江山市住房公积金个人住房贷款管理实施细则

江山市住房公积金个人住房贷款管理实施细则

第一章 总 则

第一条 为进一步规范住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款）业务管理，支持职工住房消费，根据国务院《住房公积金管理条例》、《浙江省住房公积金条例》、《中国人民银行个人住房贷款管理办法》和《衢州市住房公积金个人住房贷款管理实施细则》等有关规定，结合本市实际，制定本实施细则。 第二条 公积金贷款管理是指住房公积金管理中心（以下简称公积金中心），委托由衢州市住房公积金管理委员会（以下简称市公积金管委会）确定的商业银行（以下简称受托银行）,以归集的住房公积金，向公积金缴存职工发放用于购买、建造、翻建或大修自住住房的专项住房消费贷款管理。

上述所指的自住住房，是指借款人及其配偶用于自住的且对该房屋拥有所有权的住房。

第三条 本实施细则适用于本市行政区域内的公积金贷款管理。

第四条 公积金中心与受托银行应签订承办公积金贷款业务协议，明确双方职责。

第二章 贷款条件

第五条 连续足额6个月缴存住房公积金，具有完全民事行为能力的职工，在购买、建造、翻建或大修自住住房时，可申请公积金贷款。借款人在申请公积金贷款时还应具备以下条件：

（一）具有本市行政区域常住户口或有效居留身份证明； （二）有稳定的经济收入，信用良好，具备偿还贷款本息的能力； （三）在本市行政区域内购买住房的，须签订合法有效的购房合同，并支付占购房款总额30％以上的首期付款；建造、翻建或大修住房的，须提供有关部门批准文件、土地出让协议、房屋所有权证及土地使用权证。

（四）借款人还清公积金贷款后，如需再次申请公积金贷款，其申请贷款距

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上次还清贷款时间间隔为6个月；

（五）借款人须以购买、建造、翻建或大修自住住房的总价值设定全额抵押； （六）法律、法规和规章规定的其他条件。 第六条 申请贷款的时限：

（一）购买商品房的，借款人应在订立购房合同并支付首期付款后的12个月内，提出贷款申请；

（二）购买二手房的，借款人应在办妥房屋交易过户手续，交纳房屋契税（以《房屋契税证》所载明的时间为准）后的12个月内，提出贷款申请；

（三）建造住房的，借款人应持有关部门批准文件，在建造房屋竣工并取得《房屋所有权证》、《土地使用权证》后的12个月内，提出贷款申请； （四）翻建或大修住房的，借款人应持有关部门批准文件，在完成房屋翻建或大修工程后的12个月内，提出贷款申请。

第三章 贷款额度和期限

第七条 贷款额度。根据职工还款能力、缴存公积金额、抵押房产价值以及借款人负债情况和还款信用等因素综合确定。

（一）不高于购建房款总额的相应比例。其中：购买商品房、经济适用房的，其贷款额度不超过所购房款总额的80%；建造、翻建、大修住房的，其贷款额度不超过建造、翻建、大修住房所需费用的60%；购买二手房的，其贷款额度不超过所购房款总额的50%；

（二）可贷款额度按以下公式计算：可贷款额度=借款人及其配偶贷款时月缴存公积金额×12（个月）×20（年）；

（三）为支持中低收入职工的住房消费，根据其还款能力、房产价值、信用状况等确定最低可贷额度为8万元。

（四）月还款额不超过借款人家庭月平均收入的50%；

（五）借款人及配偶双方均按规定正常缴存住房公积金的，最高贷款额度为40万元；仅借款人或配偶一人按规定正常缴存住房公积金的，最高贷款额度为25万元。

第八条 贷款期限须符合以下条件：

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（一）贷款期限最长不得超过20年；

（二）借款人最终还贷期限不得超过法定退休年龄（根据江政发[2010]24号文件规定，暂延长至男65岁，女60岁）；

（三）购买二手房的，其住房竣工至贷款申请时的年限（即“房龄”）与申请贷款年限之和不得超过40年。

第四章 贷款利率

第九条 贷款利率按中国人民银行公布的利率标准执行。贷款期间如遇中国人民银行有关住房公积金贷款利率调整时，合同期限在1年（含1年）以内的，实行合同利率，不分段计息；合同期限在1年以上的，从调整利率的下一年１月１日开始，按相应利率档次执行新的利率标准。

第五章 贷款申请

第十条 借款人到公积金中心提出贷款申请，领取并填写《个人住房公积金贷款申请审批表》，同时提供以下证件和材料的原件及复印件： （一）借款人及其配偶的身份证、婚姻证明、户籍证明； （二）借款人及其配偶收入证明；

（三）购买商品房的，须提供合法有效的购房合同、已支付占购房款总额20％以上的首期付款发票及银行交款单；

（四）购买二手房的，须提供购房合同、《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《房屋契税证》或《房屋抵押价值评估单》；

（五）建造、翻建或大修住房的，须提供有关部门批准文件、《房屋所有权证》、《土地使用权证》和《房地产价值评估报告》； （六）公积金中心、受托银行要求提供的其他材料。

第六章 贷款办理

第十一条 公积金中心按下列程序受理贷款：

（一）对借款人提供的证明材料原件和偿还贷款本息能力进行审核；

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（二）对借款人信用记录进行查询；

（三）与借款人就公积金贷款有关事项进行面谈，形成面谈记录； （四）初步确定贷款额度、期限、还贷方式及月还贷金额；

（五）在15个工作日内审核完毕贷款事项，作出准予贷款、或不准予贷款、或建议调整贷款申请的决定，并通知借款申请人。准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。

第十二条 签订贷款合同

（一）借款人、公积金中心、受托银行三方（如属期房贷款的，需增加售房单位一方，共四方）共同签订《衢州市个人住房公积金（组合）贷款合同》（含借款房屋抵押合同，以下简称《贷款合同》）。

（二）房屋共有权人作为共同债务人须在《贷款合同》上签字，承担其共有产权的抵押责任。

第十三条 签订《贷款合同》后，借款采取以下方式办理：

（一）借款人购买商品房的，由受托银行按《贷款合同》约定，将借款以转帐方式划入售房单位开设的结算帐户内。

（二）借款人购买二手房，建造、翻建或大修住房的，由受托银行按约定，以转帐方式划入借款人个人帐户。

第十四条 借款人申请公积金贷款不足以支付商品房购房款时，可用同一抵押物，同时向受托银行申请商业性个人住房贷款（即办理“组合贷款”），组合贷款的抵押物应同时向公积金中心和受托银行设定抵押。

第十五条 当公积金贷款资金不足时，公积金中心将遵循“公开、公正、公平”的原则，按“轮候制”确定贷款发放时间。

第七章 贷款偿还

第十六条 借款人按以下规定偿还贷款本息：

（一）贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清。

（二）贷款期限在1年以上的，按月偿还贷款本息。借款人可选择“等额本息”还款法（即每月以相等的金额偿还贷款本息），或选择“等额本金”还款法

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（即每月以相等的金额偿还贷款本金，利息随本金逐月递减）。

（三）还贷计算公式： １、等额本息还款法：

贷款本金×月利率×（1＋月利率）

每月偿还贷款本息金额=还款月数

（1＋月利率）－1

还款月数

２、等额本金还款法：

贷款本金

每月偿还贷款本息金额= +（贷款本金-已归还本金累计额）×月利率

贷款期月数

（四）借款人与公积金中心（受托银行）在《贷款合同》中约定还款方式，一笔贷款合同只能选择一种方式，合同签订后，不得更改。

（五）借款人须向受托银行出具不可撤销的代扣住房贷款本息协议书，受托银行按协议书约定的扣款方式，划扣贷款本息。借款人应按《贷款合同》约定，按时偿还贷款本息。

第十七条 提前偿还公积金贷款。借款人可在按月还贷的基础上，经公积金中心（受托银行）同意，提前偿还全部公积金贷款或部分公积金贷款。

（一）提前偿还全部公积金贷款。借款人应向公积金中心（受托银行）提出提前偿还全部贷款申请，经审核同意后，到受托银行办理提前偿还全部贷款手续。

（二）提前偿还部分公积金贷款，须符合以下规定：

1、借款人申请提前部分偿还公积金贷款，首次申请时间必须按月还贷12个月以上。；

2、借款人提前部分偿还公积金贷款，必须是自有资金，不能支取本人或配偶住房公积金帐户内的余额，提前偿还的最低限额不得低于1万元。

3、借款人应向公积金中心递交《提前偿还部分贷款申请书》，经同意后，作为原贷款合同的附件。受托银行按贷款剩余本金、期数重新计算、确定借款人月还款额。

（三）借款人及配偶按规定享受的货币化分房一次性住房补贴、工龄住房补贴、住房公积金补贴和住房公积金可申请用于提前偿还全部贷款。

第十八条 逾期还贷。借款人未能在《贷款合同》约定时间内偿还贷款本息，应承担违约责任。

第十九条 借款人还清贷款本息后，公积金中心出具同意撤销房屋抵押证明，

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授权受托银行办理相关手续，由借款人到房地产管理部门办理抵押登记注销手续。房地产管理部门将《房屋所有权证》、《土地使用权证》和《房屋他项权证》返还借款人。

第八章 其 他

第二十条 建立健全公积金贷款担保资格审查制度。对需要公积金贷款支持的在建楼盘，开发商(售房单位)须向公积金中心提供项目开发、销售、竣工和银行结算帐户等相关资料，并与公积金中心签订《预售楼盘发放公积金贷款合作协议书》。

第二十一条 建立和完善贷款风险管理制度。公积金中心应当按照有关规定提取贷款风险准备金，对发生的不良贷款实施分类、登记、催收等管理，按规定程序处置不良贷款。受托银行应当按照《贷款合同》的约定，协助公积金中心做好逾期贷款催收、不良贷款处置及相关贷款档案资料和抵押权证的保管工作。

第九章 法律责任

第二十二条 借款人死亡、被宣告死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力，以及离婚或其他法定原因不能正常偿还贷款的，应由其财产合法继承人或财产拥有人作为还款义务人履行正常偿还贷款的责任。

第二十三条 抵押人对作为抵押物的房屋，负有维修、保养、保证完好的责任。

第二十四条 履行《贷款合同》各方发生纠纷时，首先由当事人协商解决，协商不成的可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第二十五条 合同当事人的任何一方，要求解除合同的，须以书面形式通知相关各方，在有关内容达成协议前，原合同及其附件继续有效。

第二十六条 借款人未按《贷款合同》约定的期限偿还贷款本息的，应按中国人民银行有关规定计算并支付逾期利息。

第二十七条 借款人不能履行贷款合同，出现下列情况的，公积金中心有权通过提前行使担保债权或其他方式收回贷款本息：

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(一)借款人连续3个月或累计6个月未按时偿还贷款本息的；

（二）借款人死亡且无继承人或受赠人的，或借款人死亡，还款义务人拒绝偿还贷款的；

（三）借款人采取提供虚假材料等欺骗手段骗取贷款的； （四）借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；

（五）借款人及其配偶在贷款期内无正当理由停止缴存住房公积金的； （六）借款人违反《贷款合同》规定的任何条款，经公积金中心或受托银行指出，不予纠正的；

（七）借款人发生其他足以影响其偿债能力或缺乏偿债诚意行为的。 第二十八条 借款人不履行《贷款合同》，公积金中心可依法处理抵押物，所得价款按下列顺序分配：

（一）处理抵押物的有关费用； （二）扣除与抵押物有关的税款；

（三）偿还抵押人所欠贷款本息和支付违约金。

处理抵押物所得价款不足以清偿贷款本息的，公积金中心有权向借款人追索。处理抵押物所得价款清偿贷款本息有多余的，多余部分退还抵押人。

第二十九条 借款人采取欺骗手段，取得公积金贷款的，公积金中心应当追回被骗取的公积金贷款本息，没收非法所得，并对骗取人处以被骗取贷款金额百分之五至百分之十的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十条 对在职或新引进的高层次、紧缺类人才、经有关部门确认，在符合本《实施细则》其他条款前提下，可适当提高贷款额度标准，但最高不得超过40万元。

第十章 附 则

第三十一条 本实施细则由江山市住房资金管理中心负责解释。原住房公积金个人贷款管理有关规定与本实施细则相抵触的，按本实施细则执行。

第三十二条 本实施细则从二0一0年三月二十日起施行。

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