经济型连锁区域及区位酒店选址比较研究

经济型连锁区域及区位酒店选址比较研究

作者：张禛

来源：《经济视野》2015年第02期

一、北京市内经济型酒店发展现状

北京以其悠久的历史和丰富的旅游资源吸引着祖国各地的旅游者。从1999年到2013年，国内旅游人次涨幅达到134.4%，人均消费水平除2001年涨幅较大以外，其余每年呈平稳增长的趋势，而且这种消费水平在一定的时间内很难有大的突破，。除以探亲访友和会议为旅游目的的旅游者外，其他旅游者中选择旅馆/招待所的比例都是最高的。这一情况说明目前各类旅游者对住宿价格还是相当敏感的。尤其是休闲游览这部分主要是自掏腰包的自费旅游者，他们虽然已经具备了出游的基本物质基础，并且对生活质量有一定的要求，但“经济”始终是他们的活动宗旨。可见，国内旅游者选择住宿设施时既追求舒适又看重价格的趋势明显，这些变化都为经济型酒店创造了更多的商机。据北京市旅游统计年鉴统计，北京目前有星级酒店652家，其中五星级36家，4星级79家，3星级224家，2星级267家，1星级46家；3000多家社会旅馆和招待所，但纳入品牌连锁管理的算得上真正意义上经济型酒店的仅有100多家。北京市与其它主要省市在经济型酒店数量上和平均房价上存在差异。

北京市的经济型酒店主要的品牌有如家、锦江之星、速8、欣燕都、云龙之星等，主要分布在朝阳、东城、宣武、海淀四个区。这些地区政治、经济、文化、教育、科技资源丰富；市场繁荣发达、城市现代化程度高、基础设施条件好，重大活动高度密集。但是由于这些地区土地开发价值偏高，从而大大增加了经营成本，导致了北京市经济型酒店的平均房价为全国最高。今后各经济型酒店可以考虑将选址地点外扩，如在石景山区、丰台区和远郊进行投资。石景山区和丰台区的交通较为便利，配套设施齐全，地价较低，可以减少经营成本以降低房价，赢得更大的市场竞争力；同时也可以在各选郊区县建立度假型经济型酒店，这一领域的涉足者还只是极少数几家。在这些地区投资不仅可以进一步扩大规模，提高市场占有率，而且还找到了新的利润增长点。

市场前十名的经济型酒店品牌平均增长速度为74%，锦江之星、如家等领头企业的年均增速则高达90%，各大品牌均制定了更加宏大的扩张计划，例如如家开业店数在134家基础上增长70%，速8 计划开业店数由32家增加到100家，新兴中档汉庭酒店计划由28家发展到100家。但与此同时，经济型酒店的选址问题变得越来越难，一定程度上成为制约其扩张的瓶颈。一些区域如北京的王府井和青岛的前海一线，已经出现了“经济型酒店商圈”现象，大量酒店在同一区域扎堆聚集，如青岛市区一共90多家经济型酒店，其中50多家集中在前海一线，正表明了优势地段对经济型酒店的重要意义。（如图1） 二、北京市经济型酒店区位布局特征

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北京市面积广大，商业区众多。通过对该区内7000多家家经济型酒店的逐一观察大体可以总结出该区内经济型酒店的分布特点如下。

（一）与城市交通网络相协调的特征。首先经济型酒店总体上随着北京交通环线圈层的外推而呈现出逐次递减的特征，但是由于交通可达性的改善和经济地租的作用，环城市游憩地带的经济型酒店呈现出逐次增长的势头，整体上呈现出与城市的交通网络相协调的特点。具有便捷交通的商务、贸易、居住区成为北京经济型酒店主要选址地，市中心经济型连锁酒店品牌较高，尤其是全国性品牌相对集中同，其次为朝阳区和昌平区，海淀区、石景山区，丰台区等经济型连锁酒店较为缺乏。另外为数不多的经济型酒店分布于距离商业区较远、但距离地铁站较近的高校周边。例如北京第二外国语学院、中国传媒大学、北京化工大学周边分布着5家经济型酒店。中国农业大学、中国石油大学拥有充足的学生客源使3家经济型酒店在本区内距此不远处选址。

（二）呈现向城市干道和发达区域集中的态势。交通便利程度是决定经济型酒店选址的重要决定因素之一，失去交通线路的依托，酒店很难得到长足的发展。城市干道和发达区域，无论是城市公交系统还是交通方式选择上都有很大的便利，这对于立足于中低端客源市场的经济型酒店来说，无疑是布局的合理区位。地铁1号线、5号线沿线，东三环主 干道沿线是经济型酒店分布十分密集的地区。

（三）新建酒店与旧有物业改造相结合的多重分布形态。以如家快捷酒店为代表的经济型酒店在选址时多将旧有酒店物业、旧的厂房甚至一些烂尾楼等作为改造的对象，这些旧有场所和设施往往都具备了较高的区位优势和投资价值，成为经济型酒店布局的重要选择。同时，经济型酒店大多都有自己的新建物业，有些刚成立不久的企业以新建物业为主。多种形式的物业性质带来了城市经济型酒店空间分布多元化和多样化的空间形态。

（四）与城市规划和产业分布保持一致的灵活性。城市规划的一项重要任务是对城区进行分功能区划，不同的区划结果带来了不同的产业定位。经济型酒店的空间分布一般与相应的产业体系保持高度的协调性和同步性，即城市规划发生变化，特别是以城市化为导向的产业分工的出现，经济型酒店会在较短的时间内与之保持同步。

（五）与城市CBD相对集聚。成熟商务区为经济型连锁酒店首选。北京CBD的最高中心性、可达性和拥挤程度、人际和信息交流量、以及最高的服务集中性等这些特点都是决定经济型酒店空间分布的重要因素。经济型酒店会通过各种方式来共享这些优质资源，因而朝阳CBD也是经济型酒店的密集布局区域。传统金融、行政中心及CBD核心的朝阳区为选址首选，拥有经济型连锁酒店数量比例达56%，其中如家快捷、锦江之星等全国性品牌都集中在朝阳区，分别依托成熟行政中心的配套需求。

（六）注重成本相对较低、但交通便捷的商圈边缘。经济型连锁酒店重在“经济”两字，78%选择在商圈外设点，以节约成本，同时交通便捷、配套等设施相对齐全。全国连锁酒店如家快捷、锦江之星选择在距离旅游景点车程不超过10分钟路程，商务人流量较大的地区。

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（七）大型居住社区成为经济型酒店选址的热点区域。目前北京大型居住社区发展相当迅速，已经形成了回龙观、天通苑居住区等大型居民区，居住社区及商业配套的发展同样带来大量的流动人口，为经济型酒店提供了商机。

（八）以旅游景点为依托。对公园、场馆等旅游景点有一定的依赖。朝阳公园、望京体验公园、奥林匹克公园周边经济型酒店分布较多。