他拿了第一块地的时候，他就想干成类似SHOPPING MALL的项目，他报批花了17个月，在跑的过程中，他连处长还没见的上，就是说这个水非常的深，这个过程不熟悉，人脉关系也没有，就是他的成本非常的高，结果非常头痛。

我问了别的一些专业的商业地产商，如果按照他们来说，这样的过程就两个半月就可以办完了，一般人要半的话可能17个月都办不了，这个不奇怪的。

我前几天在深圳的时候，正好我们的市领导召集大家座谈的时候，其中甚至体改办的干部讲了一些东西，我很有感触。就是说，我们对规划的改革，体改办以为是形同虚设，没有作用的，但是后来我才知道，他们对市政府发挥的作用非常大的，在建设部门里，需要盖65个公章的这样一道程序，他把所有的程序都砍掉最后成为一个程序，这个就是审批流程的改革，他们从60多个到40多个，已经引起很大部门的反弹，最后研究，不对，还可以砍，最后一直就砍掉一个，结果有一个强硬的人，就是那了一个建设规划什么什么用地的证，结果这个事情引起很大的一个反弹，但是，我们说看得到的，这个事情不是轻易可以进入的。

我想我们的商业地产跟SHOPPING MALL如何合作双赢呢？

我想首先，商业地产跟SHOPPING MALL的合作，要相信专业分工。不要全部给自己赚了，中国有很多优秀的中介机构，或者顾问、代理、规划、设计，都有非常多的专业，甚至现在已经开始SHOPPING MALL的招商模式，这种专业分工在国外是最相信这一点的，专业分工能够创造比较高的效益，我想中国历来都相信一脚踢，就是包打天下，事实上不是这样的。

另外，要改变一个运作的流程，首先要接触专业运营商，他们提供专业成套的证明，这些也是很重要的。

另外，关于这种商业地产能不能卖，我想，商业地产他不是一个可以零售的东西，这是由行业所注定的，但是在中国，由于投融资体系，到目前的话都比较差，融资的渠道很少，大家看到中国的商业地产上市公司就谈不上了，更多的是贷款，一旦遇到宏观调控的话，我想就很难了，所以说，他们都希望收回资金，他们就都卖一部分店铺，问题是我们所卖的比例是不是在可控制的范围之内，如果说我们要把一个商业物业开发出来之后，

我们打算是整体卖，卖了再说，这肯定是100％死，不可能有生的机会。我们在深圳研究过所有的商业物业，凡是100％出售的，都是100％的倒闭，没有一家会生的。所以这个也是很重要的一个。

由于周围地产商都是一般有实力才会做地产，他们立足的都是长远的经营和有序的经营，如果我们做短期的行为可能就会损害我们长远的发展。我曾经接触很大的商业地产开发商，他们副总裁讲，虽然我们现在也有问题，但是我们的地产操作是非常成功的，我们的商业操作算是比较失败的，我就讲，我不认为，我觉得你地产开发也一是比较失败的，如果你立足一个短期行为肯定是没问题的，你卖完了就走了，谁也找不到你，但是立足于有序经营的公司来说，你始终是跑不掉的，最后倒楣还是你自己。你们买楼的时候，第一要承担回购责任，第二 对银行的贷款也承担连带责任担保，买店铺的人，一年租不出去，没有钱再交的话，这时他们所能做的事就是静坐示威，给你更多的干扰，这样的话，你还是要承担责任的。不是说你地产开发成功了，商业运作失败了，就证明你还有一半的成功，实际不是。

我们商业地产开发的核心价值在商业，我们商业地产开发，我觉得应该追求的最正确的目标，应该是追求物业资金源源不断的升值跟物业价值源源不断的升值，这个是我们追求的目标，如果我们追求的是出售率的话，肯定会有问题，但是由于中国的现状是这样，所以我觉得，我们在开发的时候，是不是要注意，你卖多少，卖的这些店铺是不是在可控制的范围内，卖出去的店铺，一旦不按照我们规划经营的时候，影响不影响整个购物中心的经营，如果做到这点的话，我相信卖一点的话，不会对购物中心产生很大的冲击。

是不是你拿到地就可以做购物中心，而是我们拿到多少，有多少出售，多少出租，这个很重要。如果一个四万平方米的购物中心，如果说我们要卖掉大部分，主力店也进不了，那我想后劲没有，最后也无法获得成功的。

我讲这样一个案例，长沙的铜锣湾广场也是跟一个上市公司合作，虽然他非常有钱，但是也规避不了卖店铺的问题，我们当时同意他能够卖一小部分，在规划上我们做的非常严格的要求，这样的话不会有大的影响。我们跟他合作，在5月份他们做了一个开盘的行动，开盘当天的话，在长沙街上排队四天三夜，抢买这个店铺，应该说是非常成功的例子，当天就卖了1.6亿的现金。

还有如何规避商业地产开发的风险，这个话题就不讲了，由于时间的问题。

我想非常荣幸的在这里跟大家做一个交流，也是一个非常好的学习过程，也是一个交流的非常好的机会，我觉得这种论坛最好是注重实效，能够让供需的双方走到一起，不单只是脑力的激荡，不只是智力的碰撞，还应该是互相资源共享的机会。我就讲这么多，谢谢。