土地估价报告的撰写标准

2024-06-26 来源：乌哈旅游

土地估价报告的撰写标准

及业务操作流程

1.提纲

报告撰写及评审的标准

业务操作流程与报告规范格式

报告撰写

撰写估价方法应注意的事项

2.报告撰写、评审的标准

报告的完成者：估价师应该严格按照《规程》要求撰写报告的评审者：评审专家主要依据

《城镇土地估价规程》

《土地估价报告评审规则》

《土地估价报告评审要点》《土地估价报告评审表》

评审:报告形式、技术问题两方面

2.1形式不合格

未按照《土地估价报告规范格式》撰写的；

缺少土地估价报告,或缺少土地估价技术报告,或缺少附件的；缺少土地估价师签字或仅一名土地估价师签字，或非执业土地估价师签字，或缺少机构盖章的。

2.1.1报告形式案例

封面存在的格式问题

字体、字号

规程要求：封面

“土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。其他内容应为三号楷体。

擅自增加了委托单位、估价人员

“提交估价报告日期”改为“估价日期”

2.1.2报告形式案例

存在的格式问题

估价师撰写报告时，漏掉了机构负责人签字。

自然机构负责人也没有签字

2.1.3报告形式案例

存在的格式问题

将估价报告第二部分第二项“估价对象”擅自改为“受托估价方”自然没有描述估价对象的内容

2.1.4报告形式案例

存在的格式问题

技术报告第一部分第四项，应该是“估价目的”

2.1.5报告形式案例

存在的格式问题

估价中没有宗地位臵示意图和照片

低级技术错误

1、成本法将新增费计入成本

2、基础设施配套费和土地开发费同时出现

新增建设用地有偿使用费

“新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。”（财综字号第二条）

“严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。”（财综200648号第四条）。

从文件规定看，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。

低级技术错误

年期修正=剩余年期/最高出让年期

2.2技术问题不合格

估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）；

地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的；

估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）；

采用3年前的基准地价（以估价期日为准）且缺少适用性分析及合理的期日修正的；

市场比较法（收益还原法、假设开发法）采用虚假案例或非市场交易案例（如评估案例）的；

未披露估价对象的权利限制（如已设定抵押）及其对价格影响的；会审会认定的其他问题。

评审专家初审——主审专家复审——行政主管领导、协会专家、主审专家会审

2.3土地估价报告的撰写

基本要求：符合规程、内容全面、注重逻辑性

避免：报告使用者、阅读者“猜”报告

宗地评估的业务操作流程

2.4《规程》要求的宗地估价程序

确定估价基本事项；

拟订估价作业计划；

收集资料实地踏勘；

分析整理相关资料；

运用估价方法试算价格；

确定宗地估价结果；

撰写估价报告书；

整理存档

2.4.1宗地评估的业务操作流程

程序的前六个环节的工作内容，是为报告撰写积累素材，也分别对应这报告的不同部分

2.4.2结合技术报告格式梳理操作流程

第一部分总述

一、估价项目名称

二、委托估价方

三、受托估价方

四、估价目的

五、估价依据

六、估价基准日

七、估价日期

第一部分总述

八、地价定义

九、估价结果

十、需要特殊注意的事项

十一、土地估价师签字

十二、土地估价机构

第二部分

一、估价对象描述

二、地价影响因素分析

第三部分土地估价

一、估价原则

二、估价方法与估价过程

三、地价的确定（第一部分已提及，但是存在区别）

2.4.3估价项目名称

确定估价基本事项

估价目的

价格类型

公司（委托方或者资产占有方）用地（估价对象）国有建设用地使用权抵押价格（目的、价格类型）评估

2.4.4委托估价方

确定估价基本事项

委托方（营业执照）

2.4.5估价目的

确定估价基本事项

估价目的

收集资料实地踏勘

收集经济行为依据

2.4.6估价依据

收集资料实地踏勘

相关资料分析整理

对所收集的相关资料进行分析整理，判断地价的走势和因素对地价的影响程度，确定相关估价参数。相关资料的整理方法，与6.3的规定相同。

选定方法试算价格

估价人员应熟知、理解并正确运用宗地估价方法。对同一估价对象应选用两种以上的估价方法进行估价，得出试算价格。

3.1报告撰写之一项目名称

注意名称中要包含估价目的及价格类型等字样

公司改制上市（目的）作价出资国有建设用地使用权价格（价格类型）评估

公司用地（估价对象）国有建设用地使用权抵押价格（目的、价格类型）评估

人民政府/国土资源局拟公开出让（目的）地块（估价对象）国有建设用地使用权价格（价格类型）评估

出让底价评估的出让方:储备中心

3.2报告撰写之二估价目的

规程要求：

满足委托方的何种需要

估价依据（估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期）估价结果的应用方向

评审要点：

谁委托估价，为什么估价

估价结果应用方向

估价目的案例

为确定土地使用权抵押贷款额度提供参考依据而评估土地使用权抵押价值。（参照《房地产抵押估价指导意见》格式）

___公司因企业经营需要融资，拟以其使用的位于___的一

宗国有出让工业土地使用权向银行申请贷款，现委托___评估有限公司对该宗土地进行评估，为贷款双方协商确定贷款额度提供土地使用权价价值参考。

抵押价值与贷款额度

估价目的案例

根据国务院对《财政部关于改革有关问题的请示》(建

[2010]号)的批示（经济行为的依据），获准发起成立股份公司，需要对其所属的划拨土地使用权进行处臵。

《国土资源部关于核准土地资产处臵总体方案的函(函

[20]号)》（估价依据）批准改制涉及的划拨土地使用权采取授权经营方式处臵。本次估价对公司下属位的用地的国有建设用地使用权（估价对象）进行价格评估，目的是为其发起成立股份公司进行土地资产处臵及确定国有建设用地使用权价格提供参考依据（估价结果的应用方向）。

3.3报告撰写之三估价基准日

通常基准日根据委托书确定

国有资产评估涉及土地时，应依国有资产管理有关规定确定原则上以经济行为批准日的上月末为评估基准日，对采取招投标方式选择中介机构的评估项目，以中标日的上月末为评估基准日。

以破产清算为目的的资产评估，可以人民法院裁定宣告破产日为评估基准日；

以确定涉讼资产（股权）价值为目的的评估，可以人民法院案件

受理日为评估基准日

3.4报告撰写之四地价定义

地价定义是估价结果的前提，并且对估价结果影响大，是估价行为的关键，因此估价师在执业中应重视这一环节

同一目的、同一评估对象下，不同的估价师对地价定义应是一致的

地价定义要做到“设定有理有据、表述清晰全面”

规程要求：

实际用途（以证载用途为依据）、规划用途、设定用途宗地内外实际开发程度、依据估价目的设定的开发程度土地利用状况或者规划条件

土地使用（剩余）年期

基准日及价格类型

评审要点：

土地使用权性质、年期，估价期日，实际与设定开发程度、用途、容积率等；其他需要定义事项

地价定义中各项地价因素界定应注意的事项

用途：实际用途、登记用途、设定用途、规划用途、评估参照用途

实际用途规程里已经明确要依据登记用途。

设定用途通常也是登记用途，但有时需要按照国标进行规范。评估参照用途不是设定用途

国有建设用地出让时，关注《城市规划用地分类》和《土地利用现状分类》之间的衔接

土地开发程度：根据宗地自身的实际情况，同时考虑估价目的合理界定

土地利用状况：已开发、未开发；工业用地也应该关注容积率年期：登记终止年期是主要的依据，同时关注记事栏信息

价格类型：承租土地使用权、划拨土地使用权、授权经营土地使用权等

3.4.1地价定义案例

估价对象是商住混合用地

使用权类型是划拨

年期设定：

商业40年

住宅50年

3.4.2地价定义案例

估价对象是商住混合用地

容积率指标仅依据了委托方（开发公司）的说明。无有权部门的文件。报告中也没有说明是否核实

“规划容积率”

3.4.3地价定义案例

商服用地未对基准日、容积率做出说明

地价定义案例

划拨土地有公开的市场

3.4.4地价定义案例逐条说明分段说明

3.5报告撰写之五估价结果

按照规程要求全面、规范的反映估价结论

估价人员本着公平、公正、公开的原则，在对估价对象进行现场查勘，并对区域土地市场价格进行调查的基础上，采用基准地价法和假设开发法对待估宗地进行了评估。测算估价对象在地价定义条件下：

单位面积价格：4356元/平方米

楼面地价：1224元/平方米

土地总面积：51459平方米

总地价：04元

大写：贰亿贰仟肆佰壹拾伍万伍仟肆佰零肆元整

货币种类：人民币元详见《土地估价结果一览表》

3.5.1关注报告中多处“估价结果”侧重点的不同

估价报告第一部分第七项（表述结论）

估价报告第三部分第二项第三条

技术报告第一部分第九项（表述结论）

技术报告第三部分第一、二项。

另外两处说明每种估价方法的估价结果、最终估价结果的确定方法及对不同估价方法结果进行可信度分析

体现：估价报告重表述；技术报告重分析。

3.5.2技术报告“地价确定的方法”撰写

每种方法测算结果的可信度分析

方法的合理性（方法选择已说明）

运用市场数据、参数取值的分析

市场状况的分析

3.5.3估价结果确定案例

“两种方法结果相同”故选用算术平均！

标题不规范

3.5.4估价结果确定案例

前后表述矛盾，分析过于简单

3.5.5估价结果确定案例

对方法的基本情况进行了分析说明，这是一种方式，但从表述上看，应该采用加权平均，最终采用算术平均，没能注意逻辑性

3.5.6估价结果确定案例

两种方法差距达5倍多，不论怎么处理都不合理

问题出在技术路线

3.5.7估价结果确定案例

逻辑没有错误，表述基本清晰

估价结果确定案例

3.6报告撰写之六委托估价方

关注一下：

委托单位及其隶属关系、主营业务范围

委托单位与土地使用者之间的关系

3.7报告撰写之七估价对象概况

这一部分所有依据文件都要在报告附件中提交（土地证、出让合同、规划文件、房产证、宗地照片等），同时注意表述与附件一致。

3.7.1土地登记状况

规程要求：说明估价对象的来源及历史沿革，估价对象的地理位臵、土地用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等

3.7.2土地登记状况：不要遗漏记事栏和宗地图中的重要信息记事栏：对登记内容的补充，诸如：分摊、转让信息、抵押登记以及由于登记不规范造成的混合用途补充说明等等重要信息

宗地图：分摊、分割的空间位臵标注；四至

宗地来源及历史沿革

3.7.3土地权利状况

规程要求：说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权

利、相邻关系权利等要详加说明

注意：不要遗漏他项权利、相邻关系权利，并分析其对地价的影响；同时关注出让合同中对闲臵用地、投资强度等有关约定

3.7.4权利状况案例

估价对象的土地所有权状况：在估价基准日，估价对象土地所有权属国家所有。

估价对象的土地使用权状况：根据编号为国用（2011）第号《国有土地使用证》，登记待估宗地的土地使用者为市XX局，使用权类型为国有划拨土地使用权。

土地他项权利状况：在估价基准日，估价对象不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利。

相临关系权利：目前相互毗邻的不动产使用人均遵守提供便利，并确保双方正常生产经营及利用。

3.8报告撰写之七估价对象概况

3.8.1土地利用状况

规程要求：说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率以及其它地上附着物状况等；土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具

体规划条件等

关注：规划条件的依据和时效性

3.8.2土地利用状况的撰写（分摊）

待估宗地所在市XX局院内有8栋建筑物，主要建筑物为：幢号为1的4层混合结构办公楼、幢号为2的3层混合结构商业楼。楼面外墙贴瓷砖，铝合金门窗，地面贴瓷砖，建筑物维护保养情况一般；其他平房为传达室、车库、仓储等辅助设施用房。

市XX局院内总建筑面积为5708.26平方米，总用地面积10032.07平方米，平均容积率0.57。

幢号1建筑物位于整体用地东南角，东临长山街，南临新城路，西临公司，北临市XX局传达室。估价对象所处1号楼1层南部沿新城路部分及1号楼4层东侧沿长山街部分。根据整体利用情况分摊土地面积741.32平方米，分摊后容积率为1。幢号1建筑物建成于19__年2月，混合结构耐用年限50年，至估价基准日已使用年限28.9年，剩余使用年限21.1年。

房屋具体情况见表2-1

3.9报告撰写之八影响地价的因素说明

重视这一看似“八股文”的部分

在报告评分中占比较大，扣分率高

3.9.1区分估价报告和技术报告对这一部分要求

规程要求：

上述因素分析与“土地估价报告”中的因素说明有所区别，“土

地估价报告”的影响地价的因素说明侧重于对有关影响因素的陈述，这里（技术报告）则侧重于对地价影响因素进行分析，其中对地价影响大的重要因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素仅为参照。因土地的特殊用途或其它原因而影响地价的特殊因素，要在这里说明并进一步分析

在对地价影响因素进行分析时，通过定性和定量分析，着重分析这些因素对地价可能产生的影响程度及影响趋势，并与土地估价过程中有关方法选择、参数确定、因素分析和比较内容等相对应，要求对地价影响因素的分析要与估价结果的确定联系起来，做到分析合理、参数有据、估价得当，不能前后矛盾

地价影响因素的分析，必须做到客观描述，用语规范，内涵准确，能够定量反映的必须用定量数据表述

3.9.2避免“多而无用”，注重“针对性”，实现“现场感”一般因素：宏观的，说明影响土地价格一般、普遍、共同因素。区域因素：所在城镇内部区域条件对地价的影响，这个区域范围在规程p68有明确的说明，“区域大小可参照城镇内基准地价级别、行政分区、功能分区等确定”

个别因素：就是宗地自身的些微观，具体的因素。

3.10报告撰写之八影响地价的因素说明

3.10.1关于“现场感”

在报告中，可以使用图文并茂的形式，采用宏观地图和宗地周边及自身的照片附注。可以在报告中相应的位臵，也可以作为附件。

实现“现场感”，使估价过程中选取的有关参数有说服力，提高报告结论的可信度。一定程度上也避免了“猜”报告的现象。

3.11报告撰写之九估价依据及原则

3.11.1估价依据：

规程要求：说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定；采用的技术规程；委托方提供的有关资料；受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等

规程要求：上述估价依据应与估价过程相一致，对估价过程中方法选择、有关参数确定（如选用基准地价、征地费用、有关税费等）所依据的主要文件应列出（也可以在方法过程中明确这些文件）

审查要点：（1）估价依据是否全面；（2）估价依据是否考虑了政策调整；（3）估价依据是否具有针对性。

针对性能体现估价师的业务素养

3.12.2依据的层级

法律：人大制定，包括人大常委

法规：国务院制定

行政规章：国务院各部委

地方性法规：地方人大

地方性规章：地方政府

行业标准与规范

委托方提供的估价对象权属、利用、宗地基本情况和经济批文等

估价调查收集的市场资料

3.11.3报告撰写之九估价依据及原则

估价原则：根据估价目的、技术路线有针对性地选择估价原则

1．替代原则（所有方法适宜）

2．变动原则（所有方法适宜）

3．需求与供给原则（所有方法适宜）

4．预期收益原则（收益法）

5．最有效利用原则（剩余法、收益法）

6．贡献原则（剩余法、成本法、收益法）

7．报酬递增递减原则（剩余法、比较法、收益法、基准地价系数修正法）

3.12报告撰写之十特殊说明

3.12.1估价报告、技术报告在这一部分要求不同

3.12.1.1估价的前提条件和假设条件：（估价报告）

前提条件：估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等

假设条件：估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定。

3.12.1.2估价的前提条件和假设条件

规程要求的地价内涵和有关设定，不要怕重复

本次评估的地价内涵详见报告中的“地价定义”，本报告评估结果对应于此地价内涵（一笔带过）

有关假设

3.12.1.3估价结果和估价报告的使用：（估价报告）

(1)估价报告和估价结果发生效力的法律依据。说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注明估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力；

(2)本报告和估价结果使用的方向与限制条件。说明估价报告和估价结果在一定评估目的下使用，注明土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方；（报告要完整使用）

(3)土地估价结果的有效期

(4)申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权；

(5)违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任。

3.12.2技术报告中没有了前两项“估价的前提条件和假设条件”、“估价结果和估价报告的使用”

估价报告是提交委托方使用，所以必须说明估价的条件和报告的使用，避免委托方误解和错误使用报告

技术报告主要是向土地行政主管部门申请对地价进行审核、备案，重点关注的技术过程，无需前两项内容

3.12.3特殊说明

重点是估价对象的特殊性，估价过程的特殊处理

他项权利对地价的影响

他项权利实现时有关限制

运用评估方法采取的特殊处理。

还原利率、期日修正系数、增值收益等参数的确定思路评估参照基准地价末级地、其他用途

假设开发法最有效利用分析等

起到提醒的作用，无需展开说明，可详见估价过程

各地地价管理的地方规定

基准地价手册、特殊的成本构成等

关于资料的合法性

土地使用证、房屋所有权证、企业营业执照等资料由委托方提供，委托方负责其真实性。估价对象区域位臵图、估价对象照片、市场比较案例、土地征用补偿标准文件、基准地价等由现场估价人员现场踏勘取得。

特殊说明案例强制执行

特殊说明案例依地方文件和惯例处理

3.12.4特殊说明是估价师和估价机构有效规避风险的最后保障有关资料来源

未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项

应避免不当的免责条款

3.12.5美国估价学会对估价报告格式中，关于“假设和限制条件”的主张：假设和限制条件的陈述在于保护估价师，并告知及保护委托人和

其他使用该报告的人适当的标准条件是报告中很重要的一部分，应当清楚地陈述

3.13报告撰写之十一附件

影像资料：宗地位臵图（空间位臵宏观）、宗地照片（利用状况微观）、案例位臵图及照片反映估价基础的资料（委托函，土地、地上物产权资料、规划文件、估价的主要依据文件）

委托方、估价师、估价机构资料

3.14报告撰写之十二估价方法

规程要求

应根据估价对象特点及项目的实际情况，依据《规程》选取适宜的估价方法（市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等）。要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据。同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足《规程》的相应要求

在选择估价方法时，如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估

3.15报告撰写之十二估价方法撰写要对估价对象进行一般方法适应性分析

对所能获得的资料进行分析对适用但又不能够选择的方法进行排除说明

确定估价思路及选择方法

对所选择的方法进行基本的介绍

方法撰写过程中，采用的公式，应完整列示

估价方法撰写案例

根据《城镇土地估价规程》，现行评估方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价修正法等。评估方法的选择应按照地价评估技术规程，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

待估宗地为待开发房地产项目用地，其价格形成取决于市场供求及开发完成后房地产总价值，与土地取得成本关系不大，因此，不适合采用成本逼近法。

我国住宅用地供给，目前除少数公租房项目建成后由运营单位对外出租获得收益外，最终多被用来开发成商品住宅，并用于对外销售，因此不属于持续稳定地收益的物业类型，因此不适合采用收益还原法。

估价方法撰写案例

待估宗地周边区域，即统一供需圈内，目前已供地数量较少，且交易案例多为商业服务业用地和公共设施用地，较难获得与待估宗地性质相似的比较案例，因此不适合采用市场比较法。

待估宗地位于市城区基准地价覆盖范围内，市土地定级与基准地价更新工作于20__年完成，现势性较好，其成果经市人民政

府批准，已向社会公布执行；市开展了城市地价动态监测工作，定期发布地价指数；基准地价成果同时制订了详细的宗地地价修正体系，因此可根据区域基准地价水平，结合地价指数变化，及地价修正体系采用基准地价系数修正法评估。

待估宗地拟用于房地产项目开发，属待开发用地，具有投资开发潜力。估价人员调查搜集了周围楼盘情况，估价人员通过区域范围内楼盘的销售信息，结合二手房交易情况及区域发展前景，认为可分析掌握项目建成后平均售价，估价人员调查了解到市商品房开发建设过程中发生的成本、税费及平均利润水平，因此对于此类待开发的房地产项目可采用假设开发法进行评估。

4.1市场比较法案例要真实、有效，选用交易实例，而非估价案例

选择比较因素时，影响地价的重要因素必须要选，要与区域、个别因素描述一致因素条件说明尽量量化指标

因素修正以估价对象为基础，并说明指数确定的理由和依据

4.2收益还原法客观租金的确定要有市场资料支撑

选择的案例在位臵、用途、物业规模应接近

可出租面积要合理，要结合建筑结构的实际情况

各项费用要有依据

总费用包括管理费、维修费、保险费、年折旧费、税金、房屋纯

收益还原法

要分析还原利率的确定过程

地租/地价

安全利率＋风险调整值

不同风险下的投资收益率排序插入法

4.3剩余法

重视最有效利用分析，是判断剩余法测算结果合理性的基础售价、租金的确定过程应进行市场比较

开发费用全面

4.4成本逼近法重视综合区片价内涵的说明

根据《山东省人民政府办公厅关于实施征地地区片综合地价标准的通知》（鲁政办发[2009]20号），征地区片综合地价是指在市县行政区范围…，划分区片并测算的征地综合补偿标准，不包含地上附着物和青苗补偿费。

各项成本有依据

占用耕地的耕地占用税；占用耕地的耕地开垦费；占用菜地的新菜地开发建设基金；征地管理费；政府规定的教育基金及其它有关税费；利息、利润（土地投资应取得的投资利润。）

4.5成本逼近法

增值收益取值合理

所有权、用途、熟化、土地利用等变化都可以增值注意规程中区位修正这个环节

规程：5、根据估价对象的区域因素、个别因素条件进行区位修正，因素说明应与第二部分的地价影响因素相一致，具体格式可参照基准地价系数修正法中的修正体系。

4.6基准地价系数修正法关注基准地价现势性（方法选择时分析）全面描述基准地价的基本情况（公布文件、内涵）

因素修正与区域、个别因素表述一致

期日修正有依据开发程度修正是最后的修正环节

对基准地价修正得到宗地地价。当估价对象设定的土地开发程度与基准地价设定的土地开发程度不相一致时，应进行土地开发程度修正

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