对新时期下我国房地产运营与管理的探究

对新时期下我国房地产运营与管理的探究

作者：张庆辉

来源：《城市建设理论研究》2013年第03期

摘要：新时期下，我国的房地产业迅速发展，在这个过程中，要想保证其形成良性循环发展态势，就一定要重视房地产业的运营与管理方式，本文就从我国房地产业运营与管理的原则、现状分析入手，探讨新时期下我国房地产业运营与管理的措施，从而保证房地产业的健康稳定发展。

关键字：房地产业运营与管理原则现状措施

Abstract: under the new era, China's rapid development of real estate, in the process, to ensure the forming a virtuous cycle of development, we must pay attention to the real estate industry operation and management mode, this paper from the analysis of principle, the current situation of industry operation and management of China's real estate industry obtains, discusses measures

operation and management of China's real estate in the new era, so as to ensure the healthy and stable development of the real estate industry.

Keywords: real estate; operation and management; principle; current situation; measures 中图分类号：F530.86文献标识码：A 文章编码：

房地产运营管理是房地产内的高层领导在新时期条件下，以现代市场观念为指导，根据自身发展情况，对外部环境进行总体把握和全方面的分析，为维持企业长久的竞争优势而进行的总体性的规划。房地产运营与管理是否良好，关系企业的长远发展。下面本文就进行具体的论述。

一 我国房地产运营与管理的原则

房地产运营管理的目的就是要使企业能够实现可持续发展，形成自己的品牌效应和核心竞争力，以此为目标，房地产运营与管理必须遵循一定的原则。 （一）坚持优化组合与动态管理相结合的运营管理模式

房地产施工自身的特点决定了在施工的过程中，必须要对宫城县牧进行优化和动态管理，如人员物资的流入，资金的流出等，只有把握住动态发展趋势，加以优化管理，才能够提供准确的数据。

（二）坚持健全企业内部运营管理机制

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加强企业内部的运营管理机制建设，需要重点抓住两个方面，其一是要从项目施工层面上进行管理，其二是要从企业整体进行管理，这样两条管理线路交叉进行，既有细节又有整体。如采取亲情化管理与制度化管理相结合的运营管理模式，或者采取温情化管理与制度化管理相融合的管理模式等，确保两个方面完美的结合。 （三）确保每个项目定位做到绿色科学

现代条件下，绿色产业已经成为一种趋势，因此说，房地产业在运营过程中也要坚持绿色科学的发展方向，这就要求在运营与管理的过程中要严把这一关，确保每个项目能够做到绿色科学，实现可持续发展。

（四）正确处理好市场效益与社会效益之间的关系

房地产业对我国国民经济的发展起到了巨大的推动作用，带来了巨大的经济效益，但是其在发展的过程中也因为经济利益的关系而给社会带来了一些负面的影响，因此说在进行房地产运营管理过程中，一定要正确处理好经济效益与社会效益的关系，保证二者协调发展。 （五）坚持经营风险和施工风险分离的原则

经营风险主要包括有市场风险、投标风险、坏账风险以及意外风险，它是企业在经营活动中为了占领市场而采取的运营管理措施而形成的。施工风险则包括质量风险、施工工期风险、施工质量风险、安全风险等几个方面。经营风险和施工风险承担的对象不同，因此要将两种风险相分离，做到责权明确，提高应对风险的效率。

这些原则都是房地产运营管理中需要遵循的一般原则。同时，企业在遵循这些原则的同时，还要根据企业的实际情况，正确处理投标风险、市场风险、坏账损失风险以及意外风险等运营管理中存在的一些问题，确保企业的循环发展。 二 我国房地产运营与管理的现状

房地产的运营与管理是房地产业在发展过程中必须要重点把握的环节，运营与管理水平的高低直接关系到企业的效益，下面本文就对目前我国房地产业运营与管理的现状进行简单的分析。

（一）树立自身品牌形象，形成核心竞争力

随着经济的发展，房地产业的竞争也愈加激烈，每个房地产企业要想立足，必须在运营与管理上下功夫，探索一条适合自身发展的道路，其中，最突出的一点就是树立自身的品牌形象，形成了核心的竞争力。品牌形象是企业的脸面，能够帮助企业赢得更多的工程项目，有效地抗击风险，同时能够将品牌的优势转化为企业内部发展的动力，为企业创造更多的附加值。

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因此说，房地产企业内部的运营与管理者很看重品牌形象的培养，这在房地产界形成了一个良好的发展环境。

（二）跨地区运营模式的建立

竞争的日趋激烈，促使房地产的运营朝着跨地区的方向发展。跨地区运营已经成为我国房地产发展的一个基本方向。在管理的过程中，每地区的管理者根据各地的实际情况采取相应的管理措施，最后汇总到整体管理者在进行整合，从而形成一个完整的管理链条，促进房地产运营与管理的合理健康发展。 （三）良性运营管理机制的确立

房地产业的发展与其良好的品牌形象和核心竞争力分不开，要形成如此强有力的形象和竞争力，就必须要有健全的运营与管理机制。目前我国的大部分房地产企业在其内部都行成立一整套良性的运营管理模式，如职工激励机制，项目运营审核机制等，这样就能够确保企业在一个良好的环境下发展。

三 新时期下对我国房地产运营与管理的措施

房地产运营管理水平直接决定着企业的发展水平，和企业的经济效益密切相关，同时房地产的运营与管理还是企业的品牌形象和核心竞争力的代表。本人就从自身的工作经验出发，浅谈几点在新时期下我国房地产业运营与管理的措施。 （一）加快进行战略调整，应对新的市场挑战

当前我国对于房地产业的宏观调控制度越来越严格，而国际国内的经济形势扑朔迷离，面对这种情况，房地产业要继续发展，必须要进行战略调整，转变陈旧的运营与管理模式，在优胜劣汰的竞争机制刺激下，实现自身的转型。如在运营方面，不能一味的以土地为中心，要能够将土地与技术结合起来，实现传统盈利模式的转型与创新。在管理方面，打破原有管理机制，实行自上而下和自下而上的双线管理模式，一次来应对新的市场挑战。 （二）加强财务管理机制

企业要想长远可持续运营发展，资金不可缺少，但是近几年房地产业出现了泡沫式的发展，这对于房地产的良性发展带来不利的影响，加之房地产商缺乏应对风险的意识以及国际金融危机的影响，更带来了不利的因素。不少房地产商缺乏财务管理经验，造成财务损失，因此说，加强财务管理机制至关重要。进行财务管理，首先需要在财务预算上进行细致的管理，有效控制成本预算，减少企业资金的浪费，为企业的发展节省更多的可流动资金，实现企业运营的良性发展。如企业可以将绩效评价标准放在成本费用的核算上，一次来建立低成本的绩效评价体系，把运营与管理引入绩效考核机制，从而保证了财务管理机制的正常发挥作用。

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（三）大量引入运营与管理型人才

房地产业作为一项资源整合性的产业，其竞争很大程度上取决于人才。单从项目运营与管理方面来说，高水平的运营与管理人才能够提出更为合理、更适应实际需要的措施，提高了运营管理的效率，因此，加大人才的引进也十分重要。 （四）正确运用市场与政府两只手的调节功能

政府的宏观调控和市场的自发调节对于房地产业的发展发挥着重要的作用，作为房地产企业的运营与管理者，应该及时掌握政府的宏观调节政策，觉察市场的自发调节能力，综合着两只手的调节功能，并结合企业自身的发展情况，采取动态管理的模式，结合之前的运营经验，做出正确的运营决策与管理举措，保证房地产业的良性可持续健康发展。

结束语：随着房地产业的迅速发展，其运营与管理工作不容忽视。房地产业的运营与管理工作水平的高低，直接关系到经济效益的提高与经济发展的进步，与此同时，运营管理的好坏也决定着企业自身的发展，因此说，必须重视房地产业的运营与管理，促使房地产业实现良性可持续发展。 参考文献：

[1] 吕金国 房地产开发运营研究——工作步骤与办事技巧 中国房地产业·理论版，2012年第8期

[2] 谭术魁 房地产经营与管理 首都经贸大学出版社，2009

[3] 杨宝民 江禾 商业房地产开发与管理实务（第2版）清华大学出版社，2009 [4] 王涵 商业房地产运营管理模式的创新与应用研究 山东大学，2007 [5] 明源地产研究院 房地产项目运营最佳实践 中国建筑工业出版社，2011