建
渊长江师范学院经济与工商管理学院袁重庆408003冤
摘要院随着城市现代化进程的加快袁传统的商业发展模式阶2万多平方米等冤遥根据有关部门调查显示涪陵在2009极大地阻碍了现代商业经济的发展遥近年来袁国内商业地年要2012年的商业面积供应总量为38万平方米左右袁而产发展异常迅速袁逐渐从传统商业发展模式的束缚中解涪陵全区2008年的商业网点面积才120万平方米袁短时间放出来袁走向现代化的商业发展模式袁以达到现代化商业内市场供应增加量将达到前期的30%[2]而由上海市商业经经济发展的要求遥我国商业地产总体发展趋势良好袁但其济研究中心与上海市经济委员会共同完成的叶上海市零售中也有许多共性问题的存在遥重庆市涪陵区商业地产发商业网点面积调研报告曳显示袁2008年上海零售商业网点展存在一些问题袁解决问题的方法是院转变开发理念曰充总面积为4100万平方米袁按常住人口计算袁居民人均零售分论证袁准确定位曰实行差异化策略曰引进专业人才或中商业面积约为1.8平方米遥涪陵区人均商业面积同全国城介商辅助运作曰政府加强宏观调控及引导遥关键词院涪陵区曰商业地产曰现状曰发展建议镇的平均水平相比也高出2倍左右遥涪陵区人均拥有商业中图分类号院F293.3文献标识码院粤面积远远超过上海人均1.8平方米左右的水平袁但上海居文章编号民的可支配收入平均水平却比涪陵要多得多遥
Analysis院1005-913Xandsuggestions渊2013冤of12-0087-02
FulingJiangestatecommercialreal
Kaipingsituation袁渊二尧涪陵与一普通冤短期区商业地产发展中存在的问题商商品业住面积宅相供给比袁商量过业地产大
售价高袁涪陵区的商铺Abstract:渊Yangtze售价2008年最高时曾达到6要8万元/平方米遥受利益驱使袁theWithcityNormalmodernizationUniversity,ChongqingChenJian
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部分住宅类房地产开发商也纷纷将目光转向商业房地产遥
deredtraditionalcommercialdevelopmentadvancementmodelspeedinggreatlyhinup,原来自涪陵区商业地产有关部门统计显示袁2009年袁涪recentthe陵城区共销售商铺面积3.6577万平方米袁比2008年下跌graduallyyears,developmentdomesticcommercialofmoderncommercialrealeconomy.In
14.27%袁2010年袁涪陵有近8万平方米的商铺待售袁销售面velopmentunusually积不到50%遥[3]涪陵滨江路一带有大量底商已建成交付近mentpattern,thequickfromtraditionalestatecommercialdevelopment,
de原一年袁到目前为止仍有大量商铺空置袁未能营业运行遥2013mentsmode年袁涪陵有近25万平方米的商铺待租或待售渊金科窑世界走China'softheofmodernization,bondagedevelopmentofinmodernorderofthetocommercialdevelop原commercialachievetherequire原good,廊商业步行街尧泽胜商业步行街在此期间营业运营冤遥短短tence.butcommercial几年内涪陵商业面积总量陡然增加近40万平方米袁接近目cialThisthererealestateoveralldevelopmenteconomy.trendsisarticlewerebasedalsoonmanycommonproblemsinexis原前已有商业面积的三分之一袁供给与需求之巨大差距不言localrealestatedevelopmentthepresentChongqingsituation,Fulingaccordingcommer原自明遥发展速度过快袁短期商业面积供给量过大袁将导致涪are陵商业地产许多问题的凸显袁比如销售非常吃力尧招商困thediscussed,commercialanddevelopmentthroughliterature,existingprominentproblemsto难尧空置率高袁兑现脚步越来越慢等袁这也将毫无疑问地影Fuling-spotinvestigation,comparisonresearchquestionnairemethodandetcon-to响涪seekhealthywaysoncommercialtosolvetheserealestateofresearchandanalysis,渊陵根据二商冤业地产的持续健康发展遥
叶政府涪陵宏观区政府商定位不准业网点建设规划曳显示袁涪陵将从Keyuationwords:development曰problemsFuling曰development曰Commercialoftheproblems,fulingSuggestionsrealcommercialinordertopromotetheestate曰therealpresentestate.sit原构造区域性现代商业中心的大商圈出发袁商贸业今后发展的重点是院打造高笋塘和南门山2个现代化城市商业中心区和周边多个小型商业区遥几年内涪陵将新建商业面积近一尧涪陵商业地产现状分析
40万平方米袁其中仅在南门山至两江广场区域就规划有一涪陵区是重庆都市发达经济圈与渝东北和渝东南联系条商业步行街尧一座5A级写字楼尧一栋5星级大酒店尧一传递的门户节点城市袁也是重庆野1小时经济圈冶城市之一尧个涪陵大剧院以及一条仿古街等袁目的是将南门山地区打六个区域性中心城市之一遥全区人均GDP增长率在重庆六造为涪陵的野解放碑冶袁将涪陵城打造为一座现代化区域大大区域性中心城市中位居第二位袁仅次于万州遥[1]
都市服务于整个重庆西南片区遥但随着近几年社会经济的涪陵商业地产在这一机遇下迅速发展遥涪陵目前已建迅速发展袁涪陵的地理位置优势逐渐变弱遥经济的快速发成或正在修建的商业面积有30多万平方米袁其中包括两条展尧交通的便利尧人们生活水平的提高以及人们消费观念商业步行街渊金科窑世界走廊商业步行街袁商业面积接近12的转变等这一系列因素都导致了涪陵及其周边地区的消万平方米曰泽胜商业步行街袁商业面积11万平方米左右冤和费者开始向重庆主城区涌入遥涪陵商业规划与发展袁在建多处大型楼盘底商渊香江豪庭底商近3万平方米和南门金设时是以服务重庆西南片区来进行建设的袁但真正服务的
收稿日期院2013-08-02
作者简介院蒋开屏(1981-)袁女袁重庆人袁讲师袁研究方向院零售管理尧房地产经营管理尧营销策划曰陈
建(1986-)袁男袁本科学生袁
研究方向院市场营销遥
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ORTHERNECONOMYANDTRADE消费者却大都是本城区居民遥所以政府在对涪陵区商业地产宏观定位时不够准确袁没能充分考虑到本地的这样一个实际情况袁在整个商业面积的规划上不可避免地出现了量过大渊的涪三现象陵冤商遥
目业前地产原有的项目定位大型商同业质项化
目有3个院新世纪百货尧重百和依碟百货遥这些商业项目商品种类尧档次尧柜台陈列差异不大袁主要以经营中档或中档偏上百货类为主遥而本地2012年到2013年投入使用的大型商业项目有2个袁分别是金科窑世界走廊商业步行街和泽胜商业步行街袁这两条商业步行街在自身项目定位上与之前三个商业项目基本一样袁同样定位于中档或中档偏上遥这样看来袁涪陵有5个定位基本相同的大型商业项目的存在袁必将导致涪陵各商业项目之间的竞争愈演愈烈遥究其原因袁主要还是在于项目自身定位的同质化袁加大了本地商业之间的竞争力度和投资渊风有四险些冤遥
商开业发地产商盲项目目增大运作住经宅验配不套商足
业面积比例袁造成大量商铺沦为空置袁迟迟不能营业运营的惨淡局面曰有的商铺位置较好袁市场需求量也大袁确依然迟迟销售不出曰有的商铺袁招商完毕袁也已经正常运营了袁但未能运营多久袁商家们却纷纷倒闭关门遥这都是开发商缺乏商业地产项目运作经验的渊体由于房五现冤遥
开发地产商普开遍发短利线润操远远作
高于商业经营利润袁多数开发商都想快点把商铺销售出去袁进入新的地产项目开发袁赚取更多的利益袁而不是想长期从事商业营运遥涪陵区目前的商业地产项目推向市场时袁基本上采用野商铺全零售冶模式袁野商铺全零售冶是指开发商将大的商业项目分割成若干个中小商铺袁然后再将具有特定位置的商铺卖给众多业主袁这些业主可以自行经营袁也可将商铺再转租给其他人经营遥[5]这种短线操作的商业地产所带来的不良影响是多方面的袁如建设开发盲目尧招商项目定位与市场脱节尧贪大求全尧脱离消费水平等等袁从一开始便为商业地产后期运营埋下了祸根遥
渊三尧涪陵区商业地产健康发展建涪一陵冤转变目前商人业均地产商业开面积发理达念
议到了近3平方米袁这有别于那些现在商业面积不足的城市遥在现实环境之下袁涪陵的商业地产中的短线操作开发模式仍然较为落后袁需逐步向野现代化订单地产的商业地产模式过渡袁在以后的发展中最渊涪二陵冤充冶的商分开业论发模式遥
好采用地产证袁在准未确来定位
规划时袁必须做足充分的市场调查袁根据实际需要进行规划袁准确定位袁避免资源的浪费遥同时在规划过程中袁不要一味地追求商业面积覆盖率袁而应该从追求商业项目质量的角度出发袁将涪陵规划为一座现代化渊的大都市在三商冤商业业经地产遥
营方项面目袁一方差异面化差策略
异化定位尧错位经营成为商业地产开发商立足的法宝袁而另一方面袁消费者对于定位准确尧服务细致的主题型商家的需求也越来越强烈遥如何切准市场脉动袁正确选择商业地产项目的定位方向袁是决定商渊业四项冤目成引进败专的业重要前人才或期中工介作商遥
辅助运作
88对涪陵来说袁能引进一些国内外知名品牌也非常重要袁大公司一旦看好涪陵的市场前景而进驻涪陵袁他能够接受2要3年的亏损期袁这对市场的培育将很有好处袁而一些小的品牌代理商则很难坚持一年以上袁一旦连续几个月亏损袁可能就会选择撤柜遥由此看来袁聘请有商业地产运作经验的中介公司进入涪陵袁对涪陵商业地产来说很有必要袁但不同的商业项目在选择中介商时也必须根据实际情况寻找渊合1.五适建冤的立规政府专业范加中的强介投对协融商助资业进机地产的行遥
制
宏观调控及引导涪陵商业地产的发展袁也必须根据当地的实际情况袁建立和完善商业地产市场健康的投融资机制遥商业地产项目开发和经营所需大量资金来源是多渠道的袁但主要的开发资金来源于银行的短期贷款袁银行信贷的依赖水平普遍达到90%以上袁有些大型商业地产项目甚至超过90%遥为此袁政府应创新商业地产市场化的投融资机制袁放开和引进国内外风险投资和专业基金进入商业地产领域袁借鉴一些一二线城市商业地产开发经营的成功经验袁这将对提升涪陵商业地产的开发水平和实力发挥积极的作用遥[6]但与之同时也要对投融资机制采取一些限制政策袁避免部分开发商重建设轻经营的短期行为遥
2.商业地产信息公开透明化
政府还应建立一个涪陵房地产信息公开网站袁无论是在住宅上的投资还是商业地产上的投资袁都能给市民提供一个公开透明的信息服务遥同时在公开网站上设立涪陵商业地产自由讨论区袁由本区居民参与袁对涪陵商业地产的发展问题进行探讨袁提出自己的意见和建议遥在规划重大商业项目时袁也应将该商业项目信息全面展示给全区居民袁由本城区所有居民进行投票抉择袁充分实现商业规划民主化等遥
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