关于昆明房价和人均可支配收入关系问题的计量分析

目录

1. 引言 -------------------------------------------- 3 2. 关于房价的计量分析 --------------------------- 3

2.1 模型的设计与参数估计 --------------------------- 3

2.1.1 模型的设计 ------------------------------------ 3 2.1.2 回归分析 ------------------------------------- 5

2.2 模型的检验以及修正 ----------------------------- 6

2.2.1 多重共线性检验 --------------------------------- 6 2.2.2 序列相关性检验 --------------------------------- 6 2.2.3 异方差检验 ------------------------------------ 9

2.3 经济意义检验及分析 ---------------------------- 10

3. 结合现实意义谈谈房价的问题 ----------------- 10

3.1 房价的上涨过快的原因以及危险分析 --------------- 10 3.2 房价上涨过快，买不起房？ ----------------------- 11 3.3 开发商追求暴利导致房价虚高？ ------------------- 11

4、总结 ------------------------------------------- 12

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关于昆明房价和人均可支配收入关系问题的计量分析

摘要：近年来，房地产业发展迅猛，已经成为了中国经济发展的支柱产业，但是房价的不断高涨已经超出了人们所能支付的范围，一房难求的现象普遍存在。但是房价到底与什么因素有关呢？人均可支配收入，还是当地发达程度还是人口数？本文主要通过对昆明房价与其可能的影响因素关系问题的计量分析，来研究房价不断涨高的原因。 关键字：房地产业 房价 人均可支配收入 计量分析 1. 引言

随着我国市场化改革的快速推进，房地产业己经成为拉动经济增长的支柱产业。从住房制度改革以来短短几年时间，纵观国内，从沿海开放城市到中西部欠发达地区，中国大地上几乎所有城市房产如雨后春笋般拔地而起。

然而，中国房价仍在持续走高。尽管国家政府已经启动了几轮调控，但房价丝毫没有要稳定下来的迹象，房价高涨，一房难求的情况仍在持续。房地产行业已经成为我国国民经济的支柱产业，不仅影响着国民经济的增长，也牵动着千家万户的心。

昆明的房价也是如此，作为中国二区城市，房价仍然能够涨的如此离谱，不禁会问，房价的涨跌究竟与什么有关呢？本文针对此问题运用计量经济学的方法作了详细的研究，在此，我们将假设人均可支配收入是主要影响因素。 2. 关于房价的计量分析 2.1 模型的设计与参数估计 2.1.1 模型的设计

分析方法：计量分析法 分析工具：Excel EViews 房价的影响因素（解释变量--预测） （1）房价与人均可支配收入有关

房价的设定主要根据的是市场的需求，而与人们需求直接相关的即使个人的收入是多少，因为没有购买力就构不成需求，收入高了购买力强了，需求高了，房价就会上涨，因此初步认为收入高，房价就会高一些。

此因素用X1（人均可支配收入）表示，也是本次研究的主要观察因素 （2）房价与人口的增长率有关

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这是房价涨跌最基本的因素。因为房屋主要是给人住的。 ①人口自然增长率高，房价就趋于上涨

人口自然增长率高，刚性需求就大；“刚需”一大，供求关系就会紧张；供求关系一趋紧，房价就要上涨。

②人口自然增长率低，房价上涨的动力不足

人口自然增长率低，如西欧的一些国家，人口是负增长，刚性需求明显不足，房价没有上涨的动力。

此因素用X2（人口）表示，为辅助观察因素 （3）房价与发达的程度有关

俗话说，人往高处走。谁都向往发达的地区，繁华的大中城市。城市的环境、交通、商业、教育和医疗水平等因素是多少人所向往的。像发达国家的发达程度很高，城乡的差别不是很大，交通又比较便利，就医再方便一些，人们可能更向往接近于自然的田园风光。 一个国家的发达程度若是不高，城乡差别很大，人们当然更愿意涌入繁华的的大中城市。所以说，发达程度越高，房价越稳定；发达程度不高，房价就会上涨。 此因素用X3（GRP）表示，为辅助观察因素

将昆明平均房价作为被解释变量Y，建立起单方程计量经济学模型：

Y01X12X23X3其中

口和GRP以外的因素对平均房价的影响。

0，1，2，3为待估计参数，为随机误差项，它包含了除人均可支配收入、人

下表给出了1998-2009昆明平均房价与人均可支配收入与年度地区生产总值与年末人口数的数值

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分别做出散点图

由上散点图可以看出，解释变量与被解释变量间大体呈线线关系

因此，我们用EView出一般回归模型，如下图所示

由结果可得昆明平均房价的单方程计量经济学模型为

Y195.33040.528988X10.287731X25.042107X32.1.2 回归分析

从回归估计的结果来看，模型拟合较好：可决系数R=0.951464，表明昆明平均房价变化的95.1464%可由人均可支配价格、人口数和GRP的变化来解释。从斜率项的t检验值来看临界值为

<

2t0.025(8)2.306t1t0.025(8)2.306，>

,说明人均可支配收入对房价有显著的影响，而

t2,t3t0.025(8)2.306F0.05(3,8)4.07,说明人口和GRP对昆明平均房价无显著的影响。F检验临界值为

从整体上判断回归方程显著成立。

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2.2 模型的检验以及修正 2.2.1 多重共线性检验

X1，X2，X3的相关系数如下表所示

可见解释变量X1，X2和X3之间存在着多重相关性，由于X1，即人均可支配收入为主要观察对象，因此保留X1，删除X2和X3，对模型重新回归，得下表：

重新回归分析：拟合度仍然较高，可决系数R=0.936452，表明昆明平均房价变化的93.6452%可由人均可支配收入的变化来表示。F=147.3621>方程显著成立。t=12.13928>

2F0.05(1,10)4.96，表明整体上判断回归

t0.025(10)2.228，且X1的P值=0，说明X1，即人均可支配

收入对昆明房价有显著的影响。

因此，消除多重共线性之后模型的结果为：

Y15.540430.207697X1各参数也符合经济意义 2.2.2 序列相关性检验

查看残差项的序列相关性，结果如下图所示

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由散点图可以看出，序列相关性不是很明显。 利用杜宾瓦森检验：

由最小二乘估计表可得D.W.=0.572531，查表，得到临界值因此我们认为存在着序列相关性，并且是正相关。 再利用LM检验找出存在着几阶的自相关，步骤如下

dL=1.02,

dU=1.33，由0dL,

含一阶滞后残差项的辅助回归为

et4227.12250.022107X10.567591et1

2于是，LM=11×0.679946=7.479406，该值大于显著性水平为5%、自由度为1的分布的2(1)3.84，因此判断原模型存在一阶序列相关性。

临界值0.05

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含二阶滞后残差项的辅助回归为

et591.71040.179900X10.275253et10.008410et2

2于是，LM=10×0.987183=9.87183，该值大于显著性水平为5%、自由度为2的分布的临2(2)5.99，因此判断原模型仍存在序列相关性，但et2的参数未通过5%的显著0.05界值

性检验，即t检验和P值都表明

et2的参数不显著，表明并不存在二阶序列相关性。结合一

阶滞后残差的辅助回归情况，可判断原模型在显著的一阶序列相关性。

Y15.540430.207697X1存

运用杜宾两步法，即广义差分法进行自相关的修正，步骤如下 设一阶自相关的表达式为

etet1t，利用最小二乘估计回归得

并将原模型变换为

YtYt10(1)1(XtXt1)t将上式求得的0.494412带入变换后的模型当中，得

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Yt0.494412Yt10(10.494412)1(Xt0.494412Xt1)t利用EViews对上式进行最小二乘估计，得

此时根据杜宾瓦森检验 D.W.=2.257078，而序列相关性。 变换后模型即为我们令t=

dL=1.02,

dU=1.33，

dU=1.33dU=2.67，因此不存在

Yt0.494412Yt1411.47630.170964(Xt0.494412Xt1)tXtXt1=

，最后的模型转化为

YYt1，

Y813.85690.170964X，此时已经消除了序列相关性。

2.2.3 异方差检验

利用怀特检验，建立如下辅助回归

et201X12X12，利用最小二乘估计得

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此时nR=12×0.478543=5.742516，该值小于显著性水平为5%、自由度为2（辅助回归的解

22（2）=5.99，因此接受同方差的原假设，认为不存在异0.05释变量个数）的分布的临界值

2方差性。

最终我们得出昆明平均房价与人均可支配收入之间关系的模型为

Y813.85690.170964X

2.3 经济意义检验及分析

由最终模型Y813.85690.170964X，我们可以看出人均可支配收入X与昆明平均房价呈正相关，即昆明的房价随着人均可支配收入的增加而增加，从现实生活来说，符合经济意义，人均可支配收入每增加1元，昆明的房价则增加0.170964元。 3. 结合现实意义谈谈房价的问题

从模型当中我们可以看出昆明的房价的确与人均可支配收入有着密切相关的联系，但是有不少的人可能会提出反对的意见，那就是人们的可支配收入即工资根本没有上涨，但是昆明的房价却涨的离谱，这与我们计量分析的结果是不是矛盾的呢？其实并不是矛盾，而是房价的上涨还与其他的各种因素有关。 3.1 房价的上涨过快的原因以及危险分析 房价上涨过快的主要原因有：

（1）需求拉动，供求总量阶段性失衡直接影响价格的变动，即中低位的住房供应量下降，是的住房平均成交价格上扬。

（2）成本推动，主要来自建材的涨价、土地取得成本增加、品质提升三个方面，一些城市土地成本已占到房价的50%以上。另外，由于钢材、水泥价格的快速上涨，也带动了房价的上涨。

（3）炒作带动，房地产开发量大，房屋价格上涨快，以致于房产价格与居民的收入越来越不相匹配。房屋的价格已明显超出部分中等收入居民的购买力，一些楼盘还供不应求，说明存在着一定的投机行为。 房价上涨过快可能带来的危险

由于目前利率较低、股市持续低迷，可选择的投资渠道有限，客观上使部分社会资金进入房地产市场，特别是一些地理、人文环境优势明显，投资增值潜力较大的城市吸引了众多的投资购房者，其中不乏投机炒作者。投资购房明显抬高了房价，如果不加强调控，而放任短期

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炒作行为发展，将不利于房地产市场的健康发展，也可能会影响到金融安全。 3.2 房价上涨过快，买不起房？

房价现在上涨过快，是不是就意味着在目前的收入水平下，中国大多数的城镇居民买不起房呢？其实这个问题的答案是否定的。

从上述调查的昆明居民的可支配收入和房价上来看，的确很容易得出老百姓买不起房的结论，但是我们得弄清一个事实：目前绝大多数的老百姓、城镇居民住在哪里了？他们是住在马路上了吗？没有。除很少的无房户外，绝大多数人已经住在房子里了。就是说，他们已经占有了一定存量资源。实际上，现在大多数老百姓只需要扩张15-30平方米的住房面积。这样一个增量，人们是买得起的，或者在住房信贷的帮助下是买得起的。人们需要的是以小换大、以旧换新、以远换近而已。现实的问题是，很多体制性障碍阻碍了老百姓实际占有的存量资源进入二级市场。人们现在所住的房子不能按照市场价格进入流通领域。

目前，相当多的城镇居民在住房制度改革中已经购买了自住的房子。但在出售时遇到一个问题，有些单位要求，已购住房出售时必须卖给原产权单位，而且必须以原价格卖给原产权单位。常识可知，如果现在的商品房市场价是5000元一平米，人们怎么会把现住房以2500元一平米的价格卖给原产权单位呢？

实际上，从加快改革的要求看，我们不仅需要发展住房的二级市场，而且还需要开辟三级市场。即允许人们把实际占有的租赁权也上市流通。不承认这个租赁权的市场价值，实际占有者就不会让出这个资源。在这种状况下，全社会的住房资源就处于低效率的非优化配置状态。 3.3 开发商追求暴利导致房价虚高？

很多人也可能认为目前的房价偏离其成本，是开发商为了追求暴利而导致的房价虚高，其实这句话也不是很确切。

一些卖不出去的房子还以高价撑着，这的确是虚高。

但是房价也的确有别于一般商品价格的形成特点。简单按照成本或者供求关系来认识房价、调控房价并不能收到预期的效果。

人们从生活实践中知道，同样建筑成本的两栋房子，建在不同地区，其价格可能有非常大的区别。为什么？因为有级差地租的存在。级差地租的存在可以使房价远远脱离其成本。这很合理。因为符合经济学的稀缺性的理论。

级差地租和成本无关，它只有在反复大量的交易过程中才能形成。在没有足够的交易规模之前，谁也无法判断某一地段的级差地租该是多少，因而也就无从知道这个地段的房价究竟是

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物超所值还是虚高。简单的从成本利润测算出发来指责房价虚高是不符合经济规律的。中国目前的房价涨跌，包括昆明在内，在很大程度上并非是由供求关系引起，而是市场在寻找合理的级差地租定位。

房价不仅可以极大的脱离成本，甚至可以极大的脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开放商要卖多少房子，或是居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。

近年来，人们已经对通货膨胀和通货紧缩的概念逐渐熟悉。当社会对未来经济发展普遍乐观时，以币求货的人就多，就容易引发通货膨胀。当人们对未来经济普遍看淡时，以货求币的人就多，就容易引发通货紧缩。而住房恰好是货、币之间转换的一个重要的蓄水池。人们在普遍乐观时踊跃买房，并不是因为对住房的实际需求有了增长；人们在普遍悲观时迟滞买房或者抛售住房，也并不是因为对住房的实际需求有了下降。亚洲金融危机以来，例如香港的房价6年间跌去了65%。房子还是那些房子，人口还是那些人口，甚至社会收入水平也变化不大。仅仅是人们社会预期变了，房价就大跌了。也就是说，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。以住房可供量与实际住房需求对比来判断房价高低，同样不符合市场经济的客观规律。

通过以上的几点分析，我们就能很清楚的了解到，人均可支配收入对房价的确有影响，但是影响却是不大，这就是为什么从计量分析当中，我们得不到房价真正变化的原因。 4、总结

通过本文的论述，我们可以看到目前影响昆明的房价因素有人均可支配收入，可以说影响力还是很大的。虽然有它的不合理性，但是它的不合理性也是在情理之中的。因为影响房价的因素繁多，而最关键的因素，人们对社会的预期这是未知的。

虽然存在着种种未知因素的干扰，但是中国的房地产市场还是一个蕴藏着巨大潜力的市场，我们也有理由相信，随着中国经济的持续稳定的发展，经济体制改革逐步深化，市场体系不断完善，宏观调控得到加强和改善，中国房地产业的发展前景是十分广阔的。

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参考书目

主要参考书目：

2010年昆明统计年鉴------中国统计出版社（数据收集） 计量经济学（第三版）------高等教育出版社（数据分析） 房价，谁说了算？------江西人民出版社（结论分析） 辅助参考书目：

西方经济学第五版（微观部分）-------中国人民大学出版社 西方经济学第四版（宏观部分）-------中国人民大学出版社 房地产经济学------高等教育出版社

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