物权法上的区分原则应用

原告魏某与被告魏某某系父女关系。1995年4月4日，原告魏某取得东高皇乡大营村五组六间房屋的所有权。原告魏某因感情不和于1995年4月28日与其丈夫离婚。上述房产经法院调解归原告魏某所有。离婚后，原告魏某外出打工，其父魏某某在其不知情的情况下于1996年9月将上述房屋以50000元卖给被告曲某，并将载明有魏某的房产证及房屋交付给曲某。该房屋被告曲某居住至2011年6月被拆迁。拆迁后，曲某获得该宅院补偿的房屋两套、款项6300元。后原告得知房屋被其父卖掉且已拆迁，要求确认二被告之间签订的买卖协议无效。 二、裁判结果

卫东区法院审理后认为：《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案争议原所有权人为魏某的房屋由其父魏某某于1996年卖与曲某，魏某某与曲某签订的书面转让房屋协议书对房屋所有权人、房屋位置、面积及价款等进行了明确载明，协议签订前后，曲某已将房款全部支付给魏某某，魏某某也将魏某的房产证及房屋宅院交付给曲某。曲某购买房屋后，从1996年居住至2011年6月争议房屋被拆迁。从以上事实可以看出，房屋出卖人魏某某作为原告魏某父亲，持有房屋产权证明并将房产有效交付给买受人曲某使用，曲某有理由相信魏某某对争议房屋具有处分权。曲某作为同一集体经济组织成员，亦有权获得该房屋所有权。为维护诚实信用的交易秩序，保护当事人的合法权益，依据上述法律规定，应确认曲某与魏某某签订的房屋转让协议为有效协议，魏某以一直不知情为由主张其父魏某某的卖房行为属于无权处分应为无效，无事实和法律依据，法院不予支持，故判决驳回原告魏某的诉讼请求。该判决已发生法律效力。

三、适用区分原则的含义及要求

该案原告只有一个诉讼请求，即要求确认二被告之间的房屋买卖合同无效。该二被告签订的房屋买卖合同系债权行为，不是物权行为。虽然房屋买卖合同根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该合同根据上述解释为有效，但物权变动属效力待定，须经原无权人的同意，物权方能发生变动。这就是物权法的区分原则。该区分原则即指在发生物权变动时，物权变动的原因与物权的变动的结果作为两个法律事实，他们的成立生效依据不同的法律根据的原则。原因行为与物权变动的区分，强调物权变动必须公示，从而将物权变动与债权变动在法律上予以区分。该案件的处理生效判决结果是正确的，但说理部分却将物权区分原则混为一谈，将债权与物权混为一谈。该判决说理部分：“从以上事实可以看出，房屋出卖人魏某某作为原告魏某父亲，持有房屋产权证明并将房产有效交付给买受人曲某使用，曲某有理由相信魏某某对争议房屋具有处分权。曲某作为同一集体经济组织成员，亦有权获得该房屋所有权。”说理部分以此为由评价合同有效、物权转移不妥，是将债权与物权混为一体。买卖合同系债权行为、物权变动是物权行为。

区分原则要求，在基于法律行为的物权变动中，应在观念与制度上区分物权变动效果的发生与债权效果的发生。1、法律行为是否生效、债权效果是否发生，应依照法律行为制度确定。2、物权变动效果是否发生，应依照物权变动的规则确定。3、因欠缺公示手段导致不能发生物权变动效果的，法律行为的效力不因此而受影响。

区分原则的具体内容。《物权法》第十五条确立了基于法律行为的不动产的物权变动中的区分原则，不仅如此，所有基于法律行为的动产物权变动也遵循区分原则。举其要者：1、房屋买卖(赠与)中，若未办理过户登记，物权变动不能发生，买受人(受赠人)尚未取得房屋所有权，但登记不是房屋买卖(赠与)合同的生效要件，房屋买卖(赠与)合同是否生效依照《合同法》确定。2、不动产抵押中，若未办理抵押登记，则抵押权未设立，但不因此影响抵押合同的效力。3、动产买卖中，若未交付动产，不能发生动产所有权变动，买受人尚未取得动产所有权，但交付不是动产买卖合同的生效要件，买卖合同是否生效依照《合同法》确定。4、动产质押时，未交付动产的，质权未设立，但不因此影响质押合同的效力。

基于法律行为的不动产物权变动，出法律另有规定外，一律以登记作为物权变动的生效要件。其公式为：生效的法律行为+处分权+登记=物权变动。其适用范围包括：不动产物权的抛弃、不动产买卖、不动产赠与、建设用地使用权出让与转让、不动产抵押权的设立。物权变动的时间是将初始登记或者变更登记记载到不动产登记薄之日，而不是发房产证(建设用地使用权证)之日。

基于法律行为的动产变动原则，以交付为生效要件。其公式为：生效的法律行为+处分权+交付(或放弃占有)=物权变动。其适用范围包括：动产物权、动产赠与、动产质权的设立、部分权力质押的设立。

上述动产与不动产物权的变动模式其中都有处分权这一必须的模式。本文中所提到的房屋买卖合同，虽为有效合同，但因为处分人欠缺处分权，且合同签订后一直未得到原告的追认，系无权处分，且房屋买卖也未办理过户登记手续，故争议房屋并未发生物权变动。

四、是否适用善意取得

本案中，买受人曲某是否构成善意取得。不动产所有权善意取得有五个条件：1、不动产登记薄出现权属登记错误，主要有三种情况：(1)共有的不动产登记在一人名下。(2)因履行无效合同产生的错误登记。(3)因其他原因发生的错误登记。2、不动产登记名义人以自己的行为实施了无权处分。3、第三人为善意。即不知这是无权处分。须注意，若不动产登记薄上存有异议登记(但15天未起诉的除外)、预告登记、抵押登记，第三人不得主张为善意。4、第三人以合理的价格受让。故赠与、继承、企业合并并不能善意取得。5、办理了过户登记。

本案中，曲某购买该房时，对于被告魏某某的行为系无权处分是明知的，不符合权利外观，没有善意，且也未经登记，故争议房屋未发生物权变动。

生效判决违背当事人处分原则，因本案中，当事人仅对合同的效力问题诉至法院，并未对物权是否变动要求法院确认。法院却在判决书中以本院认为的方式即：“从以上事实可以看出，房屋出卖人魏某某作为原告魏某父亲，持有房屋产权证明并将房产有效交付给买受人曲某使用，曲某有理由相信魏某某对争议房屋具有处分权。曲某作为同一集体经济组织成员，亦有权获得该房屋所有权。”确认了物权的变动，确认了争议房产被告曲某有所有权。因生效判决对原告未诉部分、被告未反诉部分(即物权确权)进行了评判，不但违反了当事人的处分原则，同时也剥夺了当事人要求返还物权的诉讼权利。

五、区分原则的实践价值

区分原则的建立不但符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理，而且被民法实践证明是一条分清物权法和债权法的不同作用范围、为物权变动与债权变动建立科学的规范基础、区分当事人的不同法律责任的行之有效的原则。具体说来，区分原则的实践价值如下：1、保护合同当事人的债权请求权的作用按照区分原则，在未发生物权变动的情况下，合同仍旧可能成立生效。在出卖人一物二卖的情况下，就只能有一个买受人才能取得标的物的所有权，而其他的买受人绝对不能取得标的物的所有权。在此时，对其他的买受人而言，虽标的物的所有权不能取得，但是他们仍享有合同法上的请求权，他们仍然可以依据请求权追究违约责任等方式来实现自己的权利。

1、在这一意义上，坚持区分原则在我国的司法中具有重大的价值。从实践上来看，由于物权的出让人一方常常在物权变动中居于经济优势，而物权的受让人常常居于劣势，物权出让人的违约可能性较高;物权的受让人，主要是不动产交易中的物权受让人包括大量的消费者，在对方当事人违约情况下，他们本来还可以依法得到合同法上的救济，但是由于法律以及司法解释上未能坚持区分原则，结果使得他们无法获得合同法上的救济，以保护自己的利益。故不区分物权变动与债权变动的做法在法律政策上实在有失公正。按照区分原则，债权法上的合同的效力只能按照债权法上规定的要件来判断。在合同生效的情况下，当事人在另一方当事人违约的情况下，应当享有法律上的救济权，即要求违约者承担责任。

2、确定物权变动的准确时间界限、保护第三人的正当利益的作用按照区分原则，即使是当事人之间的合同已经生效，但是如果尚未发生不动产物权登记或者动产的占有交付，则不应认为物权已经发生变动。因此，不能按照合同生效则物权必然发生变动的思想规范现实的交易秩序。因为，合同的生效，只是产生了关于物权变动的请求权，而不是实际的物权变动。合同只有债权法上的约束力而没有物权法上的约束力。

3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

根据该司法解释，对于买受人因出卖人的无权处分导致物权不能转移的，不再是要求买受人承担缔约过失责任，而是违约责任。在一定程度上也保护了买受人的合法权益。