广州市房地产市场
调研报告
投资管理部编制 （2012年8月）
目录
一、城市概况 .................................................................. 1
1.1地理区位 ............................................................... 1 1.2 行政划分 .............................................................. 2 1.3 人文环境 .............................................................. 2 1.4 交通情况 .............................................................. 3 二、广州市宏观经济分析......................................................... 5
2.1 经济总量分析........................................................... 5 2.2 产业经济分析........................................................... 6 2.3 固定资产投资分析 ....................................................... 8 2.4 居民消费力分析......................................................... 8 三、广州市城市战略与规划...................................................... 10
3.1 城市发展战略.......................................................... 10
3.1.1城市定位 ........................................................ 10 3.1.2 以广州为核心构建珠三角一小时都市圈，引领区域发展 ................ 11 3.2 城市规划战略.......................................................... 15
3.2.1 人口规模........................................................ 17 3.2.2 用地规模........................................................ 17 3.2.3 城镇体系........................................................ 18 3.2.4 片区划分........................................................ 19 3.2.5 交通体系........................................................ 21 3.3 重大经济项目动态 ...................................................... 24 四、广州市房地产市场分析...................................................... 26
4.1 房地产市场投资开发分析 ................................................ 26 4.2 房地产市场消费分析 .................................................... 27 4.3 房地产市场结构分析 .................................................... 28 4.4房地产政策 ............................................................ 30 五、广州市土地市场分析........................................................ 34
5.1 土地交易情况分析 ...................................................... 34 5.2 土地市场分析.......................................................... 36 六、广州市五证办理前提条件 .................................................... 38 七、广州市品牌开发商分析...................................................... 38 八、我司进驻广州市场分析...................................................... 39
一、城市概况
1.1地理区位
广州市是广东省省会，广东省政治、经济、科技、教育和文化的中心。广州市地处中国大陆南方，广东省的中南部，珠江三角洲的北缘，接近珠江流域下游入海口。其范围是东经112度57分至114度3分，北纬22度26分至23度56分。东连惠州市、东莞市，西邻佛山市、中山市，北通清远市、韶关市，南濒南海。
由于珠江口岛屿众多，水道密布，有虎门、蕉门、洪奇门等水道出海，使广州成为中国远洋航运的优良海港和珠江流域的进出口岸。广州又是京广、广深、广茂和广梅汕铁路的交汇点和华南民用航空交通中心，与全国各地的联系极为密切，因此，广州有中国“南大门”之称。
广州市总面积为7434.40平方千米，占全省陆地面积的4.21%。其中，市辖10区面积3843.43平方千米。2010年末，广州市户籍总人口为806.14万人，比上年末增加11.52万人。其中市区人口664.29万人。
广州市空间区位图
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1.2 行政划分
中华人民共和国成立后，广州市的行政隶属关系和行政区划设置，有过几次较大的变动和调整。调整后的行政区划，广州市辖越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、萝岗区10个区和从化市、增城市2个县级市。市辖10区面积3843.43平方千米，占全市总面积的51.7%;2个县级市面积3590.97平方千米，占48.3%。
1.3 人文环境
一座有2200多年悠久历史的文化名城，自秦汉以来，广州就是岭南的政治、经济、文化中心。广州的文物古迹众多，现有国家、省、市三级文物保护单位共219个，其中全国重点文物保护单位19个，省级文物保护单位41个，市级文物保护单位159个。
广州宗教历史源远流长。佛教、道教、伊斯兰教、天主教、基督教五大宗教俱全，广州宗教文化底蕴深厚。至2010年末，经政府批准依法登记开放的宗教活动场所72处，还有1处外国人宗教活动临时地点。最为特别的是在广州旧中轴线上分布了五大宗教近10间重点寺观教堂，勾勒出宗教文化与广州历史文化相互交融的独特人文景观，增添了广州历史文化名城的风采。
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广州是全国著名的华侨之乡，也是全国华侨最多的大城市。据统计，广州市有华侨华人、港澳同胞和归侨、侨港澳眷属共计352.35万人。此外，广州的外国人士众多，近年来自非洲和中东的外籍人士急剧增加，被人称为“第三世界首都”，目前主要聚居在越秀区小北路、矿泉街道以及白云区三元里街道一带。
广州是岭南文化的中心地。粤剧是最有代表性的地方剧，享有“南国红豆”的盛誉。流行于粤、港、澳和东南亚等地区。广州大部居民以讲广州话为主，少部分居民讲客家话或潮汕话，全市居民基本能讲普通话。
1.4 交通情况
广州为华南最大的交通枢纽，拥有海陆空全方位畅通无阻的交通条件。 空运
广州白云机场始建于20世纪30年代，是中国大陆三大国际航空枢纽机场之一，旅客吞吐量居全国第二、世界第十九位，是我国连接世界各地的重要口岸和国际航空枢纽，在中国民用机场布局中具有举足轻重的地位。广州新白云国际机场是国家“十五”期间重点建设项目，是国内规模最大、功能最先进、现代化程度最高的国家级枢纽机场。飞行4F级；广州空
港综合保税区正式获得国务院批复，这标志着国内面积最大的空港综合保税区正式设立。 海运
2006年港口货物吞吐量突破3亿吨，居中国沿海港口第三位，世界港口第五位；现已与世界170多个国家和地区的500多个港口有贸易往来， 黄埔新港和新沙港位于广州东部、珠江的出海口，均为华南地区最大的集装箱码头。 莲花山港、南沙港、广州开发区穗港码头和增城新塘港已开通往返香港的客、货轮，花都区开通往返香港的货轮。内河可沿东、西、北江航道沟通
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广东省各地和广西，与100多条河道相连接。 铁路
广州市是华南地区的铁路枢纽，铁路交通发达，拥有广州站、广州东站、广州南站、广州北站、广州西站五个客货运站，京广铁路、京九铁路、广茂铁路、广珠铁路、广深铁路、广九铁路、广梅汕铁路交汇与此，此外，武广高铁、广深港高铁、南广高铁穿境而过，西部沿海高速铁路也正在建设中。
广州地铁是广州的城市轨道交通系统，已开通了1、2、3、4、5、8号线、广佛线、APM线，6、7、9号线也正在建设中。为打造珠三角1小时生活圈的轻轨系统也正在建设中，其中广珠轻轨的广州南至珠海北段已开通。 公路
以三道环线为系带，连接各国道，贯通广东省内98%以上的县、市、镇，并接邻近省市的公路网络。城市快速交通骨架网：内环路、环城高速公路、北二环高速公路、新国际机场高速公路、华南南路一期工程、广园东路、四条内环路放射线、珠二环等。
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高速公路
广州为华南最大的交通枢纽。最重要的高速公路有广清高速公路、京港澳高速（原京珠高速公路）、广惠高速、广深高速公路、广佛高速公路、广三高速公路、广肇高速公路、广梧高速公路、广贺高速公路、广河高速公路、广深沿江高速公路、广明高速公路、珠三角外环高速公路。
二、广州市宏观经济分析
2.1 经济总量分析
1400012303.1211502.06120001000011.00%12.20%11.30%12.10%10.00%6580.286000400020000广 深 珠 汕 佛 韶 河 梅 惠 汕 东 中 江 阳 湛 茂 肇 清 潮 揭 云 州圳海头山关源州州尾莞山门江江名庆远州阳浮GDP总量增速1403.441403.242097.3813.95733.18571.94550.168.00%4735.392011年广东省各市GDP排名14.50%13.10%12.10%14.60%14.00%14.70%13.00%14.70%14.50%13.00%10.80%13.00%14.60%16.00%14.30%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%13.00%GDP80004.00%2190.821708.221830.641780.3112861228.182.00%1323.3773.5645492.090.00%
数据来源：广东省统计年鉴2011；广东省各市经济和社会发展统计公报
广州作为广东省的省会城市，无论是经济总量还是发展速度一直位于广东省前列，2011年，广州市的GDP总量为12303.12亿元，在全省排名第一。2011年广东省全年GDP增速为10.0%，全国GDP增速为9.2%，广州市全年GDP增速为11.0%，虽然较上年有所放缓，但GDP增速稳定，增势好过全国和全省。
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广州市历年GDP及增长率14000120001000014.50%12.30%8215.8211.50%9112.7612303.1213.00%10748.2816.00%14.00%12.00%11.00%GDP800060004000200007050.7810.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%200720082009GDP2010增速2011
数据来源：广州市市历年经济和社会发展统计公报
广州市GDP总量一直都保持增长，在2010年突破万亿，达到10748.28亿元，GDP总量也一直都保持有10%以上的增长速度，说明经济发展平稳，经济运行良好 。 2.2 产业经济分析
广州市历年三大产业产值占GDP比例1.651.81.92.042.2936.8437.237.238.9439.9520%40%60%61.516160.959.0257.7680%100%
第一产业比例第二产业比例第三产业比例201120102009200820070% 6
三大支柱产业历年产值及增速 （单位：亿元）3500300025002000150010005000汽车制造业产值电子产品制造业产值石油化工制造业产值汽车制造业产值增速电子产品制造业产值增速石油化工制造业产值增速20071622.26837.231408.0737.40%1.70%26.70%20081849.921023.351635.648.10%17.70%15.20%20092280.61334.061628.4330.40%32.10%1.70%20102878.441802.751968.3721.20%32.80%18.50%20113066.322024.752489.283.40%11.50%23.80%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%
数据来源：广州市市历年经济和社会发展统计公报
广州市产业结构逐年优化，第三产业产值占GDP比例不断上升，在2009年达到60%，并持续上升。2011年，广州市一、二、三产业增加值占GDP的比重由上年的1.8：37.2：61.0调整为1.7：36.8：61.5，第三产业比重提高0.5个百分点。
三大支柱产业产值虽一直呈现增长的态势，但是受国际、国内环境影响较大，增速起伏大。2011年，三大支柱产业受日本大地震冲击，增长放缓。全市工业三大支柱产业完成产值7580.35亿元，同比增长11.4%，增速比全市规模以上工业平均增速低1.5个百分点。汽车制造业完成产值3066.32亿元，同比增长3.4%；电子产品制造业完成产值2024.75亿元，同比增长11.5%；石油化工制造业完成产值2489.28亿元，同比增长23.8%，增速比全市规模以上工业平均增速高10.9个百分点。
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2.3 固定资产投资分析
广州市历年固定资产投资及增速 （单位：亿元）400035003000250020001500100050002007200820092010增速2011固定资产投资数据来源：广州市市历年经济和社会发展统计公报
22.30%2659.851863.342104.5612.90%22.70%3263.5725.00%3413.5820.00%15.00%10.00%10.00%5.00%0.00%9.80%
广州市固定资产投资总额一直保持增长，但增速呈现倒U型。在2010年亚运累积高基数的条件下，2011年基础设施建设放缓，固定资产投资增速在2010年呈现大幅度回落，2011年固定资产投资3413.58亿元，同比增长10.0%，增速低于全国（不含农户，23.8%）和全省（17.6%）平均增速，其中，房地产开发投资1306.74亿元，同比增长32.8%，占固定资产投资的38.28%。 2.4 居民消费力分析
广州市历年社会消费品零售总额及增速 （单位：亿元）24.20%500021.00%4000300020001000018.90%3140.1325953647.7616.20%4476.385243.0225.00%20.00%17.10%15.00%10.00%5.00%0.00%600030.00%2007200820092010增速2011社会消费品零售总额数据来源：广州市市历年经济和社会发展统计公报
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广州市社会消费品零售总额一直呈现增长的趋势，且每年保持在500亿元以上的增长额，2011年社会消费品零售总额5243.02亿元，同比增长17.1%，增速高于全省（16.3%），与全国持平。2007年至2011年间增速有所欺负，但都保持在15%以上，消费需求依然旺盛。
广州市历年城乡居民储蓄存款余额及增速 （单位：亿元）1200025.00%22.90%10000800060004000200010032.629069.2620.00%15.00%7954.226867.295589.5115.80%14.00%10.40%10.00%5.00%0.50%00.00%2007200820092010增速2011城乡居民储蓄存款余额
数据来源：广州市市历年经济和社会发展统计公报
广州市城乡居民储蓄存款余额连年增长，2011年突破一万亿元，但是从2008年开始，增速逐步放缓，到2011年放缓至10.4%。
广州市历年城镇居民人均可支配收入 （单位：元）40000350003000025000200001500010000500006.00%4.00%2.00%0.00%14.00%13.20%12.70%25317276103065811.00%9.10%3443812.30%12.00%10.00%8.00%224692007200820092010城镇居民人均可支配收入2011增速
数据来源：广州市市历年经济和社会发展统计公报
2011年，广州市城市居民人均可支配收入34438元，同比增长12.3%，增速
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低于全国（14.1%）；增长速度从2009年开始每年递增，人均可支配收入在2010年突破30000元，城镇居民人均可支配收入稳步提高。
三、广州市城市战略与规划
3.1 城市发展战略
《珠三角地区改革发展规划纲要（2008-2020）》（以下简称“纲要”）对广州市的城市发展战略目标提出了明确要求：
“广州市要充分发挥省会城市的优势,增强高端要素集聚、科技创新、文化引领和综合服务功能，进一步优化功能分区和产业布局，建成珠江三角洲地区一小时城市圈的核心。优先发展高端服务业，加快建设先进制造业基地，大力提高自主创新能力，率先建立现代产业体系。增强文化软实力，提升城市综合竞争力，强化国家中心城市、综合性门户城市和区域文化教育中心的地位，提高辐射带动能力。强化广州佛山同城效应，携领珠江三角洲地区打造布局合理、功能完善、联系紧密的城市群。将广州建设成为广东宜居城乡的‘首善之区’，建成面向世界、服务全国的国际大都市”。
根据《广州城市总体发展战略规划（2010-2020）》，对未来广州市城市总体发展战略目标确定为：以科学发展观为统领，以世界先进城市为标杆，打造综合性门户城市、南方经济中心、世界文化名城，实现国家中心城市的定位。将广州建设成为广东宜居城乡的“首善之区”，和服务全国、面向世界的国际大都市。 3.1.1城市定位
广州的定位为：国家中心城市--综合性门户城市、南方经济中心、世界文化名城。
国家中心城市
构建面向国际的中心功能，扩大国际影响，带动区域融入全球化。
打造国际门户和综合交通枢纽，发展成为亚太地区政治、经济、文化交流活动中心和交通信息服务枢纽。
形成全球化进程中保持国家长远利益和核心竞争力的产业集群。 突出高端引领和辐射带动能力，携领区域一体化发展。
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展示民族精神与现代文化，探索经济开放、体制改革、社会和谐和生态文明的科学发展道路。
综合性门户城市
强化在珠三角一小时城市圈的中心地位，强化在统筹珠江东西两翼产业发展和优质生活圈建设的携领作用，强化在泛珠三角地区的集聚辐射和综合服务能力。与周边城市优势互补、分工合作，协同发展，构建珠三角一小时城市圈的核心，成为中国参与全球发展的世界级都会区的中心城市。
南方经济中心
建设具有广泛区域影响的国际商贸中心、物流中心、信息资讯中心和南方生产服务中心，成为现代国际城市。
世界文化名城
充分发挥岭南文化的发源地、改革开放的策源地、国际交流活动的集聚地和国家历史文化名城的优势，弘扬历史文化，保护历史文化名城风貌，形成传统文化与现代文明交相辉映、具有高度包容性、多元化的世界文化名城。 3.1.2 以广州为核心构建珠三角一小时都市圈，引领区域发展
根据《珠江三角洲城镇群协调发展规划》，珠江三角洲地区将形成“一脊三带五轴”的发展轴带体系。强化城镇、产业的轴线拓展态势，构建由一条环珠江口湾区的区域发展“脊梁”（“一脊”）、三条东西向分布的功能拓展带（“三带”），以及五条南北向贯联的“城镇－产业”聚合轴（“五轴”）等共同组成的网络状发展轴（带）体系，以线（发展轴带）聚点（城镇和产业地区）、以点带面（都市区和城镇群），整合、优化城镇群空间结构，并形成向内陆和海外多方向强劲辐射的空间发展态势。
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在珠江三角洲区域发展“脊梁”中，广州主城区是高端服务中心，广州东部地区、南沙、花都－白云等作为重要发展节点。广州主城区同时是北部城镇拓展带核心，以及由广佛肇组成的中部都市区的核心地带。
以“快速轨道网”和“高速公路网”作为1小时都市圈的交通体系骨架，实现1小时城市圈和经济圈
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以广州为中心的珠三角交通时空圈
“快速轨道网”主要解决城际的公共交通，“高速公路网”着重于私人轿车交通和货运，二者相辅相成，形成一个快速干道网络，能较好地解决都市圈内部城市间的连通，实现1小时轨道网和3小时高速网的都市圈目标。结合轨道网进一步完善各类基础设施网络。
以“区域共享”和“珠三角同城化”理念为发展导向，以“双港双高”（以世界级的空港、海港为龙头，以内外衔接的高速铁路、高速公路网络为支撑）为核心建设开放的现代综合交通运输体系，一小时都市圈将以世界级的白云机场、南沙港、铁路新客站三大枢纽为龙头，推进珠三角综合运输体系，特别是城际铁路网络的建设（公共交通）和高速公路网络（私人交通和货运交通）的优化改善，实现广州与珠三角地区和邻近城市60分钟互达；广州中心城区至珠三角任何一个地级市不超过90分钟。
打造以广州为中心的2小时全省轨道交通出行圈；构筑辐射省内所有地级市的高速公路网络，实现广州市区至广东省任一地级市以及泛珠三角任一省会城市，均有高速公路直达。
（1）建设“一环、七射、三联络”的城际轨道交通网络
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规划以广州为中心的“一环、七射、三联络”的城际线路（城际轨道交通线在广州境内长度约326公里）。
一环：广佛环线-广莞惠-穗莞深；
七放射：广清城际、广佛肇城际、广佛江珠城际、广珠城际、穗莞深城际、
广莞惠城际和广惠城际；
三联络：广佛城际、肇顺南城际和中南莞城际。 （2）建设“两环十五射”的高速公路主干网
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区域高速公路网络结构示意图
构建以广州、佛山主城区为核心，覆盖珠三角，辐射华南地区的“两环八主七次”的环型放射状的高速公路网络。构筑以广州为中心的区域高速公路格局，成为华南地区高速公路网络中心、公路客货运输枢纽；加强机场、港口、铁路枢纽与高速公路的联系，强化高速公路、公路与城市道路的衔接，构筑一体化综合运输网络；实现广州至广东省任一地级市、广州至泛珠三角地区任一省会城市的高速公路直达，广州中心城区高速公路至广佛莞主要地区不超过一小时，至珠三角任何一个地级市不超过90分钟。
两条环线
珠二环高速-广明高速、珠三环高速-中江高速。 十五条放射线
主干高速路：京珠高速、广深高速、广深沿江高速、广珠东线高速、广珠西线高速、广佛高速、新广肇-二广高速
一般高速路：广清高速、机场高速-广州至乐昌高速、大广高速、广河高速、广江高速公路、广明-江罗高速、广三-广梧高速、广惠高速。 3.2 城市规划战略
2009年，按照“继承、发展、创新、提升”的原则，结合新的发展背景与形
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势，制定了新时期的城市规划战略目标：
强调区域视角，主动谋划、不断加强区域服务职能，建设国际城市与国家中心城市，带动区域参与全球产业分工；建设公共管理与服务、产业、生态、交通等中心职能，凸显广东省省会和珠三角核心城市地位；推进广佛同城化，为区域协调发展提供示范。
继续推进“南拓、北优、东进、西联”战略，同步实施“中调”，构建层级分明、职能明确的城镇体系，完善城市功能，优化形成舒展的紧凑型多中心网络型空间结构；识别重要的空间战略要点；提出从外延拓展战略向内涵提升战略转移，明确从“拓展”走向“优化提升”的城市总体发展战略。
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3.2.1 人口规模
2000年战略规划提出广州市域适宜的总人口约1200-1500 万人。根据研究，在确保水资源和土地资源基本满足人口增长需求的前提下，保持经济持续平稳增速的前提下，广州市2020年城乡总人口适宜规模在约为1300万人。与《广东省城镇体系规划》相衔接，规划2020年广州市常住人口规模为1280万人，其中城镇
人口约1170万人，农村人口约130万人。
3.2.2 用地规模
协调《广州市土地利用总体规划大纲（2006-2020）》，在保障重点建设项目和基础设施建设用地的前提下，采取有效措施，严格控制建设用地规模。规划2020 年广州市城乡建设用地规模控制在1772平方公里以内。
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3.2.3 城镇体系
构建由主城区－副城区－卫星城－小城镇形成的组团发展、相互协调的市域城镇体系。
主城区
主城区一个，是市域政治、经济、文化、科教、综合服务中心。 副城区
副城区六个，包括番禺、黄埔-萝岗两个副中心，空港新城、南沙滨海新城，荔城、街口两个片区中心，具有较强综合服务功能。 卫星城
卫星城是位于主城区和副城区外围，专项功能鲜明、相对独立，有一定辐射能力的重点城镇。 小城镇
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小城镇是城镇人口规模小于15万的中心镇和一般建制镇，产业具有一定特色，是吸引农村人口向城镇集中，带动乡村发展的前沿城镇。
市域城镇空间体系构成
类别 主城区 数量 1 名称及范围 主城区（荔湾、越秀、天河、海珠、白云白云五线及流溪河以南） 番禺副中心 黄埔-萝岗副中心 副城区 6 空港新城 南沙滨海新城 增城片区中心 从化片区中心 卫星城 2 知识城（九龙）、新塘 太平、鳌头、良口（中心镇）、吕田、温泉； 狮岭、炭步、梯面、花山、花东、赤坭； 小城镇 25 大岗、化龙、榄核； 江高、太和（中心镇）、钟落潭（中心镇）、人和； 石滩、中新、派潭、正果、小楼； 万顷沙、横沥； 3.2.4 片区划分
2000年战略规划将市域划定为五大片区：都会区、花都片区、番禺片区、增城片区和从化片区。
实施“八字方针“空间战略以来，空间格局拉开，初步形成了功能较明确的五大片区。考虑到发展战略转型，行政区划调整，功能与布局的相互关联，对片区划分做了进一步优化完善，片区划分如下：
全市市域范围划分为主城区、东部片区、番禺片区、南沙片区、北部片区、增城分区和从化片区等七个片区。
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主城区：包括荔湾、越秀、天河、海珠、白云白云五线及流溪河以南。主要功
能是广东省行政管理中心，珠江三角洲世界级城镇群的高端生产性服务业中心，包括商务会展、商贸、金融中心、华南科教文化中心。城市主要人口居住地、历史文化名城核心区。
2020年，主城区总人口525万，建设用地规模控制在371平方公里。 东部片区：包括黄埔、萝岗以及增城新塘镇。为区域港口，珠江三角洲现代
物流中心，先进制造业基地和技术创新中心，历史文化旅游基地、配套产业的居住城区。
2020年，东部片区总人口143万，建设用地规模控制在257平方公里。
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番禺片区：即为番禺区。铁路客运交通枢纽，商贸、旅游综合服务中心、高等
教育基地、重型装备制造业基地之一，承接主城区人口疏解的居住城区。 2020年，番禺片区总人口204万，建设用地规模控制在284平方公里。 南沙片区：南沙区。国际枢纽港口、临港工业集聚区、现代农业示范区、配套
服务完备的宜居滨海新城。
2020年，南沙片区总人口55.5万，建设用地规模控制在124平方公里。 北部片区：包括花都区和白云区北部。区域航空枢纽、临空型先进制造业基地、
国际物流服务中心、特色农业示范区和生态宜居城区。
2020年，北部片区总人口177万，建设用地规模控制在374平方公里。 增城片区：增城市除新塘以外的其他地区。特色生态农业示范区、现代制造业
基地、区域生态旅游基地。。
2020年，增城片区总人口98万，建设用地规模控制在188平方公里。 从化片区：从化市域。特色生态农业示范区、区域生态旅游基地、水源涵养地
2020年，从化片区总人口96万，建设用地规模控制在170平方公里。 3.2.5 交通体系 总体目标
（1）城市空间外延增长中，应在“双快”复合走廊系统的支撑下构建多中心、组团式发展的空间扩展结构
在市域层级布置长距离市域快速轨道、市郊铁路、BRT以及高快速路联系。 在片区层级布置中长距离大运量快速公交系统、城市快速路联系，并与外围高速公路系统接驳。
（2）城市空间优化与提升调整中，应在“双快＋双缓”交通组合系统的支撑下构建差异化功能布局城区
在片区层级布置组织型的功能差异化的跨组团的中短距离交通联系。 重点借助组团中心之间预留的快速公共交通通道，并依托轨道交通枢纽，构建常规公交线路及慢行等为补充的多模式公交服务体系。 交通系统支撑串珠式发展城市空间结构
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大力构筑一个畅顺通达、运行高效的道路网络系统，实现广州市任意两个相邻副中心之间均有高快速路直接连接，所有中心镇均有高快速路通过。具体目标：打造市域“102060”机动车交通时空圈，即保证机动车在广州市域范围的各重点发展区、重要节点进入高快速路网络系统不超过10分钟，由任何一点进入高快速路网络系统不超过20分钟，中心城区至市域任何地区不超过60分钟。
高速公路网主要包括“两环四廊”，串联了主要对外交通枢纽、工业、仓储物流等功能组团，承担城市主要对外交通功能与城际间高速联系功能。同时充分发挥综合交通枢纽对区域客流、货流的集散功能。高速公路在市域内同时承担了城市快速交通的功能，与城市快速路共同构成城市快速交通系统。
两环指1号环线和2号环线
四廊指以京珠为主的北向走廊、以广深、广惠为主的东向走廊、以京珠为主的南向走廊和以广三、广佛为主的向西走廊。
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快速路网主要包括“四环四廊”，串联了主中心与各片区公共中心，承担市域范围内各功能分区、功能组团之间的联系功能。
四环指内环、新外环和两个高速公路环线
四廊指以京珠为主、新广从为辅的广从廊道，以机场高速、广清为主、广花为辅的广花廊道，以广园、广汕为主的东部廊道，以京珠高速、南沙港快线、东新高速为主的南部廊道。
城市轨道交通是一种大运量的客运公交系统，应确立轨道交通在城市公共交通中的主体地位，带动交通结构的转型，优化交通资源的配置。
2020年轨网规划目标是“3060”时空和“6540（7070）”客运目标，即：3060时空目标--环城高速内30分钟可到达市中心，外围副城区60分钟可到达市中心；
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6540（7070）客运目标--公共交通占机动化出行量达到65%（主城区占70%），轨道交通占总公交出行量达到40%（主城区占70%）。
轨道交通系统主要包括“两环六射”，串联了对外客运交通枢纽、公共中心、居住、休闲游憩、公共交通枢纽，承担市域范围内大运量的客运交通。 3.3 重大经济项目动态
广州白云机场扩建工程正式开工
总投资188.54亿元，计划建设第三条跑道及二号航站楼，设计年旅客吞吐量8000万人次。昨日，广州白云国际机场（以下简称白云机场）扩建工程开工仪式正式举行。按照预计，白云机场扩建工程其中第三跑道工程计划将于2014年建成，二号航站楼工程则计划于2016年建成。届时，白云机场将成为继北京首都机场、上海浦东机场之后，国内第三个拥有三条跑道的民用机场。白云机场也将被打造成为世界级国际航空枢纽。
广州市新一轮城市轨道交通近期建设规划获国家批复
近日，国家发展改革委正式批复广州市新一轮城市轨道交通建设规划，同意我市新建7条共228.9公里城市轨道交通线路,这标志着广州轨道交通建设将进入新一轮大发展。该规划实施后,全市轨道交通运营里程将超过500公里，届时市民利用包括地铁在内的公共交通出行率将达60％。此次批复的七条新线分别为： ——轨道交通8号线北延段工程（白云湖～文化公园），长约15公里。 ——轨道交通13号线首期工程（鱼珠～象颈岭），线路长约28.3公里。 ——14号线一期工程（嘉禾望岗～街口），线路长约51.2公里。
——轨道交通21号线工程（天河公园～增城广场），线路长约58.7公里。 ——4号线南延伸工程（金洲～南沙客运港），线路长约11.7公里。 ——轨道交通11号线工程（火车站～东站～火车站），线路长约42.4公里。 ——知识城线工程（原14号线支线）（新和～镇龙），线路长约21.6公里。
十二五”规划纲要将南沙新区建设列为粤港澳合作重大项目
南沙区在“十二五”期间，将以智慧、低碳、绿色发展为理念，以临港产业高端化、城乡发展一体化、提升新城配套服务功能，确立五大发展定位，包括珠三角航运物流商贸中心、华南地区重要的临港先进制造业基地、粤港澳创新合作
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模式的先行区、珠三角区域性商业服务和科技创新中心、国际化智慧滨海生态新城。
南沙目前在建项目：
1、南沙影视动漫文化创意产业基地。
2、南沙游艇会：投资2.7亿元，将作为内地和港澳地区游艇停泊游艇的主要基地，试点粤港澳游艇“一证通”政策。
3、大型邮轮码头及配套大型商贸中心：打造粤港澳邮轮市场对接的枢纽节点和大珠三角邮轮经济的后勤服务中心。建成后，国内外居民可乘坐豪华游轮直达南沙邮轮码头。
4、南沙高端医疗城：集聚国内外著名医学专家，最终形成国际高端医疗城。 5、香港科技大学霍英东研究院：2010年招收首批研究生。
6、南沙现代都市农业产业园：总投资3.26亿元人民币，将打造供港澳鲜活农产品基地。
广州着力打造7个重点项目
广州着力打造纳入省实施《规划纲要》“四年大发展”“十大工程”中涉及广州的7个重点项目，加快转型升级，建设幸福广州。 七个重点项目：
中新广州知识城、南沙新区、广州国际生物岛、中科院广州工业技术研究院工研院、华南新药创制中心、琶洲国际会展商务区、珠江新城-员村金融商务区。
中新广州知识城起步区批准建设
日前，中新广州知识城起步区项目获国家发改委核准批复同意建设。中新知识城位于广州市萝岗区九龙镇，建设面积8.08平方公里，总投资金额120亿元。
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四、广州市房地产市场分析
4.1 房地产市场投资开发分析
广州市历年房地产开发投资总量及增速 （单位：亿元）14001200100080060040020001306.7432.80%26.40%703.8762.43817.3420.30%983.6635.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%8.30%7.10%5.00%0.00%2007200820092010增速2011房地产开发投资总量数据来源：广州市市历年经济和社会发展统计公报
广州市房地产开发投资总量连年增长，2007年至2008年增长速度缓慢，增速低于10%，2009年开始，增大速度加快，增速由2009年的7.1%增到到2011年的32.8%，开发总量在2011年突破1000亿元，达到1306.74亿元。
广州市历年房地产开发投资与固定投资情况 （单位：亿元）4000350030002500200015001000500045.00%37.77%36.23%3263.572659.8530.73%3413.5840.00%38.28%35.00%30.00%25.00%30.14%1863.342104.561306.7420.00%15.00%10.00%5.00%0.00%703.8762.43817.34983.6620072008固定资产投资200920102011比重房地产开发投资
数据来源：广州市市历年经济和社会发展统计公报
广州市2007年至2011年间，房地产开发投资占固定投资的比例都保持在30%
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左右， 2010年最低，为30.14%，2011年房地产开发投资1306.74亿元，同比增长32.8%，占固定资产投资的38.28%。 4.2 房地产市场消费分析
历年广州市十区商品住宅供求情况
2011年广州市十区商品住宅预售面积为687万平米，环比下降7%，商品住宅成交面积共557万平米，环比下降15%。
从历年商品住宅市场供求关系来看，2008、2010、2011三年商品住宅市场呈现相对的供大于求的状态，其余年份都呈供不应求的状态，2011年整体吸纳率仅为81%，趋近08年的历史地位，市场形式严峻。
2008年房地产市场主要受到全球金融危机的影响，商品住宅需求大幅减少，导致供应过剩情况出现，2009年房地产市场开始回暖，成交量达到历史最高峰，2010年政府开始调控楼市，市场供求开始翻转，至2011年供求比例进一步拉大，在政策不断调控下需求下滑至历史低位，接近2008年水平。 历年新建商品住宅成交情况
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从历年商品住宅市场成交情况看，从2009年开始市场整体成交金额连续三年下降，2011年成交金额环比下降13%；均价方面整体保持上升趋势，但2011年成交价格上升幅度仅为2.7%，基本趋近2010年水平，房地产整体市场价值回归成为趋势（即投资价值减少）。 4.3 房地产市场结构分析
数据来源：阳光家缘
从《2010上半年-2012上半年广州新增供应面积对比》图上可以看到，2012上半年广州新增供应面积主要集中在70~200平方米面积区间内，与过去两年相比集中区间有逐年放大的趋势，同时，70~110平方米面积区间的占比与去年相若，但与2010上半年占比接近60%相比，2012年仅接近40%有所减少，而130~200平方米面积区间的占比明显增多，从2010上半年占比约12%到2012上半年约30%。另外，50平方米以下小户型也有明显增多。
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数据来源：阳光家缘
户型结构上，从《2010上半年-2012上半年广州新增供应户型对比》图上可以看到，2012上半年广州新增供应户型也与过去两年有较为明显的变化，过去两年供应户型主要以二三房为主，其比例基本占75%以上，而2012上半年供应户型中三房仍然是主体，但相较过去两年也有微降，而二房户型则明显减少，两种户型占比约62%，同时四房户型有逐年递增的趋势。另外，一房小户也有明显供应增多。
这表现出广州市商品住宅供应面积结构有从70~110平方米的二房、小三房等中小入门户型向130~200平方米的大三房、四房等中大改善户型转变的趋势，而50平方米一房小户本年供应也有所增多。
数据来源：阳光家缘
从《2010上半年-2012上半年广州成交面积对比》图上可以看到，广州成交面积主要集中在70~150平方米区间内，其中以70~130区间内最为集中。70~110
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平方米区间比例仍然保持较高的水平，相对去年尚有所增加；但最为突出的是110~150平方米户型有逐渐增加的趋势，同时70平方米以下小型单位保持成交低位，而200平方米以上的豪宅单位成交明显减少。
数据来源：阳光家缘
而户型方面，从《2010上半年-2012上半年广州成交户型对比》图上可以看到，二三房呈现高度集中，尤其三房户型相对过去两年呈现出飙升的状态，二房比例微减，四房比例基本持平，而一房单位和复式别墅等大型单位则显著减少。
由此可见，广州成交商品住宅户型中，虽然有户型需求改善化的特征，即从70~110平方米二房或小三房户型向130~150平方米大三房户型变化的特点，但150平方米四房以上的户型却未呈现显著的增加。同时，一房单间公寓类户型和150平方米以上大户型或复式别墅户型的减少，表现成交户型有更向实用户型集中的特征。 4.4房地产政策
整体房地产政策特点分析：
2011年的房地产调控政策主要分两步走：一、是以直接调控房价为基础的政策，主要目的是稳定市场，遏制房价上涨过快，表现为短期性的政策，包括限购、限价、限贷及间接影响了房地产市场的金融货币政策；二、是以结构调控为基础的政策，主要目的是实现房地产制度的变革， 表现为长期性的政策，包括扩大保障房的建设规模、房产税的试行、增加地方政府收入的一系列政策。中央的整体调控思路清晰，是以短期抑制住房价上涨结合长期制度性变革的全方位调控， 最终目标是实现房地产市场健康平稳发展。•
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2011年房地产市场调控政策主要包括四个方面：土地政策、金融税收政策、房地产政策及地方政府房地产调控政策。•
土地政策方面加大土地供应、规范土地供应体制、加强保障房用地供给、规范各个城市建设用地使用权审批、成为全年土地政策的主题。政策出台主要针对地方政府及开发商，政策的目的其一，是保证土地供应，控制土地成交价格；其二，是加大保障房、廉租房等保障型住房的土地供应以达到调整住宅用地供应结构的目的，从而解决保障型住宅的土地供应问题。•
金融税收政策主要是从宏观和微观两个方面进行调控，宏观方面主要是以调控经济通胀、资本流动性过剩为主，包括六次提升准备金率、三次加息和三次上调住房公积金存款利率来控制经济过热及房地产市场过热的问题，称为稳健的货币政策，实质上是紧缩货币政策；微观方面以允许保障房建设市场融资，在商品房市场成交环节增大交易成本为主。虽然金融宏观调控针对经济通胀及流动性过剩等经济情况，但对房地产行业影响是空前的大，一方面银行无钱可贷使得开发 商融资困难，另一方面是购房者购房成本大幅增加，刚性需求受到广泛影响，其市场影响超越限购，也是本年房地产市场走低的主要因素之一。•
房地产政策方面共计出台了10条政策进行全方位调控，包括“新八条”、最新“国五条”、 正式试点征收房产税等。从市场供给方面到银行贷款方面再到成交环节层层布控，决心和力度前所未有，可以称为“最严厉政策年”。政策调控主要从地方政府、房地产开发商、商业银行、以及购房者四个方面加强了调控。•
针对地方政府调控方面，中央要求加大保障性质住宅的土地供应、扩大二三线城市限购范围、制定年度房价调控目标、并加大对地方政府的监控力度，广州市通过制定全年调控目标、规范住宅建筑面积等措施紧跟国家调控方向，积极对市房地产进行调控、规范。 重点政策分析：
-《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》（穗国房 字〔2010〕1311号）
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基本内容：广州限购政策明确规定广州户籍家庭和常住非户籍家庭只能新购一套商品房，不能提供一年纳税和社保证明的外地家庭不能在广州购买商品房，未满18岁的人士不能单独购买商品住房以及暂停第三套房公积金贷款等措施。 -“新八条”《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》
基本内容：通知指出，1、进一步落实地方政府责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。•
2、加大保障性安居工程建设力度。
3、调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。•
4、强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
5、严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。
6、合理引导住房需求。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。••
7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 8、坚持和强化舆论引导。
政策解读：确定了2011年继续、深入的整体调控基调，分别从确定年度调控目标、加大保障房供应、增加房产二手交易成本、提高首次二次购房成本等八个方面拉开了2011年的全方位调控的序幕。•
-最新“国五条”房价上涨过快二三线城市需要采取限购措施
基本内容：贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调
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控力度；1、确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设；2、严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房；3、房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购施；4、确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放；5、规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。•
政策解读：再次强调调控不动摇，要求控制二三线房价上涨的过快趋势，收紧信贷、控制投机购房，此次政策的出台基本把投资型客户挤出了市场，市场进入刚性需求。并且使得购房者的市场预期开始发生变化。•
-《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》
基本内容：一、正确把握土地招拍挂出让政策的调控作用；二、完善住房用地招拍挂计划公示制度；三、调整完善土地招拍挂出让政策，（一）限定房价或地价，以挂牌或拍卖方式出让政策性住房用地，（二）限定配建保障性住房建设面积，以挂牌或拍卖方式出让商品住房用地，（三） 对土地开发利用条件和出让地价进行综合评定，以招标方式确定土地使用权人；四、大力推进土地使用权出让网上运行；五、完善土地招拍挂出让合同•
政策解读：《意见》肯定了“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用综合条件最佳”等四种招拍挂创新做法，要求各地选择适当的土地出让方式和政策，落实政府促进土地合理布局、节约集约利用，有效合理调整房价地价，保障民生，稳定市场预期目标。•
-上收22城市建设用地审批权
基本内容：除原规定需报国务院批准用地84个城市外，自2011年起，新增了秦皇岛、镇江、南通、扬州、泰州、嘉兴、绍兴、台州、温州、马鞍山、德州、东营、威海、南阳、江门、惠州、珠海、佛山、中山、东莞、桂林以及三亚。根据《土地管理法》相关规定，土地利用总体规划实行分级审批。“省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。”《土地管理法》同时还规定，土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程
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序相同。
政策解读：首先，是要坚守农业用地红线。其次，监控地方政府土地性质转变等的非规范用 地审批，进一步规范土地市场，主要针对旅游用地、高尔夫用地的监控审批。•
五、广州市土地市场分析
5.1 土地交易情况分析
广州市十区2011年土地供应成交结构分析
-供应情况：全年土地出让金额，住宅占比66%，合计出让740万平米
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2011年，广州市十区土地共计出让197宗，合计用地面积740万平方米，住宅用地出让59宗，面积275万平米（其中流拍撤销宗数约32宗）；商业用地38宗，面积76万平方米；工业用地72宗，面积314万平方米；其他用地17宗，52万平方米。
全年工业用地供应比重最大，占全市土地供应面积的43%，其供应区域主要集中在萝岗、南沙两区；其次，住宅用地占比为37%，其供应主要集中在白云、番禺、南沙、萝岗等区；商业用地成交占比10，其供应主要集中在萝岗、番禺等区。
从土地出让金额方面来看，全年出让金额最大为住宅用地占比66%，共计出让322亿元；商业用地占比19%，共计出让93亿元；办公用地占比8%，共计出让40亿元。
-成交情况：土地成交遇冷，整体成交金额环比下降20%
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2011年广州市十区土地成交金额290亿元，住宅用地成交金额167亿元，占全市土地出让金的57%；商业用地成交金为51亿元，占整体出让金额的18%；办公用地土地成交金额40亿元，占整体出让金额的14%。全年整体成交土地143宗，撤销流拍合计59宗，流派率达41%。 5.2 土地市场分析
2011年，广州十区共挂牌出让59宗住宅用地，总占地面积275万平方米，总建筑面积775万平方米，成交28宗，成交金额为167亿元，环比下降40%。整体出让的住宅土地中31宗住宅用地撤销流拍，流拍率达52%，其主要原因有两个方面，第一个方面，是2011年紧缩的货币政策限制了开发商的贷款，使得开发商资金链趋紧拿地困难；另一个方面，是购房者心理预期降低整体市场逐渐转冷，销售压力增大，存货数量上升，回收资金困难，食得开发商拿地谨慎。
住宅用地成交面积上升3个百分点
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从成交面积来看，2011年广州住宅用地成交面积为195万平方米，与2010年相比，环比上升3%。2011年全年住宅用地市场成交平淡，相对于2010年成交面积略有上升。
多数土地低价成交，楼面低价下滑49%
2011年广州十区土地基本以底价成交，全年楼面低价为3458元/平方米，大幅下滑49%，趋紧2008年水平，开发商贷款难、产品销售受阻、住宅市场预期下降是影响成交的主要原因。
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六、广州市五证办理前提条件
序号12证件名称《建设用地规划许可证》《国有土地使用权证》受理单位规划局国土局前置条件1、《拍卖成交确认书》；2、《土地使用权出让合同》及附件1、《建设用地批准书》2、《土地使用权出让合同及缴款发票1、《建设用地批准书》或《国有土地使用权证》（或《房地产权证》）；2、建设用地规划文件：（1）《建设用地规划许可证》及附图附近件；（2）建性详细规划批准文件及规划总平面图、规划设计条件等；3、规划部门同意建设设计方案的函及附图附件（经过历次调的，全部批准文件均需提供）；4、《建设工程放线测量记录册》；5、需提供初步审查的，提供审查意见。备注前项为招拍挂取得土地的前置条件，历史用地不需再补办，直接向国土申请《建设用地批准书》3《建设工程规划许可证》规划局高层建筑、六层以上住宅、大型建筑及重要建筑工程在申请《建设工程规划许可证》前需要进行单体建筑工程方案审查。总建筑面积在三万平方以上的住宅小区建筑群的，需要申请初步设计审查1 、建设用地批准书或国土使用证及附图4《建筑工程施工许可证》建设局2、建设工程规划许可证及附图3、建设工程环评审批文件4、施工图已审查备案的证明文件1、《房地产开发企业资质证书》；2、《建设用地批准书》和《国有土地使用证》；3、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》；4、《建筑工程施工许可证》5、《建筑施工合同》、《白蚁预防施工合同》；6、面积预测报告7、维修基金缴款凭证。证件有期限的，必须在有效期内5《商品房预售许可证》国土局 七、广州市品牌开发商分析
1. 本地房企与外来房企并存
广州房地产市场中，有外来房企如万科、合景泰富、瑞安等，本地房企主要有福富力、恒大、珠光、方圆等。外来房企和本地房企在广州市场均有各自的优势，在广州市场平分秋色。
2. 房地产开发商数量多，但整体抗风险能力差
根据《2011年广州市统计年鉴》的数据，截至2010年底，广州市共有房地产商1261家，全市具有一级房地产开发企业资质等级的房地产开发企业有10家，仅占宗数的0.79%；二级房地产企业资质等级的房地产开发企业有155家，占总数的12.29%；三级资质的企业有631家，占总数的50.04%；四级资质等级的企业有
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465家，占总数的36.88%。
3. 市场份额进一步向大型房地产企业集中
2010年一级资质企业（10家）完成投资额157.6亿元，一级资质企业数仅占企业总数的0.79%，却完成了全市投资额的16%；在全市房地产开发施工面积中，一级资质企业为68.6万平方米，占全市总量比重的10.6%
八、我司进驻广州市场分析
➢ 广州市固定资产投资总额一直保持增长，但增速呈现倒U型。在2010年
亚运累积高基数的条件下，2011年基础设施建设放缓，固定资产投资增速在2010年呈现大幅度回落，2011年固定资产投资3413.58亿元，同比增长10.0。固投增长回落，显示近期内广州没有重大基建提升。 ➢ 广州城市发展战略继续执行“南拓、北优、东进、西联”战略，同步实施
“中调”，广州房地产活跃发展区域除了老城区外集中在广州南部如：南沙。
➢ 从历年商品住宅市场供求关系来看，2008、2010、2011三年商品住宅市
场呈现相对的供大于求的状态，其余年份都呈供不应求的状态，2011年整体吸纳率仅为81%，趋近08年的历史地位，市场形式严峻。 ➢ 从历年商品住宅市场成交情况看，从2009年开始市场整体成交金额连续
三年下降，2011年成交金额环比下降13%，均价方面整体保持上升趋势，但2011年成交价格上升幅度仅为2.7%，显示广州进入滞涨阶段，由于成交额回落，在近期内无重大利好，广州房价下落预期增大。
➢ 广州目前正在执行限购、差别化信贷政策，极大的抑制了广州房地产的投
资型需求。
➢ 2011年广州市十区土地成交金额290亿元，住宅用地成交金额167亿元，
占全市土地出让金的57%；商业用地成交金为51亿元，占整体出让金额的18%；办公用地土地成交金额40亿元，占整体出让金额的14%。全年整体成交土地143宗，撤销流拍合计59宗，流派率达41%。大幅流派率显示广州开发商对后市预期冷淡。
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综上：受限购及差异化信贷政策影响，广州当前投资型房地产需求受到极大抑制，导致当前房地产市场及土地市场交投两淡，近期公司进驻广州建议选择刚性需求较大的区域如海珠区、荔湾区、天河区的小规模项目，另外可适当留意白云区、黄埔区的中小型项目。短期内避免进入花都区、番禺区、萝岗区10个区和从化市、增城市。南沙区作为我司已有项目区域、广州房地产热点区域，当前售价较往年已经有较大幅度回落，回归理性，建议在当前售价预期内，寻找符合公司利润要求的短平快项目。
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