浅谈房地产开发业税收管理的难点及对策

浅谈房地产开发业税收管理的难点及对策

近年来，全国各地房地产开发业已成为促进地方经济发展、增加地方财政收入的最佳捷径之一。但由于房地产业自身的特点以及市场化运作等诸多因素的干扰,给税收管理工作带来很大难度：

一、房地产业税收管理的难点

(一）纳税主体认定难。

政府因经营城市的需要，对商业用地进行拍卖，由于是按地段竞价，所以允许“多人联合一人举牌”的方式进行购买。为确保建设进度，政府要求多地段限期开工建设,种种政策导致了“先上车、后买票\"的行为发生。即许多地区的工程开工了,但国土部门的批复还没办理。加之竞标来的土地采取转包或分包的形式开发，这就为税务机关对销售不动产行为的纳税主体的认定设计了障碍。

(二)政策不清界定难。

从现行税收制度看，涉及房地产业的各项制度不够规范、完善，如税法对在建工程和提供劳务不超过12个月的，可按约定的价款结算或在合同完工之日确认收入的实现;持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。但在实践中很难区分，有的工程完工不及时进行竣工决算，收入难以确认，有的工程按完工百分比法难以核实.又如“联合建房”，它是指若干户通过竞拍取得某地段土地的共同使用权，按相关部门规划建设商住房，然后均分使用权。这种情形与目前税法界定的自建自用的规定不完全相同。容易造成征纳双方在政策理解和把握上出现偏差。

（三）控管不力征管难.

由于管理不到位,造成税源不清、申报不实。在税源管理、征收管理、稽查管理三者之间没有形成整体合力，征、管、查相互脱节,负责税源的只管申报,负责征收的只管征收,负责稽查的只管稽查；由于管理缺位，信息不畅,造成稽查对象的选择缺乏科学性、针对性,稽查环节缺乏系统的分析或反馈。加之从事房地产开发业除预收款外,工程结束尚有不动产待销售，而什么时间售出无确定性。因此，后续管理匮乏，致使税收管理难以实施到位。

（四）帐务不全核算难。

随着企业改制的不断推进，民营经济已成为经济发展的主流。而房地产开发企业很大程度上已成为靠企业“资质”收取管理费的“空壳”单位，具体操作是个挂靠、自主开发.“卖房合同无公正、收款白条无发票、降价少收无实证”的现象极为普遍。加之房地产开发项目工期长、投资大，很多工程要跨年度完成，造成收入与费用配比困难，成本不能及时结转.有的企业采取虚转成本或不及时结转销售收入的手段,隐蔽了核算的真实性;还有的企业则以收据支付的形式，预付施工企业工程款，造成帐务不全，核算不实。这些都给房地产业税收管理带来了新的挑战。

（五）行政干预执法难。

我国税法规定，对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；我国刑法规定,偷税数额1万元以上偷税金额占应纳税款的10%以上，或者纳税人偷税被税务机关给予两次行政处罚又偷税的,可处3年以下有期徒刑或拘役。而在城市化建设进程中(含招商引资）,税务机关对房地产开发业纳税人这类问题不用说移送司法机关追究刑事责任，就是给予补税罚款，也常常

受到地方政府的干扰。对偷税者查处不够严厉，惩罚不能到位,使偷税人存在能偷就偷、能逃就逃、蒙混过关的侥幸心理。因此,对偷税者的税收违法行为难以执行到位。

二、房地产业税收管理的对策

（一）强化宣传力度,提高纳税人的税法遵从度。针对房地产业政策性、业务性强的特点,要求税务管理部门应加强对房地产业税收政策的专题辅导，要大力培植诚信纳税人典型，及时曝光偷漏税案件，让纳税人知法、懂法的同时，遵守国家的税收法律法规。

（二）强化控管力度,将纳税信用等级列为开发资质的重要指数。加强对房地产开发业实施源头控管,从资格的审定、到竞标的过程、以及控管房地产开发市场的准入等，将纳税信用情况作为重要参照指数，从而促进从事房地产开发业纳税人清醒地意识到不能偷税、不敢偷税，确保房地产开发业税收及时足额入库。

（三）强化协作力度，保证各部门间信息的顺利畅通。房地产开发业涉及到众多部门的监督与管理。如在工商部门办理营业执照；城建部门办理资质证书；土地部门办理土地使用证；规划部门办理项目规划许可证;房管部门办理房屋产权证；财政部门征收契税等。各部门在办理审批手续时,都涉及到地税部门征收税款时需要的直接或间接的依据.因此,建议政府部门牵头,加强部门间的配合协作，建立健全部门间的信息传递制度和定期会办制度，提高房地产开发业税收征管质量。

(四)强化稽查力度,坚决打击房地产开发业偷逃税行为。要结合房地产开发业的特点,对房地产开发业的全过程实施检查，要随时掌握纳税人的基本经营情况，财务核算方法以及日常证据链的收集。实地核查时依法定程序实施限期整改，确定计税依据时采取逐户调查与中介评估相结合。要加大对涉税违法行为的处罚力度，增大偷漏税者的预期风险和机会

成本，特别是对屡查屡犯的房地产开发业纳税人，该移送司法机关的决不姑息迁就，为房地产开发市场营造一个公平和谐的税收法制环境.