酒店式服务公寓市场分析

一．北京酒店式服务公寓市场分析

1. 界定与说明

酒店式的服务，公寓式的管理

酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。

酒店式服务公寓主要针对居住市场中较长期居住的居民。虽然没有特定的标准，较长期居住的定义一般在半年或以上。这个市场的主要客人有长期出国的生意人及其家人，长期在外的跨国公司高级管理人员及其家人以及正在放长假的家庭。

我国酒店式服务公寓具有“自用”和“投资”两大功效

我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受我国以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。

2. 北京酒店式服务公寓市场状况

北京酒店式服务公寓市场是伴随改革开放的春风逐步发展起来的。1993年，北京推出外销房，第一批赴港招商引资成就了首批公寓项目如华侨村等。1992年至1993年聚龙花园、丽晶苑、丽晶花园等项目纷纷涌现，售价与租金都持续走高并达到顶峰，市场供需两旺。1995年后，公寓项目激增，市场需求却在减少，客户中本地人比例增加。97年金融危机爆发，外销公寓市场开始萎缩， 2000年较1996年高峰时，公寓售价下降了50%以上，外销项目租金指数也下降了30%。2001年底开始，市场基本趋于平稳并逐步升温，买家看好申奥成功和加入WTO

后的北京房地产市场，高档公寓租售情况转好。2002年，随着北京商品房内外销的并轨，外销公寓已成为历史，酒店式服务公寓市场也更趋成熟和理性，但已经开始出现下滑趋势，进入2003年，下滑趋势放缓，租金和价格都趋于稳定。

3. 区域分布

经过10余年的发展，北京酒店式服务公寓市场已经走过了探索阶段，逐步成熟并步入稳步发展阶段，其主要标志就是形成了特色鲜明的区域市场特征。以下就对几个热点高档公寓区域市场进行简单的分析： 金融街地区

行情看好 竞争激烈

供应方面，金融街公寓市场现有供应量为22万平方米左右。未来两三年内将有三个新项目投入使用，可提供16.2万平方米的公寓面积。

需求方面，随着金融街形象的确立和影响的扩大，国际金融巨子，国内金融行业、通信行业和上市公司对于本地区公寓将产生巨大的需求，且该地区写字楼众多，公寓的商务功能相对较弱，更贴近居住的本质，将会得到本地区商务人士的认同。

租金、价格方面，目前该地区高档酒店式服务公寓销售均价为19500元/平方米，租价为13美元/平米.月。

综上所述，金融街及其周边地区新一轮房地产“牛市”行情的引爆将在所难免，但公寓市场的竞争形势也将日趋激烈。 CBD地区

发展最早 租金最高

该区域是北京市公寓市场发展最早、最成熟的区域。本地区现有13个公寓项目，其中5个为酒店式服务公寓，总建筑面积20.7万平方米。

需求方面，该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，他们一般都能享有公司给予的租房预算。

售价方面，目前CBD在售项目的售价均已突破10000元/平方米，并且上升速度较快，新城国际在三个月内，销售均价从9400元/平方米升至10700元/平方米，世贸国际公寓的均价从10000元/平方米升至13000元/平方米。

租金方面，本地区高档公寓租金稳定上扬，鼎极.嘉华世纪的租金报价达到了每月每平方米18美元，从一个侧面说明了CBD地区高档公寓目前公认的平均租金水平。 中关村地区

需求量大 价格适中

中关村地区公寓市场供应量到目前为止，总供应面积为57万平方米，提供2800多套高档公寓。其中酒店式服务公寓占30%，其余大部分为商住公寓。

需求方面，中关村地区对住宅的消费能力很大，对高档公寓特别是酒店式商住公寓需求一直供不应求。中关村众多高科技企业尤其是IT业中的员工希望居住地离工作地交通方便，环境安静、绿化率高，配套完善。

中关村公寓的价格比较适中，除科技会展中心的价格超过了10000元/平方米以外，其他项目的售价在8000-10000元/平方米之间。

租金方面，与朝阳CBD的高档公寓不同，中关村的高档公寓面临的客户主要是国内客户，外销客户较少，因此市场上以内销公寓为主，整体租金水平也就没有CBD那样高。

4. 供应分析

供应量大 朝阳东城占八成

由于酒店式服务公寓良好的市场前景引起了开发商的普遍关注，日前，世界排名前五入选世界五百强的美国万豪和法国雅高酒店管理集团纷纷在京推出国际品牌的酒店式公寓。尤其是2000年以来，酒店式公寓具有回收成本快、风险小的特点，作为房地产开发产品一种的酒店式公寓逐渐增多。据统计，经过了10余年的发展，到今年第二季度末，北京共有高级公寓项目100余个，其中酒店式服务公寓则有近40个，共提供近3万个住宅单位。主要集中在六个主要城

区，其中朝阳区和东城两区拥有的高级公寓的套数占全市供应量的80％。以下是2000年至2005年入住和即将入住的酒店式公寓的供应量表（以入住时间为准）：

年份 供应量（万平米） 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 17 1 19 4 102.5 4 166.4 7 121.95 8 137.3 4 个数 酒店式公寓年新增供应量供应量（万平米）200150100500172000年192001年2002年2003年2004年2005年102.5166.4121.95137.3

从以上的图表可以看出，酒店式公寓的年新增供应量基本上呈上升趋势，尤其在2001年至2003年，新增速度较快，这与公寓市场整体状况较旺有关，2004年的新增供应量略有回落，市场回稳，2005年新增的供应量将有小幅上升。

5. 出售情况

价格逐步下调 近年有回升趋势

价格走势1900017000均价（元）16600128001092513166.715000130001100090007000500099年前00年01年02年年份03年04年05年　1195011029.211422.4

(统计数据以入住时间为准)

从上表可以看出，酒店式公寓的售价总体上呈下降趋势，99年前的售价较高，2001年为历史最低水平，均价10925元/平米；02年受整体市场状况的正面影响，总体均价回升较大，达到13166.7元/平米；此后售价再度回落，2004年入住的项目均价接近2001年的水平，仅为11029.2元/平米；预计2005年市场均价将有小幅回升。

6. 出租情况

供应加大 价格走低

2002年第四季度公寓的平均租金较上一季度下降了2.5%；空置率较上一季度增加了1.8%，达到了23.40%。 进入2003年，高档公寓租务市场仍持续走低。从某种意义上说，SARS充当了“替罪羊”—SARS减少了异地或跨国的商务活动，直接影响到了北京高档公寓的客源。然而SARS并非公寓租务市场行情低迷的“第一元凶”，高档公寓项目的供应量过大才是导致租金下降的真正原因。更重要的是，此前市场所表现的租金和回报率的下降仅仅是从暴利回归正常的过程。这种租金下降并稳定趋势是市场逐步走向成熟和健康的信号。

7. 市场需求 7.1 样本客户列表

项目 国贸公寓 雅诗阁 福景苑 新世界太华公寓 光彩国际公寓 金桥国际公寓

主要客户群 CBD一带主要是国贸中心、汉威大厦、嘉里中心办公的外籍人士，以及外国大使馆驻华人员与其家属 商务商旅人士、亚欧较多，及CBD一带外籍人士 燕沙一带的外籍商务人士 主要是外地人，以投资为主，有少量外籍人士。 CBD及CBD辐射地段的金领人士，以高收入高品位为特征。 面对CBD一带的年轻白领与投资客。 7.2 购买客户分析

投资客居多

酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。根据北京中原的调研结果分析，投资客户主要可以分为两大类型：

第一类为纯投资型客户，主要有个人投资者和机构投资者组成，个人投资者年龄在25-35岁范围内，机构投资者主要是具备一定经济实力的中小型企业。他们购买酒店式服务公寓的主要目的就是看中了酒店的增值潜力，他们的预期投资回报率一般在8%-15%。这部分客户占整个客户总数的60%左右。

第二类客户为养老型客户，以个人投资者为主，年龄普遍在40岁以上，购买的目的主要是希望退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源。这类客户的投资风格比较稳健，经济实力也比较强，多投资于100平米以上的较大户型，预期投资回报率多在10%以下，最看重项目的发展潜力，占客户总数的15%左右。

除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自主兼投资为主要目的的私营业主和办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。

7.3 租赁客户分析

外籍企业员工为主

北京服务公寓的目标租赁客户主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用，同时自己在异地没有买房定居的需要。其中，欧美人占到65%，其他是港台人、日本人和华裔等。客户职务组成如下图：

部门经理,26%首席代表,8%总经理,20%主管和高级技术人员, 46%

客户年龄分布一览

50岁以上,20%26～30岁,10%31～35岁,15%46～50岁,15%36～40岁,20%41～45岁,20%

外籍客户住房补助标准及比例

补助标准（美元/月） 1000以下 1000—2000 2000—3000 3000—4000 4000—5000 5000—6000 6000—7000 7000—8000 10000以上 比例 5% 19% 5% 14% 10% 24% 10% 5% 7% 客户的租金预算方面，6000美元/月以下的占客户总数的77%，这些客户是市中心区域酒店式服务公寓以及其他高档物业类型的主要租赁客户。预算在6000美元/月以上的客户主要选择位于市郊的别墅或Townhouse等高档物业。

8. 产品分析 8.1 户型设计

项目 一居 二居 面积（m2） 三居 四居 数码银座 雅诗阁 财富中心 嘉里公寓 国贸公寓 光彩国际 金桥国际 新世界太华 82—96 105—120 97—111 100 94 无 55-75 60 107—177 178—205 127—146 138—224 132—171 无 90-130 100-150 无 249 204—211 224—317 211—267 217-238 197 226-230 270 380 287—401 420—526 303—543 411-435 无 238-250

从以上列表可以看出，早几年的项目中，以国贸公寓为代表的租赁经营方式的酒店式公寓，户型比较适中，主要以满足日常生活所需，以两居室为主；在近几年的项目中，以租售同步的项目如新世界太华公寓户型分布则比较平均，但主要倾向于大三居室，满足自主和投资的双重标准。今年入住的光彩国际公寓和明年即将如住的金桥国际公寓，则主要以售为主，户型则比较极端，光彩国际公寓主要以大户型为主，定位于成功人士，金桥国际公寓则主攻小户型，定位于年轻白领，由此可见目前市场产品户型定位已越来越有针对型，整个市场也越来越成熟。

8.2 服务配套

顶级配置 顶级服务

综合分析北京在销和已经入住的酒店式服务公寓项目，可以分为两个大的部分，第一种是以公寓报建的独立式的酒店式服务公寓，第二种是建筑综合体中的酒店式公寓。

不论哪种类型，其产品品质的特点是一样的，这一点在酒店式公寓的一些硬性要求上就能够体现出来：

外部特点：一定要位于最好的位置，公寓物业一定要达到五星级酒店的装修水平，一定要由国际认可资格的建筑师、设计师和灯光设计师设计，防火设施应达到国际标准，充足的停车空间及设备等等。

公寓内部：有着不同装备的1,2,3个卧室的公寓和顶层公寓单元，需要有针对残障人士而设置的辅助设施， 配置的设备一定是高质量的，水、电、煤要分开量度，在卧室、餐厅和客厅要有独立的监控设备。厨房的设备要齐全（包括炉、炉头、自动洗衣/干衣机、洗碗机、微波炉、咖啡机、水壶、双升盘、垃圾筒和食物保鲜袋等，提供高质量的陶瓷制品、玻璃制品和家具制品以及所有标淮的厨具，提供中式与西式的餐具）。浴室配有通风和热水系统，所有浴室应配置浴缸、可拆动的花洒、水槽和去水口。一定要在每一个单位为衣柜及储存提供空间，要在大厦内设有多余的储存空间位置。还有配有国际通用的插头，采用高科技保安锁系统(刷卡制度包括阻止外人进入楼层和电梯)，每个公寓的房间内配有小型保险箱。由此可以看出，每一个细节都能够体现出酒店式服务公寓的档次与服务水平。

高档餐饮、娱乐设施及购物环境

作为高端住宅产品，京城的酒店式服务公寓都能够提供全方位的内部和外部配套服务设施，给客户提供优质、便捷的生活。这些配套设施基本上包括：

高级餐饮场所，传统特色的佳肴经过国际烹饪水准操作，将中西方的饮食文化精髓巧妙结合，向客户充分展示传统美食和酒水的高品质以及愉悦的饮食文化氛围。顶级零售（专卖）店或购物中心、大型超市。高标准的娱乐健身设施帮助客户放松身心享受生活，在一流的健身器械上充分感受运动的快乐，在装饰典雅的按摩室和温泉池中休憩，或在室内渡假式游泳池内，尽享水底的美妙音乐及独特的虚拟天幕带来天象的美丽变化。双语幼儿园或国际学校和室内外儿童游乐设施等。

以下是几个北京市高档酒店式公寓的服务内容列表：

项目 国贸公寓 服务内容及配套 健身房、会所、儿童游乐花园、国际幼儿园、餐饮娱乐、百货超市、多功能厅、游泳池、洗衣房、24小时保安及客房服务。主要依托于国贸中心配套。 雅诗阁 室内游泳池、儿童游乐室、商务中心、阅览室、功能厅、会议室、商铺、餐厅、美容美发、超市、洗衣间、24小时保安及客房服务、幼儿看护、早餐、 福景苑 按摩房、网吧、室内游泳池、儿童游乐室、商务中心、阅览室、会议室、餐厅、超市、洗衣间、24小时保安及客房服务、幼儿看护、早餐、银行 新世界太华公寓 健身房、游泳池、网吧、保龄球、会议室、洗衣、家居清洁、按摩、医护、邮递。主要依托于新世界中心及崇文门老城区已有配套 光彩国际公寓 会所、网球、游泳、健身、儿童活动设施、老人活动场所、桑拿、餐饮、网吧、商店等 金桥国际公寓 超市、餐厅、咖啡厅、美容美发等多种配备，主要依托与一层底商。 服务质量最重要

以下是几个样本的物业管理概况列表：

项目 国贸公寓 雅诗阁 福景苑 新世界太华公寓 物业管理公司 国贸中心股份有限公司 雅诗阁集团 雅诗阁集团 香港侨乐物业服务公司 物业费或租金 租金2500-16000美金/月.套 租金4200-15800美元/月.套 租金3000-7000美元/月.套 物业费9.6元/平米.月 租金16-18美元/平米.月 光彩国际公寓 金桥国际公寓 仲量联行 北京嘉安物业管理公司 物业费1美元/平米.月 物业费4.8元/平米.月 随着业主投资理性的增强，高档酒店式公寓的市场前景要好于以居家为基本功能的豪宅。在这样的背景下，物业服务质量将成为最重要的核心竞争力之一。通过调研我们发现，物业服务的水平和质量是仅次于供求关系和地理位置之后影响租金和回报率的重要因素。

首先，酒店式服务公寓其服务的核心就是要向客户提供星级酒店档次的服务，从“标准化服务”到“个性化服务”，以及过渡到现在的为客人提供“超值服务”理念，是酒店服务理性化的体现，同样也是求得宾客认同并为酒店式服务公寓创造效益的必然之路。在现代酒店式公寓服务理念中，所谓“个性化服务”就是对不同类型的客人进行有针对性的服务。要细心观察，善于发现客人的不同需求。通过观察客人的身份特征，生活习惯，言谈举止等方面来找到个性化服务的切入点，提供超值的服务。这也是酒店式公寓服务理念的核心。

其次，我们在调研时还发现：服务质量应是随着不同顾客的满意程度而变化的。在酒店服务过程中，或许有的客人对彬彬有礼的程式化服务感到满意，但有

的客人会因刻板拘束而反感。因此，因人、因地、因境、因情、因事会产生截然不同的满意程度。服务人员提供的服务也许是一种“情绪化”的服务，这就决定了酒店式公寓要想提高顾客的满意程度，更有赖于服务人员素质的提高。因此为服务员工提高满足顾客需求的能力创造良好的条件是保证使顾客满意的必然前提。另外，服务质量不会因为顾客的一般需求得到满足而稳定，它还需要不断的从服务过程中汲取、发展和创造，为宾客提供更多方便和超值享受。比如北京一些顶级酒店式公寓为客户建立的独立的客户档案，将单个客户的独特需求和习惯记录在案，以便为其提供更舒适、体贴合周到的服务，这就是个性化服务的典型例证。

另外，酒店式服务公寓在服务项目上与星级酒店也有所不同。比如一般的星级酒店都会设有专门的票务预订服务，而酒店式服务公寓一般都没有这方面的固定业务。这主要是因为星级酒店的客户大部分是居住期3-10天的短期客户，而酒店式公寓的客户一般都是居住期在半年以上的长期客户。为满足不同客户的不同需求，服务项目和内容也就有所不同。

9. 整体规划

通过对最具代表性的20个酒店式公寓进行调查研究后，我们发现，北京主要酒店式服务公寓项目的整体规划都非常的完善，并完全符合国际通行的规则和客户的要求。

绿地方面，由于大多数项目集中在市中心地区，可利用的土地面积有限，这就使大部分项目的绿地面积限制在3000平米以下，平均绿化率在30%左右。

车位方面，大部分酒店式公寓项目的车位配比都能够达到1：1.7的平均水平，少数项目甚至超过了1：2。

项目规模方面，由于北京顶级酒店式服务公寓均集中在市中心区域的大型建筑综合体中，因此我们在研究时酒店式公寓时，也同时关注了这些项目与建筑综合体的关系。

几个建筑综合体中酒店式公寓的规模:

项目名称 规模（万m2） 酒店式公寓套数 备注 财富中心 数码大厦 嘉里中心 国贸中心 航华中心 东方广场 73 14 23 56 32 80 600 107 195 411 272 900 有7万平方米高档公寓 不含外销公寓 经简单计算，目前北京的建筑综合体中每10万平方米建筑面积约90套酒店式公寓。

10. 未来预测

尽管北京的高档公寓租务市场的预期受到了广泛质疑，然而在未来几年中，与世界更为紧密的融合和交流将极大地刺激北京的高端租务市场，中国强劲的经济形势、日益完善的投资环境和即将召开的2008年奥运会对市场将起到积极的推动作用。

从近期开盘的新项目来看，酒店式服务公寓市场今后几年将呈现出以下趋势：

10.1 服务成为竞争焦点

由于酒店式服务公寓所具有“酒店式的服务，公寓式的管理”市场定位和特点，就决定了服务就是酒店式服务公寓的灵魂和永恒的主题。在硬件水平和品质相当的情况下，服务水平和细致程度自然成为了竞争的焦点。如何提升物业管理水平和服务品质，保持物业的长久生命力，对于自住和投资于酒店式公寓的业主来说，是保证其投资价值的关键因素。对客户来讲，不断提升的服务、管理水平以及稳中有降的租金将给他们带来最大的实惠。

10.2 相似业态的竞争压力

目前北京大多数酒店式服务公寓均坐落在市中心繁华地段，拥有不可比拟的交通优势。随着近年来北京机动车数量的快速增长，现有道路特别是市区内的道路越来越不能适应庞大的机动车数量，交通拥堵现象日益严重。随之而来的噪音

和空气污染也使市区优势大打折扣。针对这些弊端，在北京的郊区县兴起了许多高档业态（如别墅、Condo等），对高端客户的吸引力越来越大。

高档别墅

如比较早出现的出租别墅，如龙苑别墅等，使客户花同样的租金能够得到更大的实用面积和更舒适的生活环境，物业服务管理水平与高档酒店式公寓不相上下。现在郊区的道路交通环境也大有改观，并且还在继续完善，从远郊区县到三、四环路的时间基本上在一小时以内。

Condo

Condo全称为Condominiums，中文可译为“共管式独立产权公寓”，专指具备卧室、起居室、浴室、厨房等常用房屋功能，配备生活必备的全套家具电器及住户可共享的完备的酒店式配套和休闲设施，并由统一的管理公司提供酒店式服务的公寓式住房，有些类似产权式酒店。Condo产权一般归个人所有，但其内外设施的维护、维修及管理则由专门的公司统一负责，公寓所有者按月交纳一定的管理费。Condo的公共部分一般附有功能齐备的酒店配套设施，包括运动健身、养生体检、娱乐休闲、商务交流等项目，并可为住客提供比较完善周到的软性服务，从而使住客享受到一种简易方便、轻松自如的生活。

10.3 客源变化

有数据显示，在北京高档公寓的租客比例中，外藉华人和外省市人的比例在不断上升，大有取代外国人成为首要目标消费群体之势。即所谓的“泛化涉外”概念的说法。造成这一现象是因为中国人的城市中心情结：中国的市中心不仅承担着工商业和金融中心的功能，而且还依托交通便利的优势承担着居住的功能。在中国人尚不能接受“市中心工作，郊区生活”的背景下，高档公寓市场的前景将继续看好。因此，有业内人士指出，随着租客来源的变化，服务的方式和风格应当适应这种变化，最终达到个性化服务。

二．炫特区的项目分析

1. 项目产品定位建议 1.1户型建议

目前炫王子初步定位自住公寓+商务办公+酒店服务公寓，这三种定位总体来说都是公寓，但由于面向消费群体的进一步细分导致客户差异，相应户型需求和配套服务要求等都有差异。

自住公寓雷同一二期的住宅，客户主要用于自住，但要求档次较高，服务相对周到一些。这是户型特点可以沿袭一二期。

商务办公公寓类似商住项目，更具客户企业人员多少，一般要求户型在70-200平米面积，可以稍作分割调整，对厨房和朝向的要求较小，卫生间的要求稍高。

酒店式公寓强调服务的质量档次、客户看中整个社区环境，社区人群素质、私密性、安全性、车位等。户型面积根据客户档次和承受能力不同，浮动范围在50-120平米左右。

1.2配套建议

项目配套服务是产品品质提升的关键要素，在项目运作过程中进行充分考虑，做到社区配套的完善化，这有力于改善项目业主的居住环境、舒适方便度以及后期物业维护。

为了更好的服务业主和房屋的租赁合作，本司建议项目三期增加配套如下：

1、开设社区班车，接送业主上下班或外出，也是为了提高租赁速度和出租率。

2、社区三期和一二期应做个分割的规划，以区分两者不同的人群定位。 3、三期车位出入口较少，由于商业的聚集和公寓人群的流动性，车位

相应要求较高，应该增加出入口，更好的做到人车分流。

4、三期靠铁路的一段由于距离较近，应该做一些防噪音、防震的隔离措施。

1.3服务建议

物业服务的水平和质量是仅次于供求关系和地理位置之后影响租金和回报率的重大因素。因此，随着租客来源的变化，服务的方式和风格应当适应这种变化，最终达到个性化服务。

对于炫特区项目服务建议如下： 1、提高物业管理水平和服务质量。

2、建议开发商每月提供一定项目租赁宣传广告费用。 3、封闭式社区管理，社区内外保安巡逻检查出入人员车辆。 4、三期酒店式公寓大堂内设前台接待、24小时保安。 5、大堂内为方便住户放置自动取款机和报筒信箱。

6、提供房间日常保洁服务，送餐、洗衣服务（可设自助洗衣房）以及商务中心提供的复印、打字、票务等服务。 7、提供快递、叫车、联系医疗、幼儿看护等服务。 8、提供阅览室、网吧、游戏室等设施。 9、提供可供住户举办Party的多功能厅。

10、 设置酒吧、餐厅、小型超市、美容美发中心等设施。 11、 提供“资产投资管理”租赁服务业务。

12、 业主参与“资产投资管理”服务的提供服务期内财产保险服务及租赁客户变更过程中的屋内保洁，以及房屋最终交到业主手中的维护服务。

提高服务质量和水平主要在于：购买或者租赁该区域内高品质服务水平项目的业主和客户主要是中高层企业管理人员或在京工作的外籍人士，这种顾客的特点是普遍受过高等教育，自身素质和生活品位较高，经济基础相对雄厚，有能力追求高品质的生活方式和健康向上生活态度，因此他们对于细致周到的生活服务更为需要。

2. 租赁价格定位建议 2.1租赁价格建议

本项目位于东四环与东五环间，特此选取东部地区作为项目参考区域，包括本项目周边的晨光家园、丽水嘉园、都会国际等进行分析。项目租赁价格定位时主要考虑以下几个方面：

1、本项目周边同档次物业租赁情况。

2、CBD区域小户型竞争项目的影响和客户的分流。 3、朝阳公园将打造亚洲最大的城市公园。 4、炫三期入住前这段距离的租赁市场变动。 5、炫三期入住前资金时间价值的影响。 本项目租金初步定价如下：

1、炫特区一期二期销售均价上有所差异，大约相差300-400元/平米。但装修标准没有大的差异，只是户型设计上可能更加合理化，所以租金水平相差不大。

2、炫特区三期定位酒店式公寓，服务配套更加完善、更加豪华，所以物业费相对要高一些，租金水平也相应提高，三期的销售均价也提高了，但如果能保证服务档次品质，在租赁速度影响不大的情况下，此产品租赁定价的投资回报率最高，大约能在2.5-4年内回收投资。

销售均价 炫一期 5850元/m2 炫二期 6350元/m2 炫三期酒店公寓 6800元/m2 炫三期商住公寓 6600元/m2 物业费 一居面积 一居租金 二居面积 二居租金 三居面积 三居租金 2.5元/月/ m2 30 m2 1300元/套 50 m2 2200元/套 70 m2 3000元/套 2.5元/月/ m2 30 m2 1500元/套 50 m2 2500元/套 70 m2 3300元/套 4元/月/ m2 30 m2 2500元/套 50 m2 3500元/套 70 m2 4500元/套 4元/月/ m2 30m2 2300元/套 50m2 3300元/套 70 m2 4300元/套

3. 卖点分析 3.1 地理交通

本案所在的东四环区域正在成为切换商务、生活环境，谋求更高性价比的投资者的首选。近年来周边房地产开发的火爆也在迅速提升其人气和各种配套设施的完善。

朝阳路和朝阳北路的全面贯通，有效地分流交通压力，业主将感受到便捷的交通带来的舒适与乐趣。

3.2 周边娱乐及生活配套

三里屯、燕莎等知名酒吧街驱车几分钟即可到达。 朝阳公园、红领巾公园是业主散步休闲的好去处。 工人体育场是北京运动比赛和大型娱乐活动的聚集地。

社区内部现有北京最大的青鸟社区，将为业主提供周到、舒适、专业的健身、休闲服务。

3.3 户型设置

本案户型主要以小户型为主，并送全套精装修及家电。这种设置更能符合投资客的要求，方便其进行租赁，而且也更便于进行酒店式管理。

4. 客户定位

跨国公司外籍员工。

以国贸、嘉里中心、东方广场为代表的国贸商圈、建国门商圈聚集了大量跨国公司，一些香港、台湾、东南亚以及美国等跨国人士，他们可能属于总公司委派驻北京，或者香港台湾两地跑的客户，他们一个共同特点就是不属于永久居住型，所以有很强的房屋租赁需求。有的客户单位有房租补贴，他们追求的是项目的品质、档次、居住氛围、居住人群等因素，价格并不是首选考虑因素。

外地来京工作人员。

北京外来人口较多，外地企业在北京的一些工程项目、企业合作等类似的活动需要驻京若干年，这样就产生了集团租赁办公、居住的需求。

外国使馆工作人员。

朝阳区是北京使馆区最集中的地方，朝阳公园附近的第三使馆区是距本案最近的一个使馆区，使馆人员大多是外派若干年，他们也是强劲的潜在租赁客户。

企业合作租赁。

在望京周边有不少像摩托罗拉、NOKIA等大型企业，他们的一些高收入阶层，国外领导定期来视察、以及一些专家过来指导等活动，会进行长短期逗留，如果能开拓客户关系，采取优惠政策，建立长期合作，会给炫项目带来比较固定的客源，同时提升项目形象和品质。

附表：北京主要酒店式服务公寓项目价格或租金水平一览

规模 名称 （套） 嘉里公寓 195 租金水平/售价 （美元/平米.月） 停车费用 管理费用 30 USD80/月（地下） 租金已含 京华豪园 国贸公寓 万国公寓 凯宾斯基饭店 丽晶苑 和乔丽晶公寓 雅诗阁 鼎极.嘉华世纪 恋日国际 财富中心 旺座中心 港澳中心 丽苑公寓 国际俱乐部公寓 建国公寓 京广中心 新世界太华大厦 西格玛公寓 200 409 169 161 150 395 272 208 600 10 RMB700/月 35 RMB1000/月 30 RMB900/月 30 USD120/月 13 无 20 无 38 USD 150/月 16000元/平米 20万/个 11000元/平米 14000元/平米 800 800 RMB8.00/平方米/每月 租金已含 租金已含 租金已含 USD1.65/平米/月 USD 1.50/平米/月 租金已含 7.50元/平方米/月 6.8 8 400 2300美金/平米 47 108 273 223 300 300 200 100美元/月 45 100美元/月 23 USD $100/月 45 租金已含 22 USD120/月 24 USD80/月 15 300元/月 12 600元/月 USD$1.5/平方米/月 USD$4.0/平方米/月 租金已含 租金已含 USD$1.7/平米/月 租金已含 9.6元/平方米/月 3.83元/平方米/月