上海住宅区公建设置问题的探讨

开发策划　自１　９７３年上海市有关部门编制居住　区公共建筑定额指标以来，市建委先后　于１９８８年、１９９６年、２００２年、２００６年　４次修订并颁布了《城市居住地区和居住　区公共服务设施设置标准》（以下简称　《设置标；隹》ｏ　２００６年版《设置标准》将　住宅区划分为居住地区、居住区、街坊三　上海住宅区公建设置　问题的探讨　Ｄｉｓｃｕｓｓｉｏｎ　ｏｎ　Ｓｅｔｔｉｎｇ　Ｐｕｂｌｉｃ　Ｆａｃｉｌｉｔｉｅｓ　ｉｎ　Ｓｈａｎｇｈａｉ　ＲｅｓｉｄｅｎｔｉａＩ　Ａｒｅａｓ　■　陈耀明Ｃｈｅｎ　Ｙａｏｍｉｎｇ　【摘要】提出在执行上海市《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准》　过程中出现的一些问题，并提出解决的思路。　【关键词】住宅公建标准　［Ａｂｓｔｒａｃｔ］Ｔｈｅ　ａｒｔｉｃｌｅ　ｐｕｔｓ　ｆｏｒｗａｒｄ　ｓｏｍｅ　ｐｒｏｂｌｅｍｓ　ｈａｐｐｅｎｅｄ　ｄｕｒｉｎｇ　ｉｍｐｌｅｍｅｎｔｉｎｇ　Ｓｔａｎｄａｒｄ　ｏｆ　Ｓｅｔｔｉｎｇ　Ｐｕｂｌｉｃ　Ｓｅｒｖｉｃｅ　Ｆａｃｉｌｉｔｉｅｓ　ｉｎ　Ｃｉｔｙ　Ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ　Ａｒｅａｓ　ａｎｄ　Ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ　Ａｒｅａｓ　ａｎｄ　ｇｉｖｅｓ　ａ　ｔｈｏｕｇｈｔ　ｔｏ　ｓｏｌｖｅ　ｔｈｅ　ｐｒｏｂｌｅｍｓ．　［Ｋｅｙｗｏｒｄｓｑ　ｈｏｕｓｅ；ｐｕｂｌｉｃ　ｆａｃｉｌｉｔｉｅｓ；ｓｔａｎｄａｒｄ　级，不同级别设置不同层次的公共服务　设施《以下简称公建）。对公建的性质，我　们可以把它分为两类．一类为公益性公　建，原则上属于政府投资；一类为收益性　公建，原则上由开发商投资。２００６年版　《设置标；隹》执行以来，住宅区的公建设　置更加合理，更加规范，管理部门加强管　理，大大地完善了住宅区的公建配套。但　是，在执行标；隹过程中，公建配套建设的　管理也遇到一些问题，需要进一步探讨　研究。　１关于《设置标准》执行过程中　的一些问题　１．１单个小区规划忽视一定级别的公　建设置　目前在住宅区的详细规划中，有些　公建配置不够详尽。对单个住宅小区来　讲，规模大小不一，未达到街坊级规模　的，规划常常不考虑街坊级公建的若干　公建配置：同理，几个小区未达到居住　小区规模的，规划常常会忽视居住小区　级的公建若干配置。　例如，居委会设置问题。根据《设置　标准》，４　０００人的街坊级住宅小区需设　置居委会，但不少新建小区规模达不到　街坊级，不需单独建立居委会，因此，规　划时未予考虑。而一旦数个类似小区都　未配置时，即造成缺配。　还有教育设施设置问题。原城市化　地区的新建住宅小区，大量的是原工厂　搬迁、旧区改造等地块，面积一般较小，　无法独立设置教育公建，此类情况的叠　加，造成了教育公建的缺配。　１．２新老《设置标准》的衔接不够　明确　近年来，由于经济的快速发展和社　会需求的变化，上海市对公建的设置标　２００８．１　１／住宅科技７　一开发策划　准作了多次修改，使之不断符合社会发　《上海市普通中小学校建设标准》一　户数范围７００户左右设置居委会，因可　展的需求。但在实践中又产生了设置标　致，社区活动中心设置与《上海市社区　以得到更多的用房面积。而按《设置标　准的衔接问题。　公共文化活动中心总体规划》（２００４—　准》，约１　４００户设置一个居委会，两　例如，２００６年版《设置标准》和　２０１０）配合，等等。但在实际操作中，仍　者差异较大。　２００２年版相比，增加了老年康体活动室　然遇到一些不一致的地方。　１．４《设置标准》的有些规定不适　等用房面积，增加了体育活动场所。不　《设置标准》明确规定物业管理用　应社会的变化　少住宅小区规划时执行的是２００２年版标　房的每干人指标为３０ｍ。，街坊级小区设　由于城市人口结构的变化，消费、　；隹，建设时颁布了２０Ｏ６年版标；佳，这　置标　隹不小于１　２Ｏ　ｍ　。而根据２００４年　休闲、娱乐等习惯的变化，对公建的设　就产生了标　隹的衔接问题。在实际工作　上海市政府批转市房地局《实施上海市住　置提出新的要求。例如，上海市已进入　中，例如，对社区管理和活动用房设　宅物业管理规定的若干意见》中的规定，　老龄化社会，《设置标　隹》已提高了养　置，开发商坚持按老标准设置，而街镇　物业管理用房按建筑面积的Ｏ　２％设置。　老设施的设置标准，但现状仍显不足：　要按新标准设置。又如，物业管理用房　即不以干人指标而以建筑面积计算。以　小区的停车率已经比原标；隹提高，但轿　建设时按当时标；隹设置，建成时管理部　１　５万ｍｚ的住宅小区为例，根据市房地局　车仍不能适应快速进入家庭的步伐，使　门要按新的政策进行产权登记，而实际　的规定，需设置物业管理用房３ＯＯ　ｍ　，　小区的停车位仍捉襟见肘：高档、中　上由于房屋的不可分割性，很难操作。　而根据《设置标准》，只需设置物业管理用　档、低档居住小区的居住群体对公建设　１．３《设置标准》与有关规定存在　房１　５０　ｍ　以内，两者相差达５０％之多。　置的要求不尽相同：经济条件的不同等　差异　目前，市房地局明确执行《若干意见》中　因素，影响不同的消费习惯　不同类型　２００６年版的《设置标准》已经考　的规定，对此，开发商存有异议。　的居住区对商业业态也有不同的需求。　虑到了公建设置与有关专业规划和标准　又如居委会的设置，街道和镇政府　１．５公益性公建配套落实不够到位　的配合和一致。例如，中小学的设置与　倾向于按城市居民委员会组织法规定的　如前所述，公建可分为收益性公建　８住宅科技／２００８．１　１　开发策划一　核公益性公建。对收益性的公建，在市　场经济条件下，按照“谁投资、谁受　问题，应该实事求是，合理规定。对　学人数减少，教育设施已经富余，规划　就应适当减少；有的地区已经按千人指　标规定设置学校，但实际仍显不足，规　建成的小区公建应按规划批准时的《设　置标准》执行。道理很简单，开发商　益”的模式，开发商一般会根据规划，　比较积极地实施。　必须按规划批；隹时的《设置标准》执　行，建成以后再要改变是非常困难的。当　然，对居住地区和居住区而言，新的《设　划就应增加；近年来对社会养老设施的　目前问题较多的是公益性公建建　设。在实践中，矛盾比较突出的有住宅　小区居委会用房、文化活动室、老年康　需求迅速增加，规划时就应充分考虑这　一因素；轿车迅速进入家庭，中高档住　置标准》出台后，一些公建还未实施的，　宅小区应提高停车率；住宅小区周边新　体活动室等社区活动用房因规划不够明　确。有的开发商不愿提供用房，影响了　社区管理的正常开展。　还有矛盾比较突出的有教育配套设　施，因资金投入大，开发商积极性不高，　常常不能与住宅同步实施。在最后发放　住宅交付使用许可证时予以制约，已经　被动。　２关于实施好《设置标准》的建　议　２．１总体规划，加强前瞻性　规划管理部门在审核住宅小区规划　时，需考虑所在区域的总体规划，按　《设置标；隹》对公建的布局作统筹安　排，以避免单个住宅小区规划时对公建　的遗漏。理想的情况是，在规划图纸上　细化明确各个公建的位置，在建设工程　规划许可证上明确其面积，加上建设过　程的监管，可以保证项目的落实。　为了使住宅小区公建设置科学合　理，上海浦东新区的做法是：为合理设　置居委会等社区管理和服务用房，新区　发改委、建交委和街道镇政府加强配　合，在项目扩初审批阶段进行把关，并　通过各个管理环节予以监管：为解决教　育设施缺配或少配，教育管理部门参与　住宅区详规的评审和各个住宅项目的扩　初评审，从其专业管理的角度，提出合　理设置的有益意见；房管部门在审批预　售时要求开发商与相关管理部门达成公　建设置协议：住宅配套管理部门在建设　过程中加强日常管理，协调出现的问　题，在住宅交付使用时审核公建落实情　况。通过以上措施，使多年来容易缺配　的公建落到实处。　２．２搞好衔接，统一标准　对新老《设置标；隹》执行中的衔接　应按新的标；隹予以调整，以适应新的标　建了大型超市，原来的商业业态就应相　；隹要求。对居委会的设置，居委会组织法　应变动：进入信息化社会，对社区图书　规定的设置户数范围，是对全国总体而　馆的需求下降，对电子信息需求增加，　言，且未作强制性规定。《设置标准》根　应适应这一趋势。　据上海市城市化地区的实际情况，做出　总之，因社会变化对公建设置提出　符合实际的具体规定，具有可操作性。对　的新要求，规划部门应联手各相关部门，　物业管理用房设置，同样应按《设置标　对住宅区的规划进行更深入的研究，针　；隹》执行，因为《设置标准》的权威性应　对不同区域的不同情况，增加一定的灵　高于《若干意见》，且《若干意见》的颁　活性，使之公建设置更加符合该地区的　布在前，《设置标；隹》的颁布在后。　实际需求和可持续发展。　２．３适应形势。增加弹性　《设置标准》有的内容是强制性条　（收稿日期：２００８—１　０一Ｏ２）　款，有的是指导性条款。指导性条款本身　具有弹性，强制性条款原则上不具有弹　陈耀明。上海大学毕业，浦东新区　性，但也不宜干篇一律。例如有的地区入　住宅发展署管理二科科长，经济师：　２００８．１１／住宅科技９